Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2016 г. N 19АП-6421/16

Требование: о признании недействительным отказа в регистрации права, о признании недействительным права собственности в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Воронеж

22 ноября 2016 г.

Дело N А64-3729/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 ноября 2016 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семенюта Е.А.,

судей Протасова А.И.,

Донцова П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Синюгиной Ю.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Семеновская Нива": Ейсковой О.С., представитель по доверенности 18.03.2016, Бабкиной Ю.С., представитель по доверенности 18.03.2016,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 29.08.2016 по делу N А64-3729/2015 (судья Игнатенко В.А.) по заявлению ООО "Семеновская Нива" (ОГРН 1086816000424, ИНН 6816005558) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Семеновская Нива" (далее - Общество, ООО "Семеновская Нива") обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление, Управление Росреестра по Тамбовской области, регистрирующий орган) о признании недействительными отказов в государственной регистрации права собственности (12 объектов):

N 20/007/2014-846 от 18.05.2015 на 3AB-40, КН/УН: 68-68-20/007/2014-846, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская область, Ржаксинский район, участок расположен в 200 м на юго-восток от дома N 6 но ул. Садовой, д. Траковка;

N 20/007/2014-847 от 18.05.2015 на здание зерносклада, КН/УН: 68-68-20/007/2014-847, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская область, Ржаксинский район, участок расположен в 1300 м на юг от дома N 6 по ул. Садовой д. Траковка;

N 20/007/2014-848 от 18.05.2015 на здание склада, КН/УН: 68-68-20/007/2014-848, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская область, Ржаксинский район, участок расположен в 110 м на юг от дома N 6 по ул. Садовой д. Траковка;

N 20/007/2014-849 от 18.05.2015 на здание АЗС КН/УН: 68-68-20/007/2014-8449, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская область, Ржаксинский район, участок расположен в 250 м на юго-восток от дома N 6 по ул. Садовой, д. Траковка;

N 20/007/2014-841 от 18.05.2015 на здание весовой, КН/УН: 68-68-20/007/2014-841, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская область. Ржаксинский район, участок расположен в 200 м на юго-восток от дома N 6 по ул. Садовой, д. Траковка;

N 20/007/2014-838 от 18.05.2015 на здание гаража, КН/УН: 68-68-20/007/2014-838, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская область, Ржаксинский район, участок расположен в 200 м на юго-восток от дома N 6 но ул. Садовой, д. Траковка;

N 20/007/2014-837 от 18.05.2015 на здание мастерской, КН/УН: 68-68-20/007/2014-837, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская область, Ржаксинский район, участок расположен в 200 м на юго-восток oт дома N 6 по ул. Садовой, д. Траковка;

N 20/007/2014-842 от 18.05.2015 на здание склада, КН/УН: 68-68-20/007/2014-842, расположенный по адресу: Россия. Тамбовская область, Ржаксинский район, участок расположен в 200 м на юго-восток от дома N 6 по ул. Садовой, д. Траковка;

N 20/007/2014-843 oт 18.05.2015 на здание зерносклада, КН/УН: 68-68-20/007/2014-843, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская область, Ржаксинский район, участок расположен в 200 м на юго-восток от дома N 6 по ул. Садовой, д. Траковка;

N 20/007/2014-844 от 18.05.2015 на крытый ток, КН/УН: 68-68-20/007/2014-844, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская область, Ржаксинский район, участок расположен в 200 м на юго-восток от дома N 6 по ул. Садовой, д. Траковка;

N 20/007/2014-845 oт 18.05.2015 на ЗАВ-20, KН/УН: 68-68-20/007/2014-845, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская область, Ржаксинский район, участок расположен и 200 м на юго-восток от дома N 6 по ул. Садовой, д. Траковка;

N 20/007/2014-836 от 16.05.2015 на помещение N 2, КН/УН: 68-68-20/007/2014-836, расположенный по адресу: Россия, Тамбовская область. Ржаксинский район, участок расположен в 250 м на юго-восток от дома N 6 по ул. Садовой, д. Траковка.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.08.2016, принятым по настоящему делу, заявленные требования удовлетворены. Оспариваемые отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области признаны незаконными. Управление обязано произвести регистрацию права собственности на испрашиваемые объекты недвижимости.

Не согласившись с решением суда, регистрирующий орган обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить как незаконное и необоснованное.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель настаивает на том, что оспариваемые отказы Управления в государственной регистрации прав на соответствующие объекты не противоречат нормам действующего законодательства. Указывает на то, что суд первой инстанции необоснованно сослался на Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09.

Считает, что суд области не дал правовой оценки п. 2, п. 3 оспариваемых отказов, а также п. 4 и п. 5 отзыва Управления на заявление. Спорные объекты недвижимости не были учтены в государственном кадастре недвижимости, в связи с чем, государственная регистрация права на данные объекты не могла быть осуществлена в силу норм действующего законодательства.

Ссылается на то, что Обществом выбран ненадлежащий способ защиты своего права.

Считает решение суда области незаконным и необоснованным.

ООО "Семеновская Нива" отзыв в суд апелляционной инстанции не представило. Представители данного лица в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

От Управления поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствии его представителей.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие в порядке статей 123, 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения участников процесса, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Семеновская Нива" зарегистрировано в качестве юридического лица в установленном законом порядке.

Между ООО "Семеновская Нива" (покупатель) и ООО "Федоровское" (продавец) 17.09.2014 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N ФЕД/14/10, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя 12 объектов недвижимого имущества.

Согласно п.3.1 указанного договора цена приобретаемого Обществом имущества составила 4 040 000 рублей, в том числе НДС.

В соответствии с условиями договора от 17.09.2014 N ФЕД/14/10 имущество было передано покупателю по акту приема - передачи от 17.09.2014. Покупатель полностью исполнил свои обязательства по оплате предмета договора, что подтверждается платежными поручениями от 15.05.2013 N 151, от 20.05.2013 N 167 и актом взаимозачета N 167.

Впоследствии 21.10.2014 ООО "Федоровское" был ликвидирован, о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц за номером 2146828022933.

ООО "Семеновская Нива" обратилось в Управление Росреестра по Тамбовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, указанные в договоре.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области по Тамбовской области были приняты решения N 20/007/2014-846 от 18.05.2015; N 20/007/2014-847 от 18.05.2015; N 20/007/2014-848 от 18.05.2015; N 20/007/2014-849 от 18.05.2015; N 20/007/2014-841 от 18.05.2015; N 20/007/2014-838 от 18.05.2015; N 20/007/2014-837 от 18.05.2015; N 20/007/2014-842 от 18.05.2015; N 20/007/2014-843 от 18.05.2015; N 20/007/2014-844 от 18.05.2015; N 20/007/2014-845 от 18.05.2015; N 20/007/2014-836 от 16.05.2015 об отказе в государственной регистрации права собственности на вышеуказанное имущество по следующим причинам:

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права;

- представленные на государственную регистрацию прав документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно договор купли - продажи от 21.11.2013 не соответствует требованиям ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации; п.1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- отчужденные объекты недвижимости не являются учтенными в государственном кадастре недвижимости.

Полагая вышеназванные отказы в государственной регистрации права собственности на указанные объекты не соответствующими требованиям законодательства и нарушающими права и законные интересы заявителя, Общество обратилось в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности отказов регистрирующего органа.

Апелляционная инстанция находит позицию суда первой инстанции правильной, а решение - правомерным на основании следующего.

На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений статьи 198 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц требуется одновременно наличие двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Регистрации подлежит, в частности, право собственности.

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Статьей 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Статьей 20 Закона N 122-ФЗ установлены основания для отказа в государственной регистрации прав.

Законом N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Права, за регистрацией которых обратилось Общество, возникли из договора купли-продажи от 21.11.2013 N 111, а также акта приема-передачи от 22.11.2013.

Суд первой инстанции установил, что указанный договор не расторгнут и не оспорен в судебном порядке. Спор о праве собственности относительно спорных объектов отсутствует. Доказательств обратному суду не представлено.

Оснований считать договор купли-продажи от 17.09.2014 N ФЕД/14/10 несоответствующим по своему содержанию и форме положениям действующего законодательства, а соответственно незаключенным, у суда апелляционной инстанции также не имеется.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Судом первой инстанции верно отмечено, что изложенное выше полностью согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09. При этом ссылка Управления на то, что суд необоснованно принял во внимание данное Постановление, несостоятельна, поскольку основана на неверном толковании норм действующего законодательства.

Из представленных в материалы дела технических паспортов зданий следует, что объекты недвижимости: здание АЗС (инвентарный номер 3476/306) было построено в 1982 году; здание весовой (инвентарный номер 3471/В/306) было построено в 1990 году; здание гаража (инвентарный номер 3471/Г/306) было построено в 1976 году; здание зерносклада (инвентарный номер 3468/306) было построено в 1970 году; здание зерносклада (инвентарный номер 3471/Е/306) было построено в 1963 году; здание мастерской (инвентарный номер 3471/А/306) было построено в 1965 году; здание склада (инвентарный номер 3469/306 было построено в 1978 году; здание склада (инвентарный номер 3471/Б/306) было построено в 1973 году; крытый ток (инвентарный номер 3471/Ж/306) было построено в 1975 году; помещение N 2 (инвентарный номер 2772/306:0001) было построено в 1985 году.

В технических паспортах ЗАВ-20 (инвентарный номер 3471/З/306), ЗАВ-40 (инвентарный номер 3471/Д/306) отсутствуют данные о годах постройки зданий. В разделе IV "Назначение, техническое состояние и стоимость здания" технических паспортов указано, что физический износ ЗАВ-20 составляет 42%, а ЗАВ-40 - 40% на 2013 год. Исходя из указанных данных физического износа строений, суд области верно пришел к выводу, что ЗАВ-20 и ЗАВ-40 не являются новостройками.

Право собственности на спорное недвижимое имущество у продавца - ООО "Федоровское" возникло до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

При изложенных обстоятельствах, отсутствие в ЕГРП записей о государственной регистрации права собственности ООО "Федоровское" на испрашиваемые объекты недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.

Согласно представленных документов, принятые на себя сторонами по договора купли - продажи от 17.09.2014 N ФЕД/14/10 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены в полном объеме.

Поскольку ООО "Федоровское" было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договору купли - продажи от 17.09.2014 N ФЕД/14/10 обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, отказ Обществу в государственной регистрации права собственности не соответствует упомянутым нормам права и противоречит принципу правовой определенности.

Относительно основания отказов регистрирующего органа, выраженных в том, что представленные на государственную регистрацию прав документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно договор купли - продажи от 17.09.2014 N ФЕД/14/10 не соответствует требованиям ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также отсутствуют сведения, содержащие описание земельных участков, апелляционный суд находит следующее.

В соответствии с п.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Указанная статья содержит императивную норму о передаче прав на земельные участки при отчуждении объектов недвижимого имущества, независимо от указания об этом в договоре.

Как указывалось выше, на основании положений статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны содержать описание недвижимого имущества.

Из договора купли - продажи от 21.11.2013 N 111 усматриваются все необходимые характеристики объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков, позволяющие их идентифицировать, а именно указаны кадастровые номера земельных участков, на которых расположены объекты, площади земельных участков, их адреса, назначение объектов недвижимости, их площадь, целевое назначение, инвентарные номера и т.п.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд находит, что данное основание оспариваемых отказов не соответствует нормам действующего законодательства.

Одним из оснований к отказу послужило то обстоятельство, что отчужденные объекты недвижимости не являются учтенными в государственном кадастре недвижимости. Вместе с тем, как следует из пояснений заявителя, на момент возведения спорных объектов постановка на учет не требовалась. Кроме того, отсутствие зарегистрированного права не позволяло совершить данные действия.

Кроме того, в отношении спорных объектов недвижимости Государственным унитарным предприятием Технической инвентаризации Тамбовской области Филиалом "Ржаксинский нехозрасчетный участок" в 2013 году осуществлен технический учет, что подтверждается соответствующими техническими паспортами, представленными в материалах дела, которые содержат инвентаризационный номер объектов и все необходимые характеристики, в т.ч. отражают сведения о нахождении объектов недвижимости на определенных земельных участках.

С учетом изложенных обстоятельств и исходя из представленных в материалы дела документов, требования Общества правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Выводы суда области апелляционный суд признает верными, соответствующими установленным по делу обстоятельствам, основанными на правильном применении норм материального права.

Кроме того, данные выводы подтверждаются Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26.07.2016 N Ф10-2325/2016 по делу N А64-3741/2015, в котором отражена аналогичная правовая позиция.

Доводы подателя жалобы фактически повторяют приведенные при рассмотрении дела в суде первой инстанции и были исследованы судом. Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемое решение, Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 29.08.2016 по делу N А64-3729/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Семенюта

Судьи

А.И. Протасов П.В. Донцов