Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2016 г. N 20АП-6773/16

Требование: о понуждении заключить договор, о признании недействительным акта органа власти, о признании недействительным договора, о признании недействительным права собственности, о признании незаконным акта органа власти, о признании незаконными действий по договору аренды, по договору купли-продажи в отношении недвижимого имущества, в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

Тула

29 ноября 2016 г.

Дело N А62-630/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22.11.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.11.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Стахановой В.Н., судей Еремичевой Н.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Акимовой Ю.И., в отсутствии заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Уткин и К" (г. Смоленск, ОГРН 1066731105451, ИНН 6729035193), заинтересованного лица - администрации города Смоленска (г. Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070), третьего лица - индивидуального предпринимателя Семенова Евгения Михайловича (г. Смоленск), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.09.2016 по делу N А62-630/2016 (судья Еремеева В.И.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Уткин и К" (далее - заявитель, общество, ООО "Уткин и К") обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Смоленска (далее - администрация) от 05.11.2015 N 24/11534-исх в преимущественном праве выкупа арендуемых нежилых помещений, расположенных в нежилом помещении по адресу: г. Смоленск, ул. Щорса, д. 6, о возложении обязанности принять решение о преимущественном праве выкупа ООО "Уткин и К" арендуемых нежилых помещений в порядке реализации права, предусмотренного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Смоленск, ул. Щорса, д. 6.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 23.05.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Семенов Евгений Михайлович (далее - ИП Семенов Е.М.).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 13.09.2016 заявленные требования удовлетворены.

Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт.

Мотивируя свою позицию, заявитель жалобы указывает на то, что арендованные помещения согласно плану находятся в разных частях административного здания, не сформированы в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а в помещении с номером 20 находится туалет, который обслуживает и другие помещения, сдающиеся в аренду третьим лицам.

Администрация считает, что представленные заявителем документы свидетельствуют о наличии формальной возможности выделения нежилых помещений, но не подтверждают, что в результате перепланировки на основе указанного помещения может быть образован обособленный объект без утраты своего функционального назначения и способности их участия в гражданском обороте

Таким образом, по мнению апеллянта, условие, предусмотренное статьей 3 Закона N 159-ФЗ, обществом не соблюдено.

ООО "Уткин и К" и ИП Семенов Е.М. отзывы на апелляционную жалобу в суд не представили.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителей указанных лиц не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 01.08.2012 заключен договор аренды N 2451/12 нежилых помещений под магазин площадью 51,1 кв. метров на поэтажном плане N 7, 10 - 16, 20, расположенных в нежилом помещении, являющимся муниципальной собственностью, площадью 231,1 кв. метров по адресу: г. Смоленск, ул. Щорса, 6, сроком с 01.08.2012 по 30.06.2015. Договор зарегистрирован в установленном порядке 21.09.2012.

На основании акта сдачи-приемки от 01.08.2012 помещения переданы обществу.

Впоследствии сторонами заключен договор аренды указанных помещений от 21.09.2015 N 3492/15 со сроком действия с 21.09.2015 по 14.09.2016. На основании акта сдачи-приемки от 21.09.2015 помещения переданы обществу.

Арендуемые помещения являются частью помещения площадью 231,1 кв. метров, являющегося муниципальной собственностью, государственная регистрация от 27.02.2015 N 67-67/001-01/296/2014-975/1.

Общество представило в суд заключение кадастрового инженера от 16.12.2012, согласно которому арендуемые нежилые помещения являются отдельно обособленными и имеют непосредственно выход в общий вестибюль, который ведет к общему входу с фасадной стороны и к пожарному выходу с обратной стороны здания.

На заявление общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений администрация письмом от 05.11.2015 N 24/11534-исх отказала в удовлетворении обращения, указав на то, что арендуемые нежилые помещения являются частью помещения площадью 231,1 кв. метров, являющегося муниципальной собственностью, и не сформированы в качестве самостоятельного объекта недвижимости, состоят из помещений, находящихся в разных частях здания, что препятствует их формированию в самостоятельный обособленный объект недвижимости.

Не согласившись с отказом администрации в преимущественном праве выкупа арендуемых нежилых помещений, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая спор по существу и удовлетворяя заявленные требовпания, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 144-ФЗ, от 29.06.2015 N 158-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях (определения от 24.02.2011 N 214-О-О, от 29.09.2011 N 1042-О-О, от 16.02.2012 N 260-О-О), цель названного Федерального закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации.

Субъектом получения указанной преференции - преимущественного права выкупа помещения являются хозяйствующие субъекты малого и среднего предпринимательства, являющиеся арендаторами испрашиваемого к приватизации имущества.

Согласно части 2, 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ (в ред. от 29.06.2015) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Основаниями для отказа субъекту малого и среднего предпринимательства в удовлетворении такого заявления являются: несоответствие заявителя установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) запрет на отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Как установлено судом, общество на основании договоров аренды от 01.08.2012 N 2451/12, от 21.09.2015 N 3492/15 предоставлены в аренду под магазин нежилые помещения общей площадью 51,1 кв. метров, расположенные в нежилом помещении, являющимся муниципальной собственностью, площадью 231,1 кв. метров по адресу: г. Смоленск, ул. Щорса, 6.

Арендуемые обществом нежилые помещения общей площадью 51,1 кв. метров являются частью помещения площадью 231,1 кв. метров, состоят из помещений, находящихся в разных частях помещения площадью 231,1 кв. метров и имеют на поэтажном плане N 7, 10 - 16, 20 (помещение площадью 2,7 кв. метров имеет номер на поэтажном плане 7, помещение площадью 44 кв. метров - N 10 - 16, помещение площадью 4,4 кв. метров - N 20).

Нежилое помещение площадью 231,1 кв. метров представляет собой пристройку к многоквартирному жилому дому, имеет отдельный выход с фасадной стороны и выход, ведущий в здание многоквартирного жилого дома.

Из пояснений представителей сторон в судебном заседании выход, ведущий в здание многоквартирного жилого дома, расположен в арендуемом обществом помещении N 10 - 16 на поэтажном плане и является пожарным.

Согласно заключению эксперта N 16/16-Э-ПБ эвакуационный выход должен быть изолирован от жилой части здания и может быть обустроен в любой стене пристройки, выходящей наружу.

Части нежилого помещения, не занятые по договорам аренды обществом, арендуются иными лицами. Арендатором смежных с арендуемыми обществом помещениями является ИП Семенов Е.М.

Согласно извлечению из технического паспорта нежилого помещения площадью 231,1 кв. метров арендуемые обществом нежилые помещения являются отдельно обособленными и имеют непосредственно выход в общий вестибюль, который ведет к общему выходу с фасадной стороны пристройки.

Уткин С.А., являющийся учредителем ООО "Уткин и К", ранее арендовавший на основании договора аренды от 27.01.2011 N 1320/11 помещения N 2, 4 - 6, 9, 19 на поэтажном плане площадью 129,5 кв. метров, освободил указанные помещения и сдал их администрации 11.07.2016 по акту сдачи-приемки нежилого помещения.

Согласно извлечению из технического паспорта нежилого помещения площадью 231,1 кв. метров арендуемые ранее Уткиным С.А. указанные выше нежилые помещения N 2, 4 - 6, 9 на поэтажном плане относятся к вестибюлю общего пользования, который ведет к общему выходу с фасадной стороны пристройки.

Судом установлено и не оспаривается участвующими в деле лицами, что заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает критериям, установленным Законом N 159-ФЗ, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Задолженность по арендной плате на дату обращения в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений отсутствовала.

Согласно статьям 1, 3, 9 Закона N 159-ФЗ, разъяснениям, данным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, субъект малого и среднего предпринимательства вправе в преимущественном порядке приватизировать арендуемое им имущество, находящееся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, если: оно является недвижимой вещью в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации; в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; права на такое имущество подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; на его основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект при аренде части здания или части нежилого помещения.

Таким образом, реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

По смыслу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, то есть уникальные характеристики объекта недвижимости, содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В силу части 5 статьи 1 данного Закона кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В соответствии с утвержденной приказом Минэкономразвития России от 25.08.2014 N 504 формой кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории, кадастровый паспорт выдается на изолированное нежилое помещение.

Требование изолированности помещения заключается в том, что оно должно представлять собой конструктивно обособленную функциональную часть строения с помещениями, имеющими обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, не имеющую в своих пределах функциональных частей других помещений (мест общего пользования). Таким образом, наличие отдельного входа в помещение с улицы не является обязательным критерием для признания помещения в качестве обособленного.

Материалами дела установлено, что арендуемые обществом спорные нежилые помещения общей площадью 51,1 кв. метров на поэтажном плане N 7, 10 - 16, 20 (помещение площадью 2,7 кв. метров имеет номер на поэтажном плане 7, помещение площадью 44 кв. метров - N 10 - 16, помещение площадью 4,4 кв. метров - N 20) конструктивно обособлены относительно друг друга, имеют обособленные входы с площадки общего пользования, независимы от прилегающих к ним помещений и не имеют в своих пределах функциональных частей других помещений (мест общего пользования).

Иное администрацией не доказано.

С учетом целей Закона N 159-ФЗ на основании установленных по делу обстоятельств, исходя из особенностей расположения арендуемых обществом спорных помещений, наличия сведений, подтверждающих, что каждый из арендуемых обществом нежилых помещений порознь формирует самостоятельное помещение, обособленные от иных частей нежилого помещения, не создают препятствия в использовании других нежилых помещений, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о наличии у общества права реализовать предусмотренное Законом N 159-ФЗ преимущественное право на выкуп арендуемых помещений общей площадью 51,1 кв. метров (номера на поэтажном плане N 7, 10 - 16, 20), расположенных в нежилом помещении по адресу: г. Смоленск, ул. Щорса, д. 6.

Доказательства, подтверждающие несоответствие общества требованиям Закона N 159-ФЗ, в материалы дела не представлены. Какие-либо иные обстоятельства, препятствующие реализации преимущественного права выкупа арендуемых заявителем помещений, администрацией не указаны.

При этом довод администрации о расположении в одном из истребуемых помещений общественного туалета, справедливо отклонен судом первой инстанции, поскольку не является основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа. Указанное обстоятельство не создало арендодателю препятствия для передачи его в аренду обществу, что ограничило права пользования указанным помещением других арендаторов помещений.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, основания отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания, изложенные в письме от 05.11.2015 N 24/11534-исх, не обоснованы и нарушают права и законные интересы общества, создают препятствия для осуществления экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа арендуемого имущества, предоставленного Законом N 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно признан отказ администрации в преимущественном праве выкупа арендуемых помещений незаконным.

Доводы апелляционной жалобы являлись обоснованием позиции администрации по делу, они не опровергают выводов суда, а направлены на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных судом и получивших надлежащую правовую оценку.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебного акта, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.09.2016 по делу N А62-630/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба на постановление суда подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Стаханова

Судьи

Н.В. Еремичева Е.В. Рыжова