Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2016 г. N 10АП-15179/16

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки, о взыскании пени, о расторжении договора, об обязании освободить земельный участок по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

30 ноября 2016 г.

Дело N А41-35197/16

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.

судей: Коновалова С.А., Немчиновой М.А.

при ведении протокола судебного заседания: Селезневым М.И.,

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (ИНН: 5009027119 ОГРН: 1035002002474)- Лысенкова Ю.В., представитель по доверенности N 12-19/42 от 30.09.2016 г.,

от ответчика ООО "Сити Инженеринг" (ИНН: 7714723255 ОГРН: 1077763928076) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области (ИНН 7725131814;ОГРН 1025005245055) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сити Инженеринг" (ИНН: 7714723255,ОГРН:1077763928076) на решение Арбитражного суда Московской области от 15 сентября 2016 года по делу N А41-35197/16, принятые судьей Ю.С.Петропавловской,

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области к ООО "Сити Инженеринг" о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сити Инженеринг" (далее - ООО "Сити Инженеринг") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.03.2012 N 9-КИЗ/12 за период с 01.04.2015 по 31.12.2015 в размере 3.150.365 руб. 40 коп., пеней в размере 211.599 руб. 54 коп., о расторжении договора аренды от 01.03.2012 N 9-КИЗ/12 земельного участка общей площадью 4.000 кв. м., кадастровый номер 50:28:0010304:197, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области и ООО "Сити Инженеринг", об обязании ООО "Сити Инженеринг" освободить земельный участок общей площадью 4.000 кв. м., кадастровый номер 50:28:0010304:197, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Центральный (л.д. 3-7).

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 сентября 2016 года по делу N А41-35197/16 исковые требования удовлетворены частично. С Общества с ограниченной ответственностью "Сити Инженеринг" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 01.03.2012 N 9-КИЗ/12 за период с 01.04.2015 по 31.12.2015 задолженность в размере 3.150.365 руб. 40 коп., пени в размере 169.069 руб. 61 коп. Расторгнут договор аренды от 01.03.2012 N 9-КИЗ/12 земельного участка общей площадью 4.000 кв. м., кадастровый номер 50:28:0010304:197, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области и ООО "Сити Инженеринг". Суд обязал ООО "Сити Инженеринг" освободить земельный участок общей площадью 4.000 кв. м., кадастровый номер 50:28:0010304:197, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Центральный руб. 37 коп. В остальной части требований отказано. (л.д. 93-94).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Сити Инженеринг" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 01 марта 2012 года между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово и ООО "УНИМАРКЕТ - ПОДМОСКОВЬЕ" заключен договор аренды земельного участка N 9-КИЗ/12, согласно данному договору и акту приема- передачи Комитет по управлению имуществом предоставил, а ООО "УНИМАРКЕТ - ПОДМОСКОВЬЕ" принял во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 4.000 кв. м., кадастровый номер 50:28:0010304:197, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Центральный, предоставленный под строительство торгово-складского комплекса.

Договор заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с даты, указанной в п. 2.1 договора и действует с 01 марта 2012 года по 28 февраля 2061 года.

Государственная регистрация вышеуказанного договора произведена 19.04.2012 года.

Согласно Договору переуступки права аренды по договору на аренду земельного участка от 14.06.2013 года, ООО "УНИМАРКЕТ - ПОДМОСКОВЬЕ" передало права и обязанности по договору аренды N 9-КИЗ/12 от 01.03.2012 года - ООО "Компания проектного финансирования".

Государственная регистрация вышеуказанного договора произведена 06.08.2013 года.

Согласно Договору переуступки права аренды по договору на аренду земельного участка от 29.11.2013 года, ООО "Компания проектного финансирования" передал права и обязанности по договору аренды N 9-КИЗ/12 от 01.03.2012 года - ООО "Сити Инженеринг".

Государственная регистрация вышеуказанного договора произведена 30.12.2013 года.

Согласно п.п. 3.1 арендная плата составляет 393 198 рублей в год.

В соответствии с п.п. 3.2. договора аренды арендная плата вносится ежеквартально, путем перечисления арендатором посредством платежных поручений ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала. В течение пяти рабочих дней со дня принятия банком платежного поручения арендатор предъявляет арендодателю его копию.

Пунктом 3.5 указанного договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения Административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласия с арендатором.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика составила за период с 01.04.2015 года по 31.12.2015 года в размере 3 150 365,40 руб.

В исполнение условий договора истец исполнил свои обязательства должным образом, тогда как ответчиком арендные платежи в полном объеме не оплачены.

Указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом суд первой инстанции перерассчитал размер взыскиваемых пени.

Удовлетворяя требования о расторжении договора суд первой инстанции исходил из того, что представленными в материалы дела документальными доказательствами подтверждается существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ответчик указывает, что суд первой инстанции необоснованно взыскал задолженность в указанном размере, поскольку размер годовой арендной платы увеличился. Кроме того, заявитель жалобы указывает, суд первой инстанции не применил ст. 333 ГК РФ и не уменьшил размер пени.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статье 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (принят решением Мособлдумы от 29.05.1996 N 9/92) юридические лица, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, вносят арендную плату ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, физические лица - ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Поскольку факт нарушения денежного обязательства подтверждается материалами дела, доказательств оплаты арендных платежей не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере и пени. При этом, суд первой инстанции признал расчет истца необоснованным и пересчитал пени.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

29.01.2016 года Комитетом было направлено уведомление, в котором предлагалось в разумный срок устранить нарушения, послужившие основанием для расторжения договора, при невозможности устранений нарушений, расторгнуть договор аренды путем подписания прилагаемого соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Факт направления претензии с предложением расторгнуть договор аренды подтверждается представленной претензией, квитанцией почты о направлении корреспонденции в адрес ответчика.

В указанной претензии содержится предложение о расторжении указанного выше договора аренды в связи с систематическим нарушением ответчиком условий договора в части полноты и своевременности внесения арендной платы за земельный участок.

Суд первой инстанции, признав нарушение договора аренды земельного участка существенным, обоснованно удовлетворил заявленные требования о расторжении договора аренды.

Поскольку договор аренды расторгнут, у ответчика отсутствуют основания для удержания арендованного имущества.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 3.5 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения Административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласия с арендатором.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления).

В соответствии с пунктом 73 Постановления Пленума ВС РФ N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Также в Определении Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-131, Определении Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 N 6-О, Определении Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 560-О, Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2015 N 977-О разъяснено, что истец-кредитор, требующий уплаты неустойки, не обязан доказывать причинение ему убытков - бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем о ее уменьшении (пункт 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17; пункт 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.05.2013).

Таким образом, заявляя ходатайство о снижении размера неустойки, ответчик должен представить суду доказательства исключительность обстоятельств, при которых подлежат применению положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Положение части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства - без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Доказательств несоразмерности взыскиваемой неустойки ответчиком не представлено.

Как усматривается из материалов дела, согласно пункту 5.2 договора в случае невыполнения Арендатором условий оплаты Арендатор уплачивает Арендодателю пени из расчета 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Размер неустойки согласован сторонами и предусмотрен договором, который подписан ответчиком без разногласий.

При заключении договора N 9-КИЗ/12 от 01.03.2012 ответчик действовал добровольно и, следовательно, должен был предвидеть соответствующие неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны приводимым в суде первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 сентября 2016 года по делу N А41-35197/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

С.А. Коновалов М.А. Немчинова