Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2016 г. N 06АП-6239/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 марта 2017 г. N Ф03-578/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Хабаровск

30 ноября 2016 г.

А16-709/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2016 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.,

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "База": Сапруненко Н.В., представителя по доверенности от 01.06.2016;

от администрации Николаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области: Марданова И.В., главы городского поселения, на основании постановления от 28.09.2016 N 2; Тен А.Н., представителя по доверенности от 22.11.2016 N 28;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Николаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области

на решение от 14 сентября 2016 г., с учетом определения от 04 октября 2016 г.,

по делу N А16-709/2016

Арбитражного суда Еврейской автономной области,

принятое судьей Козыревой М.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "База" (ОГРН 1137907000494, ИНН 7903528718)

к администрации Николаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (ОГРН 1057900134170, ИНН 7903526100)

о взыскании 1 358 883, 54 руб., об обязании подписать соглашение о зачете взаимных требований и акт сверки взаимных расчетов с 26.12.2014,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "База" обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к администрации Николаевского городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области об обязании компенсировать затраты, понесенные по ремонту и улучшениям, необходимым для использования имущественного комплекса в размере 1 358 883, 54 руб., а также об обязании подписать соглашение о зачете взаимных требований и акт сверки взаимных расчетов с 26.12.2014.

В обоснование иска истец указывает, что с целью организации отопительного сезона и обеспечения углем государственных учреждений и населения пос. Николаевка ЕАО с 2013 г. имущественный комплекс (котельная, гараж-склад топлива, трансформатор сварочный, железнодорожный подъездной путь с тупиком) фактически находился в аренде общества. Затраты, понесенные по ремонту и улучшениям, необходимым для использования имущественного комплекса, на проведение которых получено согласие администрации и гарантии по оплате (часть средств зачтена в счет арендной платы), истец просит взыскать с ответчика.

В письменном отзыве на исковое заявление глава администрации (том 1 л.д. 123) возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на незаключенность договоров аренды, которые государственную регистрацию не прошли. Глава администрации подтвердил зачет затрат на неотделимые улучшения в сумме 289 280,69 руб. в счет арендной платы за 2015 год по договору аренды муниципального имущества от 26.12.2014 N 23-2014, который был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Решением суда от 14 сентября 2016 г. иск удовлетворен частично. С администрации в пользу общества взыскано 1 358 883, 54 руб., а также 26 057 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины. В остальной части отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, администрация обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит принятый судебный акт отменить, требования истца удовлетворить в размере 555 689, 74 руб.

Приводит доводы о том, что произведенные истцом затраты на ремонт арендуемого имущества были осуществлены в рамках подписанных с администрацией договоров аренды недвижимого имущества от 22.08.2013, от 29.10.2013, не прошедших государственную регистрацию и, соответственно, считаться заключенными не могут. В рамках зарегистрированного договора аренды от 26.12.2014 N 23-2014 работы по улучшению не производились. Согласие на работы по договору аренды от 22.08.2013 на сумму 446 012, 60 руб. не получено. В период действия договора от 29.10.2013 N 10-2013 с 29.10.2013 по 25.12.2014 истцом были произведены улучшения на сумму 905 160, 94 руб. Между тем, поскольку арендатором не были представлены документы на рассмотрение администрации, обосновывающие необходимость проведения дорогостоящих ремонтных работ, возмещению затраты не подлежат. Просит применить к спорным правоотношениям Положение о порядке возмещения стоимости затрат неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования "Николаевское городское поселение" в счет средств арендной платы", утвержденное постановлением администрации городского поселения от 29.03.2010 N 20, в силу которого арендатор согласовывает с администрацией объемы и виды работ, их стоимость. Признает иск на сумму 555 689, 74 руб.

В письменном отзыве и в судебном заседании представитель ООО "База" доводы апелляционной жалобы просит отклонить, решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании представитель администрации изменил свою позицию, представил дополнение к апелляционной жалобе, в котором просит в удовлетворении исковых требований общества отказать в полном объеме. Указывает, что судом не учтен факт заключения сторонами трех договоров аренды в отношении одного и того же имущества, срок действия ни одного из которых не истек. Считает, что судом не выяснен вопрос о необходимости проведения заявленных истцом работ, не исследован факт выполнения работ по неотделимым улучшениям. Ранее поданную апелляционную жалобу и признание иска в части представитель ответчика не поддерживает.

В судебном заседании представители заявителя апелляционной жалобы настаивал на приведенных в дополнении к апелляционной жалобе доводах.

Представитель истца просил законное и обоснованное решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 22.08.2013 заключен договор аренды имущественного комплекса в соответствии с которым, арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование сооружение и оборудование, смонтированное в нем, представляющего собой имущественный комплекс, именуемый - комплекс, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату.

Комплекс предоставляется арендатору в порядке универсального правопреемства в связи с реорганизацией на основании статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Имущественный комплекс принадлежит арендодателю на праве собственности. Описание имущественного комплекса дано в приложении N 1 к договору.

Предоставляемый арендодателем в аренду комплекс будет использоваться арендатором в своих производственных целях и в целях получения коммерческих результатов.

В соответствии с приложением N 1 "Передаточный акт" арендодатель передал, а арендатор принял в пользование и владение имущественный комплекс: железнодорожный подъездной путь с тупиком, протяженностью - 953 м, место нахождения: пос. Николаевка, ул. Строительная, 80, год постройки 1989, рыночная стоимость арендной ставки годового размера за пользование имуществом (с учетом НДС) - 160 583, 81 руб., нежилое здание - котельная (гараж-склад топлива) площадью 252,6 м2, место нахождения: пос. Николаевка, ул. Линейная, 80, год постройки 1989, рыночная стоимость арендной ставки годового размера за пользование имуществом (с учетом НДС) - 36 650, 79 руб., трансформатор сварочный, место нахождения: пос. Николаевка, ул. Линейная, 80, рыночная стоимость арендной ставки годового размера за пользование имуществом (с учетом НДС) - 742, 27 руб.

Согласно пунктам 2.1.2 и 2.1.3 договора арендодатель обязался предоставить арендатору комплекс в аренду в исправном состоянии, пригодном для пользования его в целях, указанных в пункт 1.5 договора, в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду комплекса, а также ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации.

По условиям пункта 2.3 договора арендатор обязался использовать комплекс в соответствии с его назначением и целью, указанной в пункте 1.5 договора, а также нести расходы на его содержание и поддерживать его в рабочем состоянии; уплачивать арендодателю арендную плату в размере и сроки, согласованные сторонами в статье 4 договора; осуществлять текущий ремонт комплекса и поддерживать его в рабочем состоянии.

Передаваемый в аренду комплекс должен находиться в исправном состоянии, отмечаемым требованиям, предъявляемым к эксплуатируемом промышленному оборудованию, используемому для производственных, потребительских, коммерческих и иных целей в соответствии с конструктивным назначением оборудования, входящего в состав сооружения, и условиями договора. Техническая и коммерческая эксплуатация комплекса должна обеспечивать его нормальное и безопасное использование в соответствии с целями аренды по договору (пункт 3.2 договора).

На основании раздела 6 договора арендатор вправе проводить улучшения арендованного по договору имущества, за свой счет и которые могут быть отделимы без вреда для оборудования и сооружения. Данные улучшения являются собственностью арендатора.

По соглашению сторон договора арендодатель вправе оплатить расходы арендатора по улучшению оборудования и сооружения в период аренды, после чего указанные улучшения переходят в его собственность. Арендодатель вправе не возмещать арендатору его расходы по улучшению оборудования и сооружения, находящихся в аренде у последнего, если эти улучшения являются не отделимыми без вреда для оборудования и сооружения, осуществлены арендатором без согласия на то арендодателя.

Срок аренды комплекса стороны установили с 22.08.2013 по 22.08.2021 с момента передачи комплекса в аренду и подписания передаточного акта между арендатором и арендодателем (пункт 5.1 договора).

Согласно пункту 14.6 договора, договор вступает в силу с даты государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество.

В установленном порядке договор не зарегистрирован.

Далее, 29.10.2013 между администрацией (арендодатель) и ООО "База" (арендатор) заключен новый договор аренды в отношении того же имущественного комплекса N 10-2013 (приложение N 1) к настоящему договору (пункт 1.3 договора).

В соответствии с приложением N 1 "Передаточный акт" арендодатель передал, а арендатор принял в пользование и владение имущественный комплекс: железнодорожный подъездной путь с тупиком, протяженностью - 953 м, место нахождения: пос. Николаевка, ул. Строительная, 10, рыночная стоимость арендной ставки годового размера за пользование имуществом (с учетом НДС) - 160 583, 81 руб., нежилое здание - котельная (гараж- склад топлива) площадью 252,6 м2, место нахождения: пос. Николаевка, ул. Линейная, 80, рыночная стоимость арендной ставки годового размера за пользование имуществом (с учетом НДС) - 36 650, 79 руб., трансформатор сварочный, место нахождения: пос. Николаевка, ул. Линейная, 80, рыночная стоимость арендной ставки годового размера за пользование имуществом (с учетом НДС) - 742, 27 руб.

В силу пункта 1.4 договора предоставляемый арендодателем в аренду комплекс будет использоваться арендатором в своих производственных целях и в целях получения коммерческих результатов.

Согласно пункту 2.3.1 договора арендатор обязался использовать комплекс и в соответствии с его назначением и целью, указанной в пункте 1.4 настоящего договора, а также нести расходы на его содержание и поддерживать его в рабочем состоянии.

Кроме того пунктом 2.3.3 установлено, что арендатор обязался осуществлять текущий ремонт комплекса и поддерживать его в работоспособном состоянии.

Срок аренды Комплекса устанавливается с 29 октября 2013 г. по 29 октября 2021 г. с момента передачи комплекса в аренду и подписания передаточного акта между арендатором и арендодателем (пункт 5.1 договора).

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендатор вправе проводить улучшения арендованного по настоящему договору имущества за свой счет и которые могут быть отделимы без вреда для оборудования и сооружения. Данные улучшения являются собственностью арендатора. По соглашению сторон договора арендодатель вправе оплатить расходы арендатора по улучшению оборудования и сооружения в период аренды, после чего указанные улучшения переходят в его собственность.

Арендодатель возмещает арендатору его расходы по улучшению оборудования и сооружения, сели эти улучшения были необходимы для сохранения оборудования и сооружения в рабочем состоянии, в том числе, если улучшения осуществлены арендатором без предварительного уведомления арендодателя (пункт 6.2 договора).

26.12.2014 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды железнодорожного подъездного пути с тупиком N 23-2014.

По условиям договора арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование железнодорожный подъездной путь с тупиком, именуемый "тупик", а арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату.

На основании пункта 2.1 договора арендодатель: обязался в течение трех рабочих дней после вступления договора в силу передать во владение и пользование арендатора по передаточному акту тупик, находящийся по адресу: Еврейская автономная область, Смидовичский район, пос. Николаевка (кадастровый номер 79:06:3200025:0007:2458); передать арендатору тупик в аренду в исправном состоянии, пригодном для использования его в целях, указанных в пункте 1.4 договора; компенсировать все, пронесенные арендатором затраты, связанные с произведенными в результате ремонта и иного технического обслуживания типика неотделимыми улучшениями с целью восстановления рабочих характеристик тупика, предотвращения порчи тупика, а также имущества арендатора.

Арендатор обязался использовать тупик в соответствии с его назначением и целью, указанной в пункте 1.4 договора, а также нести расходы на его содержание и поддерживать его в рабочем состоянии; уплачивать арендодателю арендную плату в размере и сроки, согласованные сторонами в статье 4 договора; осуществлять текущий ремонт тупика и поддерживать его работоспособном состоянии, с учетом положений пункта 2.1.5 договора (пункт 2.3 договора).

Согласно разделу 6 договора арендатор вправе проводить улучшения арендованного по договору имущества за свой счет без предварительного согласования осуществления данных работ с арендодателем при учете их необходимости и целесообразности. Данные улучшения являются собственностью арендатора.

По соглашению сторон договора арендодатель обязан оплатить расходы арендатора по улучшению оборудования и сооружения в период аренды, после чего указанные улучшения переходя в его собственность.

Арендодатель возмещает арендатору его расходы по улучшения оборудования и сооружения, если эти улучшения были необходимы для сохранения оборудования и сооружения в рабочем состоянии, в том числе, если улучшения осуществлены арендатором без предварительного уведомления арендодателя.

Стороны установили, что срок аренды составляет с 26.12.2014 по 26.12.2019 с момента передачи тупика в аренду и подписания передаточного акта между арендатором и арендодателем.

Договор от 26.12.2014 N 23-2014 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Арендатор письмом от 30.10.2013 N 5 обращался к арендодателю с просьбой согласовать производство неотделимых улучшений переданного в аренду имущества с целью восстановления рабочих характеристик комплекса, предотвращения порчи остального имущества, переданного в аренду, а также имущества арендатора, находящегося на территории комплекса. А именно работы по ремонту железнодорожного подъездного пути, помещения котельной, а так же по установке ограждения всей территории комплекса.

Производство улучшений согласовано 30.10.2013 главой городского поселения (том 1 л.д. 83).

Постановлением администрации городского поселения от 29.03.2010 N 20 (действовавшим до 26.02.2016) утверждено положение о порядке возмещения стоимости затрат неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования "Николаевское городское поселение" в счет средств арендной платы.

Согласно пункту 1.2 положения затраты на производство неотделимых улучшений арендуемого объекта могут быть полностью или частично возмещены арендатору в течение срока действия договора аренды путем зачета их в счет арендной платы в объеме, в соответствии с договором аренды движимого и недвижимого имущества. Решение о зачете затрат в счет арендной платы арендатора на проведение неотделимых улучшений арендуемого объекта принимает комиссия по зачету стоимости неотделимых улучшений на основании заявления арендатора.

К зачету возмещения стоимости затрат подлежат затраты арендаторов на проведение неотделимых улучшений, включая: электромонтажные работы, ремонт и замена перекрытий для отдельно стоящих зданий, встроенно- пристроенных помещений, оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединение к существующим магистральным сетям, кровельные работы, замена изношенных элементов внутриквартальных и магистральных инженерных сетей, реконструкция или модернизация коммунальной инфраструктуры направления на повышение эффективности о работы энергообеспечивающих предприятий, утвержденные инвестиционные программы, выполняемые юридическими лицами и частными предпринимателями, осуществляющими предоставление жилищно-коммунальных услуг населению.

Порядок получения арендатором согласия на разработку проектно-сметной документации на производство неотделимых улучшений арендуемого объекта установлен пунктом 2 положения согласно которому для получения согласия на проведение работ по производств) неотделимых улучшений арендуемого объекта с применением зачета стоимости затрат в счет арендной платы на цели арендатор представляет в администрацию следующие документы: а)заявление с просьбой о разрешении ему производства неотделимых улучшений арендуемого объекта с применением зачета стоимости затрат в счет арендной платы на их проведение (далее - заявление), согласованное с балансодержателем; б) акт технического обследования объекта, отражающий его фактическое состояние и обосновывающий необходимость проведения работ, подписанный представителем балансодержателя (далее- акт технического обследования); в) проектно-сметную документацию (смета или калькуляция) на проведение работ по улучшению арендуемого объекта, согласованную с куратором соответствующего структурного подразделения администрации "Николаевского городского поселения". Смета должна отражать объем и виды работ, разработанных на основе технического обследования объекта. При подготовке проектно-сметной документации (сметы или калькуляции) должны применятся нормы, нормативы, расценки и коэффициенты расчета, используемые при работах, финансируемых из бюджетных источников; план-график проведения работ. Администрация в 5- дневный срок проводит экспертизу представленных арендатором документов и при их соответствии требованиям пункта 2.1 положения направляет в комиссию, которая в 5-дневный срок принимает одно из следующих решений: а) разрешить проведение работ по улучшению объекта согласно представленному графику работ с зачетом стоимости затрат в счет арендной платы после их завершения; б) отказать в проведении работ по производству неотделимых улучшений. Решение комиссии о разрешении проведения работ по улучшению арендуемого объекта либо от отказе в проведении указанных работ оформляются протоколом. На основании протокола заседания комиссии о разрешении проведения работ по улучшению арендуемого объекта администрация в 5-дневный срок подготавливает проекты документов: а) распоряжения о разрешении арендатору производства работ по улучшению арендуемого объекта и об утверждении стоимости затрат арендатора применяемых к зачету стоимости затрат в счет арендной платы; б) дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающего применение возмещения стоимости затрат арендатора на производство неотделимых улучшений арендуемого объекта.

На основании распоряжения администрации городского поселения от 07.12.2015 N 292 в соответствии с протоколом комиссии от 05.12.2012 N 1 "О разрешении арендатору производство работ по улучшению арендуемого объекта и об утверждении стоимости затрат арендатора применяемых к зачету стоимости затрат в счет арендной платы" разрешено арендатору ООО "База" провести работы по улучшению арендуемого объекта с зачетом стоимости затрат в счет арендной платы после их завершения с заключением дополнительного соглашения к договору аренды N 23-2014 от 26.12.2014.

Согласно акту администрации городского поселения от 30.12.2015 N 1 комиссия в составе главы администрации городского поселения, заместителя главы администрации поселения, консультанта - главного бухгалтера администрации городского поселения, специалиста администрации городского поселения рассмотрев акт о приемке выполненных работ по улучшению арендуемого объекта приняла решение о принятии проведенных работ по улучшению арендуемого объекта с зачетом стоимости затрат в счет арендной платы по договору N 23-2014 от 26.12.2014 за 2015 год в сумме 289 280, 69 руб.

В адрес ответчика 28.12.2015 истец направил письмо N 45 с просьбой предоставить возможность зачесть стоимость неотделимых улучшений в счет арендных платежей по договору аренды от 26.12.2014 N 23-2014 на сумму 1 358 883, 54 руб.

Поскольку соглашение о зачете взаимных требований N 1 к договору аренды железнодорожного подъездного пути с тупиком N 23-2014 от 26.12.2014 со стороны подписано не было ООО "База" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Стороны в пунктах 14.6 договоров аренды от 26.12.2014, 22.08.2013, 29.10.2013 предусмотрели, что договоры вступают в силу с даты государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество.

В материалы дела представлен отказ в государственной регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области от 30.05.2014 3 01/039/2013-243.

Данный отказ мотивирован, тем, что в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; не представлен отчет об оценке объектов оценки (передаваемых объектов недвижимого имущества в аренду); не представлены результаты проведения конкурса или аукциона на право заключения данного договора аренды, либо документы, свидетельствующие, что данному юридическому лицу разрешается заключение договоров на вышеуказанные объекты недвижимого имущества. Таим образом, в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации вышеуказанных договоров.

Доводы ответчика о незаключенности договоров аренды в отсутствие их государственной регистрации правомерно не приняты арбитражным судом на основании следующего.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Арбитражным судом установлено и подтверждено материалами дела, сторонами сделки не оспорен факт, что спорное имущество передано истцу, открыто им эксплуатируется.

Переоформление договоров в связи с бездействием администрации по государственной регистрации договоров не является основанием для отказа арендатору в возмещении произведенных затрат.

Установлено, что администрация неоднократно обращалась к истцу с просьбой не прекращать поставки угля ООО "Вектор", гарантировала оплату (письма от 20.01.2015 N 3/1-21, от 29.12.2014 N 1815).

Имущество, ставшее объектами договоров аренды, передано истцу по актам приема-передачи.

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктами 6.1 договоров от 22.08.2013, от 29.10.2013 N 10-2013, от 26.12.2014 N 23-2014 стороны установили, что по соглашению сторон арендодатель вправе оплатить расходы арендатора по улучшению оборудования и сооружения в период аренды, после чего улучшения переходят в его собственность.

Производство работ по производству неотделимых улучшений, а также их размер подтверждается материалами дела: договорами подряда от 02.09.2013 N 198, от 05.05.2014 N 14, от 15.09.2014 N 512, локальными сметными расчетами, актами о приемке выполненных работ, товарными накладными к указанным договорам.

Таким образом, при рассмотрении спора по существу установлено наличие согласия арендодателя на производство арендатором ремонта арендованного имущества, факт выполнения ремонтных работ и их стоимость, подписание комиссионного акта от 30.12.2015 о приемке выполненных работ по улучшению арендуемого объекта, наличие гарантийных писем администрации по оплате работ, заявление ответчика в суде первой инстанции о зачет стоимости затрат в счет арендной платы по договору N 23-2014 от 26.12.2014 за 2015 год в сумме 289 280, 69 руб., следовательно, требования истца в части взыскания с ответчика затрат на проведение неотделимых улучшений правомерно признано арбитражным судом обоснованными.

Доводы ответчика о недоказанности факта выполнения работ, в том числе по неотделимым улучшениям подлежат отклонению, поскольку в целях определения объема и вида фактически выполненных работ и их стоимости, администрация ходатайство о назначении судебной экспертизы по правилам статьи 82 АПК РФ не заявляла.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба администрации подлежит отклонению.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требования общества об обязании администрацию подписать соглашение о зачете взаимных требований и акт сверки взаимных расчетов истец не обжалует.

Таким образом, решение суда первой инстанции не подлежит отмене в обжалуемой части.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ являются безусловными основаниями к отмене судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 14 сентября 2016 г. по делу N А16-709/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев