Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2016 г. N 15АП-17622/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 марта 2017 г. N Ф08-10741/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

05 декабря 2016 г.

дело N А32-16172/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордейко М.А.,

при участии:

от истца: представителя Ефимова А.А. по доверенности от 19.10.2016,

от Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара: представителя Ефимова А.А. по доверенности от 18.10.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Финансы. Экономика. Строительство"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 сентября 2016 года по делу N А32-16172/2016

по иску администрации г. Краснодара

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Финансы. Экономика. Строительство"

при участии третьих лиц: Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании договора недействительным,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Финансы. Экономика. Строительство" (далее - ООО "ФЭС", ответчик), в котором просила:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды N 4300020547 от 31.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:13567 площадью 170 кв.м., расположенного по ул. Постовой, 28/1 в Западном внутригородском округе города Краснодара, для размещения автостоянки;

- применить последствия недействительности сделки посредством аннулирования в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений (записи) о регистрации указанного договора аренды и обязания ответчика возвратить спорный земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что спорный земельный участок расположен в зоне РО (зона зеленых насаждений общего пользования), где вид разрешенного использования "территория благоустройства" является основным видом разрешенного использования, за красной линией застройки. Территорией общего пользования являются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе, площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары). Наличие в Правилах землепользования и застройки вида разрешенного использования "территория благоустройства" не свидетельствует о том, что закрепление территорий в целях их санитарного содержания предполагает предоставление соответствующих земельных участков в аренду для благоустройства. Расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого участка во временное владение и пользование конкретному лицу исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования. Действующим законодательством установлен прямой запрет на присвоение вида разрешенного использования земельному участку, расположенному на землях общего пользования. Заключенный в нарушение публичного запрета и нарушающий публичные интересы договор аренды земельного участка недействителен (ничтожен).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2016 исковые требования удовлетворены, суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды N 4300020547 от 31.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:13567, площадью 170 кв.м., расположенного по ул. Постовой, 28/1 в Западном внутригородском округе города Краснодара, для размещения автостоянки, заключенный между администрацией и ООО "ФЭС". На ответчика возложена обязанность возвратить земельный участок администрации. Суд погасил в ЕГРП запись об ограничении (обременении) права на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:13567 (номер государственной регистрации 23-23-01/084/2014-165 от 22.01.2014). С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины по иску.

Судебный акт мотивирован тем, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт отнесения спорного земельного участка к местам общего пользования (участок расположен в зоне рекреационного назначения). Суд указал, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, однако анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Поскольку предоставление спорного земельного участка в аренду не соответствовало его отнесению к землям общего пользования, суд пришёл к выводу, что оспариваемый договор аренды нарушает публичные интересы неопределенного круга лиц, в связи с чем является ничтожной сделкой. В порядке применения правила о реституции суд возложил на ответчика обязанность возвратить земельный участок и погасил запись о государственной регистрации прав аренды общества на спорный земельный участок.

С принятым судебным актом не согласилось ООО "ФЭС", в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Доводы апелляционной жалобы ответчика сводятся к следующему:

- суд первой инстанции не учёл, что на дату заключения договора аренды вид разрешённого использования земельного участка устанавливался Правилами землепользования и застройки на территории МО г. Краснодар, утверждёнными решением городской Думы Краснодара N 19 п. 6 от 30.01.2007. В кадастровом паспорте земельного участка отражено, что он имеет разрешённый вид использования: "для размещения движимого имущества (автостоянка)". Таким образом, на дату заключения договора вид разрешённого использования спорного земельного участка в полном объёме соответствовал требования ПЗЗ 2007 года;

- сведения ИСОГС, на которые ссылается администрация, являются актуальными на дату обращения с иском, но не на дату заключения оспариваемого договора. Изменение нормативными актами статуса земельного участка не может иметь обратное действие, на момент заключения договора его положения в полной мере соответствовали нормам действующего законодательства;

- из положений пункта 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки, чей вид разрешённого использования не соответствует градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия;

- согласно сведениям ИСОГС спорный земельный участок относится к территории парков (РО), однако данное обстоятельство не означает, что земельный участок является местом общего пользования.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик и Управление Росреестра по Краснодарскому краю явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в отношении указанных лиц жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель администрации и департамента с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации и департамента, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования город Краснодар N 10176 от 26.12.2013 ООО "ФЭС" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:13567, площадью 170 кв.м., расположенный по ул. Постовой, 28/1 в Западном внутригородском округе города Краснодара, для размещения объекта движимого имущества - автостоянки.

Публикация о наличии свободного земельного участка ориентировочной площадью 170 кв.м. для целей, не связанных со строительством, была размещена в газете "Краснодарские известия" от 21.02.2013. Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории была утверждена постановлением администрации муниципального образования город Краснодар N 7735 от 11.10.2013.

В соответствии с кадастровым паспортом от 04.12.2013 участок с кадастровым номером 23:43:0000000:13567 имеет разрешенное использование "для временного размещения движимого имущества (автостоянки)", поставлен на кадастровый учет 04.12.2013.

31.12.2013 между администрацией (арендодатель) и ООО "ФЭС" заключен договор N 4300020547 аренды спорного земельного участка для временного размещения объекта движимого имущества (автостоянки) на срок с 26.12.2013 по 26.12.2016. В соответствии с актом приема-передачи на земельном участке строения отсутствуют.

Договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован в ЕГРП (номер государственной регистрации 23-23-01/084/2014-165 от 22.01.2014).

Полагая, что договор аренды N 4300020547 от 31.12.2013 является ничтожным, т.к. фактически в аренду ООО "ФЭС" предоставлен земельный участок, сформированный за счёт земель общего пользования, администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

При вынесении своего решения, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территориями общего пользования признаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса также определено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Из содержания пункта 12 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что перечень территорий общего пользования не является закрытым.

Суд первой инстанции также обоснованно указал, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, однако анализ вышеназванных положений действующего законодательства позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования.

Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15248/10 от 12.04.2011, согласно которому предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на свободное использование такой территории. Поэтому возможность единоличного использования земельного участка арендатором противоречит правовому режиму территории общего пользования.

Данная правовая позиция о недопустимости предоставления в аренду земель общего пользования последовательно поддерживается арбитражной практикой (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2016 по делу N А32-47982/2014, от 09.08.2016 по делу N А63-12354/2015, от 25.07.2016 по делу N А32-43152/2015).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемого договора аренды) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75, 78, 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны следующие разъяснения. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ). Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о её возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что при установлении факта предоставления в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности и сформированного за сёт земель общего пользования, надлежит контрастировать недействительность (ничтожность) такого договора.

Суд первой инстанции также обоснованно пришёл к выводу о том, что спорный земельный участок изначально был сформирован за счёт территории земель общего пользования, в связи с чем его предоставление ООО "ФЭС" на праве аренды являлось недопустимым.

Как следует из представленного в материалы дела заключения ДАиГ администрации МО г. Краснодар N 29/3292 от 25.03.2013, на дату формирования земельный участок находился в зоне рекреационного назначения (городские зелёные насаждения общего пользования), что подтверждалось картой (схемой) функционального зонирования генерального плана МО г. Краснодар, утвержденной решением городской Думы Краснодара N 25 п. 15 от 26.01.2012, а также сведениями ПЗЗ, утверждёнными решением городской Дума Краснодара N 19 п. 6 от 30.01.2007 (в редакции решения N 32 п. 14 от 19.07.2012).

В указанном заключении также отражено, что согласно Проекту планировки центральной части города Краснодара, утверждённому постановлением администрации МО г. Краснодар N 815 от 18.03.2009, формируемый земельный участок также относился к территории зелёных насаждений общего пользования.

Достоверность данных сведений ответчиком не опровергнута.

Градостроительные регламенты для различных территориальных зон в г. Краснодаре на дату формирования спорного земельного участка и предоставления его обществу на праве аренды устанавливались статьёй 32 ПЗЗ, утверждённых решением городской Думы Краснодара N 19 п.6 от 30.01.2007.

Часть 7 статьи 32 ПЗЗ предусматривала несколько видов зон рекреационного назначения и соответствующие градостроительные регламенты для каждой из выделенных зон.

Так пунктом 7.5 части 7 статьи 32 ПЗЗ выделялась зона зеленых насаждений общего пользования (РО), для которой в качестве основного вида разрешённого использования предусматривалось размещение на соответствующих земельных участках, входящих в состав зоны, следующих объектов:

1) скверов, бульваров;

2) объектов благоустройства территории;

3) объектов инженерной инфраструктуры (объектов водо-, газо-, тепло-, электроснабжения) и линейных объектов, которые создаются за счет средств местного бюджета (бюджета муниципального образования город Краснодар) в целях реализации полномочий администрации муниципального образования город Краснодар.

Возможность размещения на земельных участках, относящихся к зоне РО, стоянок автотранспорта не предусматривалось.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорный земельный участок в установленном порядке был исключён из зоны РО и отнесён к иным градостроительным территориям, допускавшим размещение на участке автомобильной парковки и не относящимся к землям общего пользования.

Указание в кадастровом паспорте на то, что спорный земельный участок имеет разрешённым видом использования "для размещения движимого имущества (автостоянка)" само по себе не может являться основанием для отнесения спорного участка к иной градостроительной зоне, нежели к зоне зеленых насаждений общего пользования (РО), а также изменять градостроительный регламент в отношении данной территориальной зоны, установленный нормативно-правовым актом.

При таких обстоятельствах, довод ответчика о том, что на дату заключения оспариваемого договора вид разрешённого использования земельного участка в полном объёме соответствовал требования ПЗЗ, является необоснованным.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт формирования спорного земельного участка за счёт территории общего пользования - земель зоны зеленых насаждений общего пользования (РО), в отношении которых действовавшие на тот период времени ПЗЗ не предусматривали такой вид разрешённого использования как "размещение автомобильной автостоянки".

Следовательно, заключённый договор аренды не только нарушал публичные интересы предоставлением в индивидуальное пользование ООО "ФЭС" земельного участка общего пользования, но и не соответствовал требованиям ПЗЗ. В связи с этим, вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды N 4300020547 от 31.12.2013 является обоснованным.

Суд первой инстанции в силу положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" обоснованно в порядке применения реституции возложил на ООО "ФЭС" обязанность возвратить администрации спорный земельный участок, а также правомерно произвёл погашение записи в ЕГРП о государственной регистрации ничтожного договора аренды.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 сентября 2016 года по делу N А32-16172/2016 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина