Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2016 г. N 15АП-17704/16

город Ростов-на-Дону

06 декабря 2016 г.

дело N А32-12734/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ванина В.В.,

судей Нарышкиной Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Надежда"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2016 по делу N А32-12734/2016

по иску общества с ограниченной ответственностью Фирма "Надежда"

к администрации Лабинского городского поселения Лабинского района

о сохранении квартиры в перепланированном состоянии, признании права собственности, об исключении из ЕГРП записи о регистрации N 23-23-11/046/2013-284 от 18.09.2013,

принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Фирма "Надежда" (далее - истец, фирма) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации Лабинского городского поселения Лабинского района (далее - ответчик, администрация) о сохранении квартиры N 2, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Лабинск, ул. Ленина, 152 в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии, признании права собственности на квартиру, а также об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации N 23-23-11/046/2013-284 от 18.09.2013.

Исковые требования мотивированы тем, что истцом была проведена реконструкция квартиры в связи с ее ветхим состоянием, в результате которого площадь строения была измена (увеличена). Реконструкция произведена в отсутствие разрешения, вместе с тем результат реконструкции соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к зданиям данного типа, и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Произведенные строительно-монтажные работы не нарушают законные права и интересы третьих лиц.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2016 в иске отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. В деле имеется согласие собственников квартир N 1 и N 3 на перепланировку и реконструкцию квартиры N 2, что не было принято судом во внимание. Перепланировка и реконструкция квартиры были проведены в границах существующего объекта недвижимости и не привели к созданию самовольной постройки. Суд проигнорировал, что жилой дом являлся ветхим зданием 1948 года постройки, состояние квартиры N 2 создавало угрозу для жизни людей как проживающих в квартире, так и других собственников помещений в жилом доме. Истцом были соблюдены строительные, санитарные, противопожарные нормы и правила, предъявляемым к зданиям данного типа; обеспечена безопасная для жизни и здоровья людей эксплуатация объекта. Произведенные строительно-монтажные работы не нарушают законных прав и интересов третьих лиц. Необоснован вывод суда о том, что обращение в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию квартиры N 2 после завершения реконструкции не является должной мерой к легализации спорного объекта, так как иной порядок не предусмотрен.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ходатайствовал о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно данным ЕГРП, истец является собственником нежилого помещения площадью 31,2 кв.м, этаж 1, кадастровый номер: 23:446:0204007:86, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Лабинск, ул. Ленина, 152, кв. 2, на основании договора купли-продажи квартиры от 11.09.2013, о чем внесена запись в ЕГРП (свидетельство о государственной регистрации права от 19.09.2013).

По утверждению истца, в связи с тем, что квартира N 2 нуждалась в капитальном ремонте, истцом была произведена реконструкция, включающая в себя перепланировку и переустройство указанного жилого помещения.

В результате проведенной реконструкции, перепланировки и переустройства квартиры была выполнена пристройка габаритными размерам 2,0 м х 1,7 м для размещения санитарно-технического оборудования, а также произведён демонтаж печи на твердом топливе (акт строительно-технической экспертизы N 08-16).

После реконструкции в квартире располагаются следующие помещения: N 1 - кухня площадью 8,5 кв.м; N 2 - жилая комната площадью 9,0 кв.м; N 3 - жилая комната площадью 14,7 кв.м; N 4 - коридор площадью 1,9 кв.м; N 5 - ванная комната площадью 2,2 кв.м. Высота помещений NN 1-3 - 3,09 м, помещений NN 4, 5 - 2,6 м.

В результате реконструкции была увеличена площадь помещений и составила: общая - 36,3 кв.м, жилая - 23,7 кв.м.

В ноябре 2015 года истец обратился в ГУП "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" для оформления технического паспорта на квартиру N 2. Техниками было установлено, что площадь существующего строения больше площади по документам на 5,1 кв.м.

01.12.2015 истец обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию квартиры N 2, расположенную в жилом доме по адресу: г. Лабинск, ул. Ленина, 152, с целью узаконить произведенную реконструкцию.

В связи с тем, что реконструкция квартиры уже была произведена, истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство, что подтверждает письмо администрации от 04.12.2015 N 4519/02-18.

Согласно доводам истца, основанием для обращения в суд явилось отсутствие у истца возможности в административном порядке зарегистрировать право собственности на квартиру N 2 общей площадью 36,3 кв.м, жилой площадью 23,7 кв.м, расположенную по адресу: г. Лабинск, ул. Ленина, 152.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, даны следующие разъяснения относительно рассмотрения требований о признании права собственности на объект недвижимости в реконструированном виде.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

Согласно акту строительно-технической экспертизы N 08-16 в ходе строительно-монтажных работ по реконструкции квартиры были произведены следующие изменения: выполнена пристройка габаритными размерами 1,7х2,9 м, осуществлен демонтаж печи на твердом топливе площадью 1,0 кв.м, располагающаяся в помещении N 2, произведена закладка дверного проема (прежний вход в помещение N 1), устройство нового дверного проема в помещении N 3 по месту прежних оконных проемов.

После реконструкции в квартире располагаются следующие помещения: N 1 - кухня площадью 8,5 кв.м; N 2 - жилая комната площадью 9,0 кв.м; N 3 - жилая комната площадью 14,7 кв.м; N 4 - коридор площадью 1,9 кв.м; N 5 - ванная комната площадью 2,2 кв.м. Высота помещений N 1-3 - 3,09 м, помещений NN 4, 5 - 2,6 м.

В результате произведенной истец пристройки были изменены параметры квартиры (в части площади), что свидетельствует о ее реконструкции.

При этом пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующие разрешения, а также в случае, если отказ в разрешении на строительство признан незаконным (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.10.2015 по делу N А32-11208/2012).

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Иначе при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имеет место легализация самовольного строения в упрощенном порядке, применение которой ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Истец обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство после того, как реконструкция была произведена.

Письмом от 04.12.2015 администрация информировала истца о том, что при визуальном обследовании земельного участка специалистами сектора архитектуры и градостроительства установлен факт самовольной реконструкции объекта капитального строительства - жилого дома в нарушение градостроительного законодательства. Градостроительный план земельного участка и разрешение на реконструкцию жилого дома для строительства пристройки в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации отсутствуют. Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) в отношении самовольно возведенных объектов законодательством не предусмотрена, в связи с чем в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) отказано.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец предпринимал своевременные меры, направленные на получение разрешительной документации, как до начала строительства, так и в период строительства, и, соответственно, доказательства, свидетельствующие о неправомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительных документов.

Тот факт, что истцом проведена именно реконструкция объекта, подтверждается представленным истцом в дело актом строительно-технической экспертизы.

Таким образом, суд не усматривает оснований для узаконения пристройки.

Истец также заявил требование о сохранении перепланировки.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

Поскольку объект изменился, имеет признаки самовольного, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования истца о сохранении квартиры в перепланированном, переустроенном состоянии, данные требования в рассматриваемом случае неразрывно связаны с требованием о легализации последствий самовольной реконструкции. При этом, как отмечено выше, основания для такой легализации отсутствуют.

Кроме того, ЖК РФ предусматривает административный порядок проведения перепланировки.

В силу части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, который является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения (части 5 и 6 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки нежилого помещения регламентированы статьей 29 ЖК РФ. Согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Последствия самовольной перепланировки определены в частях 5 и 6 статьи 29 ЖК РФ. В исключительных случаях, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (часть 4 статьи 29 ЖК РФ).

В материалы дела не представлены доказательства того, что обществу чинились препятствия в получении разрешения на строительство (реконструкцию) или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано. Истцом не представлены документальные подтверждения, свидетельствующие о невозможности своевременного получения разрешения. Доказательства того, что в процессе перепланировки истец предпринимал действия, направленные на получение в установленном административном порядке документации необходимой для оформления разрешения, в материалах дела также отсутствуют.

Наличие в законодательстве возможности сохранения помещения в перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не являются достаточными основаниями для удовлетворения иска, и не могут освобождать истца от обязанности соблюдать установленный порядок получения необходимых разрешений.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.08.2016 по делу N А53-29318/2015.

Иные доводы апелляционной жалобы также не влекут переоценку выводов суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 ААПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.08.2016 по делу N А32-12734/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

Н.В. Нарышкина Б.Т. Чотчаев