Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2016 г. N 12АП-12195/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21 февраля 2017 г. N Ф06-17443/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды

Вывод суда: решение суда первой инстанции изменено

г. Саратов

06 декабря 2016 г.

Дело N А12-48229/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Богатырёвой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экологический центр "Свет" (400001, г. Волгоград, ул. им. Калинина, д. 11, офис 7, ОГРН 1023403459111, ИНН 3444086245)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 сентября 2016 года по делу N А12-48229/2016 (судья Репникова В.В.)

по исковому заявлению Администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области (404507, Волгоградская область, Калачевский район, г. Калач-на-Дону, ул. Революционная, д. 158, ОГРН 1023405376720, ИНН 3409100218)

к обществу с ограниченной ответственностью "Экологический центр "Свет" (400001, г. Волгоград, ул. им. Калинина, д. 11, офис 7, ОГРН 1023403459111, ИНН 3444086245)

о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии представителя общества с ограниченной ответственностью "Экологический центр "Свет" Кочеткова Н.С., действующего по доверенности от 28.11.2016,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась Администрация Калачевского муниципального района Волгоградской области (далее - Администрация, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экологический центр "Свет" (далее - ООО "Экологический центр "Свет", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 664 661,06 руб. за период с 01.01.2012 по 15.08.2016, пени в размере 588 388,12 руб. за период с 11.01.2012 по 15.08.2016, всего 1 253 049,18 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области суда от 28 сентября 2016 года иск удовлетворён в полном объёме.

С ООО "Экологический центр "Свет" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 25 530 руб.

ООО "Экологический центр "Свет", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению апеллянта, взыскание задолженности и пени до 26.06.2014 (дата заключения договора аренды) неправомерно. Кроме того, учитывая дату обращения истца в арбитражный суд, имеет место пропуск срока исковой давности за 2012 год и 2013 год.

Представитель ООО "Экологический центр "Свет" в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.

Администрацией в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указанное лицо настаивает на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Администрации в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 08.11.2016.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанного лица о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя ООО "Экологический центр "Свет", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.03.2008 ООО "Экологический центр "Свет" является собственником имущественного комплекса "Пионерский лагерь им.Юрия Гагарина" общей площадью 3120 кв.м.

26 июня 2014 года между Администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области (арендодатель) и ООО "Экологический центр "Свет" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 230/14 (далее - Договор), согласно которому арендатор принимает в пользование на правах аренды сроком с 23 июня 2014 года по 23 июня 2063 года земельный участок под имущественным комплексом "Пионерский лагерь им. Юрия Гагарина" из земель особо охраняемых территорий и объектов, кадастровый номер 34:09:160201:9, площадью 89 900 кв.м, расположенный по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, на правом берегу Цимлянского водохранилища в 1200 м западнее г.Калач-на-Дону.

Земельный участок принят арендатором по акту приема-передачи 26 июня 2014 года.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора общая сумма ежегодной арендной платы за земельный участок устанавливается согласно расчету арендной платы (приложение N 2), который является неотъемлемой частью договора.

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления, не ранее 30 календарных дней после письменного извещения арендатора.

Согласно приложениям N N 2.1, 2.2., 2.3. к Договору размер годовой арендной платы за фактическое пользование земельным участком в 2012 году составил 177 985,31 руб., в 2013 году - 133 488,99 руб., в 2014 году - 140 110,23 руб.

15 июня 2015 года истцом в адрес ответчика направлен расчет арендной платы за 2015 год, размер которой составил 138 962,93 руб.

27 июля 2016 года истцом в адрес ответчика направлен расчет арендной платы за 2016 год, размер которой составил 111 170,34 руб.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца (пункт 2.2 Договора).

Согласно пункту 2.3 Договора арендная плата исчисляется с момента вынесения постановления о предоставлении земельного участка в аренду и в дальнейшем с 1 января, а также за период бездоговорного пользования участком.

В пункте 2.5 Договора стороны предусмотрели взыскание пени с арендатора в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

ООО "Экологический центр "Свет" не исполняло обязанность по перечислению арендной платы, что привело к образованию задолженности за период с 01.01.2012 по 15.08.2016 в размере 664 661,06 руб.

Согласно представленному истцом расчету размер пени за период с 11.01.2012 по 15.08.2016 составляет 588 388,12 рублей.

Поскольку ответчик не принял меры к погашению задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объёме, суд первой инстанции исходил из следующего.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов.

Регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае Договор заключен в 2014 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утверждён Постановлением Администрации Волгоградской области N 469-п от 22.08.2011 (далее - Постановление N 469).

В соответствии с пунктом 1.5 Постановления N 469-п арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в зависимости от вида целевого использования земельного участка.

Пунктом 1.6 Постановления N 469-п предусмотрено, что в случаях, не указанных в пункте 1.5 настоящего Порядка, арендная плата рассчитывается по формуле:

А = КЗСУ х Кви х Кдп х Ккан х Кн, где:

А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев,

КЗСУ - кадастровая стоимость земельного участка,

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка,

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населённых пунктов,

Кн - коэффициент индексации.

Как видно из представленного истцом расчета, подлежащая внесению арендная плата определена по формуле.

За период с 01.01.2012 по 15.08.2016 задолженность по арендной плате по расчету истца составила 664 661,06 руб.

Судом первой инстанции признан верным расчёт суммы долга, произведённый истцом.

Контррасчёт ответчиком не представлен.

На момент рассмотрения спора ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности в заявленном истцом размере, а равно наличия задолженности в ином (меньшем) размере, чем установлено судом первой инстанции. Таким образом, ответчик в одностороннем порядке уклонился от исполнения встречных обязательств по оплате арендных платежей за спорный период.

Доводы апеллянта о неправомерном взыскании задолженности до 26.06.2014 (дата заключения договора аренды), суд апелляционной инстанции отклоняет, при этом исходит из следующего.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса установлено, что формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как установлено судом первой инстанции и объективно подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 11.03.2008 ООО "Экологический центр "Свет" является собственником имущественного комплекса "Пионерский лагерь им.Юрия Гагарина" (л.д.17).

Согласно сведениям кадастрового паспорта от 10.06.2014, земельный участок под пионерским лагерем, площадью 89900 кв.м, с кадастровым номером 34:09:160201:9 внесен в государственный кадастр недвижимости 27.05.2003 (л.д. 20).

Впоследствии, 26 июня 2014 года между Администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области (арендодатель) и ООО "Экологический центр "Свет" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:09:160201:9, площадью 89 900 кв.м под имущественным комплексом "Пионерский лагерь им. Юрия Гагарина".

Факт нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности ответчику с 11.03.2008, установлен судом первой инстанции, фактическое владение и пользование спорным земельным участком с указанной даты ответчик не опровергает.

Установив, что с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости ответчик владел и пользовался земельным участком, непосредственно занятым принадлежащим ему имущественным комплексом, то в силу статей 35, 36 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации ООО "Экологический центр "Свет" обязано оплачивать такое пользование.

Отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает фактического землепользователя от обязанности вносить плату за пользование и не лишает лицо, имуществом которого пользовался ответчик, права предъявить требование о взыскании стоимости такого пользования.

Ответчик не представил доказательств оплаты землепользования под принадлежащим ему объектом недвижимости.

Ссылка апеллянта на то, что, учитывая дату обращения истца в арбитражный суд, имеет место пропуск срока исковой давности за 2012 год и 2013 год, несостоятельна.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" заявление о пропуске исковой давности может быть сделано при подготовке дела к судебному разбирательству или непосредственно при рассмотрении дела по существу в суде первой инстанции, а в суде апелляционной инстанции в случае, если суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268 АПК РФ)

Ответчиком в суде первой инстанции о пропуске срока исковой давности не заявлялось. Суд апелляционной инстанции не переходил к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции.

В связи этим правовые основания для принятия заявления ответчика о пропуске срока исковой давности у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу плату за пользование земельным участком, переданным по договору аренды, в сумме 664 661,06 руб.

В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом исполнения обязательства и признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В пункте 2.5 Договора стороны предусмотрели взыскание пени с арендатора в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

По расчету истца сумма пени за период с 11.01.2012 по 15.08.2016, исчисленная на основании пункта 2.5 Договора, составляет 588 388,12 рублей.

Проверив расчёт суммы пени, суд первой инстанции признал его верным.

Контррасчёт ответчиком не представлен.

В апелляционной жалобе апеллянт указывает на неправомерное начисление пени до 26.06.2014 (дата заключения договора аренды).

Суд апелляционной инстанции считает указанный довод заслуживающим внимания, при этом исходит из следующего.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из условий пункта 1.1 Договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на правах аренды земельный участок с кадастровым номером 34:09:160201:9 сроком с 23 июня 2014 года по 23 июня 2063 года. При этом заключенный сторонами Договор не содержит условий о распространении его действия на период, предшествовавший 23 июня 2014 года. Приложения N N 2.1, 2.2., 2.3. Договора, содержащие расчеты за фактическое пользование спорным земельным участком в 2012-2014 годах, сами по себе не свидетельствуют о распространении действия условий Договора на период, предшествовавший указанному в пункте 1.1. Договора сроку.

Изучением условий Договора на основании изложенных выше норм материального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при заключении договора стороны не установили, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Доказательств обратного судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, в отсутствие заключенного Договора аренды (до 23.06.2014) между сторонами имели место фактические отношения по использованию земельного участка, занимаемого имущественным комплексом, принадлежащим ответчику на праве собственности.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось правовых оснований признавать, что ООО "Экологический центр "Свет" нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами спора имелись только фактические отношения, и, как следствие, удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествующий заключению договора (до 23.06.2014).

Исходя из вышеизложенного, учитывая условия пункта 2.2 Договора, согласно которому арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц - до 10 числа текущего месяца, принимая во внимание начало срока действия договора (23.06.2014), суд апелляционной инстанции считает, что за нарушение установленного Договором срока уплаты арендных платежей арендатору подлежат начислению пени, начиная с 11.07.2014 (наступление обязанности по оплате арендных платежей за июнь и июль 2014 года) по 15.08.2016 (дата, по которую пени рассчитаны истцом).

По расчёту суда апелляционной инстанции сумма неустойки исходя из 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки за указанный период (с 11.07.2014 по 15.08.2016), составляет 111 415,98 руб.

Принимая во внимание, что факт несвоевременного выполнения арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним, принимая во внимание отсутствие доказательств уплаты суммы пени, ходатайства о снижении размера пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и доказательств явной несоразмерности нарушенному обязательству, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени в сумме 111 415,98 руб.

В остальной части во взыскании пени следует отказать.

Выводы суда первой инстанции о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца пени в заявленном истцом размере основаны на не полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильном толковании норм материального права и условий Договора, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения обжалуемого судебного акта.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции, руководствуется положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 сентября 2016 года по делу N А12-48229/2016 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Экологический центр "Свет" в пользу Администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области задолженность по арендной плате в размере 664 661,06 руб. и пени в размере 111 415,98 руб., всего 776 077,04 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Экологический центр "Свет" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска в размере 15803,07 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Экологический центр "Свет" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1143 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

И.И. Жевак В.Б. Шалкин