Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2016 г. N 18АП-14904/16

г. Челябинск

07 декабря 2016 г.

Дело N А07-13295/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.10.2016 по делу N А07-13295/2016 (судья Абдуллина Э.Р.).

В судебном заседании приняли участие представители индивидуального предпринимателя Ахмерова Р.А. - Нуруллин Д.А. (доверенность от 14.09.2016), Кабиров А.У. (доверенность от 14.09.2016).

Индивидуальный предприниматель Ахмеров Рустем Альбертович (далее - предприниматель Ахмеров Р.А., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:863, площадью 12 522 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 10, изложив п. 2.1. договора в следующей редакции: "2.1. Цена участка составляет 195 000 руб.". (с учетом уточнения заявленных исковых требований, л.д. 83).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.10.2016 (резолютивная часть от 03.10.2016) исковые требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласились Администрация и Управление (далее также - податели апелляционной жалобы, апеллянты), в апелляционной жалобе просят решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Податели апелляционной жалобы полагают, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что истец вправе выкупить земельный участок по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 26.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в силу непредставления доказательств наличия у него права требовать выкупа участка по льготной цене, а также в силу того, что в качестве расчетной должна приниматься кадастровая стоимость, действовавшая на момент обращения предпринимателя с заявлением о выкупе земельного участка (27.01.2015).

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу Администрации и Управления в суд апелляционной инстанции не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.

С учетом мнения представителей истца и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из преюдициальных обстоятельств, установленных Арбитражным судом Республики Башкортостан при рассмотрении дела N А07-4062/2015, предпринимателю Ахмерову Р.А. на праве собственности принадлежит склад, назначение: нежилое здание, 1 - этажный, общая площадь 1 098,6 кв.м, инв. N 347074, лит. Х, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Трамвайная, д. 10.

Указанное сооружение расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020416:863, что установлено актом осмотра и установления фактического использования земельного участка N 1815/о от 16.06.2014, произведенным Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и отражено в кадастровом паспорте земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2015 по делу N А07-4062/2015 признан недействительным, ввиду несоответствия статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), отказ в предоставлении в собственность предпринимателя Ахмерова Р.А. земельного участка площадью 12 522 кв.м с кадастровым номером 02:55:020416:863, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район ул. Трамвайная, рядом с домом 10, выраженный в письме Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 06.02.2015 N 2615, на Администрацию возложена обязанность в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу, принять решение о предоставлении указанного земельного участка и в месячный срок со дня принятия названного решения направить в адрес предпринимателя Ахмерова Р.А. проект договора купли-продажи земельного участка.

Из материалов настоящего дела также следует и установлено судом первой инстанции, что предприниматель Ахмеров Р.А. обращался в Администрацию с заявлением от 23.01.2015 о предоставлении в собственность земельного участка площадью 12 522 кв.м с кадастровым номером 02:55:020416:863, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район ул. Трамвайная, рядом с домом 10 (л.д. 16).

24.03.2016 заявитель повторно обратился в Администрацию для подготовки и направления проекта договора купли-продажи указанного земельного участка (л.д. 17).

Во исполнение решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2015 по делу N А07-4062/2015 в апреле 2016 года ответчик направил в адрес истца проект договора о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:863 в собственность за плату, в котором указана выкупная стоимость земельного участка в размере равном 29 423 193 руб. 84 коп., из расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:863 в размере 117 692 775,36 руб. и применения процентной ставки - 25 % в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" (л.д. 18-20, 27-28).

Не согласившись с выкупной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:863, указанной в пункте 2.1. проекта договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату, письмом от 14.04.2016 (л.д. 29), предприниматель направил в Управление протокол разногласий к договору с определением выкупной цены земельного участка в размере 118 250 руб. (л.д. 30) и свой вариант проекта договора, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка принята в размере 4 730 000 руб., процентная ставка - в размере 2,5 % (л.д. 31-34).

Письмом N А-6406 от 28.04.2016 Управление сообщило об отклонении предложенной покупателем выкупной цены земельного участка в силу неверного определения размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату подачи заявления (27.01.2015) и отсутствия у Управления документов, позволяющих применить в спорным правоотношениям норму п. 1 постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" о льготной процентной ставке в размере 2,5 % (л.д. 35-37).

Несогласие предпринимателя Ахмерова Р.А. с отказом Управления в применении предложенных условий договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Признавая обоснованными требования истца и принимая спорное условие договора в его редакции, суд первой инстанции исходил из того, что истец вправе выкупить земельный участок по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 26.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в силу обращения предпринимателя за выкупом земельного участка до 01.07.2012 и исходя из актуальной кадастровой стоимости, действующей на дату обращения предпринимателя в Администрацию.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы Администрации и Управления, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком возник преддоговорной спор в части выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:863 площадью 12 522 кв.м, на котором расположен принадлежащий предпринимателю Ахмерову Р.А. склад, назначение: нежилое здание, 1 - этажный, общая площадь 1 098,6 кв.м, инв. N 347074, лит. Х, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Трамвайная, д. 10.

На основании пп. 6 п. 2 ст. 393 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 3920 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 3920 ЗК РФ установлено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

В силу пп. 2 п. 2 ст. 394 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 3 ст. 394 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Аналогичные нормы об определении выкупной цены земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, существовали в Земельном кодексе Российской Федерации и в редакции, действовавшей на момент обращения предпринимателя Ахмерова Р.А. с заявлением от 23.01.2015 о предоставлении в собственность земельного участка площадью 12 522 кв.м с кадастровым номером 02:55:020416:863, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район ул. Трамвайная, рядом с домом 10 (л.д. 16).

Так, п. 1 ст. 36 ЗК РФ было установлено граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно п. 1.1. ст. 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Пунктом 1 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" установлено, что цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в размере двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя, при их продаже:

а) собственникам расположенных на арендуемых ими земельных участках зданий, строений, сооружений, если в период со дня вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

б) собственникам расположенных на арендуемых ими земельных участках зданий, строений, сооружений, если такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в подпункте "а" настоящего пункта.

В силу п. 4 указанного постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки до 1 июля 2015 года по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Руководствуясь п. 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629, Управление исчислило выкупную стоимость земельного участка, испрашиваемого предпринимателем, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан" и отраженной в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 27.01.2015 в сумме 117 692 775,36 руб.

Вместе с тем, как следует из государственного акта на право пользования землей A-I N 863108 от 09.02.1982 (л.д. 40-45) и заключения кадастрового инженера (л.д. 85) спорный земельный участок с кадастровым номером 02:55:020416:863, площадью 12 522 кв.м, образован в результате последовательных преобразований исходного земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:47 площадью 108 619 кв.м, который поставлен на государственный кадастровый учет 04.08.2003 на основании указанного государственного акта на право пользования землей. Исходный участок предоставлен Башкирскому республиканскому предприятию "Вторчермет" на праве бессрочного и бесплатного пользования.

В заключении кадастрового инженера также указано, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:020416:863 образован в результате раздела непосредственно земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:757 площадью 42 321 кв.м на два земельных участка с кадастровыми номерами 02:55:020416:863 и 02:55:020416:862.

Согласно п. 1.4. договора купли-продажи недвижимого имущества N 444-юр от 03.12.2012 приобретенный предпринимателем склад, назначение: нежилое здание, 1 - этажный, общая площадь 1 098,6 кв.м, инв. N 347074, лит. Х, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Трамвайная, д. 10, находился на земельном участке площадью 42 321 кв.м, с кадастровым номером 02:55:020416:757, предоставленным в аренду ОАО "Башкирские вторичные металлы" по договору N М71-12 от 15.06.2012 (л.д. 99-102).

На основании изложенной совокупности доказательств, оцененных в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что в силу пп. "б" п. 1 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" предприниматель Ахмеров Р.А. при выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:863 вправе рассчитывать на применение ставки в размере двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя, поскольку в период до 01.07.2012 в отношении указанного участка, являвшегося частью участка, в отношении которого у прежнего правообладателя имелось право постоянного бессрочного пользования, состоялось переоформление такого права на право аренды.

В соответствии с п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Согласно правилам п. 3 ст. 36 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

На основании абз. 3 ст. 2420 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с абз. 5 той же статьи в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 2418 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 01.09.2016 (л.д. 91) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:863 на 23.01.2015 составляет 7 800 000 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены 24.03.2016 и определены по состоянию на 01.06.2014.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что в качестве расчетной должна приниматься кадастровая стоимость, действовавшая на момент обращения предпринимателя с заявлением о выкупе земельного участка, то есть 27.01.2015, отклоняется апелляционным судом, так как согласно материалам настоящего дела предприниматель Ахмеров Р.А. обращался в Администрацию с заявлением от 23.01.2015 о предоставлении в собственность земельного участка площадью 12 522 кв.м с кадастровым номером 02:55:020416:863, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район ул. Трамвайная, рядом с домом 10 (л.д. 16), и указанная дата указана Администрацией в качестве даты приема заявления от предпринимателя.

Иной момент обращения истца с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка апеллянтами не доказан.

При таких обстоятельствах, учитывая правовые нормы абз. 3, 5 ст. 2420 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020416:863 в размере 7 800 000 руб. подлежит применению для целей определения выкупной стоимости земельного участка.

Решение суда первой инстанции является правильным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.10.2016 по делу N А07-13295/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина