Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2016 г. N 18АП-14814/16

г. Челябинск

07 декабря 2016 г.

Дело N А07-13447/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.10.2016 по делу N А07-13447/2016 (судья Кузнецов Д.П.).

В судебном заседании приняли участие представители публичного акционерного общества "Нефтехимремстрой" - Нуруллин Д.А. (доверенность от 11.02.2016), Кабиров А.У. (доверенность от 11.02.2016).

Публичное акционерное общество "Нефтехимремстрой" (далее - общество "Нефтехимремстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между Администрацией и обществом "Нефтехимремстрой" при заключении договора о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:196 в части выкупной цены земельного участка, изложив п. 2.1. договора в следующей редакции: "Цена участка составляет 216 244 (двести шестнадцать тысяч двести сорок четыре) рубля 25 копеек.".

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.10.2016 (резолютивная часть от 03.10.2016) исковые требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Податель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции необоснованно принял в качестве даты, определяющей порядок установления выкупной цены земельного участка, дату обращения общества в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (26.12.2011), так как орган местного управления не являлся участником указанных правоотношений, а в деле отсутствуют доказательства незаконного бездействия Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и наличия препятствий в предоставлении обществу земельного участка в собственность на основании указанного заявления. Указывает, что спорные правоотношения между истцом и ответчиком возникли с момента обращения общества непосредственно в Администрацию с заявлением о приватизации земельного участка (14.01.2015), и именно на указанную дату подлежит определению выкупная цена земельного участка.

К дате судебного разбирательства отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.

С учетом мнения представителей истца и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, общество "Нефтехимремстрой" является собственником объекта недвижимого имущества - четырехэтажного здания производственной базы, литера А,А1,А2,А3,А4,А5,А6, общей площадью 9 021,3 кв.м, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Юбилейная, д. 19, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АА N 556411 от 14.08.2006 (л.д. 34).

Указанный объект недвижимости приобретен истцом на основании договора аренды, выкупа и передачи имущества треста "Башнефтехимремстрой" у п/о "Башнефтехимзаводы" акционерным обществом "Нефтехимремстрой" N 2 от 10.01.1991 (л.д. 92-97) и Государственного акта о выкупе имущества государственного предприятия N б/н от 26.07.1991 (л.д. 90).

К договору приложен акт оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 11.01.1991 и перечень производственных основных средств, передаваемых обществу "Нефтехимремстрой" в аренду с правом последующего выкупа. Первый из документов согласован зам. председателя Государственного комитета собственности Республики Башкортостан, второй - зам. министра имущественных отношений Республики Башкортостан. Согласно государственному акту о выкупе имущества государственного предприятия от 26.07.1991 акт выдан акционерному обществу "Нефтехимремстрой", выкупившему имущество государственного предприятия "Башнефтехимремстрой".

Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030312:196, общей площадью 18 478 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административно-производственного здания (кадастровый паспорт земельного участка от 26.01.2016 N 02/16/1-43151, л.д. 22).

Письмом от 23.12.2011 N 18 истец обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в собственность ряда арендуемых земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:196, общей площадью 18 478 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, ул. Юбилейная, д. 19 (л.д. 33).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Башкортостан при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан N 19 от 17.08.2012 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:196 по состоянию на 01.01.2012 установлена в размере, равном его рыночной стоимости, что составляет 8 649 770 руб. (л.д. 81-82).

Из преюдициальных обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дела N А07-1937/2015, также следует, что письмом от 12.01.2015 общество обратилось в Администрацию с заявлением в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:196, общей площадью 18 478 кв.м, с приложением документов.

Письмом Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.01.2015 N Г-401 в передаче в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:196, общей площадью 18 478 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Юбилейная, 19 отказано, поскольку часть испрашиваемого земельного участка находится в границах красных линий.

Вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2015 по делу N А07-1937/2015 удовлетворено заявление общества "Нефтехимремстрой", признано незаконным решение Администрации об отказе в передаче в собственность обществу "Нефтехимремстрой" земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:196, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Юбилейная, 19, выраженное в письме Управления по земельным ресурсам городского округа город Уфа Республики Башкортостан за N Г-401 от 22.01.2015, на Администрацию возложена обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда направить в адрес общества "Нефтехимремстрой" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:196, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Юбилейная, 19.

Во исполнение названного судебного акта 28.03.2016 Управление предоставило истцу проект договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату, в котором указана выкупная стоимость земельного участка в размере равном 14 499 640 руб. 40 коп., из расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:196 в размере 57 998 561,62 руб. и применения процентной ставки - 25 % в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" (л.д. 19-21, 28, 29).

Не согласившись с выкупной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:196, указанной в пункте 2.1. проекта договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату, письмом от 20.04.2016 (л.д. 37-38), общество направило в Управление протокол разногласий к договору с определением выкупной цены земельного участка в размере 277 175 руб. (л.д. 39).

Письмом N 6557 от 16.05.2016 Управление сообщило об отклонении предложенной покупателем выкупной цены земельного участка в силу неверного определения даты обращения общества "Нефтехимремстрой" в Администрацию с заявлением о выкупе земельного участка и действующей на этот момент кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 40).

Несогласие общества "Нефтехимремстрой" с отказом в применении предложенных условий договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Признавая обоснованными и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что цена выкупа земельного участка подлежит определению исходя из 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке, был приобретен истцом в порядке приватизации государственной собственности, и такой порядок определения выкупной цены действовал на момент обращения заявителя в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в собственность земельных участков (26.12.2011). Суд также пришел к выводу, что стоимость земельного участка подлежит определению исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Башкортостан при Управлении Росреестра по Республике Башкортостан N 19 от 17.08.2012.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы Администрации, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком возник преддоговорной спор в части выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:196, общей площадью 18 478 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации административно-производственного здания, на котором расположено принадлежащее обществу "Нефтехимремстрой" на праве собственности четырехэтажное здание производственной базы, литера А,А1,А2,А3,А4,А5,А6, общей площадью 9 021,3 кв.м, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Юбилейная, д. 19 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АА N 556411 от 14.08.2006, л.д. 34).

На основании пп. 6 п. 2 ст. 393 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 3920 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 3920 ЗК РФ установлено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

В силу пп. 2 п. 2 ст. 394 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 3 ст. 394 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В силу части 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Из материалов дела следует, что между производственным объединением "Башнефтехимзаводы" и акционерным обществом "Нефтехимремстрой" оформлен договор N 2 от 10.01.1991 аренды выкупа и передачи имущества треста "Башнефтехимремситрой" у п/о "Башнефтехимзаводы" акционерным обществом "Нефтехимремстрой".

К договору приложен акт оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 11.01.1991 и перечень производственных основных средств, передаваемых обществу "Нефтехимремстрой" в аренду с правом последующего выкупа. Первый из документов согласован зам. председателя Государственного комитета собственности Республики Башкортостан, второй - зам. министра имущественных отношений Республики Башкортостан.

Акционерному обществу "Нефтехимремстрой" выдан государственный акт о выкупе имущества государственного предприятия "Башнефтехимремстрой" от 26.07.1991 (л.д. 90).

На основании указанных документов за истцом зарегистрировано право собственности на четырехэтажное здание производственной базы, литера А,А1,А2,А3,А4,А5,А6, общей площадью 9 021,3 кв.м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Юбилейная, д. 19.

Согласно части 1 статьи 25.2 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" (в редакции Закона Республики Башкортостан от 06.07.2006 N 335-з) уполномоченный республиканский орган исполнительной власти в области земельных отношений, если иное не предусмотрено федеральным законодательством, распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в столице Республики Башкортостан - городе Уфе, занятыми недвижимым приватизированным имуществом, решение о приватизации которого принималось местным органом государственной власти Республики Башкортостан.

Письмом от 23.12.2011 N 18 истец обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в собственность ряда арендуемых земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:196, общей площадью 18 478 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, ул. Юбилейная, д. 19 (л.д. 33).

Таким образом, намерение приобрести земельный участок с кадастровым номером 02:55:030312:196 в собственность было выражено обществом "Нефтехимремстрой" до 01.07.2012 путем обращения в уполномоченный на тот момент Законом Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" государственный орган.

Доказательств принятия решения по указанному обращению в материалы дела не представлено, равно как и не представлено доказательств обжалования бездействия уполномоченного органа, однако указанное обстоятельство не может лишать общество права на приобретение земельного участка по льготной цене, поскольку при надлежащем осуществлении публичным органом возложенных на него законом полномочий право собственности на земельный участок было бы приобретено обществом до 01.07.2012 (определение Верховного суда Российской Федерации N 305-КГ15-19738 от 29.04.2016).

Указанное позволяет отклонить довод апелляционной жалобы Администрации о том, что обращение общества в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан нельзя считать надлежащим и свидетельствующим о реализации обществом своего права на приватизацию до 01.07.2012.

В соответствии с измененной редакцией Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" (в редакции Закона Республики Башкортостан от 28.05.2015 N 225-з), правом распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Уфы, обладают органы местного самоуправления городского округа город Уфа.

Заявитель обратился в Администрацию с заявлением от 12.01.2015, и отказ Администрации в приватизации земельного участка был признан незаконным арбитражным апелляционным судом при рассмотрении дела N А07-1937/2015.

Таким образом, общество "Нефтехимремстрой" как коммерческая организация, являющаяся собственником объектов недвижимости, ранее отчужденных из государственной собственности, и реализовавшая свое право на приватизацию земельного участка путем обращения в уполномоченный государственный орган до 01.07.2012, вправе требовать продажи ему земельного участка, на котором расположены такие строения, по льготной цене, установленной частью 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Доводы Администрации, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что выкупная цена земельного участка подлежит определению на дату обращения общества непосредственно в Администрацию с заявлением о приватизации земельного участка (14.01.2015), несостоятельны, так как основаны на применении норм ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ст. 394 ЗК РФ без учета юридически значимых обстоятельств по делу.

В соответствии с п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с абз. 5 ст. 2420 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 2418 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из материалов дела следует, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка от 17.08.2012 такая кадастровая стоимость определена с 01.01.2012 в размере 8 649 770 руб. (л.д. 81-82).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что выкупная стоимость земельного участка подлежит определению, исходя из установленного комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка размера кадастровой стоимости, действующего на момент, когда уполномоченным органом государственной власти должно было быть принято решение по первичному обращению общества в уполномоченный орган, и ставки, установленной в частью 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

С учетом изложенных мотивов решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.10.2016 по делу N А07-13447/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина