Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2016 г. N 03АП-7148/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30 марта 2017 г. N Ф02-973/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Красноярск

08 декабря 2016 г.

Дело N А33-26568/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2016 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей: Магда О.В., Хабибулиной Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,

при участии:

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Фортуна"- Лауман Т.В., представителя по доверенности от 30.11.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" (ИНН 2443029066, ОГРН 1062443027723)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 04 октября 2016 года по делу N А33-26568/2015, принятое судьёй Альтергот М.А.,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска (ИНН 2443005530, ОГРН 1022401153807, далее - КУМИ Администрации г.Ачинска, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна" (ИНН 2443029066, ОГРН 1062443027723, далее - ООО "Фортуна", ответчик) о взыскании 140 191 рубля 34 копеек неосновательного обогащения за период с 10.01.2012 по 24.11.2015 за пользование земельным участком с кадастровым номером 24:43:0125001:226, общей площадью 1 321 кв.м., по адресу: г. Ачинск, м-он 5, зд. 31 "А" в и 24 764 рублей 29 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2012 по 24.11.2015.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 04 октября 2016 года иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 140 191 рубль 34 копейки неосновательного обогащения, 24 358 рублей 24 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

-то обстоятельство, что земельный участок прямо не указан ни в одном из приложений, в договоре, в отсутствие в договоре аренды условия о внесении платы за пользование земельным участком отдельно от арендной платы за пользование арендованным имуществом и соглашения, определяющего порядок уплаты арендатором арендной платы за землю, об обратном не свидетельствует;

-из условий договора аренды не следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование арендуемым имуществом - нежилым зданием.

-истцом не представлены доказательства того, что при заключении договора аренды от 25.11.2011 М 1780 у истца имелись препятствия для передачи используемого земельного участка ответчику в аренду;

-признаки неосновательного обогащения отсутствуют.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 07 ноября 2016 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 01.12.2016.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей КУМИ г.Ачинска, ЗАО "Проектно-технологический исследовательский институт".

От истца в материалы дела поступил отзыв на жалобу, согласно которому, отчетом "Об оценке стоимости нежилого здания с земельным участком, определению размера годовой арендной платы за пользование нежилым зданием, расположенным по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, микрорайон 5, строение 31 А, общей площадью 325, 5 кв.м." от 03.08.2011 состав арендной платы установлен без включения стоимости компенсации за использование земельным участком. Отдельный договор аренды земельного участка сторонами не был заключен. Сторонами согласован предмет договора- нежилое здание общей площадью 325,5 кв.м., расположенное по вышеуказанному адресу. Под неосновательным обогащением понимаются денежные средства, которые, исходя из принципа платности землепользования, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком. Факт пользования ответчиком земельным участком без правоустанавливающих документов установлен. Ответчику неоднократно было разъяснены положения действующего законодательства и обязанности оплаты землепользования, путем заключения договора аренды и перечисления арендной платы арендодателю, что подтверждается письмами, направленными комитетом в адрес ответчика.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

КУМИ Администрации г.Ачинска (арендодатель) и ООО "Фортуна" (арендатор) заключили договор аренды от 25.11.2011 N 1780, согласно которому арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает от арендодателя в аренду нежилое здание, расположенное по адресу: г. Ачинск, мкр. 5, д. 31А, общей площадью 325,50 кв.м., с целью осуществления предпринимательской деятельности, для размещения медицинского центра (л.д.11-13).

Согласно пункту 1.2. договора объект аренды передается по акту приема-передачи.

Пунктом 2.1.4. договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя осуществлять оценку рыночной стоимости объекта аренды.

В соответствии с пунктом 2.2.7. договора арендатор обязан осуществить страхование объекта аренды с учетом рыночной стоимости своими силами и средствами, предоставлять подлинники и копии страхового полиса не позднее трех дней с момента их получения, либо до истечения 35 дней со дня подписания договора.

Пунктом 5.1. договора определено, что арендная плата вносится ежемесячно предоплатой до 1 числа следующего месяца. Новая ставка арендной платы применяется с даты введения в действие нормативного акта Главы г.Ачинска (пункт 5.2. договора).

Согласно пункту 5.3. договора арендатор оплачивает коммунальные услуги по отдельным договорам с организацией, осуществляющей обслуживание объекта аренды, либо представляющей коммунальные услуги.

В соответствии с пунктом 11.1. договора срок аренды устанавливается с 25.11.2011 по 24.11.2016.

По акту приема-передачи арендуемое здание передано арендодателем арендатору 25.11.2011 (л.д.14).

Договор аренды от 25.11.2011 N 1780 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.01.2012.

Дополнительным соглашением от 01.06.2014 N 1 к договору от 25.11.2011 N1780 стороны изложили пункт 5.1. договора в следующей редакции: "Арендная плата с 01.06.2014 составляет 42 740 рублей 60 копеек без учета НДС и подлежит ежегодной индексации в соответствии с индексом потребительских цен, установленных нормативным актом, регулирующим порядок определения и величину арендной платы" (л.д.15).

Согласно дополнительному соглашению от 01.07.2015 N 2 к договору от 25.11.2011 N1780 стороны изложили пункт 5.1. договора в следующей редакции: "Арендная плата с 01.07.2015 составляет 45 561 рубль 48 копеек без учета НДС и подлежит ежегодной индексации в соответствии с индексом потребительских цен, установленных нормативным актом, регулирующим порядок определения и величину арендной платы" (л.д.16).

Письмом от 13.12.2011 N К-04-19-8581 КУМИ Администрации г.Ачинска уведомил ООО "Фортуна" о необходимости осуществить страхование объекта аренды, указав, что рыночная стоимость объекта аренды составляет 8070000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 03.08.2011 (л.д.17).

В отчете об оценке от 03.08.2011, подготовленном ОАО "Проектно-технологический институт", указана рыночная стоимость нежилого здания с земельным участком, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, мкр. 5, д. 31 А, общей площадью 325,5 кв.м. в размере 8 070 000 рублей (л.д.18-22).

Согласно указанному отчету размер арендной платы за пользование нежилым зданием, расположенным по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, мкр. 5, д. 31 А, общей площадью 325,5 кв.м. составляет 574 200 рублей в год.

В соответствии с кадастровым паспортом от 20.08.2013 N 24/13-357881 разрешенным видом использования земельного участка с кадастровым номером 24:43:0125001:226 является размещение здания химчистки.

В письме от 18.09.2013 вх N К-04-18-8951 ООО "Фортуна" обратилось в КУМИ Администрации г.Ачинска с просьбой изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:43:0125001:226 с "для размещения химчистки" на "для медицинской деятельности ЛПУ".

Согласно письму от 25.09.2013 N К-04-19-4199 КУМИ Администрации г.Ачинска, адресованному ООО "Фортуна", предметом договора аренды от 25.11.2011 N 1780 является только нежилое здание, следовательно, арендная плата включает в себя только плату за его использование. Поскольку пользование земельным участком, на котором расположено здание, является платным, необходимо заключить договор аренды земельного участка (л.д.24). Письмо получено 26.09.2013 Лауман Т.А.

На обращение о заключении договора аренды земельного участка под зданием медицинского центра КУМИ Администрации г.Ачинска в письме от 30.09.2015 N К-06-12-5437 сообщил, что решением заседания архитектурно-планировочной комиссии ООО "Фортуна" предварительно согласовано предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 24:43:0125001:226 для размещения медицинского центра и земельного участка для благоустройства прилегающей территории к зданию центра, ориентировочной площадью 440 кв.м (л.д.25).

Согласно кадастровому паспорту от 23.11.2015 N 24/15-842246 земельный участок с кадастровым номером 24:43:0125001:226 имеет следующие характеристики: дата внесения но-мера в государственный кадастр недвижимости: 05.03.2009; местоположение: Красноярский край, г. Ачинск, мкр. 5, д. 31 А; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения медицинского оздоровительного центра; площадь: 1321 +/ -13 кв.м.; кадастровая стоимость: 1 427 538 рублей 65 копеек; правообладатель: Муниципальное образование города Ачинск Красноярского края.

КУМИ Администрации г.Ачинска письмом от 18.05.2016 N К-04-19-963 направил копию распоряжения администрации города о приватизации нежилого здания с земельным участком, а также проект договора купли-продажи муниципального имущества, предварительный график платежей на выкуп, предложив ООО "Фортуна" заключить договор купли-продажи (л.д.85).

Согласно письменному сообщению от 09.06.2016 исх. N 343-01/116 ЗАО "Проектно-технологический исследовательский институт" в разделе 12 "Заключения об итоговой величине стоимости объекта оценки" Отчета "Об оценке стоимости нежилого здания с земельным участком и определению размера годовой арендной платы за пользование нежилым зданием, расположенным по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, мкр. 5, стр. 31А, общей площадью 325,50 кв.м." указан размер годовой арендной платы за пользование нежилым зданием без учета размера арендной платы за пользование земельным участком в сумме 574 200 руб. с учетом НДС

Согласно актам сверки за период с 01.01.2013 по 31.12.2013, с 01.01.2017 по 31.12.2014, с 01.01.2015 по 30.11.2015 отсутствует задолженность ООО "Фортуна" за пользование нежилым зданием.

На основании договора купли-продажи от 01.06.2016 ООО "Фортуна" является собственником нежилого здания общей площадью 325,50 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, мкр. 5, д. 31А (свидетельство о государственной регистрации права от 20.06.2016 N 24-24/002-24/002/001/2016-5288/2 (л.д.122)).

На основании договора купли-продажи от 01.06.2016 ООО "Фортуна" является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:43:0125001:226, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения медицинского оздоровительного центра, площадью 1761 кв.м., местоположение: Красноярский край, г. Ачинск, мкр. 5, участок N 31А (свидетельство о государственной регистрации права от 20.06.2016 N 24-24/002-24/002/001/2016-5289/2 (л.д.123)).

Считая свои права нарушенными, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Заключенный между сторонами договор от 25.11.2011 N 1780 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу данной статьи, части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 5.1 договора аренды на ответчике лежит обязанность вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Довод заявителя о том, что плата за пользование землей входит в арендную плату, подлежит отклонению.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной норме, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из текста указанной нормы, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением). Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.09.2008 N 808/08.

Вместе с тем, пунктом 2.1.4. договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя осуществлять оценку рыночной стоимости объекта аренды.

Согласно пункту 1.1. Отчета об оценке от 03.08.2011 (л.д.64) объектом оценки является нежилое здание общей площадью 325,5 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, микрорайон 5, строение 31А.

Целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки и определение размера годовой арендной платы за пользование объектом оценки для определения стартовой цены аукциона.

Согласно пункту 18 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (действовавшему на дату оценки) оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:а)информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б)информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; в)информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

В разделе 5 Отчета об оценке от 03.08.2011 приведено описание объекта оценки (нежилого здания). Для определения рыночной стоимости нежилого здания оценщик производит оценку, как стоимости самого объекта, так и стоимость земельного участка, на котором оно расположено.

Согласно разделу 7 Отчета об оценке от 03.08.2011 по методу сравнительного подхода стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:0125001:226 составляет 800 000 рублей.

В разделе 8 Отчета об оценке от 03.08.2011 по затратному подходу стоимость здания составляет 3 910 739 рублей.

Согласно сравнительному подходу стоимость здания составляет 9 062 929 рублей (раздел 9.2 Отчета об оценке от 03.08.2011).

Согласно доходному подходу стоимость здания составляет 7 799 537 рублей (раздел 10 Отчета об оценке от 03.08.2011).

Согласно разделу 9.1. по сравнительному подходу размер арендной платы за пользование нежилым зданием составляет 574 200 рублей в год (с учетом НДС).

Суд апелляционной инстанции учитывает, что для определения стоимости арендной платы оценщиком сравнивались объекты по таким показателям как условия финансирования; условия продажи; динамика сделок на рынке; площадь; тип объекта; местоположение; транспортная схема; техническое состояние; целевое использование; расходы по содержанию здания.

В разделе 12 Отчете об оценке от 03.08.2011 содержатся выводы о том, что рыночная стоимость нежилого здания с земельным участком, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, микрорайон 5, строение 31А, общей площадью 325,5 кв.м. на 03.11.2011 составляет с учетом НДС- 8 070 000 рублей.

Размер годовой арендной платы за пользование нежилым зданием, расположенным по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, микрорайон 5, строение 31А, общей площадью 325,5 кв.м. на 03.11.2011, отражен отдельно и определен оценщиком в сумме 574 200 рублей.

Таким образом, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при оценке размера арендной платы не учитывалась стоимость земельного участка, арендная плата за пользование земельным участком в арендную плату за пользование зданием не включена.

Согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе пользоваться расположенным под предоставленным ему в аренду зданием земельным участком.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку плата за землю не была учтена в составе арендной платы, при этом использование земли в Российской Федерации является платным, истец получил доходы от использования только своего имущества без учета платы за земельный участок, следовательно, ответчик неправомерно сберег за счет истца подлежащую сумму платы за пользование земельным участком.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 5 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае", постановлением Администрации г.Ачинска Красноярского края от 14.12.2010 N 390 -п, учитывая кадастровую стоимость земельного участка размер платы за пользование земельным участком составляет 34 260 рублей 93 копейки (за 2012 год) и 36 544 рубля 99 копеек за каждый последующий год или в месяц составляет 2 855 рублей 07 копеек и в год соответственно 3 045 рублей 42 копейки.

Представленный истцом расчет неосновательного обогащения в размере 140 191 рубля 34 копеек за период с 01.01.2012 по 24.11.2015 повторно проверен судом апелляционной инстанции, признан арифметически верным.

На основании изложенного, требования КУМИ Администрации г.Ачинска о взыскании с ответчика 140 191 рубля 34 копеек неосновательного обогащения обоснованно удовлетворены.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда о том, что в соответствии со статьями 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2012 по 24.11.2015 на сумму неосновательного обогащения.

Суд апелляционной инстанции, повторно проверив представленный истцом расчет процентов в размере 24 764 рублей 29 копеек за период с 11.01.2012 по 24.11.2015, соглашается с выводом суда о наличии в нем ошибок, при этом расчет арбитражного суда является верным в сумме 24 358 рублей 24 копейки. Данная сумма обоснованно взыскана с ответчика и отказано в остальной части требования о взыскании процентов.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 04 октября 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

О.В. Магда Ю.В. Хабибулина