Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2016 г. N 15АП-18153/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 марта 2017 г. N Ф08-762/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

08 декабря 2016 г.

дело N А32-16173/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

при участии:

от истца - представитель Мишукова О.Н. по доверенности от 05.08.2016;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Финансы.Экономика.Строительство" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2016 по делу N А32-16173/2016

по иску администрации муниципального образования г. Краснодар

к ответчику - ООО "Финансы.Экономика.Строительство"

о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности сделки

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Финансы.Экономика.Строительство" о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 31.12.2013 N 4300020545 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209005:1018, площадью 464 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Постовая, 28/2, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Финансы.Экономика.Строительство"; применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений (записи) о регистрации договора аренды земельного участка от 31.12.2013 N 4300020545; об обязании ООО "Финансы.Экономика.Строительство" вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:43:0209005:1018 площадью 464 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Постовая, 28/2.

Решением от 10.09.2016 иск удовлетворен, договор аренды от 31.12.2013 N 4300020545 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209005:1018 общей площадью 464 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Постовая, 28/2, заключенный администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "Финансы.Экономика.Строительство" признан недействительной (ничтожной) сделкой.

Суд обязал ООО "Финансы.Экономика.Строительство" в течение десяти дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить администрации муниципального образования город Краснодар по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:43:0209005:1018 общей площадью 464 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Постовая, 28/2, освобожденным от ограждения и в состоянии, существовавшем на момент заключения договора аренды.

В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки суд погасил в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора аренды от 31.12.2013 N 4300020545 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209005:1018 общей площадью 464 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Постовая, 28/2 (дата регистрации: 22.01.2014, номер государственной регистрации: 23-23-01/084/14-166).

Решение мотивировано тем, что спорный земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования). Предоставление в аренду земельного участка на территории общего пользования недопустимо, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Поскольку предоставление спорного земельного участка в аренду не соответствовало его отнесению к землям общего пользования, суд пришёл к выводу, что оспариваемый договор аренды нарушает публичные интересы неопределенного круга лиц, в связи с чем является ничтожной сделкой. В порядке применения правила о реституции суд возложил на ответчика обязанность возвратить земельный участок и погасил запись о государственной регистрации прав аренды общества на спорный земельный участок.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что земельный участок предоставлен в аренду на основании постановления администрации муниципального образования г. Краснодар от 26.12.2013 N 10175. На дату заключения договора аренды земельного участка от 31.12.2013 N 4300020545 вид разрешенного использования земельного участка соответствовал виду разрешенного использования, установленного Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденными решением Городской думы Краснодара от 30.01.2007 N 19. Сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности соответствуют решениям Городской думы Краснодара от 25.02.2016 N 11 (пункт 6), от 21.04.2016 N 15 (пункт 17), которые приняты после заключения спорного договора. Арендодатель не уведомлял арендатора о проведении мероприятий по изменению вида разрешенного использования земельного участка. Кроме того, не учтен пункт 8 статьи 36 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, вывод суда первой инстанции о формировании спорного земельного участка из земель общего пользования необоснован. По сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности спорный земельный участок расположен в зоне парков (РО). Отнесение земельного участка к зоне зеленых насаждений не влечет автоматического отнесения земельного участка к землям общего пользования. Истец не представил доказательств того, что на земельном участке расположен парк, сквер, бульвар и прочее. Решения Городской думы Краснодара от 25.02.2016 N 11 (пункт 6) и от 21.04.2016 15 (пункт 17) противоречат пункту 12 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель ООО "Финансы.Экономика.Строительство" не явился. Обществом заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Представитель истца в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные, просил решение оставить без изменения.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в газете "Краснодарские известия" 28.05.2013 опубликовано информационное сообщение о наличии свободного земельного участка ориентировочной площадью 464 кв. м для целей, не связанных со строительством - для организации территории благоустройства по улице Постовой, 28 в Западном внутригородском округе города Краснодара.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 15.11.2013 N 8816 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по улице Постовой, 28/2 в Западном внутригородском округе города Краснодара" утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 464 кв.м.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 26.12.2013 N 10175 ООО "Финансы.Экономика.Строительство" предоставлен в аренду земельный участок площадью 464 кв. м с кадастровым номером 23:43:0209005:1018 для временного размещения объекта движимого имущества - территория благоустройства по улице Постовой, 28/2 в Западном внутригородском округе города Краснодара.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 04.12.2013 (т. 1 л.д. 50) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0209005:1018 площадью 464 кв. м имеет вид разрешенного использования: "для временного размещения объекта движимого имущества - территория благоустройства", земельный участок поставлен на кадастровый учет 04.12.2013.

Между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ООО "Финансы.Экономика.Строительство" (арендатор) 31.12.2013 заключен договор аренды земельного участка N 4300020545 (т. 1 л.д. 42-47, 54-56), согласно которому арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 464 кв. м с кадастровым номером 23:43:0209005:1018 в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Постовая, 28/2. Земельный участок предоставляется для временного размещения объекта движимого имущества - территория благоустройства (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 6.1 договор действует в течение трех лет с 26.12.2013 по 26.12.2016.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору (т. 1 л.д. 55).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 22.01.2014.

Полагая, что договор аренды от 31.12.2013 N 4300020545 является ничтожным, администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территориями общего пользования признаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Из содержания пункта 12 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что перечень территорий общего пользования не является закрытым.

Действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, однако анализ вышеназванных положений действующего законодательства позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования.

Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15248/10 от 12.04.2011, согласно которому предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на свободное использование такой территории. Поэтому возможность единоличного использования земельного участка арендатором противоречит правовому режиму территории общего пользования.

Правовая позиция о недопустимости предоставления в аренду земель общего пользования соответствует сложившейся судебной практике (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2016 по делу N А32-47982/2014, от 09.08.2016 по делу N А63-12354/2015, от 25.07.2016 по делу N А32-43152/2015).

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации неействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что на дату заключения договора аренды земельного участка от 31.12.2013 N 4300020545 вид разрешенного использования земельного участка соответствовал виду разрешенного использования, установленного Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденными решением Городской думы Краснодара от 30.01.2007 N 19.

Из содержания письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.03.2016 N 29/2661 (т. 1 л.д. 31-32) следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0209005:1018 по улице Постовая, 28 расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования.

К основным видам разрешенного использования в данной зоне относятся: отдых (создание и уход за парками, городскими лесами, садами и скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также обустройство мест отдыха в них); земельные участки (территории) общего пользования (размещение набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства).

Согласно проекту планировки центральной части муниципального образования город Краснодар, утвержденного постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 18.03.2009 N 815, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0209005:1018 расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования.

Согласно генеральному плану развития муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15 "Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар", земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования).

Из материалов дела следует, что Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования г. Краснодар проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:43:0209005:1018, площадью 464 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Постовая, 28/2.

По результатам осмотра составлен акт N 2081 от 10.08.2016 (т. 1 л.д. 109-110), согласно которому земельный участок находится в границах огражденной территории. На момент осмотра строительные работы на земельном участке не велись, земельный участок свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью.

В данном случае, спорный земельный участок расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования. Вместе с тем, из указанного выше акта обследования следует, что территория земельного участка огорожена, что исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на участке.

Следовательно, спорный договор аренды не только нарушает публичные интересы в связи с предоставлением земельного участка общего пользования в индивидуальное пользование ООО "Финансы.Экономика.Строительство", но и нарушает требования действующего законодательства, в частности, не соответствует пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предоставление земельного участка в аренду не соответствует его отнесению к землям общего пользования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый договор аренды нарушает публичные интересы неопределенного круга лиц.

В силу положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции обоснованно возложил на ООО "Финансы.Экономика.Строительство" обязанность возвратить администрации спорный земельный участок, а также правомерно произвёл погашение записи в ЕГРП о государственной регистрации ничтожного договора аренды.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2016 по делу N А32-16173/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Баранова Ю.И. Величко М.Г.