Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2016 г. N 14АП-8599/16

г. Вологда

12 декабря 2016 г.

Дело N А66-16831/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2016 года.

В полном объеме постановление изготовлено 12 декабря 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,

при участии в судебном заседании до перерыва от администрации города Твери представителя Воробьевой Ю.А. по доверенности от 23.09.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 09 августа 2016 года по делу N А66-16831/2013 (судья Романова Е.В.),

установил:

открытое акционерное общество "Тверской полиэфир" (место нахождения: 170100, г. Тверь, пл. Гагарина, д. 1; ОГРН 1026900508843, ИНН 6903035816; далее - ОАО "Тверской полиэфир") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛТНТ-Групп" (место нахождения: 170100, г. Тверь, пл. Гагарина, д. 1; ОГРН 1086952012058, ИНН 6950083133; далее - ООО "ЛТНТ-Групп"), Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области (место нахождения: 170100, г. Тверь, пер. Смоленский, д. 29; ОГРН 1026900561071, ИНН 6905003320; далее - Министерство) о признании договора аренды земельного участка от 17.12.2009 N 372-з/09 ничтожным в связи с несоответствием требованиям Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Определением суда от 05 июня 2015 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация города Твери (место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Советская, д. 11; ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920; далее - Администрация).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Рент-Сервис" (далее - ООО "Рент-Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "Триал", общество с ограниченной ответственностью "Электронные технологии" (далее - ООО "Электронные технологии"), Немов Дмитрий Борисович, Трофимов Трофим Васильевич, Трофимов Антон Васильевич, Лузин Александр Валерьевич.

Решением суда от 09 августа 2016 года в удовлетворении иска отказано.

Администрация не согласилась с мотивировочной частью решения суда и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит изменить указанный судебный акт, исключив из его мотивировочной части выводы суда о признании договора аренды от 17.12.2009 N 372-з/09 ничтожной сделкой, при этом резолютивную часть решения - оставить без изменения. В обоснование жалобы ссылается на отсутствие оснований для признания сделки недействительной. Считает, что превышение площади предоставленного в аренду земельного участка размеров земельного участка, который необходим для эксплуатации объектов недвижимости на нем расположенных, не свидетельствует о недействительности договора. Считает, что экспертное заключение, выполненное по результатам судебной экспертизы, не может являться допустимым доказательством по делу, поскольку содержит противоречивые выводы, основанные на неверном исследовании материалов дела. Полагает, что судом в нарушение положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в мотивировочной части решения дается новая оценка обстоятельствам, установленным вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу N А66-8875/2013. Отмечает, что в рамках настоящего дела истцом заявлены требования, аналогичные исковым требованиям ООО "ЛТНТ-Групп", предъявленным при разрешении спора по делу N А66-8875/2013.

Присутствовавший в судебном заседании до объявления перерыва представитель Администрации поддержал доводы жалобы в полном объеме.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим судебное заседание состоялось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

ОАО "Тверской полиэфир" и ООО "ЛТНТ-Групп", Лузин А.В. в отзывах на апелляционную жалобу считают выводы суда, изложенные в обжалуемом решении, законными и обоснованными, просят в удовлетворении жалобы отказать.

Министерство в отзыве на апелляционную жалобы доводы Администрации поддержало, считает жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению.

От иных третьих лиц отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована мотивировочная часть решения суда и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, то суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Заслушав представителя Администрации, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Тверской области от 15.10.2009 N 1982 комитетом по управлению имуществом Тверской области (Арендодатель) и Лузиным А.В., Немовым Д.Б., Трофимовым А.В., Трофимовым Т.В. (Арендаторы) заключен договор аренды земельного участка от 17.12.2009 N 372-з/09, по которому Арендаторам во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:0129, площадью 32 636 кв.м, расположенный по адресу: г. Тверь, пл. Гагарина, д. 1.

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставлен для использования под производственные здания (холодильно-компрессорные станции, здание распределительного устройства (РП-16), машинный зал N 1).

В силу пункта 2.1 договора срок аренды определен с 17.12.2009 по 16.12.2058.

По акту приема-передачи от 17.12.2009 земельный участок передан Арендаторам.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 25.12.2009.

В материалах дела усматривается, что на указанном земельном участке находятся следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание - машинный зал N 1, общей площадью 1922,3 кв.м, с кадастровым номером 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/А(56), принадлежавшее на момент заключения договора аренды на праве общей долевой собственности Арендаторам, впоследствии переданное в собственность ООО "ЛТНТ- Групп" в качестве вклада в уставный капитал (свидетельство о государственной регистрации права от 26.07.2011 серии 69-АВ N 316341);

- нежилое здание распределительного устройства (РП-16), общей площадью 256,6 кв.м, с кадастровым (условным) номером 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/А/150, принадлежащее ОАО "Тверской полиэфир" (свидетельство о государственной регистрации права от 20.11.2007 серии 69АБ N 097890);

- нежилое здание холодильно-компрессорной станции, общей площадью 291,8 кв.м, с кадастровым (условным) номером 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/Б(54), принадлежащее ОАО "Тверской полиэфир" (свидетельство о государственной регистрации права от 14.08.2008 серии 69-АБ N 226158);

- нежилое здание холодильно-компрессорной станции, общей площадью 659,2 кв.м, с кадастровым (условным) номером 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/А1/(54), принадлежащее ОАО "Тверской полиэфир" (свидетельство о государственной регистрации права от 14.08.2008 серии 69-АБ N 226157);

- нежилое строение - машинный зал N 3, площадью 1690,2 кв.м, с кадастровым (условным) номером 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/А(54), принадлежавшее с 14.12.2011, согласно выписке из ЕГРП от 18.08.2015, ООО "Рент-Сервис";

- нежилое строение - склад каустика, площадью 1802,6 кв.м, с кадастровым (условным) номером 69:40:0200011:0096:1/019487/37:10000/В(5), принадлежащее ООО "Электронные технологии" (свидетельство о государственной регистрации права от 13.05.2004 серии 69-АА N 497121).

В связи с переходом права собственности на здание машинного зала N 1 к ООО "ЛТНТ-Групп" договор аренды на земельный участок с данным Обществом не перезаключался.

Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено, что он заключается с условием согласия ОАО "Тверской полиэфир", Лузина А.В., Немова Д.Б., Трофимова А.В., Трофимова Т.В. на вступление в договор на стороне Арендаторов иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Указывая на несоответствие договора аренды земельного участка от 17.12.2009 N 372-з/09 положениям статей 33, 35, 36 ЗК РФ в связи с тем, что площадь предоставленного в аренду земельного участка многократно превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости, в том числе принадлежащих ОАО "Тверской полиэфир", земельный участок в установленном порядке для эксплуатации объектов недвижимости не формировался, ОАО "Тверской полиэфир" обратилось в суд с настоящим иском.

Право ОАО "Тверской полиэфир" на обращений в суд с данным иском следует из положений пункта 3 статьи 36 ЗК РФ, (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), которая предусматривала, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание, разъяснений приведенных в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), и пунктов 1.3, 7.3 договора аренды.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела пришел к выводу о ничтожности оспариваемой сделки, вместе с тем отказал в удовлетворении иска ввиду пропуска ОАО "Тверской полиэфир" срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиками.

Апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с выводами суда.

При рассмотрении дела апелляционным судом также установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 07.09.2012 по делу N А66-18875/2011 признано недействительным приложение к договору аренды земельного участка от 17.12.2009 N 372-з/09 - расчет арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности, по земельному участку с кадастровым номером 69:40:0200011:129.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 29.10.2012 по делу N А66-6330/2012, оставленным без изменения вышестоящими судебными инстанциями, установлено, что на основании постановления Администрации от 16.11.2011 N 2070 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в Московском районе, кадастровый квартал 69:40:0200011" из земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200011:0129 выделен и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:192 площадью 5331 кв.м под производственным зданием, принадлежащим на праве собственности ООО "ЛТНТ-Групп". Указанным решением суда по заявлению ООО "ЛТНТ-Групп" признан незаконным отказ Министерства в принятии решения о формировании и выкупе земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200011:192; на Министерство возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав ООО "ЛТНТ-Групп".

Во исполнение данного решения суда на основании распоряжений Министерства от 08.05.2013 N 1039, 1040 по договору купли-продажи от 26.06.2013 N 299 земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:192 передан в собственность ООО "ЛТНТ-Групп". Государственная регистрация права собственности ООО "ЛТНТ-Групп" на земельный участок в ЕГРП произведена 03.12.2013.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 01 апреля 2014 года по делу N А66-8875/2013 ООО "ЛТНТ-Групп" отказано в удовлетворении требований к Министерству о признании договора аренды земельного участка от 17.12.2009 N 372-з/09 недействительным в силу его ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Кроме того, на основании распоряжения Министерства от 29.07.2014 N 1796 из земельного участка 69:40:0200011:0129 с сохранением его в измененных границах образован земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:435, площадью 4906 кв.м, под объектом недвижимости, принадлежащем на праве собственности ООО "Рент-Сервис". В соответствии с распоряжением Министерства от 29.07.2014 N 1797 указанный земельный участок по договору купли-продажи от 21.08.2014 N 432 передан в собственность ООО "Рент-Сервис". Право собственности ООО "Рент-Сервис" на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 23.09.2014.

Также из земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200011:0129 образованы с сохранением исходного земельного участка в измененных границах земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:504 площадью 5404 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:503 площадью 2083 кв.м. Данные земельные участки поставлены на кадастровый учет 28.12.2015. В ЕГРП зарегистрировано право собственности муниципального образования "город Тверь" на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:504.

После преобразования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200011:0129 его площадь составляет 16 995 кв.м.

Суд первой инстанции, указывая в мотивировочной части суда на недействительность оспариваемого договора аренды земельного участка, правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора и подлежащей применению к настоящему спору; далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015 и применяемой к рассматриваемым правоотношениям, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ предусматривалось, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).

В пункте 13 Постановления N 11 указывается, что согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, из приведенных правовых норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение на праве собственности или праве аренды земельного участка площадью, необходимой для эксплуатации данных объектов недвижимости, установленной с учетом фактического землепользования и в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта, который на нем расположен, и должен быть экономически обоснован.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что площадь всех объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке составляет 6622,7 кв.м, тогда как площадь самого земельного участка равна 32 636 кв.м.

В целях определения площади земельного участка, необходимой для обслуживания всех объектов недвижимости, судом по ходатайству истца было назначено проведение судебной экспертизы.

Согласно экспертному заключению от 16.12.2015 N 21/СТЭ/2015 земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:0129, общей площадью 32 636 кв.м, превышает предельно установленные размеры на 7127,3 кв.м. В экспертном заключении содержатся также выводы о площади земельных участков, необходимых для эксплуатации каждого из объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

Как верно указал суд первой инстанции, из имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы следует, что здания, находящиеся на земельном участке, единым технологическим процессом не связаны, для осуществления совместной деятельности не используются, часть земельного участка является дорогами и используется для проезда и прохода неограниченного круга лиц. Доказательств, обратного в материалы дела не представлено.

Доводы подателя жалобы о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу, поскольку содержит противоречивые выводы, основанные на неверном исследовании материалов дела, подлежат отклонению. Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта апелляционным судом не установлено. Доказательств, объективно опровергающих результаты судебной экспертизы о предельной площади спорного земельного участка, ответчиками в материалы дела не представлено. Ходатайство о проведении в порядке статьи 87 АПК РФ повторной экспертизы Администрация в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не заявляла.

Более того, обоснованность выводов эксперта подтверждают последующие действия по разделу спорного земельного участка и образованию из него земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200011:192 площадью 5331 кв.м под производственным зданием, принадлежащим на праве собственности ООО "ЛТНТ-Групп", земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200011:435, площадью 4906 кв.м, занятого объектом недвижимости, принадлежавшим ООО "Рент-Сервис". Более того, из спорного земельного участка сформированы: земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:503, площадью 2083 кв.м, занятый проездами, земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200011:504, площадью 5404 кв.м, принадлежащий муниципальному образованию "город Тверь" и на котором отсутствуют какие-либо объекты недвижимости.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции, принимая во внимание результаты судебной экспертизы, согласно которой площадь земельного участка, необходимая для обслуживания и эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, значительно превышает предельно установленные размеры, пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый договор аренды не соответствует требованиям пункта 3 статьи 33, пункта 2, статьи 35, пунктов 1 и 7 статьи 36 ЗК РФ и в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

Доводы Администрации о необоснованности решения суда в указанной части отклоняются апелляционным судом. Выводы суда о превышении размера земельного участка допустимой площади, достаточной для эксплуатации объектов недвижимости, и недействительности сделки основаны на установленных при рассмотрении спора фактических обстоятельствах и согласуются с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, от 01.03.2011 N 13535/10.

Аргумент Администрации о том, что судом в нарушение положений статьи 69 АПК РФ в мотивировочной части решения дается новая оценка обстоятельствам, установленным вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу N А66-8875/2013, также не принимается апелляционным судом. ОАО "Тверской полиэфир" было привечено к участию в деле в деле N А66-8875/2013 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Таким образом, процессуальный статус, определяющий соответствующий объем процессуальных прав и обязанностей, ОАО "Тверской полиэфир" в настоящем деле и в деле N А66-8875/2013 различен. При рассмотрении настоящего спора судом исследовались иные доказательства, которые не были предметом оценки при разрешении судом дела N А66-8875/2013. В частности, в рассматриваемом деле судом назначалось проведение судебной экспертизы по определению площади земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости. Таким образом, при рассмотрении настоящего спора судом с учетом имеющихся в материалах дела доказательств установлены иные обстоятельства, которым дана правильная правовая оценка.

Правовая квалификация сделки или отношений, данная арбитражным судом по ранее рассмотренному делу, не имеет преюдициального значения при рассмотрении арбитражным судом другого дела (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2016 N 305-ЭС16-8204). Мотивы, по которым суд при рассмотрении настоящего спора пришел к иным выводам, в решении суда прослеживаются.

В свете изложенного апелляционный суд находит верным вывод суда, содержащийся в мотивировочной части решения, о ничтожности оспариваемого договора аренды земельного участка, и в связи с этим не усматривает оснований для изменения решения суда в обжалуемой части.

Доводы, приведенные Администрацией в жалобе, основаны на иной правовой оценке обстоятельства спора и не опровергают правильность выводов суда. Суд апелляционной инстанции согласен с правовой квалификацией сделки, которая дана судом первой инстанции исходя из установленных при рассмотрении настоящего дела фактических обстоятельств.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом при рассмотрении спора не допущено.

Таким образом, апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 09 августа 2016 года по делу N А66-16831/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Твери - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина