Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2016 г. N 15АП-16841/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 мая 2017 г. N Ф08-2218/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

20 декабря 2016 г.

дело N А32-14523/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Гуденица Т.Г., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.Ю.,

при участии:

от заявителей: представитель по доверенности от 14.06.2016 - Тим М.Н., паспорт; представитель по доверенности от 27.06.2016 N 88 - Охорзина Ж.А., паспорт;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г. Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 по делу N А32-14523/2016, принятое судьей Семушиным А.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Корпорация акционерной компании "Электросевкавмонтаж" (ИНН 2312065504, ОГРН 1032307148928), общества с ограниченной ответственностью "Стройэлектросевкавмонтаж" (ИНН: 2310056286 ОГРН: 1032307152020)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН: 2309090540, ОГРН: 1042304982510)

при участии третьего лица: Администрации муниципального образования

г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Корпорация акционерной компании "Электросевкавмонтаж" и общество с ограниченной ответственностью "Стройэлектросевкавмонтаж" обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в государственной регистрации прекращения права аренды от 09.03.2016 N 14-636/4821 и субаренды от 09.03.2016 N 14-624, об обязании осуществить регистрационные действия.

Заявленные требования мотивированы тем, что на момент обращения к управлению получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, участники долевого строительства зарегистрировали право собственности на переданные объекты. Соответственно, с момента регистрации права собственности на объекты долевого строительства, у собственников также возникло право долевой собственности на земельный участок, в связи с чем право аренды и субаренды прекратилось в силу закона (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования г. Краснодар.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 заявленные требования удовлетворены. Решение мотивировано тем, что в материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность. Таким образом право аренды и субаренды прекратилось в силу закона.

Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. Полагает, что в регистрации прекращения права отказано правомерно в силу наличия противоречия между заявленными и зарегистрированными правами. Полагает невозможным прекращение правоотношений по аренде без прекращения ипотеки. Указывает, что погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

В отзыве на апелляционную жалобу общество "Стройэлектросевкавмонтаж" просило оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указывает на подп. 3 п. 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (залог прекращается с прекращением заложенного права), Полагает, что поскольку договор аренды прекратился в силу закона, прекратился и залог права аренды.

В судебном заседании представители заявителей дали суду пояснения относительно документов и материалов дела, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения. Представитель общества с ограниченной ответственностью "Корпорация акционерной компании "Электросевкавмонтаж" указал, что арендные платежи по договору аренды земельного участка от 02.09.2014 N 4300021010 уплачены полностью, представил акт сверки взаиморасчетов по договорам аренды и субаренды.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, администрация муниципального образования город Краснодар и ООО "Корпорация Акционерной Компании "Электросевкавмонтаж" заключили договор аренды земельного участка от 02.09.2014 N 4300021010 (далее договор аренды), в соответствии с которым арендатору предоставлен земельный участок общей площадью 3 223 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0411051:1590, расположенный в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по улице имени Лавочкина, 15 на срок до 27.11.2015 для размещения жилых домов.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

ООО "Корпорация Акционерной Компании "Электросевкавмонтаж" и ООО "Стройэлектросевкавмонтаж" (далее - субарендатор) заключили договор от 03.09.2014 N 4300021010/суб (далее - договор субаренды), в соответствии с которым субарендатору передан за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 3 223 кв.м с кадастровым номером 23:43:0411051:1590, расположенный в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по улице имени Лавочкина, 15 на срок до 27.11.2015 для размещения жилых домов.

Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

ООО "Стройэлектросевкавмонтаж" 25.12.2014 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23306000-3016-в - 19-этажного 3-секционного жилого дома с подвалом и техническим чердаком литер "А", "А1" по улице имени Лавочкина, 15 в Карасунском округе города Краснодара, построенного на спорном земельном участке.

Объекты долевого строительства переданы субарендатором участникам долевого строительства, ряд участников зарегистрировал свое право собственности на переданные объекты.

28.01.2016 арендатор обратился к заинтересованному лицу с заявлением N 23/001/831/2016-3617 о государственной регистрации прекращения договора аренды в связи с тем, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Субарендатор обратился к управлению с заявлением от 28.01.2016 N 23/001/831/2016-3627 о государственной регистрации прекращения договора субаренды.

Сообщением от 09.03.2016 N 14-636/4821 арендатору было отказано в государственной регистрации прекращения договора аренды на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При этом управление указало, что государственным регистратором 09.02.2016 было принято решение о приостановлении государственной регистрации на срок до 09.03.2016, для возобновления государственной регистрации необходимо было в установленные сроки: представить на государственную регистрацию соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 02.09.2014 N 4300021010; погасить ипотеку в пользу участников долевого строительства.

Управление указало, что арендатором не были представлены документы, свидетельствующие об устранении причин, препятствующих проведению государственной регистрации, что и послужило основанием для отказа в государственной регистрации.

Сообщением от 09.03.2016 N 14-624 субарендатору было отказано в государственной регистрации прекращения договора аренды на основании аб. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При этом управление указало, что государственным регистратором 09.02.2016 было принято решение о приостановлении государственной регистрации прекращения договора субаренды земельного участка на срок до 09,03.2016, для возобновления государственной регистрации необходимо было в установленные сроки: представить на государственную регистрацию правоустанавливающий документ на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

Управление указало, что субарендатором не были представлены документы, свидетельствующие об устранении причин, препятствующих проведению государственной регистрации, что и послужило основанием для отказа в государственной регистрации.

Несогласие заявителей с решениями регистрирующего органа явились причиной обращения в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о регистрации).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

В государственной регистрации может быть отказано по основаниям, приведенным в статье 20 Закона о регистрации, в частности, в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с названным Законом для государственной регистрации (абзац 10 пункта 1 названной статьи).

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о регистрации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок в силу закона переходит в долевую собственность собственников помещений (квартир) многоквартирного дома, а существующие на период строительства арендные отношения между застройщиком и уполномоченным государственным органом прекращаются.

Согласно материалам дела, заявителями были представлены доказательства государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на жилые помещения в вышеупомянутом многоквартирном жилом доме.

При указанных обстоятельствах, в силу положений статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией города Краснодара, считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса.

В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников земельного участка вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

В апелляционной жалобе администрация указывает на то, что необходимым условием для прекращения арендных отношений является прекращение ипотеки. Погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства. Между тем, указанный довод противоречит вышеприведенным нормам материального права в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

На основании части 1 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статей 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 14.01.2014 N 2-О сформулирована правовая позиция, согласно которой правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона N 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона N 214-ФЗ, его обеспечительная функция направлена, в том числе, на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче помещений (квартир) лицам, заключившим с ним договоры.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании данного Закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что залог права аренды на настоящий момент не прекратился, в связи с чем невозможно внести запись о прекращении договора аренды отклоняется, так как указанный администрацией порядок подлежит применению до государственной регистрации права общей долевой собственности собственников квартир на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В данном случае строительство многоквартирного дома завершено, доказательствами чего являются выданное администрацией разрешение на ввод его в эксплуатацию и выписки из ЕГРП о государственной регистрации прав собственности на квартиры в нем.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемые отказы управления нарушают права и законные интересы заявителей, в связи с чем являются незаконными.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов комитета, суд первой инстанции правомерно обязал управление устранить допущенные нарушения путем обязания погасить записи об аренде и субаренде в отношении спорного земельного участка.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.09.2016 по делу N А32-14523/2016, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Т.Г. Гуденица Р.Р. Илюшин