Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2016 г. N 20АП-5796/16

г. Тула

9 ноября 2016 г.

Дело N А09-10601/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09.11.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.11.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Дайнеко М.М. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Бюро проектирования и опытного производства "Тяжмашпроект" (г. Москва, ОГРН 1053266052190, ИНН 3255045451) - Кузьминой Е.В. (доверенность от 19.09.2016), ответчиков: Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1023202743574, ИНН 3201001909) - Бокаревой С.А. (доверенность от 13..01.2016) и управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568) - Бокаревой С.А. (доверенность от 29.10.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 26.07.2016 по делу N А09-10601/2015 (судья Пейганович В.С.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Бюро проектирования и опытного производства "Тяжмашпроект" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Брянской городской администрации (далее -администрация), управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - управление) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032002:16, расположенного по адресу: Брянская обл., г. Брянск, ул. Фокина, пересечение с ул. Луначарской.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 26.07.2016 исковые требования общества к администрации удовлетворены.

Суд обязал администрацию заключить с обществом договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, на следующих условиях:

"1. Предмет договора.

"Продавец" обязуется передать в собственность, а "покупатель" принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 32:28:0032002:16, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск, ул. Фокина, пересечение с ул. Луначарской (далее - "участок") с видом разрешенного использования: для строительства административного здания переменной этажности, в границах, указанных в кадастровом паспорте "участка", общей площадью 2714.00 (две тысячи семьсот четырнадцать) квадратных метра.

На участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности "покупателю":

Стоянка - свидетельство о ГРП 32 АЖ N 608238; разгрузочная площадка - свидетельство о ГРП 32-АЖ N 608241; склад - свидетельство о ГРП 32-АЖ N 608240; туалет - свидетельство о ГРП 32 АЖ N 608239.

2. Плата по договору.

2.1. Цена "участка" составляет 410 307,95 (четыреста десять тысяч триста семь рублей 95 копеек).

2.2. "Покупатель" оплачивает цену "участка" (пункт 2.1. договора) в течение 5 календарных дней с момента заключения договора.

2.3. Полная оплата цены "участка" должна быть произведена до регистрации права собственности на "участок".

2.4. Оплата производится в рублях. Сумма платежа в размере 410 307 рублей 95 копеек перечисляется на счет продавца.

Сведения о реквизитах счета:

а) наименование органа федерального казначейства: ИНН - 3250512568, КПП 325701001 УФК по Брянской области (управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации).

В платежном документе в поле "Назначение платежа" указывается код бюджетной классификации - КБК 01511406012040000430, код ОКТМО 15701000, тип платежа ПЛ.

б) N счета органа федерального казначейства: р/с 40101810300000010008 в отделение Брянск, БИК 041501001.

2.5. "Покупатель" представляет "продавцу" копии платежных поручений по перечислению денежных средств в соответствии с разделом 2 договора в течение 3-х дней.

3. Права и обязанности "сторон".

3.1. "Продавец" обязуется:

3.1.1. Передать "покупателю" участок по акту приема-передачи с предоставлением информации об обременениях земельного участка, ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, публичных сервитутах.

3.1.2. Ограничения использования и обременения "участка", установленные до заключения договора, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить цену "участка" в сроки и порядке, установленном разделом 2 договора.

3.2.2. Выполнять требования, вытекающие из установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации ограничений прав на участок и сервитутов.

3.2.3. Предоставлять информацию о состоянии "участка" по запросам соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления, создавать необходимые условия для контроля за надлежащим выполнением условий договора и установленного порядка использования "участка", а также обеспечивать доступ и проход на "участок" их представителей.

3.2.4. С момента подписания договора и до момента регистрации права собственности на "участок" не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на "участке".

3.2.5. За свой счет обеспечить государственную регистрацию права собственности на "участок" и представить копии документов о государственной регистрации "продавцу".

4. Ответственность сторон.

4.1. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.

4.2. За нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 2.1. договора, "покупатель" выплачивает "продавцу" пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки. Пеня перечисляется в порядке, предусмотренном в п. 2.4 договора, для оплаты цены "участка".

5. Особые условия.

5.1. Изменение целевого назначения земель, указанное в пункте 1.1. договора, допускается в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

5.2. Все изменения и дополнения к договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными лицами.

5.3. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

5.4. Первый экземпляр находится у "продавца", второй экземпляр - у "покупателя", третий экземпляр хранится в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

5.5. Приложением к договору является расчет стоимости "участка".

Исковые требования общества к управлению оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с судебным актом в части удовлетворенных требований, администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда в этой части отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку администрация оспаривает решение в части, а истец не заявил возражений относительно его проверки в другой части, законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционная инстанция считает, что решение суда в обжалуемой части подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, общество на основании договора аренды от 12.10.2006 N 37159 в редакции дополнительных соглашений от 30.05.2008, 15.11.2011, 15.03.2013 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032002:16, площадью 2741 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства административного здания переменной этажности, расположенного по адресу: Брянская обл., г. Брянск, ул. Фокина, пересечение с ул. Луначарской.

Срок действия договора с учетом дополнительного соглашения составляет десять лет с 04.12.2006 по 14.01.2016.

Согласно сведениям из ЕГРПН земельный участок с кадастровым номером 32:28:0032002:16 является участком, государственная собственность на который не разграничена.

На земельном участке расположены следующие объекты, принадлежащие обществу на праве собственности: незавершенное строительством административное здание переменной этажности, разгрузочная площадка - кадастровый номер 32:28:0000000:5410 (свидетельство о государственной регистрации права 32-АЖ N 608241); стоянка - кадастровый номер 32:28:0000000:5411 (свидетельство о государственной регистрации права 32-АЖ N 608238); туалет - кадастровый номер 32:28:0000000:5412 (свидетельство о государственной регистрации права 32-АЖ N 608239); склад - кадастровый номер 32:28:0000000:5413 (свидетельство о государственной регистрации права 32-АЖ N 608240).

Обществом в адрес управления, которое до 01.03.2015 осуществляло полномочия собственника по распоряжению земельными участками, находящимися в неразграниченной государственной собственности в соответствии с Законом Брянской области от 09.10.2006 N 76-З "О распоряжении земельным участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - г. Брянска", были направлены письма от 18.02.2015 N 12 и 13 (т. 1, л. 113 - 114).

Обществом 23.03.2015 было направлено заявление в администрацию (в связи с переходом с 01.03.2015 на основании Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ полномочий по распоряжению спорным земельным участком) о предоставлении истцу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032002:16, площадью 2741 кв. м, расположенного по адресу: Брянская обл., г. Брянск, ул. Фокина, пересечение с ул. Луначарской, в связи с приближающимся окончанием срока действия договора арены.

В адрес общества 13.05.2015 поступило письмо администрации N 2/29-3204, согласно которому осуществить продажу земельного участка без проведения торгов органом исполнительной власти не представляется возможным (т. 1, л. 37 - 38, 118 - 119).

Впоследствии, 22.06.2015, общество вновь направило в адрес администрации письма N 17, 18 и 19 с просьбой о предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка (т. 1, л. 120 - 122), на которые письмом от 29.07.2015 N 2/29-6340 также получен отказ в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность (т. 1, л. 126 - 127, л. 128 - 135).

Обществом в порядке досудебного урегулирования спора в адрес управления 24.07.2015 был направлен проект договора купли-продажи земельного участка с предложением его заключить по цене продажи в размере 15 % от кадастровой стоимости указанного земельного участка (т. 1, л. 44 - 49).

Управление письмом от 07.08.2015 N 29/3-6505 отказало истцу в заключении договора купли-продажи, в связи с отсутствием правовых оснований для предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность (т. 1, л. 41 - 43, л. 139 - 141). Кроме того, управление указало на отсутствие возведенного объекта (административного здания переменной этажности), в целях строительства которого предоставлялся в аренду земельный участок), а также указало на отказ администрации в предоставлении участка, поскольку спорный участок предоставлялся обществу на праве аренды с разрешенным видом использования для строительства административного здания переменной этажности, а согласно акту обследования земельного участка от 24.04.2015 на земельном участке находится объект незавершенного строительства, что не соответствует характеристикам объекта недвижимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в арбитражный суд.

Рассматривая дело по существу в обжалуемой части, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что земельный участок, находящийся в государственной собственности, предоставлен обществу по договору аренды от 12.10.2006 N 37159 (т. 1, л. 25 - 27) для целей строительства административного здания переменной этажности по 14.01.2016 (с учетом допсоглашений к нему).

Между тем на момент обращения в управление с заявлением от 18.02.2015 N 12 (т. 1, л. 114) и в администрацию с заявлением 23.03.2015 N 7 (т. 1, л. 121) о выкупе спорного земельного участка за плату в собственность административное здание переменной этажности, для строительства которого спорный земельный участок предоставлялся, отсутствовало (т. 1, л. 115 - 117).

В то же время на земельном участке находился объект незавершенного строительства - степень готовности 12 % (свидетельство о госрегистрации права от 16.12.2015).

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей с 01.03.2015) собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции на момент подачи заявления в управление).

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения с заявлением) исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках. Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 1 марта 2015 года) наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекта, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

К настоящему делу данные случаи не относятся.

Из анализа статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 01.03.2015) следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Из договора аренды следует, что земельный участок предоставлялся для строительства административного здания.

Строительство объекта, для возведения которого участок был предоставлен в аренду и для эксплуатации которого он может быть выкуплен, на момент обращения с заявлением не завершено.

Организация является лишь собственником зданий и сооружений, необходимых для благоустройства и использования спорного участка по его целевому назначению в установленных границах, т. е. объектов недвижимости, имеющих вспомогательный характер по отношению к участку и тому объекту недвижимости, который должен быть на нем возведен в будущем в соответствии с его целевым назначением. Возведение на участке только вспомогательных объектов даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них не влечет возникновения права на приобретение в собственность спорного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2016 N 19-КГ15-48, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 14880/10 по делу N А65-36364/2009СА1-42, от 09.11.2010 N 7454/10 по делу N А41-31964/09, от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007, от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007, от 21.05.2013 N 16448/12 по делу N А76-20548/2011, от 12.03.2013 N 13783/12 по делу N А41-26473/11, от 10.04.2012 N 15874/11 по делу N А40-31112/10-94-132, от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21-6529/2010.

Приведенная практика сформирована в период действия статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, однако актуальна и сейчас, поскольку правовое регулирование ситуации не изменилось. С 01.03.2015 (в момент подачи заявления в администрацию) особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Следовательно, правовым основанием для предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка будет являться нахождение на нем здания, сооружения, к каковым объект незавершенного строительства не относится.

При этом ссылка общества в обоснование своей позиции о возможном выкупе земельного участка на положения статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не принимается во внимание.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа, в частности, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Кодекса).

Установленные в настоящем деле обстоятельства не позволяют суду прийти к выводу о возможности предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В связи с этим уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, так как с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо - общество, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1 статьи 39.16 Кодекса).

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что все объекты, право собственности на которые за обществом зарегистрировано в упрощенном порядке после подачи деклараций об объектах недвижимости имущества от 10.09.2014, а именно: разгрузочная площадка, стоянка, туалет, склад, построены в отсутствие правового основания к такому строительству, поскольку в договоре аренды указано на возможность строительства только объекта недвижимости в виде административного здания, без указания на возможность строительства иных (второстепенных) объектов, а, значит, самовольно.

При таких обстоятельствах решение суда в обжалуемой части подлежит отмене с принятием в этой части нового решения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1).

С учетом изложенного расходы по уплате госпошлины по иску подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 26.07.2016 по делу N А09-10601/2015 в обжалуемой части отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Бюро проектирования и опытного производства "Тяжмашпроект" к Брянской городской администрации об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 32:28:0032002:16, расположенного по адресу: Брянская обл., г. Брянск, ул. Фокина, пересечение с ул. Луначарской, отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

М.М. Дайнеко О.Г. Тучкова