Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2016 г. N 20АП-6436/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21 марта 2017 г. N Ф10-717/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Тула

24 ноября 2016 г.

Дело N А09-9372/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17.11.2016.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.11.2016.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Дайнеко М.М., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Введенской И.А. (доверенность от 09.06.2016 N 32 АБ 1123512), в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 23.08.2016 по делу N А09-9372/2016 (судья Азаров Д.В.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Гуртяченко Алексей Геннадьевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к Брянской городской администрации (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды.

В судебном заседании представитель истца заявила об уточнении требований и просила суд изложить пункт 2.1 договора аренды от 18.03.2016 N 48645 в следующей редакции: "2.1. Срок аренды участка: один год с момента государственной регистрации настоящего договора"; изложить пункт 4.5 договора аренды от 18.03.2016 N 48645 в следующей редакции: "4.5. Арендатор и арендодатель имеют иные права и несут обязанности, установленные законодательством и соглашением сторон". Судом принято уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.

Администрация в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, отзыва на нее, дополнительного отзыва, заслушав пояснения представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба подлежит удовлетворению, а решение - отмене.

Судом установлено, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 06 апреля 2006 года N 35768 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (л. д. 20-23), расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Чернышевского, д/н, кадастровый номер 32:28:02:09:33:0000:00, сроком действия до 17.03.2016 (с учетом дополнительного соглашения от 18.03.2011 (л. д. 24)). На основании соглашения от 18.03.2016 (л. д. 15-16) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 06.04.2006 N 35768 был расторгнут.

Стороны подписали договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 18 марта 2016 года N 48645 (л. д. 9-13), со стороны истца (арендатор) договор подписан с протоколом разногласий (л. д. 45). По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1 239 кв. м из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:0020933:3, для использования в целях: для эксплуатации мини-рынка и общественного туалета, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир дом N 5 по ул. Чернышевского; участок находится примерно в 150 м от ориентира по направлению на север; почтовый адрес ориентира: г. Брянск, ул. Чернышевского.

В ответ на протокол разногласий, ответчик направил в адрес истца письмо (л. д. 30-46), в соответствии с которым администрация отклонила протокол разногласий к договору.

В связи с тем, что стороны самостоятельно не смогли урегулировать разногласия по заключаемому договору, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Рассмотрев спорные пункты договора, суд первой инстанции счел, что они подлежат включению в договор в редакции арендатора.

Вместе с тем судом не учтено следующее.

В обоснование своих исковых требований предприниматель указывает, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.12.2015 Гуртяченко Алексей Геннадьевич является собственником нежилого здания, площадью 100,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Чернышевского. Поскольку данное нежилое здание (туалет) расположено на земельном участке площадью 1 239 кв. м из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:0020933:3, то согласно ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предприниматель имеет исключительное право на аренду данного земельного участка. При этом указывает, что согласно пп.17 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в данном случае договор аренды с собственником здания заключается на срок до 49 лет.

Указанные доводы суд апелляционной инстанции во внимание не принимает исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, изначально согласно договору аренды от 06.04.2006 N 35768 Гуртяченко А.Г. предоставлен земельный участок по адресу: г. Брянск, ул. Чернышевского площадью 1 187 кв. м, кадастровый номер 32:28:0209 33:000000 для использования мини-рынка, сроком на 5 лет. Дополнительным соглашением от 18.03.2011 срок действия указанного договора продлен до 17.03.2016.

Таким образом, земельный участок площадью 1 187 кв. м предоставлялся Гуртяченко А.Г. для использования мини-рынка, а не для строительства нежилого здания (туалета). Для строительства туалета земельный участок не формировался и не выделялся, что является нарушением положений п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, которым предусмотрено предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду для строительства путем проведения торгов в форме аукциона.

Также суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что право собственности на объект недвижимого имущества - туалет зарегистрировано в упрощенном порядке, туалет построен в отсутствие правового основания к такому строительству, а значит, самовольно, поскольку в договоре аренды земельного участка не указано на возможность строительства на нем объектов недвижимости.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что испрашиваемая истцом площадь земельного участка 1 239 кв. м значительно превышает площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации находящегося на ней объекта недвижимого имущества - туалета, площадь которого составляет 100,1 кв. м.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Следовательно, в силу указанных обстоятельств и норм закона у администрации не возникло обязанности предоставить испрашиваемый истцом земельный участок в аренду на предложенных предпринимателем условиях.

Договор аренды земельного участка на срок более чем один год подлежит государственной регистрации (ст. 26 ЗК РФ). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (ч. 3 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с нормами действующего законодательства срок договора аренды не может быть связан с подтверждением возникновения права аренды (государственной регистрацией договора).

Апелляционный суд отмечает, что регистрация права носит заявительный характер, т.е. для наступления события от будущего арендатора требуется волевое выполнение действия - подать заявление и другие необходимые для регистрации документы.

Таким образом, указание события, наступление которого зависит от воли стороны, в качестве условия о сроке является незаконным.

Кроме того, земельный участок площадью 1 239 кв. м из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:0020933:3, для использования в целях: для эксплуатации мини-рынка и общественного туалета, находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир дом N 5 по ул. Чернышевского; участок находится примерно в 150 м от ориентира по направлению на север; почтовый адрес ориентира: г. Брянск, ул. Чернышевского, согласно акту приема передачи от 18.03.2016 был передан предпринимателю 18.03.2016 (л. д. 14). Таким образом, истец арендует данный земельный участок именно с 18.03.2016.

При таких обстоятельствах, поскольку момент государственной регистрации договора при урегулировании разногласий условий договора неизвестен, а земельный участок передан в аренду 18.03.2016, пункт 2.1 договора от 18 марта 2016 года N 48645 апелляционной суд принимает в редакции: "Срок аренды участка: 1 (один) год устанавливается с 18.03.2016 до 18.03.2017.".

В части, касающейся изменения п. 4.5 договора аренды земельного участка от 18.03.2016 N 48645 апелляционный суд приходит к следующим выводам.

При заключении данного договора в соответствии со ст. 432, 606, 607 ГК РФ стороны обязаны согласовать его предмет. При этом предметом договора аренды земельного участка является земельный участок с видом разрешенного использования: для использования мини-рынка и общественного туалета.

Поскольку согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (в том числе для строительства объектов), следовательно, включение в договор условия о том, что участок предоставляется без права капитальной застройки, соответствует нормам ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В связи с этим апелляционный суд полагает верным включение в п. 4.5 договора условия о том, что на участке не предусмотрено возведение объектов капитального строительства.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд считает обоснованным изложение п. 4.5 договора в редакции ответчика.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для урегулирования разногласий индивидуального предпринимателя Гуртяченко Алексея Геннадьевича и Брянской городской администрации, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 18.03.2016 N 48645, на условиях, предложенных истцом.

В связи с этим апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 23.08.2016 по делу N А09-9372/2016 отменить.

Урегулировать разногласия индивидуального предпринимателя Гуртяченко Алексея Геннадьевича и Брянской городской администрации, возникшие при заключении договора аренды земельного участка от 18.03.2016 N 48645.

Пункт 2.1. договора от 18.03.2016 N 48645 изложить в следующей редакции:

"2.1. Срок аренды участка 1 (один) год устанавливается с 18.03.2016 до 18.03.2017".

Пункт 4.5 договора от 18.03.2016 N 48645 изложить в следующей редакции:

"4.5. Арендатор и арендодатель имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством РФ, соглашением сторон - участок предоставляется без права капитальной застройки".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

М.М. Дайнеко Е.Н. Тимашкова