Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2016 г. N 13АП-29590/15

г. Санкт-Петербург

20 декабря 2016 г.

Дело N А56-56690/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания до перерыва: Ткаченко Я.А., после перерыва: Южаковой В.Д.

при участии:

от истца: Демпелева Т.Г. (доверенность от 06.06.2016), Лонцова Р.В. (генеральный директор)

от ответчика: 1. Родинко О.В. (доверенность от 30.12.2015), 2. Демьянова И.Н. (доверенность от 11.02.2016), Гинева И.Н. (доверенность от 11.01.2016), 3. Не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29590/2015) ЗАО "ОКО" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2015 по делу N А56-56690/2015 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску ЗАО "ОКО"

к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 3) Акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта,

установил:

Закрытое акционерное общество "ОКО" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН) и открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества), о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кропоткина, дом 17, литера А, пом. 2-Н, в размере 4 950 000 руб., определенной в отчете об оценке от 03.04.2015 N 31-8-0119(071)-2015, выполненном Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки имущества", просил считать п. 2.1. договора заключенным на следующих условиях: "Цена продажи Объекта составляет 3 460 000 (три миллиона четыреста шестьдесят тысяч) рублей, НДС не облагается".

Решением от 19.10.2015 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, полагая ошибочным вывод суда первой инстанции о пропуске Обществом срока для обращения в арбитражный суд с настоящим иском и, как следствие, утрате преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества. По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции неправомерно отклонено ходатайство Общества о проведении экспертизы по установлению цены выкупаемого помещения.

Комитет, Фонд имущества, ГУИОН возразили против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором нежилого помещения 2-Н, общей площадью 33,9 кв.м, с кад. N 78:7:3071:0:20:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кропоткина, дом 17, литера А, на основании договора аренды от 20.11.2006 N 15-А006703, заключенного с Комитетом.

В связи с намерением реализовать преимущественное право на выкуп помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Общество обратилось в Комитет с заявлением от 12.02.2015 о выкупе спорного помещения.

Распоряжением Комитета от 12.07.2013 N 1069-рз Обществу в порядке реализации Закона N 159-ФЗ предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по цене, установленной на основании Отчета об оценке рыночной стоимости от 03.04.2015, выполненного ГУИОН (дата проведения оценки 12.02.2015), в размере 4 950 000 руб. с рассрочкой платежа на 12 кварталов.

Письмом Фонда имущества от 19.05.2015 Обществу направлен проект договора купли-продажи объекта при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с определением цены продажи в размере 4 950 000 руб. с предложением о его заключении в тридцатидневный срок.

Полагая указанную в договоре сумму завышенной, письмом от 25.06.2015 Общество направило в адрес Фонда имущества протокол разногласий к договору купли-продажи объекта, предложив установить выкупную стоимость имущества в размере 3 460 000 руб., определенном на основании отчета ООО "Оценочная фирма "ПРОЕКТ-ОЦЕНКА" от 23.06.2015 N 61/2-15.

Поскольку возникшие разногласия относительно стоимости выкупаемого помещения не были урегулированы в досудебном порядке, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств несоответствия отчета ГУИОН требованиям законодательства, а также сделав вывод об утрате Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с пропуском Обществом установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ тридцатидневного срока.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.

Согласно статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с п. 2 ч. 9 этой же статьи Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Вместе с тем, Закон N 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из отзыва Фонда имущества, письмо Фонда имущества от 19.05.2015 получено Обществом 28.05.2015, письмом Общества от 25.06.2015 Фонду имущества направлен договор купли-продажи с приложением протокола разногласий к договору по вопросу цены выкупаемого помещения, которая согласно отчету ООО "Оценочная фирма "ПРОЕКТ-ОЦЕНКА" от 23.06.2015 N 61/2-15 составляет 3 460 000 руб.

Таким образом, из материалов дела достоверно следует, что Общество не отказывалось от подписания договора купли-продажи, а получив результаты независимой (альтернативной) рыночной оценки спорного объекта направило в Фонд имущества проект разногласий в связи с наличием обоснованных сомнений в правильности расчета выкупной цены в сроки, установленные ст. 445 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст. 446 ГК РФ, введенным в действие с 01.06.2015, разногласия, которые возникли при заключении договора, не подлежат урегулированию в судебном порядке, если они не были переданы на рассмотрение суда в течение 6 месяцев с момента их возникновения.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об утрате истцом права преимущественного приобретения арендуемого им нежилого помещения является ошибочным, а спор относительно рыночной стоимости выкупаемого объекта подлежит рассмотрению по существу.

Между тем, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце четвертом пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Поскольку Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Учитывая изложенное, производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной на основании отчета ГУП "ГУИОН", подлежит прекращению на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При оценке условия договора купли-продажи о цене выкупаемого помещения апелляционный суд исходит из следующего.

Как предусмотрено статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом указанных выше правовых норм, принимая во внимание заявленное истцом в суде первой инстанции ходатайство, апелляционный суд определением от 27.04.2016 назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения 2Н площадью 33,9 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кропоткина, д. 17, лит. А, по состоянию на 12.02.2015.

Согласно заключению эксперта ОАО "Региональное управление оценки" Васильченко Алексея Владимировича от 18.05.2016 26/04/16-1 стоимость выкупаемого помещения составила 4 300 000 рублей без учета НДС.

Определением от 28.06.2016 в соответствии со ст. 86 АПК РФ по ходатайству истца в судебное заседание для дачи пояснений вызван эксперт ОАО "Региональное управление оценки" Васильченко А.В.

Выслушав мнения сторон относительно достоверности заключения эксперта, пояснения эксперта, учитывая осуществление экспертом некорректной подборки аналогов выкупаемого помещения, определением от 16.08.2016 удовлетворено ходатайство истца о проведении повторной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр судебной экспертизы" Бритвиной Юлии Юрьевне.

Согласно экспертному заключению эксперта Бритвиной Юлии Юрьевны от 30.09.2016 N 406/03 стоимость выкупаемого помещения составляет 3 372 000 руб. (НДС не облагается).

В связи с наличием у ответчиков вопросов к эксперту в судебное заседание 06.12.2016 был приглашен эксперт Бритвина Юлия Юрьевна, на основании статьи 86 АПК РФ даны пояснения по приведенному заключению.

В частности, на вопросы ответчика, касающиеся выбора объектов-аналогов и эффективного выбора использования, эксперт пояснил, что с учетом места расположения объекта оценки на малопроходимой улице им выбирались объекты-аналоги схожего типа, местоположения, площади, системы доступа. В качестве аналогов объекта исследования рассматривались встроенные помещения универсального (в том числе торгового) назначения, находящиеся на улицах Петроградского района с невысоким уровнем пешеходных потоков с использованием сравнительного, доходного подхода.

Обоснованных опровержений приведенных в экспертном заключении выводов, доказательств их недостоверности суду не представлено.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, в том числе проходимости пешеходных потоков при анализе параметра местоположения, оцениваются судом как обоснованные. Доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения, и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Также при оценке экспертного заключения судом учтены иные имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе представленный Обществом отчет ООО "Оценочная фирма "ПРОЕКТ-ОЦЕНКА" от 23.06.2015 N 61/2-15, которым цена выкупаемого помещения определена практически равной экспертному заключению от 30.09.2016 N 406/03.

Апелляционный суд полагает, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено. Судебная экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Отсутствие в заключении эксперта указаний на Федеральный закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральные стандарты оценки не является основанием для удовлетворения ходатайства ГУП ГУИОН о назначении повторной экспертизы, так как не свидетельствуют об ошибочности произведенных экспертом расчетов.

Учитывая изложенное, апелляционный суд протокольным определением отказал в удовлетворении ходатайства ГУП ГУИОН о проведении повторной экспертизы.

При таких обстоятельствах, пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения подлежит изложению в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 3 372 000 рублей".

В иске к Предприятию и Фонду имущества следует отказать, поскольку данные лица не являются надлежащими ответчиками по иску, стороной по договору купли-продажи в качестве представителя собственника является Комитет.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2015 по делу N А56-56690/2015 отменить.

В части требования о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кропоткина, дом 17, литера А, пом. 2-Н, в размере 4 950 000 руб., определенной в отчете об оценке от 03.04.2015 N 31-8-0119(071)-2015, выполненном Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки имущества", производство по делу прекратить.

Пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества нежилого помещения 2-Н, общей площадью 33,9 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кропоткина, дом 17, литера А, изложить в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 3 372 000 рублей".

В иске к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный, 6 подъезд; ОГРН:1027809244561) в пользу ЗАО "ОКО" (адрес: 190103, Санкт-Петербург, пр. Лермонтовский 49, кв.18, ОГРН: 1027810284633) 6000 рублей расходов по госпошлине по иску, 1500 рублей расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева