Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2016 г. N 13АП-20595/16

г. Санкт-Петербург

20 декабря 2016 г.

Дело N А21-7156/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2016 года.

Судья Тринадцатого арбитражного апелляционного суда Кашина Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.

при участии:

от истца (заявителя): не явился, извещен,

от ответчика (должника): не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20595/2016) ООО "Консультационная компания "Недвижимость" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 12.11.2014 по делу N А21-7156/2014(судья Ковалев Е.В.), принятое

по иску Администрации МО "Гвардейский район"

к ООО "Консультационная компания "Недвижимость"

о взыскании долга, пени, расторжении договора, выселении

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "Гвардейский район" (далее по тексту - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Консультационная компания "Недвижимость" (далее - ООО КК "Недвижимость", Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 272 385,57 руб., пени по состоянию на 29.07.2014 в размере 14 726,47 руб. и расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 20070219 от 25.07.2007.

Дело рассмотрено судом в порядке упрощенного производства по общим правилам искового производства, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными главой 29 Кодекса (часть 1 статьи 226 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 12.11.2014 с ООО "Консультационная компания "Недвижимость" в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "Гвардейский район" взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 20070219 от 25.07.2007 в размере 272 385,57 руб., пени по состоянию на 29.07.2014 в размере 14 726,47 руб. Исковые требования в части досрочного расторжения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 20070219 от 25.07.2007 оставлены без рассмотрения. С ООО Консультационная компания "Недвижимость" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 8742,24 руб.

ООО "Консультационная компания "Недвижимость" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд установил наличие обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции рассмотрел дело в отсутствие ООО "Консультационная компания "Недвижимость", не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Апелляционный суд в соответствии с частью 6.1 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению спора по правилам, установленным для рассмотрения споров в арбитражном суде первой инстанции.

Общество представлен отзыв на исковое заявление.

Администрацией представлены дополнительные пояснения по расчету задолженности и неустойки.

Стороны, уведомленные о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является процессуальным препятствием для рассмотрения жалобы по существу.

Оценив представленные в материалы дела документы и доводы сторон, судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

25.07.2007 между Управлением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 20070219 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:02:01 00 23:0162, находящегося по адресу: Калининградская область, г.Гвардейск, ул. Станционная, в 330 м по направлению на юго-запад от здания N 1 (далее - участок).

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора участок считается переданным арендодателем в аренду арендатора с 20.07.2007. Договор аренды является одновременно актом приема-передачи участка. (пункт 3.3 договора).

Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонам в разделе 3 договора.

Пунктом 5.2 договора за нарушение условий срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,01% от размера невнесенной платы за каждый день просрочки.

Обращаясь с настоящим иском в суд, Управление ссылается на ненадлежащее исполнение Обществом своей обязанности по уплате арендной платы.

Согласно расчету Управления, задолженность Общества по арендной плате по договору аренды земельного участка N 20070219 от 25.07.2007 составляет 272385 руб. 57 коп.

Как следует из представленного расчета, истцом применяются следующие размеры кадастровой стоимости земельного участка:

10154867,1 руб. - кадастровая стоимость, установленная Постановлением Правительства Калининградской области N 769 от 28.11.2008 г. с дополнением N107 от 26.02.2009, которая применяется до дня вступления в законную силу решения Арбитражного суда Калининградской области по делу NА21-1938/2013, которым кадастровая стоимость земельного участка установлена равной рыночной.

2062000,00 руб. - кадастровая стоимость, установленная решением Арбитражного суда Калининградской области по делу А21-1938/2013 от 25.04.2013, которая применяется с момента вступления решения суда в законную силу до момента вступления в законную силу Постановления Правительства Калининградской области, устанавливающего результаты очередной оценки

9352849 руб. - кадастровая стоимость, установленная Постановлением Правительства Калининградской области N 641 от 29.08.2013.

ООО "Консультационная компания "Недвижимость", возражая против удовлетворения иска, указывает на то, что задолженность по арендной плате отсутствует, Управлением неверно произведен расчет арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Общество обязано своевременно и полностью уплачивать арендную плату, предусмотренную договором от 25.07.2007 N 20070219.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендодатель изменяет размеры ставок арендной платы и (или) расчетных коэффициентов по виду использования земель и по категории арендатора на текущий год в централизованном порядке путем принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативных актов (решений Совета депутатов муниципального образования "Гвардейский район"). Изменение размера арендной платы в связи с изменением ставки арендной платы и (или) размера расчетных коэффициентов в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки является обязательным для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору).

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, допускается возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре разрешается органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке.

Основанием для внесения новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости является установленное вступившим в законную силу решением суда несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, его рыночной стоимости, именно поэтому определение рыночной стоимости объекта недвижимости производится по состоянию на момент определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 25.04.2013 по делу А21-1938/2013 кадастровая стоимость арендуемого Обществом по договору аренды земельного участка N 20070219 от 25.07.2007 земельного участка с кадастровым номером 39:02:01 00 23:0162, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Гвардейск, ул. Станционная, 8, общей площадью 10510 кв.м. установлена в размере его рыночной стоимости 2 062 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 норма пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации не только допускает определение кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости, но и предусматривает, что установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для возложения обязанности на орган кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Следовательно, что при определении арендной платы в период с 2 квартала 2013 по 4 квартал 2013 года арендная плата обоснованно рассчитана Администрацией исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной решение суда от 25.04.2013 по делу А21-1938/2013.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты ее внесения в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 225-ФЗ) положениями статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ установлена возможность пересмотра кадастровой стоимости с 01.01.2014 в тех случаях, когда соответствующие заявления были поданы заинтересованными лицами после 22.07.2014, либо ранее этой даты в 2014 году, но до ее наступления не были рассмотрены по существу.

Из материалов дела следует, кадастровая стоимость в размере 2062000 руб. была установлена решением Арбитражного суда Калининградской области от 25.04.2013, таким образом, судебный акт принят до указанного в Законе N 225-ФЗ срока, а следовательно, предусмотренные в названном законе изменения не могут быть применены к спорным правоотношениям.

Следовательно, основания для ретроспективного перерасчета арендной платы с 01.01.2013 исходя из кадастровой стоимости в размере 2062000 руб., отсутствуют.

Кроме того, не имеется оснований для расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости в размере 2062000 руб. за период с 01.01.2014, поскольку Постановлением Правительства Калининградской области N 641 от 29.08.2013 г. с 01.01.2014 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 9352849 руб.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 15534/13 положения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не исключают применение для целей исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, нового показателя кадастровой стоимости с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель, до внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

С учетом изложенного, расчет арендной платы, представленный Управлением, является правильным.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства уплаты Обществом задолженности по арендной плате в размере 272385,57 руб., исковые требования в части основного долга являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.2 договора Управлением начислена неустойка в сумме 14726,47 руб.

Расчет неустойки проверен судом и является правильным. Исковые требования в части неустойки также подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения.

Претензия от 23.05.2014 исх. N 285 надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора не является, поскольку данная претензия была направлена ООО КК "Недвижимость" по адресу: 236022, г.Калининград, ул. Дзержинского, д. 244, и не была вручена ответчику, тогда как юридическим адресом общества, согласно выписке из ЕГРЮЛ, является: 238210, Калининградская область, г. Гвардейск, ул. Станционная, д. 8А.

Поскольку предложение о расторжении договора аренды в связи с неисполнением договорных обязательств Обществу в установленном порядке не направлялось, требование Управления о расторжении договора аренды N 20070219 от 25.07.2007 подлежит оставлению без рассмотрения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 12.11.2016 по делу N А21-7156/2014 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Консультационная компания "Недвижимость" в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования "Гвардейский район" задолженность по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 20070219 от 25.07.2007 в размере 272 385,57 руб., пени по состоянию на 29.07.2014 в размере 14 726,47 руб.

Исковые требования в части досрочного расторжения договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 20070219 от 25.07.2007 - оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Консультационная компания "Недвижимость" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8742,24 руб.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Судья

Т.А. Кашина