Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2016 г. N 09АП-55597/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2017 г. N Ф05-3102/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

21 декабря 2016 г.

Дело N А40-170564/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Б.Расторгуева,

судей А.И.Трубицына, Д.Н.Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.Г. Коробковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 сентября 2016 года по делу N А40-170564/2015, принятое судьей Козловым В.Ф.

по иску ООО "Геликонн" (ОГРН 1037739140537, юр.адрес: 121002, г. Москва, Б. Власьевский переулок, д. 10, п/подвал) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, юр.адрес: 125009, г. Москва, Газетный переулок, д. 1/12) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Моисеев Р.А. (по доверенности от 29.06.2016)

от ответчика: Гречко А.В. (по доверенности от 07.12.2015)

эксперты: Шестериков В.П. (паспорт от 29.01.2003), Кириллова Е.В. (паспорт от 24.05.2013)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Геликонн" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском с учетом уточнений к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 99 кв.м (подвал, пом. V, ком. 1, 2, 2а, пом. VI ком. 1, пом. VII ком. 1, 2, 2а) по адресу: г. Москва, Большой Васильевский пер., д. 10.

Решением от 27 сентября 2016 года исковые требования удовлетворены, суд определил условия договора купли-продажи указанного нежилого помещения, изложив:

пункт 3.1 договора в следующей редакции: "3.1. Цена объекта составляет 8 436 000 (восемь миллионов четыреста тридцать шесть) руб. в соответствии с заключением от 27.06.2016 N 95, выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Е.В. в рамках судебной экспертизы по делу N А40-170564/15-53-1402.

В счет оплаты засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 2 468 405 (два миллиона четыреста шестьдесят восемь тысяч четыреста пять) руб. 17 коп. в соответствии с заключением от 27.06.2016 N 95, выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертов" Шестериковым В.П. в рамках судебной экспертизы по делу N А40-170564/15-53-1402 НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

пункт 3.4 договора в следующей редакции: "3.4. Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 165 766 (сто шестьдесят пять тысяч семьсот шестьдесят шесть) руб. 50 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Департамент городского имущества города Москвы не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать в иске, поскольку цену выкупаемого объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством устанавливает собственник этого имущества, однако несмотря на проведенную оценку Департаментом выкупная стоимость определена судом на основании проведенной по делу экспертизы. Доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета, выполненного по заказу Департамента ООО "АБН-Консалт", не представлено. При проведении судебной экспертизы и определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом допущены ошибки, способствовавшие существенному занижению стоимости. Кроме того, расчет рыночной стоимости неотделимых улучшений согласно заключению эксперта определен на основании предоставленных смет, при этом сметы, справки о стоимости выполненных работ и затрат, акты приемки выполненных работ отсутствуют в заключении, что не позволяет проверить и подтвердить перечень выполненных работ. Признаками неотделимых улучшений является невозможность их отделения без причины вреда именно арендуемого имущества, а не самим улучшениям. Некоторые виды работ могут входить в стоимость и потому их нельзя признать неотделимыми улучшениями. Штукатурка, облицовка стен, окраска, выравнивание пола, устройство цементной стяжки относятся к ремонтным работам. Стоимость неотделимых улучшений определена без учета физического износа.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебном заседании представитель просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев дело в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон и пояснения экспертов, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как усматривается из материалов дела, истец спорными помещениями владеет и пользуется с 2007 года по договору аренды N 1-115/07 и ему в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предоставлено преимущественное право выкупа этого имущества, с чем согласился и ответчик, направив истцу проект договора купли-продажи спорного имущества в ответ на обращение истца (т.1 л.д.13, 26, 28, 30).

Поскольку истец с предложенными Департаментом условиями выкупной стоимости не согласился, направив ответчику протокол разногласий к договору (т.1 л.д.35, 36), у сторон возникли разногласия при заключении договора купли-продажи в части определения выкупной стоимости имущества, за урегулированием которых истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость спорных объектов составила 8 436 000 руб. без НДС, стоимость неотделимых улучшений составила 2 468 405,85 руб.

Истец изменил исковые требования и просил суд определить в п. 3.1, 3.4 цену продажи 8 436 000 руб., зачесть стоимость неотделимых улучшений 2 468 405, 85 руб. и установить рассрочку с ежемесячными платежами в размере 165 766, 50 рублей.

Возражения ответчика о том, что законом право определения выкупной стоимости предоставлено собственнику имущества, о непредоставлении доказательств недостоверности отчета, подготовленного по заказу Департамента, подлежат отклонению, поскольку у сторон возникли разногласия в выкупной стоимости, которые истцом правомерно переданы на разрешение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, а недостоверность отчета Департамента подтверждена экспертизой, проведенной по заказу истца и судебной экспертизой, поэтому суд первой инстанции обоснованно назначил проведение по делу судебной экспертизы.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом осуществлялись: изучение (анализ) рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах- аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; применялись соответствующие корректировки.

При применении доходного подхода оценки, с использованием метода капитализации, также был проведен анализ рынка аренды площадей коммерческой недвижимости, по результатам которого отобраны объекты аналоги, определена расчетная величина арендной ставки, кроме того экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения. Размер итогового заключения о стоимости объекта оценки соответствует средней величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов.

Экспертом приведено обоснование неиспользования затратного подхода при исследовании и даче заключения.

Резюмируя изложенное, суд приходит к выводу, что при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний.

Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, и Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта суд признает указанное заключение эксперта надлежащим доказательством для целей определений выкупной стоимости арендуемого объекта.

Стороне спора, процессуальными нормами предоставлено право, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств, а также в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта ходатайствовать о проведении дополнительной экспертизы или повторной экспертизы. Стороны данными правами не воспользовались. Основания проведения повторной экспертизы судом не установлено.

Определением суда от 23 ноября 2016 года в судебное заседание вызваны эксперты Общества с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертов" Е.В. Кириллова и В.П. Шестериков для дачи пояснений по проведенной экспертизе, а также по методике расчета и определения итоговой выкупной стоимости с учетом произведенных неотделимых улучшений и относительно невозможности применения износа, которые явились в судебное заседание и дали пояснения на поставленные вопросы.

В частности, эксперт В.П. Шестериков на вопрос Департамента о причинах невозможности установления физического износа неотделимых улучшений на 30 декабря 2014 года, пояснил, что отсутствуют в принципе методика, технические средства, возможность для определения износа на прошедшее время, износ можно определить только на настоящее время, поэтому возражения апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Кроме того, возражения апелляционной жалобы относительно необоснованности определения рыночной стоимости неотделимых улучшений подлежат отклонению, поскольку из экспертного заключения следует, что экспертом исследовались сметы, справки о стоимости выполненных работ и затрат, акты приемки выполненных работ, которые представлены в дело, согласно которым проведен капитальный ремонт подвального помещения, водопровода и канализации, замена системы отопления и т.д. (т.4 л.д.25-55).

Ссылка ответчика на различия адресов объекта в заключении эксперта (т.3 л.108) подлежат отклонению, поскольку с учетом содержания заключения эксперта и пояснений самого эксперта - Кирилловой Е.В., в заключении допущена опечатка в адресе, правильным является - Большой Васильевский пер., д.10.

Ссылка ответчика на то, что экспертом более чем в 6 раз занижена стоимость объекта-аналога по адресу: Малый Гнездниковский пер, д.9 стр.7 подлежит отклонению с учетом пояснения эксперта Кирилловой Е.В. и предоставленного ею скриншота страницы с сайта "ЦИАН" в сети "Интернет", согласно которым объявление N 6194207, на которое ссылается ответчик, касается совершенно иного адреса: Малый Гнездниковский пер, д.9/8, стр.3.

Ссылка ответчика по пункту 2 раздела "Сравнительный подход" апелляционной жалобы подлежит отклонению с учетом пояснения эксперта Кирилловой Е.В. о том, что цена предложения взята ответчиком на момент написания жалобы, в то время как экспертом проведено исследование на момент 30 декабря 2014 года.

По аналогичным основаниям подлежит отклонению и ссылка ответчика по пункту 1 раздела "Доходный подход" апелляционной жалобы, экспертом стоимость определена на иную дату.

Ссылка ответчика по пункту 2 раздела "Доходный подход" относительно отсутствия адреса: Большой Николепесковский пер., д.13 не соответствует действительности, предоставленной экспертом Кирилловой Е.В. информации (скриншот страницы сайта в сети "Интернет").

Ссылка ответчика по пункту 3 раздела "Доходный подход" подлежит отклонению с учетом пояснения эксперта Кирилловой Е.В. об отсутствии примененного ответчиком порядка расчета на период оценки.

Таким образом, рассматриваемое заключение экспертизы признается надлежащим доказательством определения рыночной стоимости имущества и неотделимых улучшений.

Решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 87, 176, 266-268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 сентября 2016 года по делу N А40-170564/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Расторгуев

Судьи

Д.Н. Садикова А.И. Трубицын