Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2016 г. N 12АП-12317/16

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Саратов

21 декабря 2016 г.

Дело N А12-1569/2016

Резолютивная часть постановления объявлена "14" декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен "21" декабря 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барышниковой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 сентября 2016 года по делу N А12-1569/2016 (судья Пронина И.И.),

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Фирсовой Аллы Сергеевны (ИНН 344211405920, ОГРНИП 306345909700101)

к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

- представителя индивидуального предпринимателя Фирсовой Аллы Сергеевны - Ковалевой С.В., по доверенности N б/н от 01.12.2016;

- представителя индивидуального предпринимателя Фирсовой Аллы Сергеевны - Аносовой Н.И., по доверенности N б/н от 01.12.2016;

от департамента муниципального имущества администрации Волгограда - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Фирсова Алла Сергеевна (далее - ИП Фирсова А.С.) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда (далее - Департамент) с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 2/1983/КН-15 от 22.10.2015 аренды недвижимого имущества муниципальной имущественной казны Волгограда, путем изложения пунктов договора в следующей редакции:

п. 1.1. "На основании заявления Арендатора и решения городской постоянно действующей комиссии по рациональному использованию муниципального нежилого фонда протокол N 18 от 22.10.2015 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество муниципальной имущественной казны Волгограда - часть нежилого помещения: основной площадью 48,50 кв.м., площадью общего пользования - 8,0 кв.м., расположенное: цоколь - 56,50 кв.м., по адресу: г. Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, 99";

п. 4.1. "Размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом на момент заключения договора в соответствии с отчетом N 205/2015-Н от 14.12.15. ООО "Оценочная фирма "ТОСКОР" об определении рыночной стоимости арендной платы устанавливается в сумме 11 814 руб. (одиннадцать тысяч восемьсот четырнадцать) 15 коп. в месяц и НДС в сумме 2 593 руб. (две тысячи пятьсот девяносто три ) 35 коп. в месяц (Расчет: 56,50 кв.м.* 255 руб/кв.м.= 14 407,50 руб/1 мес). Пересмотр цены договора в сторону увеличения осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления Волгограда. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении, направляемом Арендатору заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре в качестве адреса Арендатора (или вручаемом представителю Арендатора под расписку). В случае направления уведомления по почте, Арендатор считается получившим уведомление в любом случае не позднее 5 дней с даты отправления уведомления".

С учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.09.2016 по делу N А12-1569/2016 удовлетворил исковые требования ИП Фирсовой А.С..

Пункт 4.1. договора изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом в соответствии с Заключением эксперта об определении рыночной стоимости арендной платы N 24-08/16 от 24.08.2016 по арбитражному делу N А12-1569/2016 устанавливается в сумме 19 260 руб. (Девятнадцать тысяч двести шестьдесят) 60 коп, в том числе НДС в сумме 3466 руб. (Три тысячи четыреста шестьдесят шесть) 91 коп. в месяц. Пересмотр цены договора в сторону увеличения осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления Волгограда. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении, направляемом Арендатору заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре в качестве адреса Арендатора (или вручаемом представителю Арендатора

под расписку). В случае направления уведомления по почте, Арендатор считается получившим уведомление в любом случае не позднее 5 (пяти) дней с даты отправления уведомления".

С Департамента в пользу ИП Фирсовой А.С. взысканы расходы по уплате государственной пошлине в сумме 300 руб., расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 12 000 руб.

С Департамента в пользу ООО "Кредитные системы - Волгоград" взысканы расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 13 000 руб.

Департамент, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 266, 268 АПК РФ.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 27.12.2012 между Департаментом (арендодатель) и ИП Фирсовой А.С. (арендатор) заключён договор аренды недвижимого имущества муниципальной имущественной казны N 2/1983/КН-12, согласно которому на основании заявления арендатора и решения городской постоянно действующей комиссии по рациональному использованию муниципального нежилого фонда протокол N 25 от 27.12.2012 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 58,40 кв.м., площадью общего пользования 10,30 кв.м., расположенное: цоколь 68,70 кв.м. по адресу: г. Волгоград, пр. им. Ленина, 99 для использования в качестве парикмахерской. Указанное недвижимое имущество было передано ответчику по акту приёма-передачи от 06.12.2012. Срок договора с 06.12.2012 по 04.12.2013.

В соответствии с пунктом 4.1. договора арендная плата подлежит внесению Арендатором в размере 4928,54 руб. в месяц и НДС в сумме 887,14 руб.

С 01.04.2013 размер арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества на основании пункта 1.4 раздела 1 Методики определения арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда Волгограда, утвержденной решением Волгоградской городской Думы от 31.11.2011 N 54/1625 (в редакции решения Волгоградской городской Думы от 31.10.2012 N 68/2041) определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер арендной платы ежегодно пересматривается Арендодателем без согласования с Арендатором в сторону увеличения на величину прогнозируемого Министерством экономического развития Российской Федерации размера индекса цен в строительстве.

Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении, направляемом Арендатору заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре в качестве адреса Арендатора (или вручаемом представителю Арендатора под расписку). В случае направления уведомления по почте, Арендатор считается получившим уведомление в любом случае не позднее 5 (пяти) дней с даты отправления уведомления.

В соответствии с пунктом 4.2. договора внесение арендных платежей производится арендатором ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, следующего за текущим - 100% на единый казначейский счет.

Как пояснил истец, в течение всего срока действия Договора N 2/1983/КН-12 он добросовестно выполнял свои обязательства, своевременно вносил арендную плату. После окончания срока действия договора N 2/1983/КН-12, истец продолжал оплачивать аренду недвижимого имущества по письменным Уведомлениям Департамента и пользоваться помещением, что согласно п.2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по мнению истца означало, что Договор N 2/1983/КН-12 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно последнего Уведомления Департамента от 31.12.2014 N 16189 истцу была установлена ежемесячная арендная плата в сумме 10700, 24 руб., включая НДС, которую истец добросовестно оплачивает по настоящее время.

22.10.2015 по результатам рассмотрения заявления истца о предоставлении ему на новый срок права на аренду вышеуказанного помещения, было принято коллегиальное решение об удовлетворении заявления истца на основании ст. 17.1. ФЗ N 135 от 26.07.2006. "О защите конкуренции". Этим решением истцу было дано право заключить новый договор аренды вышеуказанного помещения, для размещения в нем парикмахерской сроком на 5 лет, начиная с 22.10.2015, с арендной платой согласно рыночной оценке, что давало истцу больше стабильности в его деятельности.

В соответствии с данным коллегиальным решением ответчик направил истцу для подписания проект нового договора N 2/1983/КН- 15 от 22.10.2015 аренды недвижимого имущества муниципальной имущественной казны Волгограда, который был получен и подписан с протоколом разногласий относительно пункта 4.1.

ИП Фирсова А.С., не согласившись с отчетом Департамента по рыночной стоимости объекта аренды, обратилась к ООО "Оценочная Фирма "ТОСКОР", в результате чего был составлен отчет N 205/2015-Н от 14.12.2015, согласно которому рыночная стоимость 1 кв.м., помещения равна 255 руб./1 кв.м.

Ссылаясь на то, что стороны не пришли к взаимному согласию по пункту 4.1. договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части изложения пункта 4.1 договора аренды, суд, руководствуясь положениями Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закона "О защите конкуренции"), Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Согласно ст.ст. 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по действующему договору аренды и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 17.1 Закона "О защите конкуренции" установлены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.

На основании ч. 1 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо установленных в названном Законе.

Согласно ч. 9 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в ч. ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем 3 года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом в пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона "О защите конкуренции", преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (ст. 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона "О защите конкуренции") на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Пунктом 4.5 постановления Пленума N 73 предусмотрено, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции", арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 Кодекса обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

С учетом того, что между сторонами отсутствует спор о наличии преимущественного права истца на заключение договора аренды на новый срок, однако стороны не достигли соглашения о размере арендной платы, спор правомерно рассмотрен судом в порядке ст. 446 ГК РФ.

Положениями ст. 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Ответчик до судебного разбирательства по делу самостоятельно получил Отчет об оценке N 257АО/2015 от 22.06.2015, выполненный МУП БТИ, согласно которому рыночная стоимость арендной платы за 1 кв.м. помещения равна 357 руб., размер арендной платы в месяц составил 28 703 руб.

В свою очередь истец представил отчет ООО "Оценочная Фирма "ТОСКОР" N 205/2015-Н от 14.12.2015, согласно которому рыночная стоимость 1 кв.м, помещения равна 255 руб./1 кв.м., размер арендной платы в месяц составил 12 368 руб.

Таким образом, стороны не достигли соглашения по оценке размера арендной платы.

Ввиду наличия у сторон разногласий и в целях определения рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды спорным объектом недвижимости, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Кредитные системы - Волгоград".

Согласно полученному экспертному заключению N 24-08/16 от 24.08.2016, величина рыночной арендной платы за 1 кв.м. за месяц для основного помещения площадью 48,50 кв.м. составила 298 руб., для мест общего пользования площадью 20,2 кв.м. в сумме 238 руб. за 1 кв.м., без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей.

Определение рыночной стоимости арендной платы объекта произведено экспертом на основании сравнительного подхода, методом сравнения продаж, с учетом ценообразующих факторов ставки арендной платы по нежилым помещениям г. Волгограда.

Основу сравнительного подхода составляют предложения о том, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.

Из заключения следует, что экспертом использованы 5 объектов-аналогов, находящихся в г. Волгограде, а также сделан анализ ставок аренды в помещениях свободного назначения, с указанием на то, что ставка арендной платы, установленная в них, близка к рыночному уровню арендных ставок в помещениях подобного типа (расположенные на первых этажах жилых зданий или цоколе жилого здания).

Таким образом, определение рыночной стоимости арендной платы объекта проведено экспертом после проведения исследования объекта оценки, рынка недвижимости г. Волгограда, путем сравнительного подхода, с обоснованием корректировки цен аренды по аналогичным объектам недвижимости, с учетом сведений о местоположении, и назначении объектов.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

С учетом вышеизложенного, рыночная стоимость арендной платы установлена судом в размере 19 260, 6 руб. на основании заключения судебной экспертизы.

При этом несогласие стороны спора с результатом судебной экспертизы не является основанием для отмены судебного акта.

В судебное заседание, для дачи пояснений относительно экспертного заключения N 24-08/16 от 24.08.2016 экспертом Малыхиной Ю.И. даны пояснения, а именно, экспертом при проведении экспертизы был произведен осмотр объекта, имеется фотоотчет, размер рыночной стоимости объекта определялся по аналогии с другими объектами, находящиеся рядом, установлена стоимость 1 кв.м. в сумме 298 руб., аналоги были взяты и с данными о коммунальных платежах и без них. Из расчетной таблицы 1.5 (т. 4, л.д. 89), приведенной в экспертном заключении следует, что рыночная стоимость арендной платы за спорное помещение рассчитана без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей.

В таблице 1.7 представлен расчет стоимости арендной платы за 1 кв.м. с учетом состояния отделки в помещениях мест общего пользования.

Кроме того, ссылка заявителя жалобы на необоснованное отклонение судом ходатайства о назначении повторной экспертизы несостоятельна, поскольку, отказывая в удовлетворении данного ходатайства, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы, принимая во внимание представленное в материалы дела экспертное заключение, а также пояснения эксперта, данные в судебном заседании суда первой инстанции.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая по существу достоверность выводов, содержащихся в заключении эксперта, в нарушение требований ст. 65 АПК РФ документально не обосновал свои возражения, не представил какие-либо доказательства, подтверждающие неполноту или противоречивость заключения.

Иное толкование положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального и материального права.

При таких обстоятельствах, возражения ответчика на результаты проведенной экспертизы отклоняются судом апелляционной инстанции.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Довод департамента о том, что спор не является преддоговорным, поскольку заключение договора не обязательно, судом отклоняется, так как истцу предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии с Законом "О защите конкуренции" (глава 5).

В ст. 421 ГК РФ сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 сентября 2016 года по делу N А12-1569/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина