Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2016 г. N 16АП-4758/16

г. Ессентуки

19 декабря 2016 г.

Дело N А63-6905/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2016 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Самариной К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2016 по делу N А63-6905/2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Регион-Инвест" (г. Ставрополь, ОГРН 1022601936257), заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737), третье лицо: публичное акционерное общество "Росгосстрах Банк", о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Регион-Инвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к заинтересованному лицу - управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (далее - управление), третье лицо: публичное акционерное общество "Росгосстрах Банк" (далее - Банк), о признании незаконным отказа в государственной регистрации, выраженного в сообщении от 28.03.16 N 26/001/200/2016-3975/7519 в государственной регистрации расторжения долгосрочного договора аренды N 1/12 от 01.01.12 недвижимого имущества (административного нежилого здания) общей площадью 437,3 кв. м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 209; об обязании осуществить государственную регистрацию расторжения долгосрочного договора аренды N 1/12 от 01.01.12 недвижимого имущества (административного нежилого здания), общей площадью 437,3 кв. м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 209 в установленный законом срок.

Решением от 05.10.2016 заявленные требования удовлетворены. Суд признал оспариваемый отказ незаконным и обязал управление осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды N 1/12 от 01.01.12 недвижимого имущества (административного нежилого здания), общей площадью 437,3 кв. м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 209, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Регион-Инвест", г. Ставрополь, и открытым акционерным обществом "Росгосстрах Банк", г. Москва, в установленный законом срок.

В апелляционной жалобе управление просит отменить принятый по делу судебный акт - решение от 05.10.2016, сославшись на неправильное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права. Также заявитель считает, что оспариваемые действия соответствуют закону..

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 01.01.12 между обществом (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Росгосстрах Банк" (арендатор) заключен договор аренды N 1/12 (далее - договор), по условиям которого арендодатель обязался сдать, а арендатор принять в аренду нежилое здание, принадлежащее арендодателю на праве собственности на основании уточненного передаточного акта к договору о присоединении ООО "Альта-М" к ООО "Регион-Инвест" от 20.08.08, утвержден общим собранием участников ООО "Альта-М" и ООО "Регион-Инвест" (протокол от 20.08.08 N 4), свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество 26-АЕ N 606142 от 14.11.08, общей площадью 437,3 кв. м., расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 209, кадастровый (или условный) номер 26:12:000000:0000:4763/192:1001-1002/А, инвентарный номер 4763, литер А, для осуществления арендатором банковской деятельности.

Пунктом 6.6 договора установлено, что арендатор имеет право отказаться от исполнения договора без нарушений со стороны арендодателя. При этом о таком расторжении он должен предупредить арендодателя не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

30 октября 2015 года арендатор обратился к обществу с письмом о расторжении договора с 30.11.15 в соответствии с пунктом 6.6 договора, в связи с чем с 30.11.15 договор прекратил свое действие.

Общество обратилось в управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды.

Управление сообщением от 28.03.16 N 26/001/200/2016-3975/7519 отказало в государственной регистрации расторжения договора аренды по причине несоответствия документов, представленным на регистрацию, по форме или содержанию, а именно: заявителю предложено было представить с управление соглашение о расторжении договора аренды, а также предлагалось привести в соответствие с законодательством акт приема-передачи, а именно: указать в нем ОГРН арендатор и исправить опечатку в акте приема-передачи в указании площади помещения: с 415,9 кв.м. на 437,3 кв.м.

Общество, считая отказ в государственной регистрации расторжения вышеуказанного договора аренды незаконным, обратилось в суд.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагает, что оспариваемое действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на нее какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс).

В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В соответствии с частью 2 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 2 статьи 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).

Из сообщения управления об отказе в государственной регистрации от 28.03.16 N 26/001/200/2016-3975/7519 следует, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) для государственной регистрации прав.

Управление предложило заявителю представить соглашение о расторжении договора аренды, заключенное между арендодателем и арендатором, так как по мнению управления, расторжение действующего договора аренды возможно лишь при наличии заключенного соглашения о расторжении договора, совершенного в той же форме, что и договор аренды, то есть в письменной форме. А также предлагалось привести в соответствие с законодательством акт приема-передачи и указать в нем ОГРН арендатора и исправить опечатку в указании площади помещения: с 415,9 кв.м. на 437,3 кв.м.

Как верно указал суд первой инстанции Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрены следующие способы изменения или расторжения договора: по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450); по требованию одной из сторон в судебном порядке (пункт 2 статьи 450) (на основании судебного решения); посредством одностороннего отказа от исполнения договора (статья 450.1) (односторонняя сделка).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.14 N 35 "О последствиях расторжения договора" односторонний отказ от исполнения договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению сторон или по решению суда.

Так, согласно пункту 1 статьи 450 Кодекса, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

Как следует из договора (пункт 6.2), одним из оснований прекращения договора является односторонний отказ от исполнения договора в случаях, когда такой отказ допускается договором.

Пунктом 6.6 договора стороны установили, что арендатор имеет право отказаться от исполнения договора без нарушений со стороны арендодателя. При этом о таком расторжении он должен предупредить арендодателя не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения.

Пункт 2 статьи 450 Кодекса, на который ссылается управление, не подлежит применению в данном конкретном случае, так как договор аренды расторгнут (прекращен) по инициативе арендатора в одностороннем порядке без нарушений со стороны арендодателя и по условиям договора, не предусматривающим обязательное обращение в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Кодекса, на нарушение которой ссылается управление, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Кроме того, статьей 450.1 Кодекса установлено, что предоставление настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из названных норм права следует, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно факта указания в законе или соглашении сторон (договоре) на возможность одностороннего отказа.

В данном случае, право на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено соглашением сторон, а именно, пунктом 6.6 договора, в соответствии с которым арендатор письменно предупредил арендодателя за тридцать дней об отказе от договора с указанием конкретной даты.

Арендодатель не оспаривает право арендатора на расторжение в одностороннем порядке договора аренды и подтверждает соблюдение арендатором установленного законом и договором порядка уведомления.

Письменное уведомление арендатора о расторжении договора аренды является надлежащим документом, подтверждающим факт прекращения арендных отношений, так как договора прекращен не по соглашению сторон, а в ином, предусмотренном законом порядке.

Таким образом, при отсутствии возражений сторон, в силу закона - по смыслу норм, регулирующих порядок расторжения договора и в соответствии с условиями договора договор прекратил свое действие исключительно в силу факта уведомления арендодателем арендатора об отказе от (исполнения) договора и с даты, указанной в уведомлении - с 30.11.15.

Из сообщения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации следует, что одним из оснований для отказа в государственной регистрации права послужило то, что в представленных на регистрацию документах, а именно, в акте приема-передачи от 30.12.15, отсутствовали сведения об ОГРН арендатора, а также была техническая ошибка в указании площади предмета аренды.

Вместе с тем, прекращение договора аренды составлением (подписанием) сторонами акта приема-передачи действующее законодательство не предусматривает.

Так, статья 622 Кодекса предусматривает обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из анализа указанной нормы следует, что первичным является свершившийся юридический факт прекращения договора аренды, и уже последствием которого определяется обязанность арендатора возвратить арендованное имущество.

С подписанием передаточного документа законодательство связывает не момент прекращения договора аренды, а прекращение обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.14 N 35 "О последствиях расторжения договора", подчеркивается, что в случае расторжения договора аренды взыскателю также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Момент возвращения имущества арендодателю связан не с моментом прекращения договора аренды, а с прекращением обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66), оплаты неустоек, штрафов и т.п. - это правило действует как при одностороннем отказе, так и в случаях прекращения договора по другим основаниям.

Таким образом, управление пришло к ошибочному выводу о том, что передаточный документ (акт приема-передачи) является доказательством прекращения действия спорного договора.

Указанными надлежащими правоустанавливающими и достаточными документами, подтверждающими факт прекращения арендных отношений в данном случае является представленное заявителем письмо-уведомление от арендатора от 30.10.2015, в связи с чем наличие в акте приема-передачи ошибок и отсутствие ОГРН не препятствовало осуществлению регистрационных действий.

При этом сам контрагент (собственник) по договору лично обратился в регистрирующий орган и представил уведомление об отказе от договора, что является самым достоверным доказательством получения имущества и прекращения договорных отношений.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2016 по делу N А63-6905/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, через суд первой инстанции

Председательствующий

З.А. Бейтуганов

Судьи

С.И. Джамбулатов Е.В. Жуков