Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2016 г. N 14АП-9645/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 мая 2017 г. N Ф07-2673/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Вологда

27 декабря 2016 г.

Дело N А13-10673/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2016 года.

В полном объеме постановление изготовлено 27 декабря 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Воробьевой С.Ю.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Зазеркалье" Зелениной Е.В. по доверенности от 09.02.2015, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области Ходневой Г.А. по доверенности от 19.05.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 26 сентября 2016 года по делу N А13-10673/2016 (судья Попова С.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Зазеркалье" (место нахождения: 160000, г. Вологда, ул. Маяковского, д. 49; ОГРН 1053500140121, ИНН 3525157695; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (место нахождения: 160001, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3; ОГРН 1043500093889, ИНН 3525144576; далее - Управление) о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.05.2016 N 35/001/703/2016-495.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Юровское Грязовецкого муниципального района Вологодского района (далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 26.09.2016 заявленные требования удовлетворены.

Управление с решением не согласилось, обратилось с жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указывает, что земельный участок используется Обществом на основании договора аренды от 19.07.2010N 1171, который зарегистрирован в установленном законом порядке лишь 03.09.2015. Таким образом право на преимущественный выкуп земельного участкам перед третьим лицом без проведения торгов в соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации у Общества не возникло. Также выражает несогласие с выводом суда о том, что регистратор не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие условий на льготное приобретение арендуемого имущества.

Представитель Управления в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Общество в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании возражали относительно ее удовлетворения.

Третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возражало. Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьего лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей Общества и Управления, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 19.07.2010 Управление по имущественным и земельным отношениям Грязовецкого муниципального района и Общество заключили договор аренды единого землепользования, находящегося на землях муниципальной собственности N 1171 (далее - договор аренды), предметом которого является единое землепользование с кадастровым номером 35:28:0000000:413 для сельскохозяйственного производства.

Срок договора аренды установлен с 19.07.2010 на три года.

Договор аренды зарегистрирован 03.09.2015.

В соответствии с условиями договора единое землепользование передано в пользование арендатору по акту приема-передачи от 19.07.2010.

В последующем из единого землепользования образован земельный участок с кадастровым номером 35:28:0000000:717 (дополнительное соглашение от 21.03.2014 N 2 к договору аренды).

Дальнейшее изменение предмета договора аренды вызвано проводившимися межеваниями частей единого землепользования, что зафиксировано в дополнительных соглашениях к договору аренды.

На основании дополнительного соглашения от 29.04.2015 N 6 все права и обязанности арендодателя в договоре аренды перешли от Грязовецкого муниципального района Вологодской области к Администрации.

Администрация и Общество заключили договор 29.12.2015 N 20 купли-продажи находящегося в государственной собственности до разграничения земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и переданного в аренду юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим юридическим лицом (далее - договор купли-продажи).

Договор сторонами исполнен, Администрация передала участок Обществу (пункт 6.4 договора), а Общество заплатило его стоимость, что подтверждается платежным поручением от 30.12.2015 N 1409.

Общество 18.01.2016 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Государственная регистрация 27.01.2016 приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), заявителю указано, что земельный участок находится в аренде у Общества с 03.09.2015, то есть менее 3 лет.

Обществом в регистрирующий орган представлены документы об оплате арендной платы, начиная со дня подписания договора аренды.

Сообщением от 13.05.2016 N 35/001/703/2016-495 Управление отказало в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Общество, считая отказ Управления незаконным, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Пунктом 2 части 1 статьи 29 АПК РФ предусмотрена подведомственность арбитражному суду дел об оспаривании затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания изложенных норм следует, что для признания ненормативного акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствия правового акта закону и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; создания препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 6 статьи 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с этим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя при представлении заявителем необходимых для ее проведения документов.

Основания для государственной регистрации и требования к документам, предъявляемым на государственную регистрацию прав, содержатся в статьях 17, 18 указанного Закона.

Так, в силу пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона о регистрации, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.

В соответствии с пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).

Таким образом, регистрирующему органу при проведении правовой экспертизы документов следует убедиться в наличии их юридической силы, а также в том, что представленные документы по форме и содержанию соответствуют требованиям действующего законодательства, подписаны уполномоченными на их подписание лицами, акты государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество не признаны недействительными, и отсутствуют противоречия между заявляемыми и уже зарегистрированными правами.

Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Закона о регистрации. Согласно абзацу 3 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В рассматриваемом случае Управление, отказывая в регистрации, со ссылкой на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, указало что земельный участок находится в аренде у Общества с 03.09.2015 (дата регистрации договора аренды), то есть менее 3 лет, поэтому основания для приобретения участка без проведения торгов отсутствуют.

Вместе с тем апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о неправомерности действий Управления ввиду следующего.

Пунктом 2 статьи 15 ЗК РФ закреплено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как следует из подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В силу пункта 4 статьи 10 названного Закона (в редакции, действующей с 01.03.2015) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что Общество как арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 35:28:0000000:717 из земель сельскохозяйственного назначения при соответствии следующим условиям: общество пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; земельный участок используется надлежащим образом.

В данном случае договор аренды заключен сторонами 19.07.2010, исполнен сторонами, земельный участок передан арендодателем Обществу 19.07.2010. Общество, в свою очередь, приняло земельный участок, надлежащим образом его использовало, оплачивало арендную плату.

Полагая, что пользуется земельным участком с кадастровым номером 35:28:0000000:717 на основании договора аренды более трех лет, Общество реализовало право, предусмотренное пунктами 1, 2 статьи 39.3 ЗК РФ путем подачи заявления в Администрацию о его льготной приватизации.

Администрация, посчитав, что Общество соответствует всем требованиям и, руководствуясь подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, заключило с договор купли-продажи земельного участка.

Соответствие Общества требованиям норм ЗК РФ и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения Администрация подтвердила и в ходе рассмотрения данного дела в отзыве на заявление.

Управление факт надлежащего использования земельного участка также не оспаривало.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (в редакции, действующей после 01.06.2015).

Таким образом, учитывая позицию, изложенную в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", следует констатировать, что с 19.07.2010 между сторонами договора аренды возникли взаимные права и обязанности, и договор для сторон заключен и обязателен к исполнению, что ответчиком также не оспаривается.

Ссылка Управления о том, что затрагиваются права третьих лиц, не знавших в отсутствие государственной регистрации договора аренды о факте заключения на выкуп земельного участка без торгов, правомерно не принята судом первой инстанции.

Право лица на аренду конкретного земельного участка возникает в силу гражданского договора, который может быть зарегистрирован любой стороной договора. Государственная регистрация договора аренды не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды. Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Для целей применения ЗК РФ и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ. Из буквального толкования части 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения следует, что для определения срока владения участком юридическое значение имеет факт передачи арендатору земельного участка сельскохозяйственного назначения, независимо от даты регистрации договора аренды.

Доводы Управления со ссылкой на разъяснения, данные в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", что в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ, также правомерно отклонены судом первой инстанции.

По смыслу статьи 39.3 ЗК РФ и статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения право на льготных выкуп земельного участка имеет арендатор, не только владеющий земельным участком, но и использующий его по назначению - в сельскохозяйственных целях. Таким образом, ни у кого другого, кроме фактически использующего земельный участок по назначению лица, не может возникнуть право выкупа. Приватизация на общих условиях невозможна, поскольку право, предусмотренное пунктом 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ является исключительным, то есть в случае передачи участка в аренду (даже до государственной регистрации договора) и его использования по назначению никто не может приобрести участок в собственность на общих основаниях. Таким образом, отсутствие регистрации долгосрочного договора аренды не может затронуть прав потенциальных арендаторов, которые не являются его потенциальными приобретателями.

При исчислении срока арендных отношений в рассматриваемом случае надлежит учитывать дату заключения договора аренды и подписание акта приема-передачи земельного участка (19.07.2010), с наступлением которой связано начало периода юридически значимого (при установлении предусмотренной пунктом 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ совокупности условий) пользования заявителем испрашиваемым земельным участком.

Исчисление трехлетнего срока с даты регистрации договора аренды (03.09.2015) не основано на положениях ЗК РФ.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельного участка нарушений земельного законодательства, на которые указывает Управление, Обществом не допущено. Оснований для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок у Управления не имелось.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 26 сентября 2016 года по делу N А13-10673/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

А.Я. Зайцева Н.В. Чередина