Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2016 г. N 18АП-13260/16

г. Челябинск

08 ноября 2016 г.

Дело N А76-9608/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Румянцева А.А., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мохито+" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2016 по делу N А76-9608/2016 (судья Лукьянова М.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Шашкова Вячеслава Ивановича - Моняков Е.Ю. (доверенность 74 АА 2959711 от 08.02.2016);

общества с ограниченной ответственностью "Мохито+" - Бессонова В.О. (доверенность от 14.05.2016).

Индивидуальный предприниматель Шашков Вячеслав Иванович, ОГРНИП 304744928800077 (далее - ИП Шашков, предприниматель, истец), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мохито+", ИНН 6670360200, ОГРН 1116670029640 (далее - ООО "Мохито+", общество, ответчик), в котором потребовал расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 05.02.2014 N б/н (л.д. 4).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2016 (резолютивная часть объявлена 23.08.2016) требование истца удовлетворено (л.д. 114-124).

ООО "Мохито+" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Ответчик полагает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, что судом неправильно применены нормы материального права, в связи с чем, просит решение отменить, в удовлетворении искового заявления отказать.

Податель апелляционной жалобы приводит следующие доводы.

Истцом не соблюдён обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Письма ИП Шашкова от 18.07.2014 N N 78, 79, от 06.08.2014 N 80 не свидетельствуют о соблюдении указанного порядка, так как с момента направления этих писем и до обращения в суд с исковым заявлением по настоящему делу прошло почти два года. В течение разумного срока предприниматель не совершил конкретных действий для целей расторжения договора аренды. В свою очередь, письмо истца от 04.04.2016 не подтверждает соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, так как данное письмо направлено ответчику за 16 дней до даты подачи иска способом, не обеспечивающим его доставку адресату.

Суд первой инстанции неправильно применил правило пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основанием расторжения договора аренды по смыслу названной нормы является неуплата арендного платежа более двух раз подряд в полном объёме. В ином случае, то есть при частичном невнесении арендной платы, истец должен доказать существенность допущенного ответчиком нарушения. Задолженность по арендной плате образовалась за период с мая по июль 2014 года в общей сумме 282 935 руб. 88 коп., в том числе: 85 000 рублей - долг за май; 99 000 рублей - долг за июнь; 98 935 руб. 88 коп. - долг за июль. Размер арендной платы в указанный промежуток времени составлял 130 000 рублей в месяц. Данные обстоятельства опровергают факт невнесения арендной платы в полном объёме более двух раз подряд.

Суд первой инстанции не учёл, что частичное внесение арендной платы за период с мая по июль 2014 года обусловлено невозможностью использования арендуемого нежилого помещения ввиду его аварийного состояния, наступившего вследствие бездействия арендодателя. Общество не уклоняется от внесения арендной платы за указанные месяцы, а предлагает предпринимателю за свой счёт осуществить капитальный ремонт с последующим освобождением арендатора от погашения соответствующей задолженности. При этом за период с августа по декабрь 2014 года арендная плата внесена в полном объёме.

Таким образом, ООО "Мохито+" настаивает на принятии судебного акта об отказе в удовлетворении искового требования ИП Шашкова о расторжении договора аренды (л.д. 128-129).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции податель жалобы на доводах апелляционной жалобы настаивал, полагая решение подлежащим отмене, представитель истца с доводами жалобы не согласился, настаивая на законности судебного акта.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что между ИП Шашковым (арендодатель) и обществом "Мохито+" (арендатор) подписан договор аренды от 05.02.2014 N б/н (л.д. 8-9).

В рамках данной сделки истец принял на себя обязательство передать ответчику во временное владение и пользование на срок с 05.02.2014 по 31.01.2019 для размещения специализированного гастронома-кулинарии нежилое помещение общей площадью 288,5 кв. метра, в том числе торговая площадь 99,2 кв. метра. Кадастровый (или условный) номер объекта недвижимого имущества 74:36:051604:05:012922-А-А1. Местоположение (адрес) объекта аренды: город Челябинск, улица Сони Кривой, дом 52 (пункты 1.1, 1.3, 1.7, 5.1 договора от 05.02.2014).

В свою очередь, ответчик обязался в установленные договором сроки производить оплату арендной платы и коммунальных услуг (пункт 2.3.3 договора от 05.02.2014). Размер арендной платы составляет 130 000 рублей в месяц, налог на добавленную стоимость не предусмотрен (пункт 3.1 договора от 05.02.2014). Стоимость фактически потреблённых коммунальных услуг: холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, услуги ПЖРО, электроэнергия, услуги электросвязи (телефон), а также оплата за загрязнение окружающей среды в бюджет РФ - не входит в стоимость арендной платы и осуществляется арендодателем отдельно. Оплата фактически потреблённых коммунальных услуг, указанных в настоящем пункте, осуществляется арендатором на основании предъявленных счетов арендодателя в течение 10 (десяти) банковских дней с даты предъявления соответствующего счёта. При этом арендодатель обязан приложить в подтверждение предъявленного на оплату счёта копию счёта соответствующей организации, в противном случае арендатор вправе отсрочить оплату счёта до получения соответствующего подтверждения. Для оплаты за электроэнергию принимаются показания электрического счётчика N 479433 (пункт 3.2 договора от 05.02.2014). Начисление арендной платы производится с 05.02.2014 по день возврата помещения арендодателю по акту приёма-передачи (пункт 3.3 договора от 05.02.2014). Оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно в безналичной форме путём перечисления суммы, указанной в пункте 3.1 договора, на расчётный счёт арендодателя, не позднее 25 (двадцать пятого) числа текущего месяца за последующий расчётный период, предоплата (пункт 3.4 договора от 05.02.2014).

В текст договора аренды также включены следующие условия.

Арендодатель обязуется производить собственными силами и средствами капитальный ремонт помещения и коммунальных коммуникаций (пункт 2.1.2 договора от 05.02.2014).

Арендатор обязуется содержать арендуемое помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность (пункт 2.3.2 договора от 05.02.2014). Арендатор обязуется своевременно и за свой счёт производить текущий и косметический ремонт (пункт 2.3.4 договора от 05.02.2014).

Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению в следующих случаях:

- если арендатор пользуется помещениями с существенным нарушением условий данного договора либо с неоднократными нарушениями (пункт 5.4.1 договора от 05.02.2014);

- если арендатор умышленно ухудшает состояние помещений (пункт 5.4.2 договора от 05.02.2014);

- если арендатор не внёс арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока очередного платежа (пункт 5.4.3 договора от 05.02.2014).

Стороны берут на себя обязательства принимать все меры к разрешению разногласий путём переговоров до полного урегулирования предмета разногласий. В случае невозможности достигнуть согласия путём переговоров спор передаётся на рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области (пункты 6.1, 6.2 договора от 05.02.2014).

В приложении к договору аренды, представляющем собой поэтажный план части здания, подготовленный предприятием технической инвентаризации (ОГУП "Обл. ЦТИ"), предприниматель и общество согласовали расположение отдельных помещений (комнат) в составе объекта аренды (л.д. 9-оборот).

По акту приёма-передачи от 05.02.2014 ИП Шашков передал нежилое помещение общей площадью 288,5 кв.м. во временное владение и пользование общества "Мохито+". Имущество принято арендатором без замечаний и (или) возражений. Сторонами зафиксированы показания счётчиков холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения и теплоснабжения (л.д. 10).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 07.03.2014, что подтверждается соответствующим штампом (печатью) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на последней странице договора (л.д. 9).

24 июля 2014 года посредством использования услуг почтовой связи "EMS Russian Post" ИП Шашков направил обществу "Мохито+" письмо от 18.07.2014 N 6 ("уведомление о расторжении договора аренды"). Предприниматель указал на наличие на стороне общества задолженности по арендной плате за май-июль 2014 года в общей сумме 390 000 рублей, задолженности по оплате коммунальных услуг за апрель-июнь 2014 года в общей сумме 59 944 рублей. В связи с этим, со ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 3.2, 3.4, 5.4.3 договора аренды от 05.02.2014 предприниматель уведомил общество о расторжении указанного договора (л.д. 108-111).

29 июля 2014 года посредством использования услуг почтовой связи "EMS Russian Post" ИП Шашков направил обществу "Мохито+" два письма: "уведомление о расторжении договора аренды" (письмо от 18.07.2014 N 78) и "предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок" (письмо от 18.07.2014 N 79). Предприниматель указал на наличие на стороне общества задолженности по арендной плате за май-июль 2014 года в общей сумме 390 000 рублей, задолженности по оплате коммунальных услуг за апрель-июнь 2014 года в общей сумме 59 944 рублей. В связи с этим, со ссылкой на пункт 2 статьи 452, статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 3.2, 3.4, 5.4.3 договора аренды от 05.02.2014 предприниматель потребовал исполнения денежных обязательств (погашения задолженности), а также предложил обществу согласовать дату и время подписания соглашения о расторжении договора (л.д. 11-12).

06 августа 2014 года посредством использования услуг почтовой связи "EMS Russian Post" ИП Шашков направил обществу "Мохито+" письмо от 06.08.2014 N 80 ("предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок"). Предприниматель со ссылкой на план нежилого помещения от 01.08.2014, подготовленный ООО НПП "Урал", указал, что в объекте аренды отсутствуют стеновые перегородки, отражённые в приложении N 1 к договору аренды от 05.02.2014, что мероприятия по сносу стен им не согласованы, привели к ухудшению состояния нежилого помещения. В связи с этим, предприниматель потребовал от общества привести объект аренды в первоначальное состояние (л.д. 13-14).

В период с 23.07.2014 по 10.09.2014 ООО "Мохито+" перечислило на расчётный счёт ИП Шашкова денежные средства в общей сумме 260 000 рублей в оплату аренды по договору аренды от 05.02.2014, за август и сентябрь 2014 года. В подтверждение данного обстоятельства в дело представлены заверенные копии следующих платёжных поручений: от 23.07.2014 N 340 на сумму 99 000 рублей, назначение платежа - аренда за август 2014 года; от 25.07.2014 N 341 на сумму 29 000 рублей, назначение платежа - аренда за август 2014 года; от 28.07.2014 N 343 на сумму 2000 рублей, назначение платежа - аренда за август 2014 года; от 21.08.2014 N 365 на сумму 10 000 рублей, назначение платежа - аренда за сентябрь 2014 года; от 27.08.2014 N 367 на сумму 30 000 рублей, назначение платежа - аренда за сентябрь 2014 года; от 29.08.2014 N 369 на сумму 20 000 рублей, назначение платежа - аренда за сентябрь 2014 года; от 04.09.2014 N 372 на сумму 30 000 рублей, назначение платежа - аренда за сентябрь 2014 года; от 08.09.2014 N 374 на сумму 20 000 рублей, назначение платежа - аренда за сентябрь 2014 года; от 10.09.2014 N 376 на сумму 20 000 рублей, назначение платежа - аренда за сентябрь 2014 года (л.д. 58-71).

В октябре 2014 года ИП Шашков обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО "Мохито+". Предприниматель потребовал взыскать с общества задолженность по арендной плате за период с 01.05.2014 по 30.09.2014 в общей сумме 312 935 руб. 88 коп., задолженность по оплате коммунальных услуг за февраль-июль 2014 года в общей сумме 45 169 руб. 06 коп., пени за период с 06.02.2014 по 24.06.2015 в размере 137 395 руб. 52 коп. Помимо прочего предприниматель потребовал признать договор аренды нежилого помещения от 05.02.2014 расторгнутым (предмет иска изложен в окончательной редакции, с учётом уточнения заявленных требований).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.12.2015 по делу N А76-24771/2014 исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции взыскал с ООО "Мохито+" в пользу ИП Шашкова задолженность в размере 358 104 руб. 94 коп., неустойку в размере 137 395 руб. 50 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 15-27).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2016 N N 18АП-2356/2016, 18АП-2358/2016 решение суда первой инстанции по делу N А76-24771/2014 изменено. Суд апелляционной инстанции взыскал с ООО "Мохито+" в пользу ИП Шашкова задолженность в размере 328 104 руб. 94 коп., неустойку в размере 128 895 руб. 52 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований суд отказал. Полный текст судебного акта размещён в открытом доступе на официальном сайте арбитражных судов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" ("http://kad.arbitr.ru/Card/d539ef2d-66a9-4efe-ae29-699612528436").

В Межрайонном специализированном отделе судебных приставов города Челябинска по исполнению актов судов и иных органов в отношении должников - юридических лиц находится исполнительное производство N 35591/16/74020-ИП, возбуждённое на основании исполнительного листа от 07.04.2016 N ФС 005374974, выданного Арбитражным судом Челябинской области по делу N А76-24771/2014. Должник - ООО "Мохито+". Взыскатель - ИП Шашков. Предмет исполнения - взыскание денежных средств в общей сумме 470 187 руб. 46 коп. (л.д. 35).

Согласно справке судебного пристава-исполнителя Кривощапова Е.И. от 17.05.2016 N 35591/16/74020-ИП, несмотря на совершение всех предусмотренных исполнительных действий, по состоянию на 17.05.2016 в рамках исполнительного производства N 35591/16/74020-ИП взыскание не производилось, денежные средства от организации-должника на депозит Межрайонного специализированного отдела судебных приставов не поступали (л.д. 35).

04 апреля 2016 года посредством использования услуг почтовой связи ИП Шашков направил ООО "Мохито+" письмо от 04.04.2016 ("уведомление о досрочном расторжении договора аренды"). Предприниматель со ссылкой на решение арбитражного суда по делу N А76-24771/2014, статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 3.2, 3.4, 5.4.3 договора аренды от 05.02.2014, невнесение арендной платы более двух раз подряд сообщил о том, что он расторгает указанный договор. Арендодатель потребовал погасить задолженность и освободить нежилое помещение (л.д. 47-50).

29 июля 2016 года ООО "Мохито+" направило ИП Шашкову письмо от 29.07.2016 N 2016/07, в котором со ссылкой на наличие недостатков в арендуемом нежилом помещении, необходимость ремонта водосточной системы и реконструкции кровельного покрытия предложило арендодателю осуществить необходимые ремонтные работы силами арендатора с одновременным уменьшением арендной платы. Общество предложило предпринимателю подписать соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды от 05.02.2014 (л.д. 53-56).

Ссылаясь на то обстоятельство, что ООО "Мохито+" существенно ухудшает переданное в аренду имущество, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внесло арендную плату, ИП Шашков обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о расторжении договора аренды).

Удовлетворяя исковое заявление, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Между истцом и ответчиком имеют место обязательственные правоотношения из договора аренды нежилого помещения от 05.02.2014 N б/н, существенные условия которого сторонами согласованы. Ответчик нарушил предусмотренные договором обязательства по внесению арендной платы, что подтверждается вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А76-24771/2014. В силу этого, принимая во внимание длительный период неисполнения ответчиком денежных обязательств, истец вправе требовать расторжения договора аренды в судебном порядке. Обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюдён, что подтверждается письмами от 18.07.2014 N 6, от 18.07.2014 N 78, от 18.07.2014 N 79, от 06.08.2014 N 80, от 04.04.2016.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подписанный ИП Шашковым (арендодатель) и уполномоченным представителем общества "Мохито+" (арендатор) договор аренды нежилого помещения от 05.02.2014 N б/н следует признать заключенным, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия договора (объект аренды, размер арендной платы). Аналогичные выводы сделаны арбитражными судами при рассмотрении дела N А76-24771/2014.

При этом договор аренды зарегистрирован в установленном федеральным законом порядке.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).

ИП Шашков исполнил обязательство по передаче недвижимого имущества во временное владение и пользование общества "Мохито+", что подтверждается соответствующим актом приёма-передачи.

В рамках настоящего дела предприниматель предъявил к обществу требование о расторжении договора аренды нежилого помещения от 05.02.2014. В основу данного требования положены утверждения истца о том, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внёс арендную плату, а также о том, что ответчик существенно ухудшает переданное в аренду имущество.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (статья 619 Гражданского кодекса).

Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению в следующих случаях:

- если арендатор пользуется помещениями с существенным нарушением условий данного договора либо с неоднократными нарушениями (пункт 5.4.1 договора от 05.02.2014);

- если арендатор умышленно ухудшает состояние помещений (пункт 5.4.2 договора от 05.02.2014);

- если арендатор не внёс арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока очередного платежа (пункт 5.4.3 договора от 05.02.2014).

Доказательств, объективно подтверждающих его доводы о том, что ответчик существенно ухудшает состояние переданного в аренду имущества, истец не представил. В частности, в дело не представлен план нежилого помещения от 01.08.2014, подготовленный ООО НПП "Урал", на который ИП Шашков ссылается в своём письме в адрес ООО "Мохито+" от 06.08.2014 N 80 ("предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок" - л.д. 13-14).

Из текстов преюдициальных судебных актов по делу N А76-24771/2014 не следует, что при рассмотрении указанного дела установлен факт совершения обществом "Мохито+" действий (бездействия), в результате которых существенным образом ухудшено состояние нежилого помещения.

В силу этого не имеется предусмотренных законом оснований для вывода о том, что ИП Шашков имеет право требовать расторжения договора по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 619 Гражданского кодекса и пунктами 5.4.1, 5.4.2 договора аренды.

Как указано выше, согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса, пункту 5.4.3 договора от 05.02.2014 арендодатель также вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Необходимым условием возникновения на стороне арендодателя права требовать расторжения договора в таком случае является факт неоднократного нарушения денежных обязательств, невнесения арендатором платы за пользование предоставленным имуществом в установленные соглашением сторон сроки три (либо более) раза подряд.

Частичное внесение арендной платы в период после наступления срока платежа (платежей) не изменяет факта нарушения арендатором денежного обязательства, в силу чего не лишает арендодателя права требовать расторжения договора.

Доводы ответчика о том, что пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса не применяется в случае частичного внесения арендной платы, основаны на неверном толковании указанной нормы материального права.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Вопреки требованиям закона и условиям договора аренды общество "Мохито+" ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению платы за пользование арендованным имуществом.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

По условиям договора от 05.02.2014 оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно в безналичной форме путём перечисления суммы, указанной в пункте 3.1 договора, на расчётный счёт арендодателя, не позднее 25 (двадцать пятого) числа текущего месяца за последующий расчётный период, предоплата (пункт 3.4 договора аренды).

Следовательно, арендная плата за май 2014 года должна быть внесена обществом не позднее 25.04.2014, за июнь 2014 года - не позднее 25.05.2014, за июль 2014 года - не позднее 25.06.2014.

В своих письмах от 18.07.2014 N 6, от 18.07.2014 N 78, от 18.07.2014 N 79 предприниматель указывает, что на стороне общества имеет место задолженность по арендной плате за май, июнь и июль 2014 года в общей сумме 390 000 рублей.

То есть, принимая во внимание размер арендной платы (130 000 рублей в месяц), по расчётам предпринимателя по состоянию на 18.07.2014 общество в полном объёме не внесло арендную плату за три месяца аренды подряд.

В рамках настоящего дела ИП Шашков настаивает на том, что общество "Мохито+" допустило нарушение денежных обязательств в виде невнесения арендной платы в установленные договором сроки за три месяца подряд.

Возражая против предъявленного к нему искового требования, ответчик, тем не менее, не представил относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что по состоянию на 25.04.2014, 25.05.2014 и 25.06.2014 он полностью либо частично внёс истцу плату за пользование нежилым помещением за май, июнь и июль 2014 года, соответственно.

Имеющиеся в деле заверенные копии платёжных поручений за период с 23.07.2014 по 10.09.2014 (л.д. 58-71) не опровергают факта возникновения на стороне предпринимателя права требовать расторжения договора. В соответствии с назначениями анализируемых платежей денежные средства перечислены обществом предпринимателю в качестве арендной платы за август и сентябрь 2014 года, в силу чего не имеют отношения к денежным обязательствам арендатора за май-июль 2014 года.

Судебные акты по делу N А76-24771/2014 не содержат указания на то, что общество "Мохито+" полностью либо частично внесло арендную плату за период с мая по июль 2014 года в установленные договором сроки.

Доводы ответчика о том, что ненадлежащее исполнение им денежных обязательств за период с мая по июль 2014 года обусловлено невозможностью использования арендуемого нежилого помещения ввиду его аварийного состояния, наступившего вследствие бездействия арендодателя, арбитражный суд апелляционной инстанции находит несостоятельным.

Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса).

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда установлено, что в период с мая по июль 2014 года общество "Мохито+" должно было внести арендную плату в общей сумме 390 000 рублей, из расчёта 130 000 рублей в месяц. Арбитражный суд пришёл к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для уменьшения размера арендной платы, установленного договором от 05.02.2014, в том числе оснований, предусмотренных п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса.

Переоценка ранее установленных судом фактических обстоятельств дела, которая направлена на ревизию вступившего в законную силу судебного акта, не допускается законом.

Объективных доказательств наличия каких-либо препятствий в пользовании предоставленным ИП Шашковым нежилым помещением в период с мая по июль 2014 года общество "Мохито+" в материалы настоящего дела не представило. В силу части 2 статьи 9 АПК РФ ответчик несёт риск наступления неблагоприятных последствий в результате не совершения им процессуальных действий, в том числе по предоставлению доказательств в обоснование своих доводов и (или) возражений.

Заключения от 04.09.2015 N 026-05-01063, от 28.06.2016 N 06/03 не имеют отношения к обстоятельствам фактической эксплуатации объекта аренды, имевшим место в мае-июле 2014 года, поскольку подготовлены значительно позднее, без проведения визуального осмотра предположительно повреждённых, вышедших из строя в указанный период времени инженерных (коммунальных) коммуникаций. При этом заключение от 04.09.2015 N 026-05-01063 основано на сведениях, предоставленных исключительно обществом "Мохито+", то есть заинтересованным в разрешении спора лицом. Более того, к данным заключениям не приложены доказательства извещения ИП Шашкова о производстве исследований, что лишило предпринимателя возможности представить свои пояснения и письменные материалы (л.д. 72-77).

Как следует из текста постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2016 по делу N А76-24771/2014, акт от 05.07.2014 об аварийном выезде бригады ООО "УралРемЖилСтрой" для устранения засора, заключенные обществом "Мохито+" договоры на оказание услуг от 06.05.2014, от 26.05.2014, от 01.06.2014, от 17.07.2014 по очистке подвала после прорыва канализации и акты выполненных работ к ним сами по себе не свидетельствуют о невозможности пользования ответчиком арендуемым нежилым помещением.

Таким образом, не имеется оснований для изменения (путём уменьшения) размера ежемесячного денежного обязательства арендатора за период с мая по июль 2014 года либо иного улучшения положения общества "Мохито+" в правоотношениях с ИП Шашковым.

Принимая во внимание изложенное выше, арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно указал на возникновение у ИП Шашкова права требовать расторжения договора аренды от 05.02.2014 применительно к пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса, пункту 5.4.3 указанного договора.

По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского кодекса).

Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса).

Доводы ответчика о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего подлежат отклонению.

Арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из того, что представленные в дело письма предпринимателя от 18.07.2014 N 6, от 18.07.2014 N 78, от 18.07.2014 N 79, от 06.08.2014 N 80, от 04.04.2016 с надлежащими доказательствами их направления обществу свидетельствуют о выполнении истцом требований пункта 2 статьи 452 и статьи 619 Гражданского кодекса.

То обстоятельство, что с момента направления первоначальных писем-уведомлений (24.07.2014, 29.07.2014) до даты обращения с исковым заявлением по настоящему делу (19.04.2016 - л.д. 31) прошёл 21 месяц вопреки доводам апелляционной жалобы в рассматриваемой ситуации не свидетельствует об обращении арендодателя с требованием о расторжении договора аренды за пределами разумного срока.

Прежде всего, следует отметить, что в период с октября 2014 года по март 2016 года в производстве арбитражных судов находилось дело N А76-24771/2014 о взыскании задолженности по договору аренды от 05.02.2014, неустойки, а также о признании договора аренды расторгнутым.

То есть, в июле-августе 2014 года ИП Шашков предпринял меры для досудебного урегулирования спора, среди прочего, предложил обществу "Мохито+" расторгнуть договор аренды путём подписания соответствующего гражданско-правового соглашения. После этого предприниматель, полагая, что действие договора аренды может быть прекращено досрочно по инициативе арендодателя в одностороннем порядке, предъявил в арбитражный суд наряду с денежными требованиями исковое требование о признании договора аренды расторгнутым.

По существу вопрос о правомерности (неправомерности) искового требования ИП Шашкова о признании договора аренды расторгнутым рассмотрен в судебном акте, который вступил в законную силу 28.03.2016.

В такой ситуации предъявление предпринимателем в суд в апреле 2016 года самостоятельного искового заявления о расторжении договора аренды не свидетельствует об изменении позиции арендодателя и не может быть истолковано как препятствующее рассмотрению иска по существу.

В части рассмотрения доводов ответчика о том, что исковое заявление подано за пределами разумного срока, арбитражный суд апелляционной инстанции также исходит из следующего.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как указано выше, задолженность по арендной плате за период с 01.05.2014 по 30.09.2014 в общей сумме 312 935 руб. 88 коп., взысканная с ООО "Мохито+" в пользу ИП Шашкова вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда, фактически обществом предпринимателю не перечислена. Данное обстоятельство подтверждается справкой судебного пристава-исполнителя от 17.05.2016 N 35591/16/74020-ИП и ответчиком не оспаривается.

Неисполнение ответчиком денежных обязательств, добровольно взятых на себя в результате заключения и исполнения договора аренды нежилого помещения, которое привело к предъявлению истцом требования о расторжении договора, а также неисполнение решения арбитражного суда лишает общество права ссылаться на какие-либо сроки предъявления арендодателем требования о расторжении сделки.

Помимо прочего, факт направления истцом ответчику предложения урегулировать спор в досудебном порядке подтверждается письмом от 04.04.2016 (л.д. 47-50).

То обстоятельство, что данное письмо направлено арендатору незадолго до подачи искового заявления в арбитражный суд, в рассматриваемой ситуации не может быть расценено как препятствующее рассмотрению иска по существу.

Ни в июле-августе 2014 года, ни в апреле-мае 2016 года общество "Мохито+" не изъявило желания прекратить арендные правоотношения с ИП Шашковым путём подписания двухстороннего соглашения.

Следовательно, предприниматель не имел иной предусмотренной законом возможности досрочно прекратить действие договора аренды от 05.02.2014 помимо предъявления в арбитражный суд искового заявления о расторжении указанной сделки.

Поскольку ООО "Мохито+" допустило нарушение предусмотренных договором обязательств, подпадающее под действие пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса, пункта 5.4.3 договора аренды от 05.02.2014, и не устранило негативных последствий допущенного нарушения, арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно удовлетворил исковое требование ИП Шашкова о расторжении указанного договора.

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ООО "Мохито+". В дело представлено доказательство уплаты государственной пошлины в размере 3000 рублей (чек-ордер Сбербанка России от 26.09.2016 на сумму 3000 рублей, операция N 43 - л.д. 131).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2016 по делу N А76-9608/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мохито+" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

А.А. Румянцев Л.А. Суспицина