Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2016 г. N 15АП-16342/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 марта 2017 г. N Ф08-10480/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании незаконным акта органа власти, о признании незаконным отказа в регистрации, о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации по договору ипотеки в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

10 ноября 2016 г.

дело N А32-7654/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,

судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мируковой Я.Ю.,

при участии:

от акционерного общества "Всероссийский банк развития регионов" - Фединой В.А. по доверенности от 09.12.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016 по делу N А32-7654/2016, принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.,

по заявлению акционерного общества "Всероссийский банк развития регионов"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: закрытого акционерного общества "Химик"; Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и открытого акционерного общества "РЖД"

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Всероссийский банк развития регионов" (далее - АО "ВБРР", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора ипотеки, об обязании произвести государственную регистрацию договора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016 признан незаконным отказ, выраженный в сообщении Лабинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 18 декабря 2015 года N 38-07/2494, как несоответствующий положениям статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Суд обязал управление произвести государственную регистрацию договора о залоге недвижимости (ипотеке) N 308/1 от 07.08.2015, заключенного между АО "ВБРР" и закрытым акционерным обществом "Химик". С управления в пользу заявителя взыскано 3 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Судебный акт мотивирован тем, что согласно абзацу второму статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило отменить решение и отказать в удовлетворении заявленных требований, сославшись на то, что по условиям договора субаренды части земельного участка от 27.08.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/13/0011356 субарендатор обязался не заключать сделки, следствием которых является обременение предоставленных ему прав, без письменного разрешения арендатора. Поскольку согласие арендатора не было представлено, управление полагает отказ в регистрации сделки законным и обоснованным.

В отзывах на апелляционную жалобу АО "ВБРР", ЗАО "Химик" просили решение суда оставить без изменения.

ОАО "РЖД" в отзыве на апелляционную жалобу указало, что в действующей редакции договора субаренды земельного участка субарендатор обязался не заключать сделки, следствием которых является обременение предоставленных ему прав, без письменного разрешения арендатора. В адрес субарендатора ОАО "РЖД" направлен проект дополнительного соглашения с целью изменения редакции данного условия договора. Согласно предложенной редакции субарендатор не вправе заключать сделки, следствием которых является обременение предоставленных ему прав, без письменного уведомления арендатора. Дополнительное соглашение в настоящий момент не подписано.

Представитель акционерного общества "Всероссийский банк развития регионов" в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, закрытого акционерного общества "Химик", Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и открытого акционерного общества "РЖД" в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, заявитель - АО "ВБРР" (залогодержатель) и ЗАО "Химик" (залогодатель) подписали договор о залоге недвижимости (ипотеке) от 07.08.2015 N 308/1, по условиям которого залог, предусмотренный настоящим договором, предоставлен залогодателем в обеспечение исполнения всех обязательств, предусмотренных кредитными договорами от 02.08.2013 N 301ю, от 02.08.2013 N 302ю, от 08.08.2016 N 303ю, от 12.08.2013 N 304ю, от 29.08.2013 N 308ю, заключенными между залогодержателем и залогодателем, и любыми изменениями, внесенными, как в одностороннем порядке, так и в соответствии с дополнительными соглашениями к ним, которые будут заключены в будущем, в том числе, но не ограничиваясь: по возврату кредитных средств, уплате начисленных процентов, а также по уплате неустоек, в порядке и размере, предусмотренном кредитными договорами.

В соответствии с п. 2.1 договора о залоге недвижимости (ипотеке) от 07.08.2015 N 308/1 в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитным договорам залогодатель передает залогодержателю в залог нижеуказанное недвижимое имущество и право субаренды части земельного участка (предмет залога), а именно:

- нежилое сооружение, литейный объект - подъездной железнодорожный путь, назначение: железнодорожного транспорта, протяженность: 1 321 м. Адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Лабинск, Северная Промзона. Кадастровый номер: 23:46:0102043:133. Подъездной путь принадлежит залогодателю на праве собственности (п. 2.1.1 договора);

- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения железнодорожных путей. Площадь: 880 кв. м. Адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Лабинск, Северная Промзона. Кадастровый номер: 23:46:0000000:0009. Земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности (п. 2.1.2 договора);

- право субаренды части земельного участка площадью 7 840 кв.м с учетным кадастровым номером 23:46:0000000:1/5, входящей в состав земельного участка площадью 854 855 кв. м. Категория земель: земли населенных пунктов - для производственно-хозяйственной деятельности (оказание транспортных услуг). Адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, Лабинский район, полоса отвода Курганная-Щедок в административных границах города Лабинска. Кадастровый номер: 23:46:0000000:1. Право субаренды части земельного участка принадлежит залогодателю на основании договора субаренды части земельного участка N ЦРИ/4/СА/5219/13/001356 от 27.08.2013, заключенного между ОАО "РЖД" (в качестве арендатора) и залогодателем (в качестве субарендатора) (п. 2.1.3 договора).

С целью регистрации указанного договора АО "ВБРР" 10.08.2015 обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации договора о залоге недвижимости (ипотеке) N 308/1 от 07.08.2015.

В соответствии с выданной управлением распиской к заявлению прилагались договор о залоге недвижимости (ипотеке) от 07.08.2015 N 308/1, дополнительные соглашения, платежные поручения по оплате государственной пошлины, доверенность.

Уведомлением от 18.08.2015 N 38-07/1709 государственный регистратор сообщил о приостановлении государственной регистрации до 18.09.2015.

Основанием для приостановления явилось отсутствие разрешения арендатора на обременение земельного участка, как это предусмотрено п. 5.4.9 договора субаренды части земельного участка от 27.08.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/13/001356, в соответствии с которым субарендатор обязан не заключать договоры и сделки, следствием которых является или может явиться какое-либо обременение предоставленных субарендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, внесении прав субаренды участка или его частей в уставный капитал хозяйствующих обществ и товариществ) без письменного разрешения арендатора.

В период приостановления государственной регистрации договора залога заявитель по настоящему делу представил в регистрирующий орган уведомление о передаче в залог права субаренды части земельного участка от 10.08.2015 N 713, направленное залогодателем в адрес арендатора - ОАО "РЖД".

Сообщением от 18.12.2015 N 38-07/2494 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора о залоге недвижимости (ипотеке) от 07.08.2015 N 308/1 по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 18 и п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с неустранением заявителем оснований для приостановления государственной регистрации.

Не согласившись с данным отказом, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 1 ст.18 Федерального закона от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано по основаниям, приведенным в ст.20 названного Федерального закона.

Как следует из материалов дела, основанием для отказа в регистрации договора об ипотеке послужило отсутствие согласия арендатора земельного участка на передачу права субаренды в залог. Согласно доводам апелляционной жалобы по условиям договора субаренды части земельного участка от 27.08.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/13/0011356 субарендатор обязался не заключать сделки, следствием которых является обременение предоставленных ему прав, без письменного разрешения арендатора. Поскольку согласие арендатора не было представлено, управление полагает отказ в регистрации сделки законным и обоснованным.

Между тем право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Поскольку в рассматриваемом случае ипотека права аренды части земельного участка осуществлена в связи с ипотекой нежилого сооружения, линейного объекта - подъездного железнодорожного пути, расположенного на указанном участке, к спорным правоотношениям применяются положения главы XII Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.

В силу абзаца второго статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Факт уведомления арендатора земельного участка ОАО "РЖД" о передаче ЗАО "Химик" арендных прав в залог подтвержден уведомлением о передаче в залог права субаренды части земельного участка от 10.08.2015 N 713 с приложенным к нему уведомлением о вручении почтового отправления.

Таким образом, суд первой инстанции правильно пришел к выводу об обоснованности заявленных АО "ВБРР" требований о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора о залоге недвижимости (ипотеке) от 07.08.2015 N 308/1, выраженного в сообщении Лабинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 18 декабря 2015 года N 38-07/2494.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016 по делу N А32-7654/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Ю. Ефимова

Судьи

Т.Г. Гуденица О.А. Сулименко