Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2016 г. N 15АП-15348/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 февраля 2017 г. N Ф08-10479/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании незаконным отказа в регистрации, о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

28 октября 2016 г.

дело N А32-7656/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филимоновой С.С.

судей Смотровой Н.Н., Сурмаляна Г.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Струкачевой Н.П.

при участии:

от АО "Всероссийский банк развития регионов" в лице Филиала Банка "ВБРР": представителя Каришик Е.Г. по доверенности от 03.12.2015 N 354;

от ОАО "РЖД": представителя Шевченко О.И. по доверенности от 18.08.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2016 по делу N А32-7656/2016 по заявлению акционерного общества "Всероссийский банк развития регионов" в лице филиала Банка "ВБРР" к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю при участии третьих лиц: закрытого акционерного общества "Химик"; Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае; открытого акционерного общества "РЖД"; общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Кубанские краски" об оспаривании отказа в государственной регистрации договора залога принятое в составе судьи Корейво Е.В.

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Всероссийский банк развития регионов" в лице филиала Банка "ВБРР" (далее - АО "Всероссийский банк развития регионов", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра по Краснодарскому краю, управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора о залоге недвижимости (ипотеке) N 316/1 от 07.08.2015, заключенного между заявителем и закрытым акционерным обществом "Химик".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2016 заявленные требования удовлетворены. Суд обязал управление не позднее 10 дней со дня вступления решения в законную силу произвести государственную регистрацию договора о залоге недвижимости (ипотеке) N 316/1 от 07.08.2015. Судебный акт мотивирован тем, что при обращении в регистрирующий орган обществом представлены все необходимые документы. Факт уведомления арендатора земельного участка - ОАО "РЖД" о передаче субарендатором арендных прав в залог подтверждается уведомлением от 10.08.2015 N 713.

Не согласившись с данным судебным актом, Управление Росреестра по Краснодарскому краю обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 04.08.2016 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы заинтересованное лицо указывает, что решение об отказе в регистрации вынесено законно и обоснованно. По условиям пункта 5.4.9 договора субаренды от 27.08.2013 субарендатор обязывался не заключать договоры и сделки, следствие которых является или может являться обременение предоставленных субарендатору имущественных прав по договору без письменного разрешения арендатора. На государственную регистрацию не было представлено согласие арендатора на залог права субаренды. Суд при рассмотрении дела применил недействующую норму Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

В отзыве на апелляционную жалобу АО "Всероссийский банк развития регионов" просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на то обстоятельство, что подъездной железнодорожный путь, принадлежащий на праве собственности ООО "Химик", частично расположен на земельном участке полосы отвода железной дороги, предоставленном данному обществу на праве субаренды. По условиям договора об ипотеке, ипотека права субаренды земельного участка осуществляется в связи с ипотекой железнодорожного пути, частично находящемся на этом участке, следовательно, подлежит применению ч. 1 ст. 69 Закона об ипотеке.

ООО "Торговый дом "Кубанские краски" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на ничтожность пункта 5.4.9 договора субаренды.

В судебном заседании представитель АО "Всероссийский банк развития регионов" доложил доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Представитель АО " РЖД" не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. От ООО "Химик", ООО "Торговый дом "Кубанские краски" поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.08.2015 между АО "Всероссийский банк развития регионов" (залогодержатель) и ЗАО "Химик" (залогодатель) заключен договор о залоге недвижимости (ипотеке) N 316/1, по условиям которого в обеспечение исполнения обязательств заемщика - ООО "Торговый дом "Кубанские краски" по кредитным договорам залогодателем залогодержателю переданы: нежилое сооружение - подъездной железнодорожный путь протяженностью 1321 м, земельный участок площадью 880 м с кадастровым номером 23:46:0000000:0009, а также право субаренды части земельного участка площадью 7840 м с учетным кадастровым номером 23:46:00000001/5 на ст. Лабинская, от 31 км ПК 6 по 32 км ПК 8+70 по договору от 27 августа 2013 года N ЦРИ/4/СА/5219/13/001356.

С целью регистрации указанного договора 10.08.2015 АО "Всероссийский банк развития регионов" обратилось в управление с соответствующим заявлением.

Уведомлением от 18.08.2015 заинтересованное лицо сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации на срок до 18.09.2015, указав на необходимость предоставления разрешения арендатора на обременение земельного участка, как это предусмотрено п. 5.4.9 договора субаренды от 27.08.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/13/001356.

В период приостановки государственной регистрации заявитель представил уведомление о передаче в залог права субаренды части земельного участка от 10.08.2015 N 713, направленное залогодателем в адрес территориального подразделения арендатора.

Сообщением от 18.12.2015 N 38-03/2495/1 управление уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации договора залога по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 18 и п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с неустранением заявителем причин приостановления государственной регистрации.

Полагая, что отказ в регистрации вышеназванного договора является незаконным, АО "Всероссийский банк развития регионов" обратилось в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными нормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктами 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, решение управления Росреестра об отказе в государственной регистрации может быть признано незаконными только при наличии совокупности двух условий: несоответствия указанного акта закону и нарушения им прав и законных интересов заявителя по делу.

Наличие двух соответствующих условий применительно к настоящему делу судебная коллегия находит недоказанным.

Статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно статье 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Несоответствие представленных документов требованиям действующего законодательства является основанием для приостановления государственной регистрации прав, отказа в государственной регистрации прав (статьи 19, 20 Федерального закона N 122-ФЗ).

Основанием для государственной регистрации прав являются, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ).

На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 указанного Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Из материалов дела следует, что по представленному на государственную регистрацию договору N 316/1 от 07.08.2015 ЗАО "Химик" в обеспечение исполнения обязательств заемщика - ООО "Торговый дом "Кубанские краски" по кредитным договорам передало в залог банку нежилое сооружение - подъездной железнодорожный путь протяженностью 1321 м, земельный участок площадью 880 м с кадастровым номером 23:46:0000000:0009, а также право субаренды части земельного участка площадью 7840 м с учетным кадастровым номером 23:46:00000001/5 на ст. Лабинская, от 31 км ПК 6 по 32 км ПК 8+70 по договору от 27.08.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/13/001356.

Основанием для отказа АО "Всероссийский банк развития регионов" в государственной регистрации договора о залоге недвижимости (ипотеке) N 316/1 от 07.08.2015 послужил факт непредставления заявителем разрешения ОАО "РЖД" - арендатора земельного участка, часть которого передана по договору субаренды ООО "Химик", на заключение последним договора ипотеки права субаренды части земельного участка.

При этом регистрирующий орган руководствовался положениями пункта 5.4.9 договора субаренды от 27.08.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/13/001356, согласно которому субарендатор (ООО "Химик") обязан не заключать договоры и сделки, следствие которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных субарендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, внесение прав субаренды участка или его частей в уставной капитал хозяйствующих общества с ограниченной ответственностью и товариществ) без письменного разрешения арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, сдавать арендованное имущество в субаренду, отдавать арендные права в залог, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Особенности аренды земельных участков определены Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В силу пункта 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI названного Закона. В частности, согласно пункту 1.1 статьи 62 арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящем случае ипотека права субаренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой объекта недвижимого имущества (сооружения) - подъездного железнодорожного пути, расположенного на названном участке, следовательно, применению подлежат нормы главы XII Закона об ипотеке, устанавливающие особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.

Согласно абзацу второму статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник объекта недвижимости, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке объект недвижимости и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрена необходимость получения арендатором (субарендатором) согласия собственника (арендатора) земельного участка на залог права аренды (субаренды) в случае, если по договору залога одновременно передаются и недвижимое имущество, расположенное на данном земельном участке.

Факт уведомления арендатора земельного участка - открытого акционерного общества "Российские железные дороги" о передаче субарендатором арендных прав в залог подтверждается уведомлением от 10.08.2015 N 713 с приложенными к нему квитанцией и заказным уведомлением. Указанный документ бы представлен заявителем регистрирующему органу при обращении с заявлением от 10.08.2015.

Таким образом, отказ управления в государственной регистрации договора о залоге недвижимости (ипотеке), изложенный в письме N 316/1 от 07.08.2015, соответствует Закону, что в силу статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации препятствует признанию его недействительным.

Применение судом первой инстанции при рассмотрении дела недействующей редакции статьи 340 Гражданского кодекса не привело к принятию неправильного судебного акта. Правило об одновременной ипотеке объекта недвижимости и земельного участка, на котором данный объект расположен, ранее содержавшееся в п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, закреплено и в статье 69 Закона об ипотеке (действующей и в настоящее время), которой обоснованно руководствовался суд первой инстанции.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2016 по делу N А32-7656/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

С.С. Филимонова

Судьи

Н.Н. Смотрова Г.А. Сурмалян