Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2016 г. N 17АП-14280/16

г. Пермь

08 ноября 2016 г.

Дело N А60-20007/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 ноября 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Виноградовой Л.Ф., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Габовой Е.А.,

при участии

от истца: не явились,

от ответчика: Королёва В.Г., представитель по доверенности, паспорт,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "ОРИФЛЭЙМ КОСМЕТИКС",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 августа 2016 года, принятое судьей Италмасовой Е.Г.,

по делу N А60-20007/2016

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "ОРИФЛЭЙМ КОСМЕТИКС" (ИНН 7704270172, ОГРН 1047704019990)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ОРИФЛЭЙМ КОСМЕТИКС" (далее - общество "ОРИФЛЭЙМ КОСМЕТИКС", ответчик) о взыскании 1 296 506 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате, 8 886 руб. 54 коп. неустойки (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.08.2016 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взысканы долг в размере 1 221 329 руб. 13 коп. и неустойка в сумме 8 549 руб. 30 коп. С общества "ОРИФЛЭЙМ КОСМЕТИКС" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 25 299 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество "ОРИФЛЭЙМ КОСМЕТИКС" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на то, что ООО "ОРИФЛЭЙМ КОСМЕТИКС" не является стороной договора аренды от 23.01.2001 N 6-265, заключенного между Администрацией города Екатеринбурга и ЗАО "Инвент-Урал". Отмечает, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие приобретение ответчиком объекта недвижимости у ЗАО "Инвент-Урал" или иного лица, которое владело бы земельным участком на правах аренды. Считает, что положения спорного договора не могут быть применены к ответчику. По мнению апеллянта, вывод суда о доказанности факта возникновения у ООО "ОРИФЛЭЙМ КОСМЕТИКС" прав и обязанностей арендатора по спорному договору является неверным. Кроме того, общество "ОРИФЛЭЙМ КОСМЕТИКС" считает, что размер обязательства ответчика по оплате арендных платежей не подтвержден материалами дела, истцом не доказан. По мнению заявителя, при определении размера обязательства ответчика должны быть применены ставки аренды, соответствующие фактическому использованию помещений ответчиком. Полагает, что истцом нарушена установленная действующим законодательством Российской Федерации методика расчета арендной платы. Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы.

Истец о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направил, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения материалов дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Инвент-Урал" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.01.2001 N 6-265, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок имеющий местоположение: город Екатеринбург, улица Щорса, 7, общей площадью 3240 кв.м, кадастровый номер 66:41:0604003:007, для эксплуатации помещений торгового назначения.

Срок действия договора установлен с 01.08.2000 по 30.07.2015 (пункт 9.1 договора).

Договор прошел процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись N 66-01/01-401/2001-17 от 10.01.2002).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Администрация, полагая, что с момента государственной регистрации права собственности ООО "ОРИФЛЭЙМ КОСМЕТИКС" на помещения общей площадью 1181,2 кв.м. в здании, расположенном на указанном земельном участке, у общества "ОРИФЛЭЙМ КОСМЕТИКС" возникли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 23.01.2001 N 6-265, и, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что в связи с приобретением ответчиком права собственности на объекты недвижимости к обществу "ОРИФЛЭЙМ КОСМЕТИКС" перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка соразмерно занимаемой площади, общество "ОРИФЛЭЙМ КОСМЕТИКС" пользовалось земельным участком, на котором находятся принадлежащие ему объекты недвижимости, доказательства внесения платы за пользование имуществом отсутствуют. Принимая во внимание заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд удовлетворил требование о взыскании долга за период с мая 2013 года по апрель 2016 года и неустойки.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба ответчика подлежит частичному удовлетворению, и решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 15534/13, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов (пункт 20 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Следовательно, при расчете размера арендной платы площадь помещений собственности ответчика не применяется - подлежит применению площадь земельного участка, пропорционально площади помещения в общей площади зданий, находящихся на земельном участке.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчиком не оспаривается факт использования земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 2.2 договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иные периодичности и сроки внесения платы не установлены настоящим договором.

Ответчик в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил надлежащих доказательств погашения задолженности по арендной плате.

Судом первой инстанции установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению платы за землю (арендной платы).

Расчет арендной платы произведен истцом исходя из площади нежилых помещений, на которые зарегистрировано право собственности в ЕГРП: 9045,9 кв.м, соответствующей площади земельного участка составляет 423,07 м, целевого использования земельного участка: для эксплуатации помещений торгового назначения. Размер арендной платы за период с марта 2013 года по апрель 2016 года составил 1 296 506 руб. 42 коп.

Возражая против расчета истца, ответчик указал на то, что помещения ответчика расположены в здании с кадастровым номером 66:41:0604001:408, общей площадью 9404,4 кв.м.

Суд апелляционной инстанции считает, что при расчете платы за земельный участок, находящийся под нежилым зданием и необходимый для его эксплуатации, должны учитываться площади помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в здании, то есть относящихся к общему имуществу здания. Иное означало бы нарушение принципа платности землепользования в Российской Федерации (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Однако само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности на часть площадей здания не означает, что соответствующие части здания (помещения) относятся к общему имуществу здания. Из представленных в материалы дела доказательств данное обстоятельство не следует. С учетом года постройки здания разница в общей площади здания и общей площади помещений, на которые зарегистрированы права, может относиться к помещениям, в отношении которых не зарегистрированы ранее возникшие до введения в действие Закона о регистрации права.

При таких условиях, при расчете подлежит применению площадь всего здания 9 404,4 кв.м. Следовательно, площадь (доля) земельного участка ответчика составляет 3 240 кв.м х 1 181,20 / 9 404,40 = 406,95 кв.м.

Ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу положений статей 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд с учетом заявления ответчика о применении исковой давности, установив, что истец с настоящим иском обратился в арбитражный суд 28.04.2016, пришел к правильному выводу о пропуске срока исковой давности в отношении части требований о взыскании задолженности по арендной плате.

В отношении довода ответчика о применении ставок арендной платы, соответствующим иным видам разрешенного использования (под административные здания, под складские помещения) суд апелляционной инстанции указывает, что примененная истцом при расчете ставка арендной платы соответствует виду разрешенного использования, внесенному в государственный кадастр.

В течение длительного времени ответчиком не оформлены надлежащим образом отношения по землепользованию, договор аренды (дополнительное соглашение к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора) между администрацией и обществом не подписан. Общество иск об урегулировании преддоговорного спора в судебном порядке не заявило, у администрации такая возможность отсутствует (пункт 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно применил ставку арендной платы, соответствующую целевому виду использования земельного участка - для эксплуатации помещений торгового назначения.

Площадь соседнего здания не должна учитываться при расчете, так как для размещения и эксплуатации соседнего здания сформирован иной земельный участок. Ответчик же, являясь землепользователем спорного земельного участка никаких действий по уточнению границ смежных земельных участков не производил, доказательств, что в результате уточнения границ земельных участков изменится площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0604003:007 не представил.

Положения части 1 статьи 65 АПК РФ не представляют стороне права ссылаться исключительно на недоказанность определенных обстоятельств процессуальным противником определенных обстоятельств, не освобождает сторону от обязанности представлять доказательства в обоснование своей позиции.

В силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, то есть арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, и должен рассматривать заявленное требование, исходя из фактических правоотношений.

В силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 1 174 793 руб. 51 коп. долга (1 221 329 руб. 13 коп. х 406,95 / 423,07) в виде неосновательно сбереженной арендной платы.

Рассматривая требования о взыскании договорной неустойки, апелляционная коллегия руководствуется следующим.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок передан ответчику на условиях договора аренды, в материалах дела нет.

Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение к договору аренды от 23.01.2001 N 6-265 о вступлении ответчика в этот договор в качестве арендатора подписано не было.

При таких обстоятельствах, оснований для вывода о том, что ответчик вступил в обязательственные правоотношения по этому договору, предусматривающие начисление неустойки за просрочку внесения арендной платы, в рассматриваемом случае не имеется.

Следовательно, требование истца о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы удовлетворению не подлежало.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части, ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределяются пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 августа 2016 года по делу N А60-20007/2016 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ОРИФЛЭЙМ КОСМЕТИКС" (ИНН 7704270172, ОГРН 1047704019990) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 1046603983800, ИНН 6661004661) долг в размере 1 174 793 руб. 51 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ОРИФЛЭЙМ КОСМЕТИКС" (ИНН 7704270172, ОГРН 1047704019990) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 23 447 руб.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ОГРН 1046603983800, ИНН 6661004661) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ОРИФЛЭЙМ КОСМЕТИКС" (ИНН 7704270172, ОГРН 1047704019990) 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

Л.Ф. Виноградова В.Ю. Дюкин