Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2016 г. N 10АП-2128/16

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

30 марта 2016 г.

Дело N А41-69303/15

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александрова Д.Д.,

судей: Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Душкиной Ю.Д.,

при участии в судебном заседании от истца - Сёмина Ж.В., по доверенности от 01.12.2015 года,

от ответчика - Капустин А.В., по доверенности от 29.12.15,

от 3-х лиц - представители не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ступинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25.12.2015 по делу N А41-69303/15 по иску ООО "Ступинская Ивушка" к Администрации Ступинского муниципального района Московской области, при участии третьих лиц: Комитета по управлению имуществом СМР МО, МАУ "Единый сервисный центр" СМР МО, о разногласиях по договору,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ступинская Ивушка" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - ответчик, администрация), при участии третьего лица: КУИ Администрации Ступинского муниципального района Московской области, с учетом уточнений, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 473кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д. 28, в том числе в части цены выкупаемого имущества, на условиях протокола разногласий, предложенных ООО "Ступинская Ивушка":

1. Пункт 2.6. дополнить "помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр".

2. Пункт 3.3. изложить в следующей редакции:

Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1. имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр", никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит.

3. Пункт 2.1 изложить в следующей редакции "Цена приобретаемого покупателем имущества, указанного в п. 4.1 настоящего договора, согласно заключению экспертизы об определении рыночной стоимости объекта расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы д. 28., общей площадью 473 кв.м. составляет без учета НДС 10 055 255 (десять миллионов пятьдесят пять тысяч двести пятьдесят пять) рублей.

4. Пункт 4.2. изложить в следующей редакции:

Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем - субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет.

Указанная в п. 4.1 сумма перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района), посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

5. Пункт 4.3 исключить полностью.

6. Пункт 6.1. изложить в следующей редакции:

Передача имущества продавцом покупателю осуществляется по акту приёма-передачи в момент подписания договора купли-продажи имущества.

7. Пункт 6.5. изложить в следующей редакции:

Покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество.

8. Пункт 7.1.1. "Передать покупателю имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора", дополнить словами:

"Передать покупателю имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора".

9. Пункт 7.2.1. изложить в следующей редакции:

Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества.

10. Пункт 7.2.7. исключить полностью, так как ответственность покупателя установлена пунктом 6.5.

11. Дополнить раздел 7 пунктом 7.4 в следующей редакции: и указать обязанность покупателя использовать имущество в целях установленных уставом общества.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.12.2015 г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, просил решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.

По мнению ответчика, в соответствии с постановлением администрации Ступинского муниципального района N 1122-П от 10.04.2014 г. "Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению в собственность арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства при реализации их преимущественного права" он не мог принять протокол разногласий в предложенной редакции истца, так как форма договора утверждена правовым актом администрации Ступинского муниципального района. При этом, все пункты постановления N 2370-п от 25.06.2015 г. 1790-п являются действующими и обществом не обжаловались.

Администрация Ступинского муниципального района утверждает, что не уклонялась от заключения договора купли-продажи с истцом, а напротив, ею совершены все действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ. Заключить договор купли-продажи нежилого помещения не имела возможности по причине возникших разногласий по цене выкупаемого имущества.

Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Представитель ответчика поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителей истца и ответчика, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Правильными являются выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, на условиях протокола разногласий.

Суд установил, что постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 г. по делу N А41-51856/12 суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 473,0 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д. 28, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Как указал истец, от ответчика поступил проект договора купли-продажи арендуемого имущества, не подписанный уполномоченными лицами и не отвечающий требования закона. В направленном проекте договора указана цена отчуждаемого объекта недвижимости в размере 26506600 руб., однако отчет N 4/05/15 от 30.04.2015 г. об оценке рыночной стоимости, на который продавец ссылается в договоре, обществу не направлен. В проекте договора также указана площадь помещения, не соответствующая площади арендуемого имущества.

ООО "Ступинская Ивушка" обратилось к администрации за предоставлением отчета об оценке для ознакомления, а также документы об изъятии имущества из оперативного управления МАУ "ЕСЦ", однако администрацией письмо оставлено без ответа.

Не согласившись с некоторыми положениями проекта договора, ООО "Ступинская Ивушка" направило администрации протокол разногласий к проекту указанного договора купли - продажи муниципального имущества.

Отказ ответчика от принятия договора в редакции протокола разногласий послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с недостижением согласия по условиям договора, истец правомерно обратился в суд с настоящим иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области, для которой заключение договора обязательно как в силу закона, так и в силу решения суда, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора и признании договора заключенным на условиях протокола разногласий.

Как следует из материалов дела, в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, а также во исполнение постановления Десятого арбитражного апелляционного суда ответчик в соответствии с требованиями действующего законодательства организовал проведение оценки выкупаемого имущества и направил истцу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, установленной в отчете о рыночной стоимости нежилого помещения. Учитывая техническое состояние вышеуказанного объекта недвижимости, его назначение и расположение, а также учитывая его кадастровую стоимость и стоимость аналогичных объектов недвижимости в данном районе, истец полагает, что данная стоимость является недостоверной.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - закон N 135-ФЗ) проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

На основании ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из п. 2 ч. 8 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 г. N 7240/12.

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 06.08.2012 г. - дату обращения истца за выкупом указанного, определением от 10.11.2015 г. по ходатайству истца судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Партнер-СВ", эксперту Ляшко И.Е., предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения площадью 473 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д. 28 по состоянию на 06.08.2012 г. составляет 10055255 руб.

При таких условиях именно указанную стоимость суд считает применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества.

Согласно пункту 2.1 договора одним из оснований заключения договора является постановление администрации Ступинского муниципального района от 29.05.2015 г. N 1792-п "Об условиях приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, Проспект Победы, д. 28. Однако пункт 1.1.1 указанного постановления устанавливает обязанность покупателя использовать имущество строго по целевому назначению.

Между тем, Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ и Закон Московской области от 17.10.2008 г. N 145/2008-03 не содержат указаний по использованию выкупаемого имущества строго по целевому назначению, а также не предоставляет органу муниципальной власти права самостоятельно устанавливать вид целевого назначения помещения, переходящего по договору в собственность общества.

В предложенной редакции договора пунктом 2.6. указано, что помещение не включено в перечень муниципального имущества предназначенного для передачи во владение субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Однако указанное в договоре имущество находится в оперативном управлении у муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр", что является обременением и делает невозможным государственную регистрацию перехода права.

Протоколом разногласий предложено пункт 2.6. дополнить "помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр", и суд полагает такое требование истца обоснованным.

Суд первой инстанции обоснованно признал правомерным требование истца об изложении пункта 3.3. договора в следующей редакции: "Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1. имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр", никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит".

Порядок оплаты имущества установлен пунктом 4.2 договора - в течение рабочих 10 дней после подписания договора покупатель обязан перечислить стоимость приобретенного имущества, указанную в пункте 4.1 договора.

Согласно протоколу разногласий истец просит пункт 4.2 договора общество изложить в следующей редакции: Оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого покупателем - субъектом малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет.

Указанная в п. 4.1 сумма перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области (Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района), посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли продажи и акта приема-передачи имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. Отношения сторон регулируются гражданским законодательством и к ним не применяется налоговое законодательство, указанное помещение приобретается по рыночной цене без включения в нее суммы НДС.

Данная редакция договора соотносится с положениями норм действующего законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

При этом в связи с внесением на день рассмотрения спора изменений в статью 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества не должен составлять менее пяти лет.

Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С 1 апреля 2011 г. объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ).

С учетом положения пункта 4.3 договора о единовременной оплате имущества подлежат исключению.

Согласно пункту 6.1 договора передача имущества покупателю осуществляется по акту приема-передачи в течение 10 дней после поступления денежных средств в размере, указанном в пункте 4.1 договора.

Истец просил изложить пункт 6.1 договора в следующей редакции: передача имущества Продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи в момент подписания договора купли продажи имущества, что с учетом рассрочки платежа суд полагает правомерным.

Согласно положениям пункта 6.5 договора до момента выполнения покупателем залоговых обязательств покупатель не вправе распоряжаться имуществом. После передачи имущества по пакту приема-передачи ответственность за сохранность имущества, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества несет покупатель.

Истец просил пункт 6.5. изложить в следующей редакции: покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств, покупатель не в праве без письменного согласия продавца отчуждать указанное в 3.1. имущество.

По мнению суда именно указанная редакция договора соответствует нормам действующего законодательства.

Согласно пункту 7.1.1 в обязанности продавца входит передача покупателю Имущества, являющегося предметом настоящего договора и указанного в п. 3.1. настоящего договора.

Истец просил дополнить указанный пункт договора и изложить его в следующей редакции: передать покупателю имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора.

Указанную редакцию суд полагает возможным принять как обоснованную.

Согласно пункту 7.2.1 договора покупатель обязан оплатить выкупленное имущество в полном объеме в соответствии с п. 4.1 договора в срок, установленный пунктом 4.2 договора.

С учетом изменения порядка оплаты имущества, установленного пунктами 14.1, 4.2 договора, суд полагает возможным принять положения пункта 7.2.1 договора в следующей редакции: Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли продажи и акта приема-передачи имущества.

Пунктом 7.2.7 договора предусмотрена обязанность покупателя застраховать имущество на весь срок договора в пользу продавца.

Поскольку ответственность покупателя установлена пунктом 6.5 договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе N 159-ФЗ, суд полагается возможным пункт 7.2.7 исключить.

Истец также просил дополнить раздел 7 пунктом 7.4, указав обязанность покупателя использовать имущество в целях установленных уставом общества.

Поскольку требования по использованию выкупаемого помещения строго по целевому назначению, установленному муниципальным органом власти законодательством РФ не установлено, суд полагает возможным дополнить договор пунктом 7.4 об использовании имущества имущество в целях установленных уставом покупателя.

Доводы апелляционной жалобы при рассмотрении дела были проверены и учтены судом апелляционной инстанции, не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не влияют на обоснованность и законность решения, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм законодательства и противоречат обстоятельствам дела.

Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, на условиях протокола разногласий.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25.12.2015 года по делу N А41-69303/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Д. Александров

Судьи

Л.Н. Иванова С.К. Ханашевич