Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2016 г. N 11АП-12475/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23 января 2017 г. N Ф06-16552/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о признании незаконным отказа в регистрации по договору аренды в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Самара

21 октября 2016 г.

Дело N А55-24012/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кувшинова В.Е.,

судей Корнилова А.Б., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Меликян О.В.,

без участия в судебном заседании представителей сторон, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 октября 2016 года в помещении суда апелляционную жалобу Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 13 июля 2016 года по делу N А55-24012/2015 (судья Медведев А.А.),

по заявлению Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

с участием третьего лица:

Матвеева Александра Александровича, г.Самара,

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - заявитель, Управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра) о признании незаконным отказа N 63/009/400/2015-3038 от 25.06.2015 в государственной регистрации договора аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 63:09:0000000:2344, 63:09:0101153:662, 63:09:0101154:554, 63:09:0101150:696, 63:09:0301154:0010, и обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды на указанные земельные участки (т.1 л.д.3-13).

Определением суда первой инстанции, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен - Матвеев Александр Александрович.

В суде первой инстанции Матвеев А.А. заявил ходатайство о привлечении его к участию в деле в качестве созаявителя.

Определением суда первой инстанции Матвеев А.А. привлечен к участию в деле в качестве созаявителя.

Определением суда от 20.02.2016 производство по делу прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ. При этом суд исходил из того, что споры с участием физического лица, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя, не подведомственны арбитражному суду (т.2 л.д.14).

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2016 г. по делу N А55-24012/2015 определение Арбитражного суда Самарской области от 20.02.2016 отменено в части прекращения производства по делу по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным отказа N 63/009/400/2015-3038 от 25.06.2015 в государственной регистрации договора аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 63:09:0000000:2344, 63:09:0101153:662, 63:09:0101154:554, 63:09:0101150:696, 63:09:0301154:0010 и обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды на указанные земельные участки, в этой части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (т.2 л.д.35-37).

При новом рассмотрении суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Матвеева Александра Александровича.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.07.2016 по делу N А55-24012/2015 в удовлетворении заявленных требований отказано (т.2 л.д.54-60).

В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. Апеллянт указывает, что заявитель имеет при прочих равных условиях преимущественное право на продление арендных отношений. Апеллянт указывает, что нормы действующего законодательства не содержат обязательных условий предоставление земельных участков исключительно по результатам торгов (т.2 л.д.63-71).

Лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

На основании статей 156 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу по имеющимся в деле материалам и в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, собственником земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0000000:2344, 63:09:0101153:662, 63:09:0101154:554, 63:09:0101150:696, 63:09:0301154:0010 является Российская Федерация, чьи интересы представляет Территориальное управление, поскольку согласно нормам п. 4.1 Положения о Территориальном управлении, утв. Приказом Росимущества N 278 от 29.09.2009 (далее - Положение), Территориальное управление осуществляет полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в случаях, когда реализация указанных полномочий непосредственно Территориальным управлением прямо предусмотрена нормативными правовыми актами Правительства РФ.

Во исполнение распоряжения от 28.11.2014 N 695-р между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - Территориальное управление) и гр. Матвеевым А.А. заключен договор аренды от 03.12.2014 N 139-2014 (2014-2029) земельных участков.

Указанные участки с КН 63:09:0000000:2344, площадью 20,00 кв.м., по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный р-н, ул. Победы, у дома N 50, в квартале N 26; с КН 63:09:0101153:662, площадью 30,00 кв.м., по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, квартал 16, ул. Тополиная, район пересечения с ул. 70 лет Октября; с КН 63:09:0101154:554, площадью 30,00 кв.м., по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, 17 квартал, ул. Тополиная, О.О.Т. "Школьная"; с КН 63:09:0101150:696, площадью 58,00 кв.м., по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, квартал 12, ул. Ворошилова, ООТ "12 квартал"; с КН 63:09:0301154:0010, площадью 20,00 кв.м., по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Центральный р-н, ул. Мира, в районе остановки общественного транспорта "ул. Карбышева" (далее - Участки).

В последующем гр. Матвеев А.А. направил Договор в Управление Росреестра по Самарской области (далее - Росреестр) для осуществления государственной регистрации.

Росреестр оспариваемым отказом от 25.06.2015 N 63/009/400/2015-3038 в регистрации Договора отказал по мотивам того, что договор аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, а также Росреестр считает, что заявителем не представлено достаточное подтверждение полномочий лица, подписавшего представленное на государственную регистрацию соглашение (т.1 л.д.58-66).

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, отказав в удовлетворении заявленных требований, правильно применил нормы материального права.

Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

При этом данные документы должны соответствовать установленным законодательством Российской Федерации требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица; осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что на спорный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

В соответствии с распоряжением от 28.11.2014 N 695-р ТУ Росимущества в Самарской области спорные земельные участки были предоставлены третьему лицу, в том числе, в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества, Гражданским кодексом Российской Федерации, Положением о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденным приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278.

Согласно пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (в редакции, действовавшей до 01.03.2015, то есть по состоянию на день принятия ТУ Росимущества в Самарской области распоряжения от 27.02.2015 N 129-р) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 38 ЗК РФ порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и ЗК РФ.

Пунктом 4 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" и действовавших по состоянию на день принятия ТУ Росимущества в Самарской области распоряжения от 27.02.2015 N 129-р, при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов в том числе организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов, а также информации о результатах торгов.

Согласно пункту 8 указанных Правил извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.

Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на все вышеуказанные земельные участки зарегистрированы ограничения (обременения) прав в виде аренды. Арендатором земельных участков является Матвеев Александр Александрович.

Первоначальный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101150:696 заключен между Администрацией Автозаводского района г. Тольятти и Матвеевым А.А. по результатам торгов. Предметом торгов было право аренды земельного участка сроком на 3 года, то есть срок аренды в данном случае являлся существенным условием торгов.

Согласно правовой позиции, определенной в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

В соответствии со статьей 34 ЗК РФ, земельные участки из государственных (муниципальных) земель для целей, не связанных со строительством, должны предоставляться на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков. Для этого, органы, уполномоченные на предоставление таких участков, обязаны в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий заявителей, если иное не установлено законом. В случае подачи более одной заявки предоставление соответствующих участков в аренду должно осуществляться на торгах.

Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим (Определение ВС РФ от 18.05.2015 N 310-ЭС14-7728).

С учетом буквального содержания указанной нормы, суд первой инстанции правомерно отклонил довод заявителя о том, что прямое предоставление конкретному лицу в аренду находящегося в публичной собственности земельного участка без соблюдения принципов открытости, прозрачности, заблаговременного информирования неопределенного круга лиц о предстоящем предоставлении участка, является допустимым со ссылкой на необязательность проведения торгов, не предусмотренных законом. Исходя из содержания данной нормы, договоры аренды земельных участков для целей, не связанных со строительством, должны заключаться с учетом публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков, при условии заблаговременной публикации информации о таком предоставлении и при подаче более чем одной заявки - только по результатам проведения торгов.

Данный вывод, помимо вышеназванного акта ВС РФ, подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС СКО от 30.08.2010 по делу N А63-18586/2009, от 04.04.2012 по делу N А53-3784/2011, ФАС ЗСО от 26.02.2014 по делу N А46-4548/2013).

Согласно приведенному толкованию ВАС РФ представленный на государственную регистрацию договор аренды являлся ничтожным.

Ссылка на наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды не может быть принята во внимание, поскольку данное право могло быть реализовано только в порядке, описанном в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011N 73.

В соответствии с пунктами 2-4 указанного Постановления, прежний арендатор может согласиться на заключение с ним договора аренды на условиях, предложенных победителем соответствующих торгов. В таком случае, договор аренды на новый срок может быть заключен именно с прежним арендатором. Иного порядка реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок законодательством не предусмотрено.

Данное толкование полностью соответствуют пункту 35 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу А55-891/2015, от 06.10.2015 пол делу N А55-1661/2015, от 08.10.2015 по делу А55-29987/2014.

Арбитражный суд Поволжского округа в данных Постановлениях указал, что при заключении нового договора аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ должен обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Однако на государственную регистрацию не были представлены: решение органа государственной власти о проведении торгов, публикация в средствах массовой информации о проведении торгов, а также информация о результатах торгов.

Суд первой инстанции правильно указал, что в таких случаях договор аренды недвижимого имущества, заключенный без проведения торгов, является ничтожным.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод, что у Управления Росреестра по Самарской области имелись законные основания для сообщения N 63/009/400/2015-3038 от 25.06.2015 об отказе в государственной регистрации договора аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 63:09:0000000:2344, 63:09:0101153:662, 63:09:0101154:554, 63:09:0101150:696, 63:09:0301154:0010.

С 01.03.2015 вступила в силу статья 39.8 ЗК РФ. В соответствии с пунктом 15 данной статьи арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

На основании части 3 статьи 201 АПК РФ указанные обстоятельства являются достаточным основанием для отказа обществу в удовлетворении заявленных требований.

Управление Росреестра по Самарской области в своем отказе также ссылается на то, что договор аренды земельного участка N 139-2014 (2014- 2029) от 03.12.2014 подписан неуполномоченным лицом - и.о. заместителя руководителя Ю.В. Шевяховой, действующей на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области.

Указанный довод Росреестра суд первой инстанции правомерно признал необоснованным по следующим мотивам.

В пункте 6 Положения о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденного Приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278, указано, что руководитель ТУ Росимущества в Самарской области имеет заместителей, назначаемых на должность и освобождаемых от должности руководителем ТУ Росимущества в Самарской области по согласованию с руководителем Росимущества.

Согласно пункту 7.3 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с Росимуществом.

В соответствии с пунктом 7.8 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области действует от имени ТУ Росимущества в Самарской области без доверенности, заключает договоры, выдает доверенности.

И.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Ю.В. Шевяхова подписала указанный договор на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 11.11.2014 N 129.

Данный приказ не противоречит требованиям пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Этим приказом руководитель ТУ Росимущества в Самарской области не определил круг полномочий своего заместителя, а делегировал ему свои определенные полномочия, что согласованию с Росимуществом не подлежало.

При наличии указанного приказа не было необходимости в получении Ю.П. Петровой специальной доверенности.

Между тем, данное обстоятельство не свидетельствует о незаконности оспариваемого отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 139-2014 (2014-2029) от 03.12.2014.

Действия регистрирующего органа, которые обжалуются по настоящему делу, а именно отказ в государственной регистрации договора аренды не были совершены в отношении Территориального управления Росимущества в Самарской области, поскольку данное лицо с заявлением о государственной регистрации в регистрирующий орган не обращалось.

Заявление о государственной регистрации договора аренды было подано в регистрирующий орган Матвеевым А.А. Именно Матвееву А.А. отказано в государственной регистрации договора аренды (т.1 л.д.58).

При этом, по смыслу статьи 131 ГК РФ, статьи 2 Закона N 122-ФЗ, отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован только тем лицом, которое обращалось в регистрирующий орган с соответствующим заявлением и которому было отказано в проведении государственной регистрации прав. Именно с обращением в регистрирующий орган с соответствующим заявлением и отказом в государственной регистрации прав закон связывает возможность обращения в суд по вопросу регистрации прав (Постановление Президиума ВАС РФ N 176/02 от 10.04.2002).

В данном случае Территориальное управление Росимущества в Самарской области с заявлением в регистрирующий орган не обращалось, в регистрации договора аренды ему отказано не было, в связи с чем, у Территориального управления Росимущества в Самарской области отсутствовало право на обжалование в суд действий регистрирующего органа, осуществленных в отношении другого лица.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Установленные судом по рассматриваемому спору обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации соответствует требованиям статьи 20 Закона N 122-ФЗ, не нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно не установил оснований для удовлетворения заявленных требований.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено.

Таким образом, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины, госпошлина Управление Росимущества инспекцией в федеральный бюджет не уплачивается.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 13 июля 2016 года по делу N А55-24012/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Е. Кувшинов

Судьи

А.Б. Корнилов С.Т. Холодная