Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2017 г. N 08АП-5941/17

город Омск

11 июля 2017 г.

Дело N А46-14490/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2017 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетериной Н.В.

судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матвеевой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5941/2017) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 15 марта 2017 года по делу N А46-14490/2016 (судья Пермяков В.В.), по иску открытого акционерного общества "Ремонтно-экспериментальная база" (ИНН 5504006949, ОГРН 1025500984772) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 55:36:150101:149, установить арендную плату по договору N ДГУ-Ц-13-1537 от 12.08.2009,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Земство" (ИНН 5504250383, ОГРН 1145543049695),

при участии в судебном заседании представителей:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Мартыновой А.С. (удостоверение N 0076/16 выдано 09.02.2016, доверенность N ДИО/13129 от 05.09.2016 сроком действия один год),

от открытого акционерного общества "Ремонтно-экспериментальная база" - Герасимова Д.Б. (паспорт, доверенность N 14 от 01.07.2017 сроком действия до 31.08.2017),

установил:

открытое акционерное общество "Ремонтно-экспериментальная база" (далее - ОАО "РЭБ", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - ответчик, Департамент, податель жалобы) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 55:36:15 01 01:149, площадью 13 487 кв.м., местоположение которого установлено относительно здания, имеющего потовый адрес: г.Омск, Центральный административный округ, ул.10 лет Октября, д.219, установленную отчетом N 0812/119 от 23.10.2015 и установить арендную плату по договору N ДГУ-Ц-13-1537 от 12.08.2009 (зарегистрирован 21.09.2009) в размере: с 11.05.2015 по 10.05.2016 - 42 215 руб. 50 коп. в месяц, с 11.05.2016 - 44 914 руб. 10 коп. в месяц.

Определением Арбитражного суда Омской области от 11.01.2017 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по делу. Протокольным определением от 21.02.2017 после поступления экспертного заключения производство по делу возобновлено.

Истец, реализуя право, предоставленное статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), уточнил заявленные требования с учетом выводов эксперта и просил признать недостоверной величину рыночной стоимости спорного объекта оценки недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 55:36:15 01 01:149, площадью 13 487 кв.м., установленную отчетом N 0812/119 от 23.10.2015, и установить арендную плату по договору N ДГУ-Ц-13-1537 от 12.08.2009 (зарегистрирован 21.09.2009) в размере: с 11.05.2015 по 10.05.2016 - 31 418 руб. 75 коп. в месяц; с 11.05.2016 - 33 429 руб. 55 коп. в месяц. Уточнения судом первой инстанции приняты.

Решением Арбитражного суда Омской области от 15 марта 2017 года по делу N А46-14490/2016 исковые требования удовлетворены.

Департамент, не согласившись с решением суда, обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ответчик указывает на то, что судом первой инстанции не дана должная оценка отчету об оценке рыночной стоимости объекта, представленному Департаментом, не указано, по каким основаниям, содержащиеся в нем выводы не соответствуют действительности.

От ОАО "РЭБ" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец выражает несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе.

ООО "Земство", извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило. Руководствуясь статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу при данной явке.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель подателя жалобы поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ОАО "РЭБ" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец на основании договора аренды N ДГУ-Ц-13-1537 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, от 12.08.2009 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:15 01 01:149, относящегося к категории земель населенных пунктов, общей площадью 13 487 кв.м, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г.Омск, Центральный административный округ, ул.10 лет Октября, д.219 (далее также - объект), для производственных целей под здания.

В связи с вступлением в силу постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" письмом от 22.04.2016 N Исх-ДИО/5691 Департамент направил в адрес Общества для подписания соглашение к договору аренды, согласно которому расчет арендной платы осуществляется исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной в Отчете о рыночной оценке от 23.10.2015 N 0812/119, в размере 12 360 000 руб.

ОАО "РЭБ", в свою очередь, заказал проведение независимой экспертизы; согласно отчета от 12.08.2016 N 31/16, выполненного оценщиком Бузовым С.П. на дату оценки, 01.08.2016, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:15 01 01:149 составила 6 140 000 руб.

Учитывая существенную разницу стоимости участка, определенную в отчетах, полагая, что величина рыночной стоимости объекта оценки, применяемая Департаментом для расчета арендной платы, существенно превышает его фактическую стоимость, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.

Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (редакция, действовавшая до 01.03.2015).

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование землей определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды.

Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, в пункте 2 которого установлено, что размер арендной платы при аренде земельных участков в расчёте на год определяется одним из следующих способов:

1) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

2) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений (далее - уполномоченный орган);

3) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 5 Порядка арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

По правилам части 1 статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

При этом в соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу абзаца 3 статьи 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Из содержания статьи 13 Закона об оценочной деятельности следует, что возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчетов (Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302 по делу N А09-6803/2014).

Таким образом, законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и если сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.

При этом проведение судебной экспертизы является одним из предусмотренных процессуальным законом способов оспаривания выводов независимого оценщика.

Так, из отчета о рыночной оценке от 23.10.2015 N 0812/119, подготовленного ООО "Земство" по заказу Департамента, следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:15 01 01:149 определена размере 12 360 000 руб.

Истцом в материалы дела представлен отчет от 12.08.2016 N 31/16, выполненный оценщиком Бузовым С.П., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 6 140 000 руб.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В связи с наличием разногласий сторон относительно рыночной стоимости земельного участка, используемой в качестве величины для расчета арендной платы, представление в дело отчетов, содержащих различную стоимость объекта оценки, по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза (определение от 11.01.2017), проведение которой поручено экспертного учреждения - автономной некоммерческой организации Центр развития экспертиз "Лаборатория экспертных исследований".

При этом суд апелляционной инстанции также учитывает, что в данном случае отчет о рыночной оценке от 23.10.2015 N 0812/119 не мог быть принят в качестве надлежащего доказательства, поскольку при проведении оценки ООО "Земство" допущено нарушение Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - Стандарт).

Как следует из обозначенного отчета, эксперт пришел к выводу о возможности осуществить оценку спорного объекта сравнительным методом.

В пункте 22 Стандарта указано, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Следовательно, в качестве объекта-аналога должен быть выбран сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, объекту оценки аналог.

Между тем указанные ООО "Земство" в своем отчете в качестве аналогов объекты не отвечают вышеприведенным требованиям, поскольку учтены земельные участки, значительно отличающиеся по своим характеристикам от объекта оценки, в том числе по площади, по виду разрешенного использования, по месту нахождения. При этом экспертом корректировка по виду разрешенного использования не применена, а корректировка по такому фактору как местоположение осуществлена на основании средних цен на жилую недвижимость, что необоснованно с учетом назначения спорного земельного участка (для производственных целей под здания), а также его расположение в микрорайоне с преобладающей застройкой - деловая промышленность, по соседству с которым расположены административные здания, производственные и хозяйственные корпуса. Данные обстоятельства указаны в отчете ООО "Земство", но не учтены при выборе аналогов и применении корректировок к таким аналогам.

Соответственно суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости назначения судебной экспертизы. На разрешение эксперта поставлен вопрос следующего содержания: определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:15 01 01:149, площадью 13 487 кв.м., местоположение участка установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул.10 лет Октября, д.219, по состоянию на 11.05.2015, без учета стоимости расположенных на нем объектов недвижимости.

От экспертного учреждения, автономной некоммерческой организации Центр развития экспертиз "Лаборатория экспертных исследований", в материалы дела поступило заключение эксперта N 014/СТ/С-17, из которого следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 11.05.2015 составляет 4 570 000 руб.

Оснований полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Ходатайства о проведении повторной экспертизы либо об уточнении вопросов, поставленных перед экспертом, ответчик не заявлял (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Соответствующих доводов, направленных по существу сделанных судебным экспертом выводов, апелляционная жалоба не содержит.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что указанное процессуальное действие (проведение судебной экспертизы) обусловлено наличием разногласий сторон по вопросу, требующему специальных знаний (определение рыночной стоимости объекта недвижимости), не соответствие представленного Департаментом отчета об оценке требованиям Стандарта, и направлено на разрешение таких разногласий с целью установления обстоятельства, имеющего значение для дела (рыночной стоимости спорного земельного участка).

Приняв экспертное заключение N 014/СТ/С-17 в качестве надлежащего доказательства, учитывая отсутствие доказательств, опровергающих приведенные экспертом выводы, суд первой инстанции правомерно разрешил спор с учетом выводов, содержащихся в указанном экспертном заключении, удовлетворив требования истца.

Доводы Департамента о том, что не имелось оснований усомниться в достоверности отчета ООО "Земство", отклоняются с учетом изложенного выше.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Департамент в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 15 марта 2017 года по делу N А46-14490/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Тетерина

Судьи

Д.Г. Рожков Ю.М. Солодкевич