Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2017 г. N 15АП-6356/17

город Ростов-на-Дону

26 мая 2017 г.

дело N А53-3762/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,

судей Гуденица Т.Г., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манджиевым П.С.

от Государственной компании "Российские автомобильные дороги" - Осипян Ю.А. по доверенности от 14.09.2016 N Д-16140235,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - Федоровой Т.А. по доверенности от 09.01.2017 N 4,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 23.03.2017 по делу N А53-3762/2017, принятое судьей Димитриевым М.А.,

по заявлению Государственной компании "Российские автомобильные дороги" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Государственная компания "Российские автомобильные дороги" (далее - государственная компания, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра по Ростовской области, управление), в котором просила:

- признать незаконным отказ в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на изъятый для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600006:825 общей площадью 2 684 кв. м, адрес (местоположение) земельного участка: Ростовская область, Миллеровский район, Дегтевское сельское поселение, в северо-западной части кадастрового квартала с кадастровым номером 61:2:0600006, выраженный в сообщении N 61/048/002/2016-2768 от 30.11.2016;

- обязать в течение пяти дней с момента вступления судебного акта в законную силу осуществить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на изъятый для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600006:825.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.03.2017 признано незаконным оспариваемое решение управления. Также суд обязал Управление Росреестра по Ростовской области в семидневный срок со дня вступления в силу решения суда осуществить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600006:825.

Судебный акт мотивирован тем, что отказывая в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на изъятый земельный участок по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), регистрирующий орган не учел, что в данном случае указанные нормы не применимы в силу действия особых правил государственной регистрации прав на недвижимое имущество при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, установленных статьей 25.7 Закона о регистрации в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения. Суд первой инстанции указал, что при изъятии имущества для публичных нужд, находящегося в общей долевой собственности, положения регламентирующие порядок и форму отчуждения долей в праве общей собственности, в частности положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 24 Закона о регистрации применению не подлежат. При изъятии имущества, находящегося в общей долевой собственности, для публичных нужд реализация преимущественного права покупки доли в праве собственности невозможна. Требование о необходимости нотариального удостоверения установлено в целях проверки нотариусом соблюдения участниками общей собственности правил о преимущественной покупке доли сособственником. В ситуации, когда преимущественное право покупки реализовано быть не может, предъявление требований о необходимости нотариального удостоверения соглашения об отчуждении доли противоречит существу правового регулирования спорных правоотношений.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Ростовской области обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы управление ссылается на то, что согласно пункту 1 статьи 24 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключений для сделок, связанных с изъятием недвижимости для государственных или муниципальных нужд, не предусмотрено. Таким образом, нотариальная форма соглашения об изъятии земельного участка с участниками общей долевой собственности, установленная статьей 24 Закона о регистрации, является обязательной. В случае если нотариальное удостоверение сделки является в силу закона обязательным, несоблюдение нотариальной формы влечет ее ничтожность. В свою очередь статьей 25.7 Закона о регистрации форма данной сделки не устанавливается. Вывод суда о том, что в рассматриваемом случае невозможна реализация преимущественного права выкупа доли в праве общей долевой собственности, в связи с чем нотариальное удостоверение соглашения об изъятии не требуется, по мнению регистрирующего органа, не применим к данному спору, поскольку у регистратора отсутствуют полномочия по расширительному толкованию буквальной нормы права и основания для признания императивного требования о нотариальной форме сделки избыточным по отношению к рассматриваемому случаю.

В отзыве на апелляционную жалобу государственная компания просила решение суда оставить без изменения.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебном заседании просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель государственной компании в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600006:825 принадлежит на праве общей долевой собственности Марченко Сергею Ивановичу (1/2) и Караджяну Левону Мартуновичу. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.11.2010 внесена соответствующая запись о государственной регистрации права под N 61-61-26/038/2010-483.

В соответствии с распоряжением Федерального дорожного агентства от 10.06.2013 N 809-р "Об изъятии путем выкупа для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта "Реконструкция автомобильной дороги М-4 "Дон" от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участке км 801 - км 826 в Ростовской области" для обеспечения реконструкции объекта: "Реконструкция автомобильной дороги М-4 "Дон" - от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участке км 801 - км 826, Ростовская область" земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600006:825 подлежал изъятию для государственных нужд.

Между Российской Федерацией в лице Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и Караджян Левоном Мартуровичем и Марченко Сергеем Ивановичем заключены соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд от 05 августа 2016 и 07 сентября 2016 соответственно.

Государственная компания "Российские автомобильные дороги" обратилась с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600006:825.

Сообщением от 01.11.2016 N 61/048/002/2016-2768 Управление Росреестра по Ростовской области уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием нотариального удостоверения соглашений об изъятии земельного участка для государственных нужд.

В связи с чем государственной компанией представлены пояснения по возникшему вопросу.

Сообщением от 30.11.2016 N 61/048/002/2016-2768 управление отказало в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600006:825.

Полагая, что отказ управления, изложенный в сообщении от 31.11.2016 N 61/048/002/2016-2768, не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает права Российской Федерации, государственная компания обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП (статья 18 Закона о регистрации).

Пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), и установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с данным Законом.

Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 Закона о регистрации.

В рассматриваемом случае заявитель обратился за регистрацией права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок, принадлежавший на праве общей долевой собственности двум физическим лицам, в связи с его изъятием для государственных нужд.

Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество при его изъятии для государственных или муниципальных нужд закреплены в статье 25.7 Закона о регистрации.

Согласно части 1 статьи 25.7 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Одновременно с документом, указанным в пункте 1 настоящей статьи, для государственной регистрации представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное (часть 2 статьи 25.7 названного Закона).

В силу части 3 статьи 25.7 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, прекращения или перехода прав на недвижимое имущество, изъятое для государственных или муниципальных нужд, осуществляется на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или лица, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, статья 25.7 Закона о регистрации предусматривает специальный порядок регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества.

Требования, предъявляемые к соглашению об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, в частности регламентированы статьей 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как верно указал суд первой инстанции, во исполнение изложенных норм права государственной компанией реализована процедура изъятия недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 61:22:060006:825, с каждым правообладателем, путем заключения соответствующих соглашений.

Порядок заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд также подробно регламентирован статьей 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно части 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Нормами указанной статьи предусмотрен обязательный порядок действий, исполнение которых требуется для обеспечения возможности реализовать изъятие как в досудебном, так и в судебном порядке. В силу частей 2-3, 7 рассматриваемой статьи проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, заказным письмом с уведомлением о вручении, либо вручается лично под расписку. Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (ч. 8 ст. 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Изложенные нормы, регулирующие досудебное изъятие, не содержат требований по нотариальному удостоверению соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд.

В данном случае требования к форме соглашения об изъятии недвижимости для государственных нужд урегулированы положениями статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации и не предполагают нотариального удостоверения, иной подход противоречит нормам гражданского и земельного законодательства Российской Федерации, регулирующим порядок изъятия земельных участков для государственных нужд.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, требование о нотариальном удостоверение формы сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество установлено статьей 24 Закона о регистрации в целях обеспечения реализации установленного законом преимущественного права участников общей долевой собственности на приобретение доли в праве общей долевой собственности. Об этом свидетельствуют закрепленные в статье 24 Закона о регистрации порядок извещения продавцом остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю, срок, по истечении которого может быть совершена сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, исчисляемый со дня извещения участников долевой собственности, условие, при котором нотариус вправе одобрить совершение сделки до истечения указанного срока (наличие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли).

В рассматриваемом случае соглашения об изъятии, представленные на государственную регистрацию, заключены с обоими участниками общей долевой собственности, иных участников общей долевой собственности на спорный земельный участок не имеется. Заключив соответствующие соглашения, участники общей долевой собственности фактически выразили свою волю на отчуждение спорного земельного участка публичному образованию. Преимущественное право выкупа доли одного участника другим в случае изъятия земельного участка в целом для государственных нужд реализовано быть не может.

Таким образом, при системном анализе вышеуказанных норм законодательства можно сделать вывод о том, что нормы, регулирующие порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности, не применимы при изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд.

Совокупность обстоятельств для признания незаконным решения управления об отказе в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на изъятый для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером 61:22:0600006:825, установлена, в связи с чем суд первой инстанции правомерно признал данное решение незаконным.

Доводы апелляционной жалобы фактически выражают несогласие с правовой позицией суда и оценкой обстоятельств дела, в связи с чем не принимаются апелляционным судом в качестве оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.03.2017 по делу N А53-3762/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Ю. Ефимова

Судьи

Т.Г. Гуденица Р.Р. Илюшин