Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2016 г. N 09АП-29473/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17 января 2017 г. N Ф05-20342/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в отношении нежилых помещений

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

31 октября 2016 г.

Дело N А40-211420/15

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.Р. Валиева, Н.В. Лаврецкой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании

апелляционную жалобу Производственного кооператива "Грейп Бокс"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 апреля 2016 года

по делу N А40-211420/15, принятое судьей Е.В. Коноваловой,

по иску Производственного кооператива "Грейп Бокс"

(ОГРН: 1037739460923; 123060, г. Москва, ул. Расплетина, д. 19, корп. 1

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 125009, г. Москва, пер. Газетный, д. 1/12)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "АБН Консалт"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещен

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен.

от ответчика: Стогова А.А. (по доверенности от 07.12.2015)

от третьего лица: Зверева Е.И. (по доверенности от 11.01.2016)

УСТАНОВИЛ:

Производственный кооператив "Грейп Бокс" (далее - ПК "Грейп Бокс", истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Расплетина, д. 19 (подвал, пом. II, комн. 1-6, пом. IV, комн. 1, 2).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2016 разногласия урегулированы следующим образом:

Пункт 3.1 договора изложен в редакции:

"Цена объекта составляет 6 430 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.07.15 N 773Г/1009, выполненным ООО "АБН Консалт", и положительным экспертным заключением от 31.07.2015 N 1716/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется".

Пункт 3.4 договора изложен в следующей редакции:

"Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 10 числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 321 500 рублей и процентов за предоставляемую рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта."

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Истец указывает на то, что в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции определил вероятную стоимость помещения, основываясь на отчете об оценке, выполненным ООО "АБН-Консалт", и положительным экспертным заключением от 31.07.2015 N 1716/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".

Учитывая различие в цене выкупаемого имущества, предложенной ответчиком и истцом, определением Девятый арбитражный апелляционный суд от 12.09.2016 назначил по делу проведение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости нежилого помещения, проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Интеллектинвестсервис" Бутяйкиной Наталье Павловне.

В судебном заседании 10.10.2016 представителями сторон было заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства для ознакомления с поступившим заключением эксперта. Заседание отложено на 25.10.2016.

В заседании суда апелляционной инстанции 25.10.2016 представители ответчика и третьего лица не согласились с доводами апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства, своих представителей не направил, письменных пояснений с учетом проведенной по делу экспертизы не представил.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика и третьего лица, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2016.

Как установлено судом апелляционной инстанции, истец, является субъектом малого и среднего предпринимательства, а также арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0011001:5136 общей площадью 91,5 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва ул. Расплетина, д. 19 (подвал, пом. II, комн. 1-6, пом. IV, комн. 1, 2).

Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.02.2012 N 260-О-О, Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия указанных субъектов в приватизации арендуемого имущества (статья 1); в качестве дополнительной гарантии, предоставляемой субъектам малого и среднего предпринимательства, данный Федеральный закон предусматривает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком; при этом одним из условий реализации субъектами малого и среднего предпринимательства такого преимущественного права является нахождение арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3). Цель названного Федерального закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 N 214-О-О, от 29.09.2011 N 1042-О-О).

Между сторонами отсутствует спор о праве общества на приватизацию арендованного им недвижимого имущества в порядке Закона N 159-ФЗ, спорным является выкупная цена объекта.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 12 Закона N 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма N 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно статье 3 Закона при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении следующих условий:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Истец обратился в Департамент с заявлением от 15.06.15 N 33-5-18763/15 (0)-0 о выкупе арендуемого помещения.

Департаментом в адрес истца направлен проект договора. Цена объекта установлена в соответствии с Отчетом ООО "АБН Консалт" N 773Г/1009 в размере 6 430 000 без НДС (7 587 000 рублей с учетом НДС), выполненным по заказу Департамента. Указанная рыночная стоимость объекта определена на дату обращения заявителя в Департамент за выкупом имущества. Достоверность цены подтверждена положительным экспертным заключением N 1716/с-15, составленным по результатам экспертизы на подтверждение рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Департамент письмом от 07.08.2015 направил истцу проект договора, с которым истец не согласился и письмом от 16.09.2015 представил в Департамент разногласия по цене выкупаемого имущества.

Обосновывая возражения по цене, истец представил выполненный по его заказу отчет N Н-15005251, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества составила 5 307 000 рублей.

Основываясь на данном отчете, истец требовал урегулирования разногласий, предлагая свою редакцию пунктов 3.1 и 3.4 договора, исходя из предлагаемой истцом цены 5 307 000 рублей.

Согласно статье 166 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Удовлетворяя заявленные требования и определяя цену объекта в размере 6 430 000, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказана недостоверность отчета об оценке рыночной стоимости от 22.07.15 N 773Г/1009, выполненным ООО "АБН Консалт", и положительным экспертным заключением от 31.07.2015 N 1716/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД".

При этом судом первой инстанции сделан вывод о том, что представленный Департаментом отчет об оценке соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ, соответствует федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611).

Поскольку между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд апелляционной инстанции порядке статьи 82 АПК РФ по ходатайству истца посчитал необходимым назначить по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0011001:5136 общей площадью 91,5 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Расплетина, д. 19 (подвал, пом. II, комн. 1-6, пом. IV, комн. 1, 2) на 15.06.2015 без учета НДС?".

На основании представленного экспертного заключения от 20.09.2016 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Расплетина, д. 19 (подвал, пом. II, комн. 1-6, пом. IV, комн. 1, 2), по состоянию на 15.06.2015 без учета НДС составляет 5 576 075 рублей.

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялся сравнительный подход оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При производстве судебной экспертизы вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

Оценивая экспертное заключение, суд апелляционной инстанции находит его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.

Вместе с тем, согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу приведенной нормы права, экспертное заключение оценивается судом наряду и в совокупности с иными доказательствами, не имеет заранее установленной силы и не может предрешать исход спора.

Исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости от 22.07.15 N 773Г/1009, выполненным ООО "АБН Консалт", и положительным экспертным заключением от 31.07.2015 N 1716/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД" и экспертное заключение от 20.09.2016, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Разница при определении рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Расплетина, д. 19 (подвал, пом. II, комн. 1-6, пом. IV, комн. 1, 2) в представленном ответчиком экспертном заключении и заключении оценщика ООО "Интеллектинвестсервис" Бутяйкиной Натальи Павловны в размере 5 576 075 рублей находится в пределах допустимой погрешности в размере 20% от произведенных результатов оценщиком ООО "Интеллектинвестсервис" при определении рыночной стоимости объекта в рамках судебной экспертизы (5 576 075 рублей) и не опровергает достоверность и объективность отчета от 22.07.15 N 773Г/1009, выполненным ООО "АБН Консалт", и положительным экспертным заключением от 31.07.2015 N 1716/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД" представленного ответчиком, поскольку результаты отчета ответчика - 6 430 000 рублей.

Кроме того, суд апелляционный инстанции отмечает, что разница между рыночной стоимостью нежилого помещения, определенной в экспертном заключении и в отчете об оценке от 22.07.15 N 773Г/1009, выполненным ООО "АБН Консалт", и положительным экспертным заключением от 31.07.2015 N 1716/С-15, подготовленным НП СРО "СВОД", была связана с допускаемым законом и стандартами оценки применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки.

В связи с вышеизложенным, суд соглашается с оценкой рыночной стоимости, содержащейся в отчете, представленном ответчиком в размере 6 430 000 рублей.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно статье 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 26.04.2016 отмене не подлежит.

Судебные расходы по оплате экспертизы и государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 апреля 2016 года по делу N А40-211420/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

В.Р. Валиев Н.В. Лаврецкая