Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2016 г. N 13АП-21123/16 (ключевые темы: имущество должника - нежилые помещения - мелиоративная система - отчет об оценке - начальная цена)

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2016 г. N 13АП-21123/16

Требование: о несостоятельности (банкротстве), о признании торгов недействительными

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения

г. Санкт-Петербург

25 октября 2016 г.

Дело N А56-50044/2011/сд

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Глазкова Е.Г.

судей Зайцевой Е.К., Масенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Майоровой М.Н.

при участии:

согласно протоколу судебного заседания от 18.10.2016

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21123/2016) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области

на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2016 по делу N А56-50044/2011 (судья Казарян К.Г.), принятое

по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ЛО

к ФГУП "Суйда" Россельхозакадемия, конкурсному управляющему Грабишевскому В.В., ООО "Суйдинское", ООО "Амперсанд", ЗАО "Искра"

о признании торгов недействительными

по делу о несостоятельности (банкротстве) ФГУП "Суйда" Россельхозакадемия

установил:

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.03.2012 в отношении ФГУП "Суйда" Россельхозакадемии (далее - должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Грабишевский Владимир Вацлавович.

Определением от 21.12.2012 Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области прекратил процедуру наблюдения в отношении должника, ввел в отношении ФГУП "Суйда" Россельхозакадемии процедуру финансового оздоровления сроком на 2 года, утвердил в качестве административного управляющего В.В. Грабишевского.

Решением от 03.10.2013 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден В.В. Грабишевский.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области (далее - ТУ Росимущества в Ленинградской области, Росимущество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании, с учетом уточнений, недействительными торги по продаже имущества должника от 08.10.2015 согласно Приложению N 2, признать недействительным Протокол "О результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 от 08.10.2015; признать недействительными: договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2015 N 1, договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2015 N 2, договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2015 N 3; признать недействительными: договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 09.10.2015 N 4, заключенного между должником ФГУП "Суйда" Россельхозакадемии в лице конкурсного управляющего Грабишевского В.В. и ЗАО "Искра", договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 23.11.2015, заключенный между ЗАО "Искра" и ООО "Суйдинское". Росимущество просило применить последствия недействительности торгов и заключенных по их результатам сделок: вернуть в конкурсную массу должника движимое и недвижимое имущество ФГУП "Суйда" Россельхозакадемии согласно Приложению N 2, а также земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 47:23:0000000:143, площадью 31840000 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, вблизи п. Суйда.

К участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФГУП "Суйда" Россельхозакадемии, конкурсный управляющий Грабишевский В.В., ООО "Амперсанд", ООО "Суйдинское", ЗАО "Искра".

Определением от 01.07.2016 арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Определение обжаловано Росимуществом в апелляционном порядке.

Заявитель указывает, что Торги по реализации имущества должника проводились трижды; первые торги 18.05.2015, повторные торги 24.06.2015, признанные несостоявшимися, и третьи, проведенные посредством публичного предложения 08.10.2015. В нарушение требований законодательства, во всех трех случаях на торги выставлялось все имущество должника единым лотом, хотя после первых несостоявшихся торгов на повторные торги должен был быть выставлен только производственно-технологический комплекс должника. После двух несостоявшихся торгов, имущества должника подлежало реализации по частям. По мнению заявителя, судом не был исследован вопрос о реализации на торгах имущества, не принадлежащего должнику:

* здание картофелехранилища, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Павловск, ул. Горная, стр. 2;

* здание угольной котельной, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Павловск, ул. Горная, д. 21. литер Д кадастровый номер 78.16417.74.44;

- здание швейного цеха, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Павловск, ул. Горная, д. 21, литер Ж кадастровый номер 78:16417:74:43;

- здание ремонтной мастерской, расположенное по адресу; г. Санкт-Петербург, Павловск, ул. Горная, д. 16, литер А;

- здание спортивного комплекса, расположенное по адресу; г. Санкт-Петербург, Павловск, ул. Горная, д. 16, литер А кадастровый номер 78;16415:0:50. Указанные объекты признаны закрепленными на праве оперативного управления за ГНУ "Павловская опытная станция Всероссийского научно-исследовательского института растениеводства имени Н.И. Вавилова Российской академии сельскохозяйственных наук", а право хозяйственного ведения должника было прекращено. Заявитель отмечает, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Росимуществов отмечает, что в результате того, что конкурсный управляющий не передал объекты жилого фонда в распоряжение органов местного самоуправления до проведения торгов, а включил их в конкурсную массу, правовое положение физических лиц проживающих в указанных жилых помещениях, в настоящее время зависит от усмотрения покупателя ЗАО "Искра", при этом, по сведениям, имеющимся в Территориальном управлении, как минимум одно из жилых помещений в данных объектах является неприватизированным. Росимущество полагает, что включение в конкурсную массу объектов, не подлежащих реализации, повлекло за собой установление недостоверной начальной продажной цены имущества должника, так как оценка проводилась в отношении имущества, не отчужденного впоследствии. В связи с нарушениями, допущенными конкурсным управляющим при реализации имущества должника, решением Дисциплинарного комитета НП "Саморегулируемая организация "Гильдия арбитражных управляющих" от 22.04.2016 к конкурсному управляющему была применена мера дисциплинарного воздействия в виде наложения штрафа в размере 200 000 рублей. Росимущество также указывает, что по результатам торгов между должником в лице конкурсного управляющего и ЗАО "Искра" заключен договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 09.10.2015 N 4. Впоследствии ЗАО "Искра" уступило свои права ООО "Суйдинское" по договору от 23.11.2015. Земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 47:23:0000000:143, площадью 31840000 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, вблизи п. Суйда, ранее закрепленный за должником на праве постоянного (бессрочного) пользования, передан должнику во временное владение и пользование по договору аренды 07.04.2014 N 300-Н. Согласно п. 7.3. данного договора смена арендатора в лице ФГУП "Суйда" Россельхозакадемии на иное лицо, является основанием для расторжения договора аренды. Земельные участки из государственной собственности, переданные в аренду государственным предприятиям, в соответствии с ч, 1, 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ, являются изъятыми из оборота и не могут быть отчуждены. Права аренды земельного участка, находящегося во владении и пользовании федеральных государственных унитарных предприятий, представляют собой также исключение из общего правила, поскольку в силу положений ст. 131, 132 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключается имущество, изъятое из оборота. С учетом изложенного Территориальное управление полагает, что земельный участок, как изъятый из оборота, не мог быть реализован вместе с остальным имуществом должника. Поскольку торги по продаже имущества должника проведены конкурсным управляющим со множеством нарушений закона, Территориальное управление, действуя в рамках своей компетенции, предприняло меры по устранению данных нарушений и их последующему недопущению в виде оспаривания настоящих торгов, поскольку Территориальное управление исполняет публичные полномочия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при проведении процедуры банкротства должника, как подведомственной организации.

От конкурсного управляющего, ЗАО "Искра", ООО "Суйдинское" поступили отзывы на жалобу, в которых указанные лица возражают против удовлетворения апелляционной жалобы.

В судебном заседании апелляционный суд отказал в приобщении отзыва Федеральной налоговой службы России, поскольку к отзыву не были приложены доказательства направления или получения отзыв иными лицами, участвующими в деле.

В судебном заседании представители подателя жалобы и ФНС поддержали доводы, в ней изложенные.

Представители ЗАО "Искра", ООО "Суйдинское", ООО "Амперсанд" и конкурсный управляющий возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения.

Согласно материалам дела, в рамках дела о несостоятельности ФГУП "Суйда" на реализацию в составе лота N 1 выставлено следующее имущество должника:

- недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ленинградская область, поселок Суйда, ул. Центральная, д.1: Административное здание, пл. 738,6 кв.м (лит.А); здание 2-этажного склада, пл. 223,6 кв.м. (лит.Б), здание РМ, пл. 1097,9 кв.м (лит. В, в, в1), здание машинного двора, пл. 1268,2 кв.м (лит. Д), склад ГСМ, пл. 74,7 кв.м (лит.З), склад ГСМ старый, пл. 33,9 кв.м (лит.К), Гараж на 30 машино-мест, пл. 1001,7 кв.м (лит.Е), склад запчастей, пл. 273,2 кв.м (лит.Ж), силосное хранилище, пл. 1360,8 кв.м (корп.1, лит. Ц), силосное хранилище, пл. 734,4 кв.м (корп. 2, лит. Х), телятник деревянный пл. 99,4 кв.м (корп.3, лит. У), сенной сарай пл. 883,1 кв.м (корп. 4 лит. Т), сенной сарай, пл. 876,1 кв.м (корп.5, лит. С), коровник пл. 2085,2 кв.м (корп.6, лит. Р, р, р1, р2, р3, р4); комплекс животноводческий, пл. 5387,3 кв.м (корп.7, лит. О, О1, О2, О3, О4, О5, О6, О7, О8, О9); здание трансформаторной подстанции N 4 пл. 47,9 кв.м, (корп 8, лит. Ф), весовая пл. 7,1 кв.м, (корп 9, лит.П), нежилое здание (крытый ток), пл. 541,1 кв.м (корп. 10, лит. Ж), нежилое здание склада N 1, пл. 775,3 кв.м (корп.11, лит. А), линия петкус (склад N 2), пл. 1187,5 кв.м (корп. 12, лит. К, К1); нежилое здание склада N 3, пл. 603,8 кв.м, (корп. 13, лит. Л), нежилое здание склада N 4, пл. 595,7 кв.м (порп.14, лит. М), нежилое здание склада N 5, пл. 949,5 кв.м, (корп. 15, лит. З); нежилое здание склада N 6, пл. 866,21 кв.м (корп.16, лит. И); нежилое здание (карусельная сушилка, склад ядохимикатов), пл. 685 кв.м (корп. 17, лит. Е, Е1 нежилое здание (Финская сушилка), пл. 141,4 кв.м (корп. 18, лит Б, б1); нежилое здание (трансформаторная подстанция N 3), пл. 13,1 кв.м, (корп. 19, лит. Н); нежилое здание (линия ВИСХОМ), пл. 468,4 кв.м (корп. 20, лит. В), нежилое здание (напольная сушилка), пл. 1165,7 кв.м (корп. 21, лит.Д), нежилое здание (диспетчерская), пл. 106,1 кв.м (корп. 23, лит.Х);

- недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ленинградская область, п. Суйда: нежилое здание (столовая) вл. 268,4 кв.м (ул. Центральная, д. 2, лит. А, а); нежилое здание (гараж шлакобетонный), пл. 670,6 кв.м, (ул. Центральная, д. 26, корп. 1. Лит. А); нежилое здание (деревянный дом), пл. 89,5кв.м (ул. Центральная, д. 3а, лит. А, А1, А2); жилой дом пл. 336,2 кв.м (ул. Центральная, д. 7, лит. А); нежилое здание (пилорама), пл. 520 кв.м (ул. Центральная, д. 23, лит. А, А1, а ); нежилое здание (склад) пл. 41,4 кв.м (лит. Ш), нежилое здание (семеноводческий комплекс), 53% готовности (лит. Б), нежилое здание (семеноводческий комплекс), 62% готовности (лит. В), нежилое здание (водонапорная башня, пл. 19,6 кв.м (лит. Б), площадка у конторы, пл. 216,8 кв.м (лит. Ш), пожарный водоем, пл. 30 кв.м (лит. А); Полевая дорога протяженностью 4000 п.м (лит. АИ), полевая дорога протяженностью 4000 п.м (лит. А3), полевая дорога протяженностью 2400 п.м (лит. АГ), полевая дорога протяженностью 744 п.м (лит. АД); дорога к котельной протяженностью 2600 п.м (лит. АК), дорога к ГСМ, протяженностью 3700 п.м (лит. АЖ), площадка для торфа, пл.1000 кв.м (лит.Щ, Щ1), артезианская скважина, глубина 50 м (лит. Ч, Ч1), бетонная площадка, пл. 1200 кв.м, (лит. Щ); площадка РММ пл.1150 кв.м (лит. В2), фундамент под жилой дом, общая площадью застройки 149 кв.м (ул. Парковая, лит. А), мелиоративная система, участок Суйда, пл. 560000 кв.м, кадастровый N 47:23:0440001:270 (ЛО, вблизи п. Суцйда); мелиоративная система, участок Хованский ручей, пл. 2320000 кв.м, кадастровый номер 47:23:0440001:271 (ЛО, вблизи п. Суйда), мелиоративная система, участок Колпанский, пл. 4200000 кв.м, кадастровый номер 47:23:0440001:272 (ЛО, вблизи п. Суйда); двухкомнатная квартира, пл.52,9 кв.м(ул. Центральная, д. 16, кв. 49); право долгосрочной аренды земельного участка (ЛО, Гатчинский район, вблизи п. Суйда), кадастровый номер 47:23:0000000:143, пл. 31840000 кв.м (договор аренды земельного участка N 300-н от 07.04.2014 на 49 лет);

- недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ленинградская область, д. Новокузнецово: мелиоративная система, участок Ново-Кузнецово-1, пл. 3420000 кв.м, кадастровый номер 47:23:0440001:266, мелиоративная система, участок Ново-Кузнецово-2, пл.3330000 кв.м, кадастровый номер 47:23:0440001:269, картофелехранилище, пл. 707,3 кв.м, (д. 65, лит. Л), картофелехранилище, пл. 3331 кв.м, (д. 565, лит. А); бывший бригадный дом, пл. 30,3 кв.м (д. 65в, лит.А), телятнк кирпичный, пл. 46,4 кв.м (д. 66, корп.1, лит. Д); сенной сарай, пл. 1003,6 кв.м (д. 66, корп.2,лит. В); помещение для тракторов, пл. 29,6 кв.м (д.66, корп. 3, лит.Е), телятник на 168 мест, пл. 2825,4 кв.м (д.66, корп. 4, лит. А, а1); силосное хранилище (д. 66, корп. 6, лит. Ж); коровник ф.3 пл. 1323,6 кв.м (д. 66, корп. 7, лит. Б), трансформаторная подстанция N 4, пл. 3,0 кв.м (д. 66, лкорп.8, лит.З), артезианская скважина, глубиной 50 м (лит. Л.Л1), водонапорная башня (д.66, корп.9), трансформаторная подстанция N 1, пл. 7 кв.м (д. 66, корп. 11, лит К);

- недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ленинградская область, п. Воскресенское: молочный завод с котельной, пл. 170 кв.м, (лит. А), склад минеральных удобрений, пл. 589 кв.м ул. Новая, д. 1, лит. А), картофелехранилище, пл. 659 кв.м (ул. Центральная, д. 142, корп. 1, лит.А), картофелехранилище яровизатор пл. 814,8 кв.м, ул. Центральная, д. 142, корп. 2, лит. А, а, а1), мелиоративная система (лит. АБ), мелиоративная система (лит.А), мелиоративная система, участок Воскресенский-2 (лит. АО), мелиоративная система, участок Всокресенский (лит. АН), путь ж/дорожный протяженностью 349,1 м (лит. А);

- недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ленинградская область, д. Пижма: овчарня, пл. 2849,5 кв.м,(лит. А), артезианская скважина, глубиной 50 м (лит. А), мелиоративная система (участок Пижма 1, лит. АУ), мелиоративная система (участок Пижма 2, лит. АТ);

- недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ленинградская область, д. Куровицы: пункт технического обслуживания, пл. 376,4 кв.м (стр.4, лит. Е), пункт технического обслуживания, пл. 324,4 кв.м (стр. 4, лит. Д), пункт технического обслуживания, пл. 518,2 кв.м (стр. 4, ит. В), пункт технического обслуживания п. 893,0 кв.м (стр. 4, лит. Б); пункт технического обслуживания, пл. 1282,1 кв.м (стр. 4, лит. И), пункт технического обслуживания, пл. 1103,3 кв.м (стрн. 4, лит. З), пункт технического обслуживания, пл. 1840,00 кв.м, (стр. 4, лит. А), фундамент под жилой дом (ул. Огородная, д. 20, лит.А);

- недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ленинградская область, д. Белогорка, Селекционные теплицы первичного семеноводства картофеля, пл. 1320,7 кв.м (стр. 18, лит. А, а1), фундамент под жилой 80 квартирный дом (ул. Институтская, д. 12а, лит.А);

- недвижимое имущество, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск: спортивный комплекс, пл. 338,4кв.м, кадастровый номер 78:42:0016415:1015 (Горная ул., д. 16, лит. А); здание ремонтной мастерской, пл. 617,5 кв.м, кадастровый номер 78:42:0016415:1300 (Горная ул., д. 14б, лит. А); швейный цех, пл. 1271,7 кв.м, кадастровый номер 78:42:0016417:1015 (Горная ул., д. 21, лит. ж); здание картофелехранилища, пл. 736,2 кв.м, кадастровый номер 78:42:0016417:1326 (Горная ул., д. 21, лит. З); котельная, пл. 187,8 кв.м, кадастровый номер 78:42:0016417:1023 (Горная ул., д. 21, лит. Д);

- недвижимое имущество, расположенное по адресу: Новгородская область. Григоровское сельское поселение: здание административно-бытового корпуса, пл. 484,кв.м (г. Новгород, Григоровское сельское поселение, Транспортное шоссе, д. 12, лит. А), здание ремонтной мастерской пл. 1610 кв.м (г. Новгород, Григоровское сельское поселение, Транспортное шоссе, д. 12, лит. Б, Б1);

- транспортные средства, расположенные по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, пос. Суйда: зерноуборочный комбайн "Енисей - 12001-м", 2000 г.в., молоковоз ЗИЛ-ГБ 2000 г.в, САЗ 3507 82-06 ЛОУ, 1991 г.в., САЗ 3507 В036ЕН, 1999 г.в., САЗ 3507 В176ЕТ, 1999 г.в., САЗ 3507 В182КО, 2001 г.в., САЗ 3507 В998КС,2002 г.в., САЗ 3507 В174, 1999 г.в., ГАЗ-САЗ 337220 (47 ЕР 849611) 1990 г.в., ГАЗ-САЗ самосвал (47 ЕР 849611), 1988 г.в., бульдозер ДЗ-110 (N 189149), 1982 г.в., зерноуборочный комбайн "Енисей", 2002 г.а., КАВЗ 3271 В975КС, 1991 г.в., КАМАЗ 5410, 1983 г.в., КАМАЗ55102, 1987 г.в., комбайн кормоуборочный Е-281С, 1985 г.в., комбайн силосоуборочный МАРАЛ -125, подборщик Е281, 1995 г.в., кормораздатчик односторонний КТУ-10, 2008 г.в., кормосмеситель - раздатчик VM 8S, 2007 г.в., косилка самоходная Е302 (18-360333), 1988 г.а., МТЗ-1221 "16", 2001 г.в., МТЗ-1221 "72", 1999 г.в., МТЗ-82 "21", 2000 г.в., МТЗ-82 "7", 1999 г.в., МТЗ-83 552 "52", 1997 г.в., погрузчки ПЭА-1,0 (12798), 1989 г.в., прицеп 1-ПТС-6, 2002 г.в., прицеп ОДАЗ 9370, 1983 г.в., трактор ДТ-75Н (565884), 1989 г.в., трактор К_701, 1986 г.в., экскаватор ЭО 4321б, 1980 г.в., экскаватор ЮМ36Л, 1980 г.в.;

- крупный рогатый скот, 44 единицы, находящийся по адресу Ленинградская область, Гатчинский район, пос. Суйда: инв. N N 541, 545, 548, 557, 305, 131, 284, 197, 3959, 491, 310, 453, 4276, 4066, 147, 237, 190, 186, 43, 18, 66, 65, 21, 16, 301, 336, 386, 352, 192, 144, 374, 521, 494, 528, 7, 298, 11054, 10090, 650, 632, 662, 111, 365, 362.

Организатором торгов выступило ООО "Амперсанд". Как указано в сообщении о проведении торгов от 04.04.2015 N 78030111423 в газете "Коммерсантъ", торги проводились в форме отрытого конкурса.

Начальная цена имущества на первых торгах (дата окончания представления заявок - 14.05.2015) составляла 1 510 990 860 руб.

Указанные торги не состоялись по причине отсутствия заявок.

Повторные торги 24.06.2015 в форме открытого конкурса проведены с начальной ценой продажи 1 359 891 774 руб. в форме открытого конкурса (публикация в газете "Коммерсантъ" 16.05.2015 N 78030115407) также не состоялись, по причине отсутствия заявок.

После этого имущество было выставлено на торги посредством отрытого публичного предложения (дата проведения торгов 25.06.2015, начальная цена 1 359 891 774 руб.)

Имущество реализовано в пользу ЗАО "Искра" по результатам проведения торгов посредством публичного предложения, на основании Протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1, по следующим договорам:

- договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2015 N 1 между ФГУП "Суйда" и ЗАО "Искра". По условиям пункта 2.1 договора, общая стоимость имущества составила 18 550 407,30 руб.;

- договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2015 N 2 между ФГУП "Суйда" и ЗАО "Искра" в отношении объектов, расположенных на земельном участке, принадлежащем ФГУП "Суйда" на праве аренды (сроком на 49 лет), расположенном по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, вблизи пос. Суйда, общей площадью 31840000 кв.м, с кадастровым номером 47:23:0000000:0143. Согласно пункту 2.1 договора, общая стоимость имущества составила 240 181,10 руб.

- договор купли-продажи имущества от 09.10.2015 N 3 между ФГУП "Суйда" и ЗАО "Искра" о реализации транспортных средств и крупного рогатого скота. Общая стоимость имущества согласно пункту 2.1 договора составила 182 654,30 руб.

- договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 09.10.2015 N 4 между ФГУП "Суйда" и ЗАО "Искра".

В обоснование заявления его податель сослался на то, что Управлением Росимущества по Ленинградской области было выдано отрицательное заключение на отчеты об оценке имущества должника. Поскольку должник является сельскохозяйственной организацией, перед продажей имущества должны были быть уведомлены лица, имеющие преимущественное право на его приобретение. В данном случае согласие на приобретение имущества выразила одна из таких организаций - ЗАО "Искра". На продажу подлежало выставление имущество единым лотом. Несмотря на включение в объект продажи объектов культурного наследия - торги проведены не в форме конкурса. На торгах продано имущество, не подлежащее включению в перечень продаваемого имущества должника - двухкомнатная квартира и жилой дом. На торгах проданы объекты, в отношении которых право хозяйственного ведения должника прекращено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2015. Торги проведены вопреки наложенным определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2015 по делу N А56-50044/2011 обеспечительным мерам.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства, на которые указывает ТУ Росимущества по Ленинградской области в обоснование своих доводов, не могут быть положены в основание вывода о признании недействительными оспариваемых торгов.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

Порядок продажи имущества несостоятельного должника в ходе процедуры конкурсного производства регулируется положениями статей 110, 111 и 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

В соответствии с п. 1 статьи 179 Закона о банкротстве при продаже имущества должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу предприятие должника - сельскохозяйственной организации путем проведения торгов.

Согласно п. 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В соответствии с п. 1 статьи 449 ГК РФ нарушения правил проведения торгов, установленных законом, должны быть столь существенны, что реализация права заинтересованного лица на предъявление иска о признании их недействительными, должна повлечь восстановление нарушенных прав истца.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

Между тем, судом установлено, что Росимущество не представило доказательства того, что удовлетворением заявления будут восстановлены какие-либо его права применительно к оспариваемым торгам.

Из материалов дела следует, что Росимущество заявку на участие в оспариваемом конкурсе не подавало; доказательств, подтверждающих, что указанному лицу было отказано в участии в данном конкурсе, в материалы дела не представлено.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Оценив представленные материалы дела, суд не усмотрел нарушений в проведении процедуры торгов в силу следующего.

Согласно положениям статьи 130 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей на момент утверждения собранием кредиторов начальной цены реализации имущества и проведения спорных торгов, арбитражный управляющий привлекает оценщика для определения стоимости имущества должника и производит оплату его услуг за счет имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Отчеты об оценке имущества должника N 508/02/2015 от 05.03.2015, от 05.03.2015 N 508/02/2015 направлены в ТУ Росимущество по Ленинградской области.

В силу пункта 3 статьи 130 Закона о банкротстве, в течение тридцати дней со дня получения отчета об оценке орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, вправе направить арбитражному управляющему мотивированное заключение по этому отчету. В случае получения по истечении установленного срока положительного заключения или отсутствия заключения собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи предприятия, иного имущества должника на основании рыночной стоимости такого имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке.

В указанный срок заключения уполномоченного органа получено не было, в связи с чем, 30.04.2015 собранием кредиторов установлена начальная цена продажи имущества согласно отчету об оценке.

Обращение Грабишевского В.В. о рассмотрении отчетов об оценке поступило в адрес ТУ Росимущества по Ленинградской области 18.03.2015. Собрание кредиторов, которым утверждена начальная продажная цена имущества, проведено по истечению 30 дневного срока с указанной даты.

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, заявителем не представлено доказательств, что отрицательное заключение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области на отчеты N 508/02/2015 от 05.03.2015, от 05.03.2015 N 508/02/2015 направлено конкурсному управляющему до проведения указанного собрания кредиторов.

Из апелляционной жалобы усматривается, что мотивированное отрицательное заключение на отчет конкурсного управляющего об оценке имущества должника по причине его несоответствия положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, Росимуществом было направлено саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой является оценщик. По результатам рассмотрения указанных отчетов саморегулируемой организацией выдано отрицательное экспертное заключение. В жалобе также не содержатся сведения о своевременном направлении конкурсному управляющему отрицательных заключений.

Законность и обоснованность утверждения начальной цены продажи имущества в соответствии с Отчетом об оценке в рамках настоящего дела были проверены признаны соответствующими Закону о банкротстве постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015 по делу N А56-50044/2011 /собр. 1.

Отчеты об оценке, обоснованность установления начальной цены реализации имущества не оспорены.

В соответствии с п. 2 статьи 179 Закона о банкротстве преимущественное право приобретения имущества должника, продажа которого осуществляется в порядке, установленном абз. 4 п. 1 указанной статьи, имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника. В случае отсутствия таких лиц преимущественное право приобретения имущества должника, которое используется в целях сельскохозяйственного производства и принадлежит сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях принадлежит сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в той же местности, где расположена указанная сельскохозяйственная организация, а также соответствующему субъекту Российской Федерации или соответствующему муниципальному образованию.

Для обеспечения реализации преимущественного права приобретения имущества должника арбитражный управляющий направляет уведомление о продаже предприятия должника, имущества должника лицам, которые занимаются производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеют земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, а также опубликовывает информацию о продаже предприятия должника, имущества должника в печатном органе по месту нахождения должника с указанием начальной цены продажи предприятия должника, имущества должника, выставляемых на торги.

В силу п. 3 статьи 179 Закона о банкротстве арбитражный управляющий продает имущество должника лицу, имеющему право их преимущественного приобретения, по цене, определенной на торгах. В случае, если о намерении воспользоваться преимущественным правом приобретения заявили несколько лиц, имущество должника продается по цене, определенной на торгах, лицу, заявление которого поступило арбитражному управляющему первым.

В случае, если указанные лица в течение месяца не заявили о своем желании приобрести имущество и имущественные права, арбитражный управляющий осуществляет реализацию имущества и имущественных прав в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Конкурсный управляющий продает имущество должника лицу, имеющему право их преимущественного приобретения по цене, определенной на торгах. В случае, если о намерении воспользоваться преимущественным правом приобретения заявили несколько лиц, имущество продается по цене, определенной на торгах, лицу, заявление которого поступило арбитражному управляющему первым. В случае, если указанные лица в течение месяца не заявили о своем желании приобрести имущество и имущественные права, арбитражный управляющий осуществляет реализацию имущества победителю торгов, установленному в результате торгов.

По результатам рассмотрения уведомлений, поступивших от лиц, имеющих преимущественное право на приобретение имущества должника, в пределах установленного п. 3 статьи 179 Закона о банкротстве срока, лицом, обладающим правом на преимущественное приобретение признано ЗАО "Искра", которое 09.10.2015 выразило согласие на приобретение имущества.

Имущество должника было выставлено на реализацию единым лотом, и приобретено таким же образом, одним лотом, одним покупателем.

Ссылка Росимущества на нормы статьи 111 и п. статьи 139 Закона о банкротстве несостоятельна, т.к. в указанных нормах отсутствует обязанность у конкурсного управляющего реализации имущества должника по частям.

Кроме того, из отчета об оценке N 508-02-2015 подавляющее большинство объектов недвижимого имущества находятся в состоянии "неудовлетворительное", "плохое", "не пригодное к эксплуатации", и. как следствие, не представляют коммерческого интереса для потенциальных покупателей.

Таким образом, следует признать, что реализация имущества отдельными лотами не привлекла бы дополнительное количество потенциальных покупателей, а привела бы лишь к затягиванию процедуры конкурсного производства, увеличению текущих расходов, в том числе и на определение дальнейшей судьбы нереализованного имущества. Продажа всего имущества предприятия в составе одного лота и одному покупателю, способствовала снижению расходов на организацию торгов. Положения статьи 179 Закона о банкротстве направлены на сохранение единства судьбы имущества сельскохозяйственного предприятия. В данном случае, данное требование соблюдено, следовательно, положения статьи 179 Закона о банкротстве исполнены.

Как следует из сообщений о реализации имущества должника, оно продавалось путем проведения конкурса, с установлением условий относительно сохранения объекта культурного наследия. Обязанности покупателя по сохранению объектов культурного наследия оговорены в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2015 N 2

В силу пункта 5 статьи 132 Закона о банкротстве, социально значимые объекты, не проданные в порядке, установленном пунктами 4 и 4.1 настоящей статьи, подлежат передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы.

Таким образом, положения Закона о банкротстве не исключают возможности реализации социально значимых объектов.

Включение объектов жилого фонда в состав реализованного имущества не исключает возможности их последующей передачи собственнику жилого фонда.

При этом, собственник в данном случае никаких требований не заявлял, а ТУ Росимущества по Ленинградской области не указало, каким образом его права и охраняемые законом интересы нарушены включением в состав реализуемого имущества объектов жилого фонда.

Не может быть принята ссылка ТУ Росимущества по Ленинградской области на включение в состав реализуемого на торгах имущества объектов, закрепленных на праве оперативного управления за Павловской опытной станцией.

Из материалов дела следует, что это спорное имущество не включено в договоры купли-продажи по результатам торгов. Покупатель результаты торгов не оспаривает. Законный владелец этого имущества никаких требований в отношении оспаривания действительности торгов не заявлял.

В суде апелляционной инстанции представитель ЗАО "Искра" заявил, что интересы и право ЗАО "Искра" не нарушены, оно не претендует на спорное имущество.

Апелляционный суд отмечает, что в соответствии с ч. 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования и специализированный жилищный фонд. В соответствии с ч. 1 статьи 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе, служебные жилые помещения. В соответствии со статьей 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением.

Как следует из предмета договора найма жилого помещения N 13 заключенного в январе 2008 года между ГУ ОПХ "Суйда" (наймодатель) и Николаевой Оксаной Алексеевной (наниматель) наймодатель сдает, а наниматель принимает в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение, принадлежащее ГУ ОПХ "Суйда". В соответствии с п. 1.4 договора устанавливается срок найма жилого помещения на период работы нанимателя в ГУ ОПХ "Суйда". Таким образом, спорная квартира не является жилищным фондом социального использования и не подлежит обязательной передаче собственнику такого жилищного фонда в соответствии с ч. 5 ст. 132 Закона о банкротстве, что препятствует признанию обоснованной ссылку Росимущества в указанной части.

Кроме того, 04.07.2016 ООО "Суйдииское" обратилось с заявлением в Администрацию Кобринского сельского поселения Гатчинского района Ленинградской области о передаче в муниципальную собственность объектов жилого фонда (жилой дом, расположенный по адресу: Ленинградская область. Гатчинский р-н, п.Суйда, ул.Центральная, д.7 и квартира N 49, д. 16 по ул.Центральной, в п.Суйда, Гатчинского района Ленинградской области). В ответе (исх. N 1271 от 05.07.2016 г.) Администрация указала, что передача вышеуказанного имущества возможна только па основании определения суда.

Доказательства обращения Администрации с указанными требованиями в суд не представлены, при этом, ООО "Суйдинское" подтверждает свое намерение, при подобном обращении, поддержать передачу имущества в жилой фонд Администрации.

Как следует из договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2015 N 1 между ФГУП "Суйда" и ЗАО "Искра", акта приема-передачи к нему (л.д. 149-170), договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2015 N 2 между ФГУП "Суйда" и ЗАО "Искра", акта приема-передачи к нему (л.д. 171-174) договора купли-продажи имущества от 09.10.2015 N 3 между ФГУП "Суйда" и ЗАО "Искра", акта приема-передачи к нему (л.д. 175-181); договора переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 09.10.2015 N 4 между ФГУП "Суйда" и ЗАО "Искра", акта приема-передачи к нему (л.д. 187-198) имущество Павловской опытной станции в них не включено, т.е. предметом договоров не являлось.

Вопреки доводу жалобы, обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2015 по делу N А56-50044/2011 отменены определением суда первой инстанции от 17.09.2015, которым отказано в удовлетворении требований ФНС России. Таким образом, на момент проведения торгов и заключения спорных договоров, какие-либо ограничения по распоряжению имуществом отсутствовали.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129 ГК РФ ограничение оборотоспособности объектов гражданских прав возможно лишь в случаях, специально предусмотренных законом. Пунктом 4 статьи 27 ЗК РФ предусмотрены случаи изъятия из оборота земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Перечень обстоятельств, при которых такие участки изъяты из оборота, является исчерпывающим и предоставление земельных участков на праве хозяйственного ведения унитарному государственному предприятию в указанный перечень не входит.

Положениями статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", на которые ссылается заявитель, ограничен не оборот земельных участков, а права государственных предприятий, что обусловлено их специальной правоспособностью.

Как правильно указал суд первой инстанции, указанная норма является общей по отношению к специальным положениям Закона о банкротстве, которыми регулируется порядок реализации имущества должника, в том числе имущества, переданного в хозяйственное ведение государственного предприятия.

В соответствии с пунктом 3 статьи 232 Закона о банкротстве впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации и регулирующих отношения, связанные с банкротством, в соответствие с названным Законом указанные Законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Закону о банкротстве.

Нормы Закона о банкротстве, как нормы специальные, имеют приоритет над общегражданскими нормами. Не принимая во внимание довод Росимущества о незаконности передачи права аренды земельного участка приобретателю недвижимого имущества, расположенного на нем суд правомерно руководствовался положениями Закона о банкротстве.

Ссылка подателя жалобы на статью 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" не может быть принята во внимание, поскольку указанная норма рассматриваемые правоотношения не регулирует.

Кроме того, права на земельный участок по договору аренды земельного участка от 07.04.2014 N 300-Г, заключенного между ТУ Росимущества по Ленинградской области и ФГУП "Суйда", в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 47:23:0000000:143, общей площадью 31840000 кв.м, по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, вблизи п. Суйда (РНФИ П11840000627) в данном случае перешли к ЗАО "Искра" не в силу распоряжения правом аренды ФГУП "Суйда", а в силу закона, согласно статье 552 ГК РФ, которой предусмотрено следование судьбы земельного участка судьбе расположенных на нем объектов недвижимости, которые в данном случае перешли в порядке, установленном Законом о банкротстве, к ЗАО "Искра".

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка N 300 от 17.04.2014 (л.д. 100-108) был заключен на основании судебных актов по делу N А56-61268/2012. Данными судебными актами, в том числе установлено неразрывность следования судьбы земельного участка судьбе расположенных на нем объектов недвижимости, которые в данном случае перешли в порядке, установленном Законом о банкротстве, к ЗАО "Искра", а впоследствии к ООО "Суйдинское".

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2016 по делу N А56-50044/2011/сд.2 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Г. Глазков

Судьи

Е.К. Зайцева И.В. Масенкова