Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2016 г. N 15АП-15051/16

город Ростов-на-Дону

30 декабря 2016 г.

дело N А32-17311/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,

при участии:

от истца - Константинова Наталия Анатольевна по доверенности от 29.08.2016, Верзаков Алексей Валерьевич по доверенности от 24.06.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛОК "Виамонд"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2016 по делу N А32-17311/2016, принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Лечебно-оздоровительный комплекс "Виамонд" (ОГРН 1022302938459/ ИНН 2320055725),

к обществу с ограниченной ответственностью "Конгресс" (ОГРН 1022302938668/ ИНН 2320026555),

о государственной регистрации перехода права собственности

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ЛОК "Виамонд" (далее - ООО "ЛОК "Виамонд", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Конгресс" (далее - ООО "Конгресс", ответчик) о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю недвижимого имущества - нежилое помещение условный номер 23:49:03-3.1.2001-243, площадью 87,8кв.м., расположенное по адресу: г.Сочи, ул. Донская, 106 на цокольном этаже в 5-ти этажном здании на истца (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2016 в иске отказано. Суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от 04.07.2012 является незаключенным в связи с отсутствием в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество. Судом применен срок исковой давности, исчисленный с учетом условий пунктов 4.1, 5.1 договора с 04.08.2012, т.е. по истечении 30 дней с даты подписания договора.

ООО "ЛОК "Виамонд" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что о нарушении своего права истец узнал 02.03.2014, оснований для применения срока исковой давности не имелось. Судом не учтено, что согласно расписки от 21.03.2011, составленной сторонами, предусматривалось, что после выхода из состава учредителей ООО "Конгресс" Жукова Г.И., или по его заявлению на ООО "ЛОК "Виамонд" будет переоформлено 50% нежилого помещения общей площадью 87,8 кв.м. Переоформление должно произойти после закрытия ипотечного договора ООО "Конгресс" в ОАО "Сибибанк", срок действия которого истекал 30.04.2012. Т.о. 04.07.2012 сторонами была заключена сделка с отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ). До окончания указанного срока ООО "Конгресс" обязалось узаконить все перепланировки спорного помещения. Поскольку ответчик не осуществлял действий по оформлению перепланировки истец обратился с претензией от 20.02.2014 г. и предложил подписать акт приема-передачи помещения в течение 10 суток с момента вручения претензии. Судом было необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного разбирательства, мотивированное необходимостью представления доказательств фактической передачи ответчиком помещений и признании истца собственником спорной доли. Так, в 2013 г. истец осуществлял ремонтно-отделочные работ части помещения, что подтверждается договором с ООО "Техносила", истец является потребителем услуг телефонной связи, заключал договоры на передачу в аренду помещений с ИП Макаровым в 2012-2015 г.г.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Конгресс" просило оставить решение суда первой инстанции без изменения. Ответчик указал, что судом верно применен срок исковой давности, т.к. претензия об исполнении обязательств была предъявлена истцом в августе 2012 г. С учетом разъяснений изложенных в п.61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010, истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку условиями договора предусмотрено, что переход права собственности на спорное имущество подлежит государственной регистрации после передачи его истцу по акту приема-передачи. Необходимость подписания акта приема-передачи была предусмотрена п. 4.1 договора. Условиями договора (пункты 6.1.1, 6.1.2, 6.2.2) согласовано, что переход права собственности на спорное имущество подлежит государственной регистрации после передачи его истцу по акту приема-передачи. Представленные истцом договоры аренды являются ничтожными, т.к. заключены лицом не у которого отсутствует право собственности на имущество, договоры возмездного оказания услуг электросвязи заключен в 2010 г., т.е. до заключения спорного договора купли-продажи. Кроме того, нежилое помещение с площадью 87,8 кв.м. отсутствует, т.к. после реконструкции возник объект с иной площадью 82,9 кв.м. Удовлетворение требований истца повлечет невозможность исполнения судебного акта.

В судебном заседании представители истца апелляционную жалобу поддержали, в связи с узаконением перепланировки уточнили площадь помещения являющегося предметом спора - 82,9 кв.м.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 04.07.2012 между ООО "Конгресс" (продавец) и ООО "ЛОК Виамонд" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения. По условиям договора продавец продает, а покупатель покупает доли недвижимого имущества: нежилое помещение условный номер 23:49:03-3.1.2001-243 площадью 87,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Сочи, ул. Донская, д.106, на цокольном этаже в 5-ти этажном здании. Одновременно с помещением передаются: технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации и другие документы (п.1.1). Цена приобретаемого покупателем помещения составляет 300000 руб., является окончательной и изменению не подлежит (п.2.1). Указанная сумма подлежит перечислению на расчетный счет продавца в течение 3 банковских дней после подписания договора (п.2.2). Продавец обязан в 30-дневный срок с момента подписания договора передать помещение покупателю по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора, подписанному уполномоченными представителями сторон и заверенному печатями продавца и покупателя (п.4.1).

Право собственности на помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца покупателю в Едином государственном реестре прав и выполнения покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое имущество (п.5.1).

Согласно п.3.1 договор вступает в силу с момента его заключения и действует до завершения оформления права собственности покупателя на приобретаемое имущество и завершения всех расчетов.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, указанным в п. 61 Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее Постановление N 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Исходя из изложенного, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации являются факты владения вещью истцом (покупателем), надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договору, и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.

Данные факты подтверждены материалами дела и сторонами не оспариваются.

Истец уплатил предусмотренную п. 2.1 договора купли-продажи N 27 от 04.07.2012 цену, что подтверждается платежным поручением N 118 от 05.07.2012 на сумму 300000 руб. (л.д. 18 т.1).

В материалы дела представлены претензии истца от 20.02.2014, от 30.03.2016, направленные в адрес ответчика с требованием подписать акт приема-сдачи помещения в течение 10 суток, претензия истец от августа 2012 в дело не представлена, однако факт получения указанных претензий ответчиком не оспорен.

Вывод суда первой инстанции о незаключенности договора является неверным.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При наличии сомнений в заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13970/10).

Вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность данных условий может повлечь невозможность исполнения договора.

В данном случае исполнение договора одной стороной и принятие этого исполнения другой свидетельствуют о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей путем совершения по отношению к предмету договора указанных действий, а, следовательно, и о наличии сделки купли-продажи.

Кроме того, как следует из имеющихся в деле выписок из ЕГРЮЛ, устава и учредительного договора ООО "ЛОК "Виамонд", указанное общество с момента его создания (21.22.2002 г.) было зарегистрировано по адресу: г.Сочи, ул.Донская, д.106, т.е. по месту нахождения спорного помещения. При этом, ООО "ЛОК "Виамонд" было учреждено гражданами Жуковым Г.И. и Мокрецовым А.В., последний является в настоящее время также единственным участником и директором ответчика - ООО "Конгресс".

Согласно расписке от 21.03.2011, подписанной в т.ч. руководителями истца и ответчика, Мокрецов А.В. обязался после выхода из состава учредителей ООО "Конгресс" Жукова Г.И., переоформить 50% нежилого помещения общей площадью 87,8 кв.м., по адресу: г.Сочи, ул.Донская,106 на Жукова Г.И. или по его заявлению на ООО "ЛОК "Виамонд" путем заключения договора купли-продажи или оплатить 20000000 руб. Из расписки следует, что переоформление может произойти после закрытия ипотечного договора ООО "Конгресс" в ОАО "Собибанк", срок которого истекает 30.04.2012, переоформление должно произойти в срок с 01.05.2012 по 31.10.2012.

Во исполнение указанных договоренностей сторонами заключен спорный договор купли-продажи от 04.07.2012.

Из представленных в дело договоров аренды нежилых помещений заключенных ООО "Конгресс" с ООО "ЛК "Малахит" от 01.03.2016 N 01/4л-16, от 01.05.2014 N ЛК05-14, от 01.04.2015 N 10/4л-15, следует, что ответчик предоставлял во временное пользование часть спорного помещения площадью 43 кв.м. для осуществления ломбардной деятельности, т.е распоряжался своей долей имущества. Ответчиком также представлены договоры на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ от 30.10.2013 заключенный с ООО "Сочиводоканал", договор теплоснабжения N 1244 от 01.02.2012 заключенный с МУП города Сочи "Сочитеплоэнерго", договор энергоснабжения N 210099 от 30.12.2011 заключенный с ОАО "Кубаньэнергосбыт",

Истец представил договоры аренды нежилого помещения, заключенные ООО "ЛОК Виамонд" и ЗАО "И-Сочи" от 15.01.2013, от 11.01.2014, от 20.01.2015, от 18.01.2016, согласно которым истец предоставлял во временное пользование спорное нежилое помещение для размещения архива; договоры аренды рабочего места от 20.01.2013, от 21.05.2015, от 20.07.2012, заключенные с ИП Макаровым А.В., согласно которым арендатору передавалась в пользование часть спорного помещения площадью 3 кв.м.; договор оказания услуг электросвязи N 5739 от 01.03.2010, заключенного с ОАО "ЮТК", согласно приложению N 2 к которому оборудование связи установлено по адресу: г. Сочи, ул.Донская,106 и платежные поручения на оплату услуг связи; кроме того, истцом представлен договор от 06.06.2013, заключенный с ООО "Техносила" на ведение ремонтно-отделочных работ по адресу: г. Сочи, ул.Донская,106.

Из ответа Отдела полиции (Центральный район) УВД по городу Сочи от 19.04.2016 (л.д.45 т.1) следует, что согласно опроса сотрудников ООО "Малахит" (ломбард и ювелирный салон) по адресу: г. Сочи, ул. Донская, 106 в цокольном этаже находится ООО "ЛОК "Виамонд" (л.д.45 т.1).

О фальсификации доказательств ответчиком в порядке ст. 161 АПК РФ не заявлено.

Из указанных доказательств в совокупности следует, что спорное помещение является местом регистрации истца, между сторонами сложился фактический порядок пользования спорными помещениями, часть помещений находилась во владении и распоряжении истца как на момент заключения договора купли-продажи от 04.07.2012, так и в период рассмотрения спора.

Следовательно, фактической передачи помещения во владение истца не требовалось, составление акта сдачи-приемки помещения в данном случае является формальным действием с целью формирования пакета документов для регистрации перехода права собственности.

Отказ ответчика от подписания данного акта свидетельствует о нарушении предусмотренных пунктами 6.1.2, 6.1.4 договора обязанностей продавца и вследствие этого, об уклонении от обращения в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности.

В силу части 2 пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Из буквального содержания пункта 3.1 договора купли-продажи от 04.07.2012 N 27 следует, что он действует до завершения оформления права собственности покупателя на приобретаемое имущество и завершения всех расчетов. При этом предусмотренные пунктами 6.1.2, 6.1.4 договора обязанности продавца передать все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на помещение ЕГРП какими-либо сроками не ограничены.

Т.е. на момент предъявления иска в арбитражный суд и вынесения решения обязательства между сторонами по указанному договору прекращены не были.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Из разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 64 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Доводы ответчика о необходимости исчисления срока исковой давности с 04.08.2012 т.е. по истечении одного года с момента неисполнения продавцом обязанности, предусмотренной п.4.1 договора (передача помещения по акту приема-сдачи в 30 дневный срок с момента подписания договора) отклоняются по следующим основаниям.

Требование об обязании ответчика оформить акт приема-сдачи помещения истцом не заявлялось, и с учетом обстоятельств данного дела, оснований для вывода о нарушении прав истца именно с момента нарушения 30-дневного срока на оформление акта приема-сдачи не имеется.

Из текста искового заявления следует, что претензия истца от августа 2012 года была отклонена ответчиком по причине самовольной перепланировки спорного помещения, что ответчиком не оспорено и не опровергнуто. Материалами дела подтверждается осуществление самовольной перепланировки спорного помещения, в результате чего его площадь уменьшилась с 87,8 кв.м. до 82,9 кв.м. В качестве доказательства согласования перепланировки спорного нежилого помещения в материалы дела представлены постановление администрации города Сочи от 08.04.2016 N 888, кадастровый паспорт от 26.08.2016 и выписка из ЕГРП от 02.09.2016, согласно которым спорное помещение имеет следующие характеристики: кадастровый номер здания 23:49:0202016:1143, нежилые помещения 1-7, этаж цокольный, назначение - нежилое, площадь 82,9 кв.м., адрес: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Донская, дом 106.

Изменение технических характеристик объекта недвижимости является объективным обстоятельством, препятствующим осуществлению действий по регистрации перехода права собственности на него до оформления соответствующей разрешительной документации.

Уменьшение размера площади помещения в результате перепланировки не свидетельствует о недействительности либо незаключенности сделки и не изменяет размер доли (1/2) каждой стороны договора купли-продажи.

Т.о., до принятии постановления администрации города Сочи от 08.04.2016 N 888 и внесения в реестр сведений об измененных технических характеристиках спорного нежилого помещений, действия по регистрации перехода права собственности на долю не могли быть осуществлены, следовательно, до указанного момента права истца не могли быть нарушены действиями ответчика уклоняющегося от исполнения договорной обязанности по передаче всех необходимых документов для осуществлений действий по государственной регистрации права.

Исходя из изложенного, установленный ст.196 ГК РФ срок исковой давности не может считаться пропущенным.

В п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 4 пункта 53 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ судом апелляционной инстанции установил, что спорное имущество находится во владении покупателя, обязательства по оплате покупателем исполнены, однако, продавец уклоняется от обращения в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности, в связи с чем, требования истца подлежат удовлетворению.

Судебные расходы относятся на стороны в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2016 по делу N А32-17311/2016 отменить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 1/2 долю недвижимого имущества - нежилое помещение кадастровый номер 23:49:0202016:1143, площадью 82,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Сочи, ул. Донская, 106 на цокольном этаже б/н, от общества с ограниченной ответственностью "Конгресс" (ОГРН 1022302938668/ ИНН 2320026555) к обществу с ограниченной ответственностью "Лечебно-оздоровительный комплекс "Виамонд" (ОГРН 1022302938459/ ИНН 2320055725) на основании договора купли-продажи нежилого помещения N 27 от 04.07.2012 г.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Конгресс" (ОГРН 1022302938668/ ИНН 2320026555) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лечебно-оздоровительный комплекс "Виамонд" (ОГРН 1022302938459/ ИНН 2320055725) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова Н.Н. Мисник