Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11 января 2017 г. N 05АП-9264/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 марта 2017 г. N Ф03-703/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

11 января 2017 г.

Дело N А51-15618/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 10 января 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 января 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания С.Г. Расторгуевым,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-9264/2016

на решение от 18.10.2016 судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-15618/2016 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН2536097608, ОГРН1032501280602)

к обществу с ограниченной ответственностью "Лас-Вегас" (ИНН2536035545, ОГРН1022501286070),

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае

о внесении изменений в договор аренды,

при участии:

от Управления муниципальной собственности г.Владивостока Клеменчук Мария Сергеевна (доверенность от 30.12.2016, удостоверение);

от ООО "Лас-Вегас": Елесина Надежда Викторовна (доверенность от 06.07.2016, паспорт), Тубольцева Надежда Александровна (доверенность от 22.06.2016, паспорт);

иные лица: не явились

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее УМС, истец) обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лас-Вегас" (далее - общество, ответчик) о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 19.07.2001 N 02-04116-001-Н-АР-6716-00 в части возложения на арендатора обязанности ежемесячно уплачивать арендную плату в сумме 912 141 рубль 56 копеек без учета НДС.

В ходе рассмотрения дела судом удовлетворено ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.10.2016 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 18.10.2016 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что как арендодатель не мог при заключении договора предвидеть будущий рост ставок арендной платы за аналогичное имущество и иные экономические процессы, в том числе высокий уровень инфляции. Полагает, что расторжение договора повлечет для сторон ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях. Считает, что со стороны арендатора имеет место злоупотребление правом, поскольку очевидна большая разница между предусмотренным договором размером арендной платы и предлагаемым УМС в соглашении об изменении.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил. Обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию город Владивосток на праве собственности принадлежат нежилые помещения в здании (лит.1), назначение: нежилое, общая площадь 1448,2 кв.м, этаж цокольный-подвал, 1 этаж, 2 этаж, 3 этаж, номера на поэтажном плане цокольный этаж- подвал-2,3,7-18,20-29; 1 этаж-1,1а,1б, 2,4,9-14; 2 этаж-1-8; 3 этаж - 1-9(I), расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Луговая, 71б, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.02.2012.

19.07.2001 между УМС (арендодатель) и ООО "Лас-Вегас" (арендатор) заключен договор аренды N 02-04116-001-Н-АР-6716-00 (в редакции дополнительных соглашений от 19.07.2001, от 20.07.2001, от 01.01.2004, от 01.01.2006, от 01.01.2007, от 09.01.2008, от 15.12.2008, от 01.12.2009, от 11.01.2011, от 10.04.2012, от 28.12.2012), по условиям которого арендодатель передает в пользование арендатору нежилые помещения общей площадью 1411,8 кв.м, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Луговая, 71б, для использования в целях: киноконцертной деятельности, проката и продажи аудио- и видеопродукции, оказания услуг бара и кафе и иной деятельности, не противоречащей требованиям действующего законодательства сроком на 49 лет (пункт 1.5 договора).

На основании пункта 3.1. договора размер арендной платы за пользование помещением установлен в размере 48 822 рублей в месяц (в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2012). По договоренности сторон не чаще одного раза в год размер арендной платы может быть изменен, но не более чем на 3% как в меньшую, так и в большую сторону. Оплата производится ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 4.2 договора, таковой может быть досрочно изменен или расторгнут только по соглашению сторон.

Письмом от 24.06.2016 истец предложил ответчику внести изменения в договор аренды N 02-04116-001-Н-АР-6716-00 в части изменения арендной платы, установив ее в размере 912 141,56 рубль в месяц без учета НДС.

Ввиду отказа в принятии данного предложения ответчиком соответствующее дополнительное соглашение к договору не было подписано, истец, ссылаясь в обоснование заявленных требований на утверждение решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 N 152 Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, согласно которой, арендная плата по спорному договору должна была составлять по состоянию на 28.02.2015 в размере 727 803,49 руб. в месяц, с 28.02.2015 - в размере 727 803,49 рубля в месяц, с 01.03.2015 - 815 139,91 рублей в месяц, а с 01.03.2016 - 912 141,56 рубль в месяц, а также на то обстоятельство, что размер арендной платы, предусмотренный спорным договором, не отвечает уровню цен, сложившемуся на рынке недвижимости в г. Владивостоке и не является среднерыночным, руководствуясь статьями 450-453 ГК РФ, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции верно установил, что с учётом разъяснений пунктов 16, 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" и по смыслу положений абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ, плата по договору аренды в отношении спорного имущества не является регулируемой, установлена в твердом размере и не содержит механизма ее исчисления, из спорного договора аренды не следует, что на него распространяют действие акты публично-правового образования, регулирующие размер арендной платы, иные механизмы изменения арендной платы в одностороннем порядке, в связи с чем изменения арендной платы по инициативе арендодателя должны оформляться письменным соглашением сторон. Изложенное свидетельствует об избрании истцом надлежащего способа защиты путем заявления требования об изменении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пунктом 2 данной статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Вместе с тем, изменение размера арендной платы в зависимости от уровня инфляции, изменения ставок арендной платы за аналогичное имущество, являются разумно прогнозируемыми обстоятельствами, на которые влияют объективные экономические процессы, и могло быть учтено сторонами при заключении договора путем включения соответствующего условия, в силу чего немотивированное утверждение апеллянта об обратном не принимается коллегией во внимание.

Пунктом 3.1 договора стороны прямо согласовали (что также было определено при подписании спорного договора собственником в порядке пункта 2 статьи 295 ГК РФ в редакции, действовавшей в спорный период), что по договоренности сторон не чаще одного раза в год размер арендной платы может быть изменен, но не более чем на 3% как в меньшую, так и в большую сторону, а пунктом 4.2 договора закреплено положение о том, что последний может быть досрочно изменен или расторгнут только по соглашению сторон.

Предполагаемая апеллянтом невыгодность предоставления арендуемого имущества не является достаточным по смыслу действующего законодательства основанием для внесения изменений в спорный договор в судебном порядке, в силу чего не имеет значения для настоящего дела с учетом предмета иска и установления наличия у сторон разумной возможности предвидеть изменение обстоятельств, положенных в основу иска, что свидетельствует об отсутствии необходимой совокупности условий, являющихся основаниями для удовлетворения иска.

Кроме того, суд первой инстанции верно указал, что даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств, изменение договора судебным решением допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ оснований - установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Довод о том, что в случае расторжения договора арендодателю будет причинен ущерб, превышающий затраты на исполнение договора на измененных условиях отклоняется как бездоказательный, поскольку апеллянтом не учтены затраты арендатора на исполнение договора на измененных условиях.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.10.2016 по делу N А51-15618/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов А.С. Шевченко