Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2017 г. N 15АП-19754/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2017 г. N Ф08-1789/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

12 января 2017 г.

дело N А32-19963/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 января 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Гуденица Т.Г., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.Ю.,

при участии:

от заявителя: представитель по доверенности от 11.01.2016 - Косоруков В.В., паспорт;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Порт Транзит"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2016 по делу N А32-19963/2016, принятое судьей Левченко О.С.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Порт Транзит"

(ИНН 2315114291, ОГРН 1052309092802)

к заинтересованному лицу Администрации муниципального образования г. Новороссийск (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635)

при участии третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

(ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)

о признании незаконными действий (бездействия),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Порт Транзит" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация), выразившегося в нерассмотрении заявления общества о заключении договора купли-продажи земельного участка, об обязании направить в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка площадью 5766 кв.м., с кадастровым номером 23:47:0109008:112, расположенного по адресу: г. Новороссийск, в системе промышленной зоны "Кирилловская", район 2-ой ж/д петли. Впоследствии обществом уточнены заявлены требования, в соответствии с которыми просит: признать незаконным решение администрации об отказе в предоставлении обществу расчета выкупной цены и дополнительного соглашения на выкуп земельного участка площадью 5766 кв.м., с кадастровым номером 23:47:0109008:112, расположенного по адресу: г. Новороссийск, в системе промышленной зоны "Кирилловская", район 2-ой ж/д петли, об обязании направить проект соглашения о купле-продаже земельного участка.

Заявленные требования мотивированы тем, что общество на протяжении 10 лет являлось арендатором земельного участка, на земельном участке возведены объекты недвижимости, общество как субъект малого предпринимательства имеет преимущественное право на приватизацию используемого имущества. Полагает также, что имеет право на выкуп земельного участка в порядке п. 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что заявитель не подтвердил наличие на спорном земельном участке принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества. Площадь истребуемого земельного участка многократно превышает площадь возведенных на участке объектов недвижимости. Кроме того, согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.07.2016 N 90-21618402, спорный земельный участок на основании распоряжения NВА-7-р от 17.07.2013 "Об изъятии путем выкупа земельных участков для нужд Российской Федерации в целях обеспечения строительства объектов "Комплексное развитие Новороссийского транспортного узла (Краснодарский край). Строительство железнодорожных парков и развитие железнодорожной станции Новороссийск Северо - Кавказской железной дороги", изъят для федеральных нужд Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью "Порт Транзит" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить полностью. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. Суд оставил без внимания доводы общества, изложенные в заявлении. Суд, указав на отсутствие на земельном участке объектов недвижимости, фактически предрешил спор о признании права собственности на объекты, расположенные на земельном участке. Суд не учел, что земельный участок использовался обществом на протяжении 10 лет по целевому назначению - для отстоя грузовых машин.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель общества просил решение суда первой инстанции отменить. Заявлено ходатайство об отложении судебного заседания в связи с неявкой заинтересованного лица и непредставлением отзыва. Ходатайство отклонено судебной коллегией в связи с надлежащим уведомлением участвующих в деле лиц о дате и времени судебного заседания, наличием в материалах дела отзыва администрации на заявление.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 24 июля 2006 года между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004106, согласно п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель поселений в черте г. Новороссийска, с кадастровым паспортом 23:47:0109008:0112, площадью 5 766 кв. м, расположенный в Приморском районе, по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в системе промышленной зоны "Кирилловская", район 2-ой ж/д петли, для строительства комплекса автомоек грузового транспорта.

Договор аренды действует в течение десяти лет до 02.06.2016 (пункт 7.2 договора).

22 июля 2010 года стороны заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов в черте г. Новороссийска, с кадастровым номером 23:47:0109008:112, общей площадью 5 766 кв. м, расположенный в Приморском районе, по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в системе промышленной зоны "Кирилловская", район 2-ой ж/д петли, предназначенный - под автостоянку, в том числе для временного хранения грузовых автомобилей и гаражи на отдельных земельных участках наземные, наземные и подземные, в том числе многоуровневые, в том числе встроенные (пристроенные) к зданиям, сооружениям, а также открытые площадки для отстоя транзитного транспорта (автобусов, грузовиков).

Договор аренды и соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском печати органа государственной регистрации.

Пунктом 8.1 договора аренды предусмотрено, что действие договора прекращается по истечении срока аренды участка.

Согласно кадастровому паспорту от 13.03.2015 N 2343/12/15-276736 земельный участок с кадастровым номером 23:47:0109008:112 сформирован, поставлен на кадастровый учет 28.02.2006. Разрешенное использование: автостоянки, в том числе для временного хранения грузовых автомобилей и гаражи на отдельных земельных участках надземные, наземные и подземные, в том числе многоуровневые, в том числе встроенные (пристроенные) к зданиям, сооружениям, а также открытые площадки для отстоя транзитного транспорта (автобусов, грузовиков).

Письмом от 02.03.2016 N 8-02-321/16 администрация уведомила общество о прекращении действия договора аренды земельного участка. Обществу направлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

23 марта 2016 года общество уведомило администрацию о готовности выкупа арендованного земельного участка. Позиция общества мотивирована тем, что на спорном земельном участке находятся возведенные в 2008 году строения: трансформаторная подстанция площадью 9 кв. м и помещение диспетчерской площадью 8,1 кв. м. Общество указывает на то, что задолженность по арендной плате отсутствует. Обществом также предложено компенсировать неотделимые улучшения земельного участка.

Рассмотрев заявление общества о готовности выкупа земельного участка, администрация письмом от 01.07.2016 N 05.5.9-4069/16.03 отказала в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 4700004106 от 24.07.2006 и предоставлении расчета выкупной стоимости земельного участка. Администрация указала на то, что указанные строения имеют статус самовольных. В настоящее время в Ленинградском районном суде г. Новороссийска рассматривается гражданское дело по иску администрации к обществу о сносе указанных строений, как самовольно построенных. Возражая против компенсации неотделимых улучшений, заинтересованное лицо указало на то, что по истечении срока действия договора, арендатор обязан передать собственнику земельный участок в том состоянии, в котором он его принял.

Полагая, что отказ администрации не соответствует действующему законодательству, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Исходя из положений ст. 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконным ненормативного акта, действий органа местного самоуправления необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Федеральным законом Российской Федерации N 171-ФЗ от 23.06.2014 введена в действие глава V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 15 статьи 39.8 Кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Ссылка общества на положения нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и п. 2 статьи 624 Гражданского кодекса не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку указанные законы не регулируют порядок выкупа арендатором земельного участка.

Порядок выкупа земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости урегулирован в Земельном кодексе Российской Федерации в ст.ст. 39.3, 39.20.

В силу статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, заинтересованным в участке лицом подается соответствующее заявление. К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса, в т.ч. документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Согласно Перечню документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, при подаче заявления о предоставлении участка в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимо представить, в т.ч.:

документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРП;

документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП;

сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров;

кадастровый паспорт здания, сооружения, расположенного на испрашиваемом земельном участке;

выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок и расположенных на нем объектов недвижимого имущества либо уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений.

Доказательств выполнения требований статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации материалы дела не содержат.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов по подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3, статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

На земельном участке с кадастровым номером 23:47:0109008:112 расположен объект - автостоянка.

Сама по себе автостоянка, в том числе, с учетом ее замощения, объектом недвижимости не является.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Постановлением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 4777/08 разъяснено, что объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Также аналогичный вывод сделан Верховным Судом Российской Федерации в определением от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520 по делу N А51-12453/14, где суд произвел оценку конструктивных элементов площадки (щебень, асфальтовое покрытие) и сделал вывод, что спорный объект ввиду отсутствия неразрывной связи с землей следует признать замощением земельного участка, которое является его частью и согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений.

Общество также заявляло о наличии на земельном участке трансформаторной подстанции площадью 9,5 кв.м. и помещения диспетчерской площадью 8,1 кв.м., в связи с чем ходатайствовало в суде первой инстанции о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения спора о признании права собственности на указанные строения (дело N А32-2433/2016). Необоснованное отклонение указанного ходатайства также полагает одним из оснований к отмене судебного акта.

Вместе с тем, предметом заявленных требований является оценка законности состоявшегося отказа администрации в предоставлении земельного участка, которая производится, исходя из обстоятельств, существующих на момент отказа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

С учетом того, что общество при обращении к администрации не предоставило требуемых в соответствии с Перечнем документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, документов о праве на объекты недвижимости, отказ администрации по указанному основанию является законным и обоснованным.

Суд первой инстанции также учел многократное превышение площади испрашиваемого земельного участка (5766 кв.м.) над совокупной площадью объектов недвижимости (9,5 кв.м. и 8,1 кв.м.), при этом границы земельного участка не обоснованы никакими доказательствами, помимо ссылки на фактическое землепользование.

В соответствии с пунктом 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков либо резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.07.2016 N 90-21618402, согласно которой на земельный участок наложено обременение в пользу Российской Федерации: спорный земельный участок на основании распоряжения NВА-7-р от 17.07.2013 "Об изъятии путем выкупа земельных участков для нужд Российской Федерации в целях обеспечения строительства объектов "Комплексное развитие Новороссийского транспортного узла (Краснодарский край). Строительство железнодорожных парков и развитие железнодорожной станции Новороссийск Северо - Кавказской железной дороги", подлежит изъятию для федеральных нужд.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд первой инстанции отказывает в удовлетворении требований.

Таким образом, решение суда как вынесенное при правильном применении норм материального права и в соответствии со сложившейся судебной практикой подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2016 по делу N А32-19963/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Т.Г. Гуденица Р.Р. Илюшин