Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2017 г. N Ф08-1789/17 по делу N А32-19963/2016

г. Краснодар

24 апреля 2017 г.

Дело N А32-19963/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Порт Транзит" (ОГРН 1052309092802) - Косорукова В.В. (доверенность от 12.07.2016), от заинтересованного лица - администрации муниципального образования город Новороссийск (ОГРН 1032309077635) - Чернышевой К.А. (доверенность от 09.01.2017), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Порт Транзит" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2016 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2017 (судьи Сулименко О.А., Гуденица Т.Г., Илюшин Р.Р.) по делу N А32-19963/2016, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Порт Транзит" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация), в котором просило:

- признать недействительным решение администрации об отказе обществу в предоставлении расчета выкупной цены и дополнительного соглашения на выкуп земельного участка площадью 5766 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0109008:0112, расположенного в Приморском районе г. Новороссийска, в системе промышленной зоны "Кирилловская", район 2-й ж/д петли, с целевым назначением: строительство комплекса автомоек грузового транспорта на автостоянке, в том числе для временного хранения грузовых автомобилей, гаражи на отдельных земельных участках наземные, надземные и подземные, в том числе многоуровневые строения (пристроенные) к зданиям, сооружениям, а также открытые площадки для отстоя транзитного транспорта (автобусов, грузовиков),

- обязать администрацию предоставить проект соглашения о купле-продаже земельного участка (уточненные требования, т. 1, л. д. 138).

Определением от 13.09.2016 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (полное наименование изменено на межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, далее - территориальное управление; т. 1, л. д. 68 - 69).

Решением от 17.10.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 12.01.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что заявитель не подтвердил наличие на спорном земельном участке принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимого имущества (статьи 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс). В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому, при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом, и необходимого для его использования. Заявитель испрашивал земельный участок площадью 5 766 кв. м, которая превышает площадь сооружений в 641 раз. Кроме того, согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), спорный участок на основании распоряжения от 17.07.2013 N ВА-7-р изъят для нужд Российской Федерации в целях обеспечения строительства объектов "Комплексное развитие Новороссийского транспортного узла (Краснодарский край). Строительство железнодорожных парков и развитие железнодорожной станции Новороссийск Северо-Кавказской железной дороги".

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение от 17.10.2016 без изменения, также отметил необоснованность ссылки общества на положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и пункта 2 статьи 624 Гражданского кодекса, которые не регулируют порядок выкупа арендатором земельного участка. Вопросы выкупа земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости урегулированы в статьях 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). В соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса, в целях предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, заинтересованным в участке лицом подается соответствующее заявление, к которому прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия; Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 (далее - Перечень N 1). Доказательств выполнения требований статьи 39.17 Земельного кодекса, материалы дела не содержат. На земельном участке с кадастровым номером 23:47:0109008:112 расположен объект - автостоянка. Сама по себе автостоянка, в том числе, с учетом ее замощения, объектом недвижимости не является. Постановлением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 4777/08 разъяснено, что объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью; соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому, следуют его юридической судьбе. Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. Общество также заявляло о наличии на земельном участке трансформаторной подстанции площадью 9,5 кв. м и помещения диспетчерской площадью 8,1 кв. м, однако при обращении в администрацию документов о праве на объекты недвижимости, как это предусмотрено Перечнем N 1, не представило.

В кассационной жалобе общество просит решение от 17.10.2016 и апелляционное постановление от 12.01.2017 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, с учетом наличия арбитражного спора по делу N А32-2344/2016 по иску общества к администрации о признании права собственности на объекты недвижимости: трансформаторную подстанцию площадью 9 кв. м и помещения диспетчерской площадью 8,1 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0109008:0112, и отказа суда в приостановлении производства по настоящему делу, вывод суда о том, что не представлены доказательства наличия на земельном участке объектов недвижимости, сделан преждевременно. Суды не учли, что основанием для обращения в арбитражный суд явился отказ администрации составить дополнительное соглашение на выкуп земельного участка, который на протяжении десяти лет находился в аренде у заявителя. Данный спор регулируется нормами Закона N 159-ФЗ и пункта 2 статьи 624 Гражданского кодекса. Судебные инстанции в своих судебных актах подменяют право выкупа арендованного имущества, вытекающее из исполнения договора аренды, на право предоставления и приобретения земельного участка без торгов, регулируемое нормами земельного законодательства. Судами оставлен без исследования договор от 24.07.2016 N 4700004106 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, в пункте 4.2.6 которого стороны закрепили преимущественное право на приобретение спорного земельного участка. Пункт 6.1 договора аренды предусматривает, что стороны имеют право заключать дополнительные соглашения и в случае отказа спор рассматривается в судебном порядке. Спор возник из условий договора аренды земельного участка. Суд апелляционной инстанции привел в своем постановлении недостоверные доказательства. В г. Новороссийске нет Ленинградского районного суда, а гражданское дело N 2-258/2016 по иску администрации о сносе самовольных построек прекращено определением Ленинского районного суда г. Новороссийска от 21.09.2016. При наличии объектов недвижимости (9,5 кв. м и 8,1 кв. м) и исполнения целевого назначения земельного участка, общество имеет право на земельный участок площадью 5 766 кв. м, вопрос о границах земельного участка ни в одном судебном процессе не рассматривался. Судебные инстанции, не имея специальных технических познаний и заключения специалистов, сделали необоснованное заключение о характеристиках автостоянки, зданий, замощения. Вопрос об изъятии земельного участка из оборота исследован формально, без учета фактических обстоятельств. Правовая оценка ограничению/обременению, указанным в ЕГРП, которые не соответствуют закону, судами не дана. Действия по изъятию земельного участка противоречат пункту 1 статьи 31 Земельного кодекса, пунктам 3, 4 статьи 279, статье 283 Гражданского кодекса. Запись об обременении в ЕГРП ничтожна, интересы федеральной собственности не затронуты, так как она не существует, территориальное управление является ненадлежащим третьим лицом. Администрация на протяжении длительного период злоупотребляет своими правами, в сентябре 2016 года спорный участок предоставлен в аренду сроком на три месяца иной организации для проведения строительных работ и хранения строительных материалов. Право заявителя на судебную защиту нарушено превышением трехмесячного срока (со дня поступления заявления в арбитражный суд) рассмотрения дела.

Администрация представила письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель администрации просил ее отклонить.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 28.02.2006 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о ранее учтенном земельном участке из земель населенных пунктов площадью 5766 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0109008:112, местоположением относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - район 2-ой ж/д петли, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Новороссийск, в системе промышленной зоны "Кирилловская", район 2-й ж/д петли, с видом разрешенного использования: автостоянки, в том числе для временного хранения грузовых автомобилей и гаражи на отдельных земельных участках наземные, надземные и подземные, в том числе многоуровневые, в том числе встроенные (пристроенные) к зданиям, сооружениям, а также открытые площадки для отстоя транзитного транспорта (автобусов, грузовиков; т. 1, л. д. 20 - 21).

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 24.07.2006 заключили договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 4700004106, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель поселений в черте г. Новороссийска, площадью 5766 кв. м, с кадастровым номером 23:47:01 09 008:0112, расположенный в Приморском районе, по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, в системе промышленной зоны "Кирилловская", район 2-й ж/д петли, для строительства комплекса автомоек грузового транспорта. Договор действует в течение десяти лет до 02.06.2016 (пункт 7.2 договора). Арендная сделка зарегистрирована в ЕГРП 11.12.2006 (т. 1, л. д. 10 - 17, 83).

Согласно пункту 8.1 договора его действие прекращается по истечении срока аренды участка.

22.07.2010 стороны заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды в договор аренды от 24.07.2006 N 4700004106, которым изменено назначение предоставленного в аренду участка, на следующее: под автостоянку, в том числе для временного хранения грузовых автомобилей и гаражи на отдельных земельных участках наземные, надземные и подземные, в том числе многоуровневые, в том числе встроенные (пристроенные) к зданиям, сооружениям, а также открытые площадки для отстоя транзитного транспорта (автобусов, грузовиков). Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 09.09.2010 (т. 1, л. д. 18 - 19).

Письмом от 02.03.2016 администрация уведомила общество о том, что не будет продлевать действие договора аренды от 24.07.2006 N 4700004106 после наступления указанной в его пункте 7.2 даты (02.06.2016), и заключать договор на новый срок, обществу предложено в срок до 02.06.2016 освободить земельный участок и подписать соглашение о расторжении договора аренды с даты окончания срока его действия, 02.06.2016 (т. 1, л. д. 23, 24 - 25).

В ответ на уведомление о прекращении договора аренды земельного участка, общество направило в администрацию уведомление о готовности выкупа арендованного участка (поступило 23.03.2016), в котором просило предоставить ему в разумный срок расчет цены и дополнительное соглашение на выкуп земельного участка (т. 1, л. д. 22).

Письмом от 01.07.2016 обществу отказано в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 24.07.2006 N 4700004106 и предоставлении расчета выкупной стоимости земельного участка. Администрация указала, что в соответствии с пунктом 3 статьи 3, пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса договор купли-продажи земельного участка не может быть заключен без проведения торгов (т. 1, л. д. 47 - 48).

Полагая недействительным, и нарушающим его права, вышеназванное решение администрации, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав, Закон N 122-ФЗ, в применимой к спорным отношениям редакции), пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что общество не подтвердило наличие у администрации правовых и фактических оснований для предоставления ему в собственность без торгов земельного участка площадью 5 766 кв. м с кадастровым номером 23:47:0109008:112, по заявлению (уведомлению) о готовности выкупа арендованного земельного участка, поступившему в администрацию 23.03.2016, в связи с чем, оставили требования общества без удовлетворения.

Ссылаясь на наличие в арбитражном суде спора (N А32-2344/2016) о признании права собственности на объекты недвижимости: трансформаторную подстанцию площадью 9 кв. м и помещения диспетчерской площадью 8,1 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0109008:0112, и на длительное использование заявителем данного участка на условиях аренды, общество не раскрыло нормы земельного законодательства, которые не были учтены администрацией при отказе ему письмом от 01.07.2016 в предоставлении в собственность указанного земельного участка без проведения торгов. Факт наличия судебного дела N А32-2344/2016, по сути, подтверждает отсутствие у заявителя по состоянию на момент обращения в администрацию с заявлением о выкупе земельного участка (23.03.2016) достоверных доказательств принадлежности ему на праве собственности зданий, сооружений, и исключительного права на приобретение спорного участка в собственность без торгов. Доказательства формирования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0109008:0112, как необходимого для размещения и эксплуатации таких объектов недвижимости, суду также не представлены.

Доводы жалобы о том, что спорные правоотношения регулируются нормами Закона N 159-ФЗ и пункта 2 статьи 624 Гражданского кодекса, несостоятельны, поскольку прямо противоречат положениям пункта 3 статьи 129 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 3, пункта 1 статьи 39.1, статей 39.3, 39.14, 39.16, 39.17 Земельного кодекса, разъяснениям, содержащимся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Суждения заявителя об оставлении судами без исследования договора от 24.07.2006 N 4700004106 (в тексте жалобы дата договора 24.07.2016 указана ошибочно, такой договор в материалах дела отсутствует) аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, а именно его пунктов 4.2.6, 6.1, подлежат отклонению, поскольку в данных пунктах отсутствуют условия и порядок приобретения арендатором в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка. Кроме того, суды установили, что срок действия данного договора аренды ограничен его сторонами при заключении днем 02.06.2016 (пункты 7.2, 8.1 договора). Право требовать заключения дополнительного соглашения к прекращенному договору податель жалобы не обосновал.

Иные доводы жалобы, в том числе о действиях администрации, совершенных после принятия ею 01.07.2016 оспариваемого решения об отказе в предоставлении участка обществу в собственность, о несогласии общества с действиями по изъятию и распоряжением от 17.07.2013 N В4-7-р об изъятии земельного участка, внесенной на основании данного распоряжения записью в ЕГРП, окружным судом кассационной инстанции не принимаются, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора (не способные его изменить).

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 17.10.2016 и апелляционного постановления от 12.01.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Содержащиеся в обжалуемых актах выводы подтверждены материалами дела и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса). На наличие в деле не исследованных судами доказательств в жалобе не указано.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2017 по делу N А32-19963/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова