Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2017 г. N 16АП-4352/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 июня 2017 г. N Ф08-3493/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Ессентуки

16 января 2017 г.

Дело N А63-5793/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2017 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей: Годило Н.Н., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Самариной К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.09.2016 по делу N А63-5793/2016 по заявлению закрытого акционерного общества "Лира", Предгорный район Ставропольского края, ОГРН 1022600962900, заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Курортное управление" (холдинг) г.Кисловодск, Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, г. Ставрополь, о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание (судья Сиротин И.В.), при участии в судебном заседании: от закрытого акционерного общества "Лира" - Загуба И.А., доверенность N 64 от 23.12.2015; от общества с ограниченной ответственностью "Курортное управление" (холдинг) - Вакина Р.В., доверенность N 01-24/79 от 05.12.2016; в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Лира" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к заинтересованному лицу: Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Курортное управление" (холдинг) г. Кисловодск" (далее - холдинг), Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия (далее - управление по сохранению объектов культурного наследия), о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности ЗАО "Лира" на нежилое здание: грязелечебница, общая площадь 7556,2 кв.м, этажность 3, кадастровый номер 26:33:140101:978, расположенное по адресу: г. Пятигорск, пр. Кирова, 67; об обязании зарегистрировать в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним переход права собственности ЗАО "Лира" на грязелечебницу, общей площадью 7556,2 кв.м, этажность 3, кадастровый номер 26:33:140101:978, расположенное по адресу: г. Пятигорск, пр. Кирова, 67.

Решением от 06.09.2016 суд признал незаконным отказ управления, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации N 26/028/203/2015-7906 от 01.04.2016, в государственной регистрации перехода права собственности от холдинга к обществу на нежилое здание: Грязелечебница, общая площадь 7 556,2 кв.м, этажность 3, кадастровый номер 26:33:140101:978, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, пр. Кирова, 67, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.11.2015. Обязал управление зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним переход права собственности от холдинга к обществу на нежилое здание: Грязелечебница, общая площадь 7 556,2 кв.м, этажность 3, кадастровый номер 26:33:140101:978, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, пр. Кирова, 67, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.11.2015. Взыскал с управления в пользу общества расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

Не согласившись с принятым решением, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что обжалуемый отказ соответствует действующему законодательству.

Общество и холдинг направили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители общества и холдинга просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзывов на апелляционные жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что холдингу на основании договора от 26.01.10 N 29 о передаче недвижимого имущества в уставной капитал принадлежит на праве собственности объект недвижимости - грязелечебница, общая площадь 7 556,2 кв.м, этажность 3, кадастровый номер 26:33:140101:978, расположенная по адресу: г. Пятигорск, пр. Кирова, 67, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 26-26-28/008/2010-292, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 26 АК N 376147 от 23.09.15.

Нежилое здание грязелечебница является памятником истории и культуры (объектом культурного наследия) регионального значения "Грязелечебница" 1914 года.

Основание постановки объекта культурного наследия на государственный учет и охрану явилось решение исполнительного комитета Ставропольского краевого Совета народных депутатов N 702 от 01.10.1981.

В отношении памятника истории и культуры (объекта культурного наследия) регионального значения "Грязелечебница" 1914 г., расположенного по адресу: г. Пятигорск, пр. Кирова, 67 собственнику ООО "Курортное управление" (холдинг) было оформлено охранное обязательство от 14.11.09.

16.11.2015 между холдингом (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор), предметом которого являлись объекты недвижимости, в том числе : нежилое здание, Грязелечебница, общей площадью 7 556,2 кв.м, этажность: 3, в том числе подземных этажей 1, кадастровый (или условный) номер 26:33:140101:978, расположенное по адресу : г. Пятигорск, пр. Кирова, 67.

Сторонами обязательства по вышеуказанному договору выполнены в полном объеме.

Согласно пункту 1.4.1 договора покупатель обязался соблюдать требования к сохранению объекта культурного наследия, к его содержанию и использованию, указанные в охранном обязательстве от 14.11.09 на памятник истории и культуры (объект культурного наследия) регионального значения "Грязелечебница", 1914 г., Ставропольский край, г. Пятигорск, пр. Кирова, 67, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1).

Разделом 2 охранного обязательства от 14.11.09 предусмотрены обязанности собственника использовать помещение памятника в целях его сохранения в соответствии с предметом охраны; обеспечивать режим сохранения, а также проводить ремонтно-реставрационные, консервационные работы, а также работы по благоустройству территории; не допускать на территории, прилегающей к памятнику, новое строительство, иную хозяйственную деятельность, не производить пристроек и иных работ по видоизменению фасадов и интерьеров помещений памятника без письменного разрешения госоргана; не допускать использование памятника иными лицами (физическими или юридическими) без предварительного извещения и письменного разрешения госоргана; в случае отчуждения собственник обязан соблюдать условия действующего законодательства; в 10-дневный срок поставить в известность нового пользователя о необходимости заключить с госорганом соответствующего обязательства; без препятствия пускать представителей госоргана для осуществления контроля над выполнением правил содержания памятника; немедленно сообщать о всяком повреждении, аварии или ином обстоятельстве, нанесшем ущерб памятнику, предмету охраны и т.д.; иметь противопожарное оборудование; страховать памятник, предмет охраны; своевременно проводить ремонтно-реставрационные работы, текущий и капитальный ремонт за счет собственных средств по предварительному разрешению госоргана и не изменяя предмет охраны; согласовывать с госорганом установку на памятнике вывесок, наружной рекламы, иных средств информации и т.д.

Разделом 3 охранного обязательства от 14.11.09 предусмотрена ответственность собственника за неисполнение условий охранного обязательства и причинение вреда памятнику, предмету охраны и т.д.

Холдинг и общество обратились в управление с заявлением от 04.12.15 о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.11.15 на объект недвижимого имущества -грязелечебница, общая площадь 7556,2 кв. м., этажность 3, кадастровый номер 26:33:140101:978, расположенную по адресу: г. Пятигорск, пр. Кирова, 67.

Управление сообщением от 01.04.16 N 26/028/203/2015-7906 отказало в регистрации перехода права собственности на вышеуказанное здание по договору от 16.11.15 по причине несоответствия договора купли-продажи объекта недвижимости и представленных для государственной регистрации документов требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия.

Данные отказ послужил основанием для обращения общества в Арбитражный суд Ставропольского края с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагает, что оспариваемое действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на нее какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -

Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс).

В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В соответствии с частью 2 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 2 статьи 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).

Согласно статьи 48 Закона N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" установлено, что в случае если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре данного существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора.

Из сообщения управления об отказе в государственной регистрации от 01.04.16 N 26/0028/203/2015-7906 следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.11.15 не содержит существенных условий о соблюдении обязательств лицом, у которого на основании такого договора возникает право собственности на имущество, соблюдение требований, предусмотренных охранным обязательством, а также несоблюдение требований ст.20 п.1, ст.21п.2 Закона N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

В сообщении об отказе в госрегистрации от 01.04.16 управление указало, что в соответствии со ст. ст. 48, 55, 56 Закона N 73-ФЗ при государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия новый собственник (арендатор, пользователь) должен оформить в министерстве культуры края охранное обязательство и государственная регистрация договоров купли-продажи, и иного отчуждения недвижимого имущества, отнесенного к памятникам истории и культуры, расположенного на территории Ставропольского края и города-курорта Пятигорска, должна проводиться при наличии охранного обязательства, заключенного между Управлением по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия и новым собственником, с отражением условий охранной документации в указанных договорах.

Из сообщения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации прав следует, что основаниями для отказа в государственной регистрации права послужило то, что договор не содержит в качестве существенного условия обязательство покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения; а также отсутствие охранного обязательства нового образца между Управлением Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия и новым собственником.

Согласно условиями договора купли-продажи от 16.11.15 (пункт 1.4.1) предусмотрено, что покупатель обязуется исполнять требования к сохранению объекта культурного наследия, к его содержанию и использованию, указанные в охранном обязательстве от 14.11.09 на памятник истории и культуры (объект культурного наследия) регионального значения "Грязелечебница", 1914 г., Ставропольский край, г. Пятигорск, пр. Кирова, 67, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1).

Таким образом, из текста договора однозначно следует, что покупателем приняты обязательства предыдущего собственника по выполнению требований к сохранению объекта, согласно охранному свидетельству. Данное условие указано со ссылкой на действующее охранное обязательство, являющееся неотъемлемой частью договора.

Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию перехода права собственности были представлены все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, а договор содержит все существенные условия в соответствии с требованиями закона.

Пунктом 5 статьи 17 Закона N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" прямо определено, что до оформления в порядке, установленном статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ (в редакции Федерального закона N 315-ФЗ), охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, применяются действующие на день вступления в силу Закона N 315-ФЗ охранно-арендные договоры, охранные договоры или охранные обязательства в отношении памятника истории и культуры, охранные обязательства собственника объекта культурного наследия или охранные обязательства пользователя объектом культурного наследия.

Согласно пункту 8 статьи 48 Закона N 73-ФЗ также предусмотрено, что до утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 Закона N 73 -ФЗ, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, к договорам, предусматривающим передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).

В соответствии с пунктом 9 статьи 48 Закона N 73-ФЗ установлено, что в случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 данной статьи договоров в отношении объекта культурного наследия включенного в реестр, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 -3 статьи 47.3 Закона N73-ФЗ, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закона.

Таким образом, законодатель прямо в Законе N 73-ФЗ предусмотрел для нового собственника объекта культурного наследия обязанности по содержанию и использованию объекта культурного наследия, но не вводил никаких ограничений на государственную регистрацию перехода права собственности в случае отсутствия у нового собственника охранного обязательства нового образца (оформленного по правилам статьи 47.6. Федерального закона N 73-ФЗ).

Данные выводы суда согласуются и с разъяснения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.04.15 N 14-исх/04995-ГЕ/15, о том, что в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия и отношении указанного объекта оформлены охранные документы, предусмотренные пунктом 8 статьи 48 Закона N 73-ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство нового собственника по выполнению требований, предусмотренных данным охранным обязательством, порядок и условия их выполнения, а эти охранные документы являются неотъемлемой частью договора, приостановка же или отказ в государственной регистрации перехода права собственности на объект культурною наследия возможны лишь при отсутствии в договоре указанного существенного условия и (или) непредставлении на государственную регистрацию прав охранных документов, предусмотренных пунктом 8 статьи 48 Федерального закона N 73 -ФЗ (т.е. охранного обязательства старого образца, оформленного прежним собственником).

В рамках требования закона новый собственник обязан соблюдать условия охранного обязательства с момента перехода к нему права владения объектом культурного наследия до оформления охранного обязательства нового образца, затем в соответствии с новым охранным обязательством, что согласуется с требованиями статьи 17 пункта 5 Федерального закона от 22.10.14 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", п.13 ст.47.6, п.6,7ст.48 Федерального закона N 73-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая, что на государственную регистрацию перехода права собственности были представлены все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, заявленные требования правомерно удовлетворены судом.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.09.2016 по делу N А63-5793/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.И. Джамбулатов

Судьи

Н.Н. Годило Е.В. Жуков