Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2017 г. N 08АП-15264/16

город Омск

16 января 2017 г.

Дело N А70-826/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2017 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.

судей Веревкина А.В., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Набиевым М.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15264/2016) Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени на решение Арбитражного суда Тюменской области от 18 октября 2016 года по делу N А70-826/2016 (судья Маркова Н.Л.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Робканова Анатолия Дмитриевича (ОГРНИП 304720306100525, ИНН 720200832505) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (ОГРН 1027200867231, ИНН 7201000204) об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Робканова Анатолия Дмитриевича Робкановой Л.В. (доверенность от 27.04.2015 сроком действия на пять лет),

установил:

индивидуальный предприниматель Робканов Анатолий Дмитриевич (далее - ИП Робканов А.Д., истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Тюмени (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа по пункту 2.1, устанавливающего цену выкупаемого имущества.

Истец неоднократно уточнял исковые требования. С учетом последних уточнений, принятых к рассмотрению судом первой инстанции, просил пункт 2.1. договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа, заключенного между ИП Робкановым А.Д. и Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества в соответствии с заключением Тюменского регионального отделения Российского общества оценщиков от 31.08.2016 составляет 1792373 рублей, без учета НДС 18% (с учетом пп.12 п.2 ст.146 НК РФ спорный объект не признается объектом налогообложения)" (т. 4 л.д. 53).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 18 октября 2016 года по делу N А70-826/2016 исковые требования удовлетворены: урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли - продажи муниципального имущества, в части цены продажи имущества; цена продажи имущества определена в размере 1 792 373 рублей без учета НДС; с Департамента имущественных отношений администрации города Тюмени в пользу ИП Робканова А.Д. взыскано 6000 рублей расходов по оплате госпошлины.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, Департамент подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение изменить, принять по делу новый судебный акт: урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли - продажи муниципального имущества, определив цену продажи имущества в размере 2 585 000 рублей.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка представленному ответчиком отчету об оценке N 173 от 19.11.2015, выполненному независимым оценщиком ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр"; судом не учтено, что в отношении указанного отчета имеется положительное экспертное заключение. Считает, что судебная оценочная экспертиза не опровергает рыночную стоимость объекта оценки, установленную в вышеуказанном отчете, а также не является бесспорным доказательством рыночной стоимости выкупаемого имущества. Полагает, что судом первой инстанции необоснованно не принято во внимание несоответствие, имеющееся в заключении судебной экспертизы, а именно, в части применения экспертом понижающего коэффициента рыночной стоимости объекта в связи с произошедшим 11.01.2016 в спорном нежилом помещении пожаром, тогда как помещение оценивается по состоянию на 09.09.2015

От ИП Робканова А.Д. поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит суд апелляционной инстанции оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя ответчика, в соответствии со статьей 123 АПК РФ надлежащим образом извещенного о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца высказался согласно отзыву.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его изменения.

В обоснование иска указано, что между Департаментом (арендодатель) и ИП Робкановым А.Д. (арендатор) заключен договор N 021228594 от 14.02.2012 аренды нежилого помещения (строения), на основании которого истцу предоставлено в аренду нежилое подвальное помещение общей площадью 139,6 м?, расположенное по адресу: г.Тюмень, ул.Холодильная, 62. Договор действует с 29.12.2011 до дня государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение, но не более чем по 28.12.2016 (т.1 л.д. 26-29).

09 сентября 2015 года истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159).

Департамент направил предпринимателю проект договора купли-продажи, согласно пункту 2.1. которого выкупная стоимость объекта составляет 2 585 000 рублей в соответствии отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" (т.1 л.д.62-105).

Истец не согласился с ценой выкупаемого нежилого помещении, полагая, что рыночная стоимость завышена.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ИП Робканов А.Д. обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Поддерживая выводы суда, удовлетворившего исковые требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статье 3 Закона N 159 субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Между сторонами отсутствует спор о праве общества на приватизацию недвижимого имущества в порядке Закона N 159-ФЗ, спорным является выкупная цена объекта.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Истцом и ответчиком в материалы дела представлены отчёты об оценке спорного нежилого помещения.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 19.11.2015 N 173 подготовленным ОО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" по поручению ответчика, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 2 585 000 рублей, без учета НДС (т.1 л.д.73-105).

В соответствии с отчетом об оценке N 2016-2228 от 19.07.2015, подготовленным ООО "Ваш партнер" по поручению истца, рыночная стоимость нежилого помещения составила 1 729 661 рубль, без учета НДС (т. 2 л.д. 90-175).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку между сторонами возникли разногласия в части определения рыночной стоимости помещения, а в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции по ходатайству истца назначил по делу экспертизу для определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Таким образом, в настоящем случае проведение судебной экспертизы применительно к вышеуказанным разъяснениям является процессуально обоснованным.

В связи с чем, суд отклоняет доводы заявителя жалобы в соответствующей части.

Как указано выше, представленный ответчиком отчет независимого оценщика является доказательством по делу, которое не может иметь для суда заранее установленной силы, равно как и отчет, представленный истцом.

Поэтому проведение судебной экспертизы, при наличии установленных к тому предусмотренных статьей 82 АПК РФ оснований, не может считаться нарушением прав ответчика.

Согласно выводу, сделанному экспертами Тюменского регионального отделения Российского общества оценщиков в заключении судебного эксперта по делу N А70-826/2016 от 31.08.2016, рыночная стоимость спорного объекта с учетом НДС составляет 2 115 000 рублей, без учета НДС - 1 792 373 рублей (т.3 л.д.92-158, т.4 л.д.1-27).

Оценивая экспертное заключение, суд апелляционной инстанции не находит оснований ему не доверять, поскольку заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения.

Ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлено.

Каких-либо противоречий в выводах эксперта либо сомнений в обоснованности данных выводов судебной коллегией не установлено.

Доводы заявителя о том, что судом первой инстанции необоснованно не принято во внимание несоответствие, имеющееся в заключении судебной экспертизы, а именно, в части применения экспертом понижающего коэффициента рыночной стоимости объекта в связи с произошедшим 11.01.2016 в спорном нежилом помещении пожаром, тогда как помещение оценивается по состоянию на 09.09.2015, судебная коллегия отклоняет ввиду их несостоятельности.

Из содержания экспертного заключения следует, что при проведении экспертизы экспертом были использованы, в том числе, отчет об оценке от 19.11.2015 N 173, а также акт обследования технического состояния нежилого помещения от 14.08.2013, которые содержат выводы о необходимости проведения ремонта объекта недвижимого имущества. В отчете от 19.11.2015 N 173 так же применялся понижающий коэффициент рыночной стоимости объекта в связи с необходимостью проведения ремонта в помещении.

Вопреки указанию ответчика, оценка имущества проведена по состоянию 09.09.2015, на что указано в самом заключении, что соответствует сформулированному в определении суда о назначении экспертизы вопросу.

Использование экспертом каких-либо сведений, отражающих состояние спорного объекта после пожара (11.01.2016), и применение на их основании понижающего коэффициента, из экспертного заключения не усматривается. Взаимосвязь с произошедшим пожаром из выводов эксперта не следует, ответчиком не обоснована. Их экспертного заключения не следует применение понижающего коэффициента к состоянию имущества после пожара, равно как и то, что размер ущерба устанавливался с целью уменьшения стоимости на стоимость восстановительных расходов.

Доказательств того, что по состоянию на 09.09.2015 состояние имущества было таковым, которое бы исключало применение понижающего коэффициента, ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено.

Доводы жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства несоответствия представленного ответчиком отчета требованиям действующего законодательства, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку целью проведения судебной экспертизы являлось определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а не проверка на соответствие отчета об оценке от 19.11.2015 N 173 нормативным требованиям.

С учетом изложенного, поскольку судебное заключение отвечает требованиям действующего законодательства, оно признано судом первой инстанции надлежащим доказательством, а несогласие ответчика с позицией эксперта по вопросу определения выкупной стоимости имущества не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения и само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

Из апелляционной жалобы следует, что изложенные в ней доводы выводов суда первой инстанции не опровергают, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Поэтому принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 18 октября 2016 года по делу N А70-826/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.В. Веревкин Н.В. Тетерина