Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2017 г. N 19АП-5237/16

Правоотношение: по договору купли-продажи в отношении земельного участка

город Воронеж

18 января 2017 г.

Дело N А48-2762/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2017 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ушаковой И.В.,

судей Поротикова А.И.,

Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Северное сияние": Дьяченко В.В., представитель по доверенности от 13.03.2015,

от Администрации Ивановского сельского поселения Покровского района Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северное сияние" (ИНН 5721002902, ОГРН 1035721000303) на решение Арбитражного суда Орловской области от 22.09.2016 по делу N А48-2762/2016 (судья Аксенова Т.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Северное сияние" (ИНН 5721002902, ОГРН 1035721000303) к Администрации Ивановского сельского поселения Покровского района Орловской области (ИНН 5721001112, ОГРН 1025700706668) о внесении изменений в пункты 2.2 и 2.3 договора купли-продажи долей в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 21.08.2015, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ИНН 5753035940, ОГРН 1045753008212),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Северное сияние" (далее - ООО "Северное сияние", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Администрации Ивановского сельского поселения Покровского района Орловской области (далее - ответчик) о внесении изменений в пункт 2.2 договора от 21.08.2015 купли-продажи долей в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, заключенного между ООО "Северное сияние" и Администрацией Ивановского сельского поселения Покровского района Орловской области, изложив пункт 2.2 в следующей редакции: "Удельный показатель кадастровой стоимости (руб./кв.м) на момент заключения настоящего договора составляет 3,36 руб./кв.м. При таких обстоятельствах стоимость объекта купли-продажи составляет 3,36*15%*10 000*32,4= 163 296 рублей";

о внесений изменения в пункт 2.3 договора от 21.08.2015 купли-продажи долей в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, заключенного между ООО "Северное сияние" и Администрацией Ивановского сельского поселения Покровского района Орловской области, изложив пункт 2.3 в следующей редакции: "Оплата объекта производится следующим образом: 163 296 рублей в срок до 1 августа 2016 года на условиях рассрочки: 162 688,5 рублей до 1 октября 2015 года, 162 688,5 рублей до 1 января 2016 года, и в срок до 1 августа 2016 года возврат излишне уплаченных денежных средств (переплаты по договору) от продавца покупателю 162 081 рубль".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 22.09.2016 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Северное сияние" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

В настоящее судебное заседание суда апелляционной инстанции Администрация Ивановского сельского поселения Покровского района Орловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области явку полномочных представителей не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Северное сияние" доводы апелляционной жалобы поддержал, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Из материалов дела усматривается, что муниципальное образование Ивановское сельское поселение Покровского района Орловской области является собственником долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 9297000 кв.м, адрес (местоположение) объекта: Орловская область, Ивановская сельская администрация, территория ХП "Родина" ООО "Тургеневское" (свидетельства о государственной регистрации права от 08.12.2014 57-АБ 674233, от 21.05.2015 57-57/009-57/009/007/2015-58/1, от 21.05.2015 57-57/009-57/009/007/2015-59/1, от 21.05.2015 57-57/009-57/009/007/2015-57/1 и от 21.05.2015 57-57/009-57/009/007/2015-60/1.

21.08.2015 между ООО "Северное сияние" (покупатель) и муниципальным образованием Ивановское сельское поселение Покровского района Орловской области (продавец) был заключен договор купли-продажи долей в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (далее - договор), по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность в соответствии с условиями настоящего договора 4 доли (условной площадью 32,4 га) в общей долевой собственности в праве на земельный участок с кадастровым номером 57:18:0000000:62, площадью 9297000 кв.м, местоположение: Орловская область, Покровский район, Ивановская сельская администрации, территория ХП "Родина" ООО "Тургеневское", именуемый в дальнейшем "объект".

Договор подписан полномочными представителями сторон, подписи скреплены печатями. Государственная регистрация права общей долевой собственности ООО "Северное сияние" на земельный участок произведена 09.10.2015, что подтверждается штампом Управления Росреестра по Орловской области на последнем листе договора.

В пунктах 1.3, 1.4 договора купли-продажи стороны констатировали, что согласно части 4 статьи 13 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" покупатель приобретает долю в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного значения, применяя свое преимущественное право как сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, находящийся в долевой собственности. Объявление о возможности реализации права, указанного в пункте 1.3 договора, размещено 29.07.2015 в газете "Орловская правда" N 81 (26185).

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора, обязательство продавца по передаче объекта считается исполненным; передача произошла в момент подписания настоящего договора, договор имеет силу передаточного акта.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи долей в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 21.08.2015, заключенного между ООО "Северное сияние" и Администрацией Ивановского сельского поселения Покровского района Орловской области, цена объекта определена сторонами как произведение кадастровой стоимости 1 кв.м такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли. При расчете применялся удельный показатель кадастровой стоимости 13,39 руб./кв.м, согласно кадастровому паспорту земельного участка от 30.03.2015 (пункт 2.2 договора). Удельный показатель кадастровой стоимости 13,39 руб./кв.м был установлен Постановлением Правительства Орловской области N 436 от 26.12.2014 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Орловской области" и указан в Приложении 1 к данному Постановлению. Постановлением Правительства Орловской области N 73 от 10.03.2016 "О внесении изменений в Постановление Правительства Орловской области от 26.12.2014 N 436 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Орловской области", размещенным на официальном сайте 10.03.2016, внесены изменения в Постановление Правительства Орловской области от 26.12.2014 N 436 и для земельного участка с кадастровым номером 57:18:0000000:62 с 30.12.2014 установлен удельный показатель кадастровой стоимости, равный 8,87 руб./кв.м.

Кроме того, по заявлению ООО "Северное сияние" была оспорена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 57:18:0000000:62. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 129 от 26.01.2016 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 57:18:0000000:62 определена в размере его рыночной стоимости 15 791 991 руб. 42 коп., установленной в отчете N 180/12/15 от 14.12.2015, дата оценки 08.06.2015.

ООО "Северное сияние" обратилось в Главе администрации Ивановского сельского поселения с заявлением от 05.04.2016 исх. N 168 о внесении изменений в договор купли-продажи от 21.08.2015 в части выкупной стоимости долей в праве на земельный участок.

На момент рассмотрения спора земельные доли, являющиеся предметом договора, в натуре не выделены.

Указывая на существенное изменение обстоятельств, а именно: на изменение кадастровой стоимости земельного участка и установление ее равной рыночной, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В обоснование своих доводов истец ссылался на абзац 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", а также на статью 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ).

Как полагает истец, заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка подано ООО "Северное сияние" 30.12.2015, для целей определения выкупной стоимости земельных долей кадастровая стоимость в размере, равном рыночной, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости N 129 от 26.01.2016, должна применяться на дату заключения договора купли-продажи (21.08.2015).

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По правилам пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "Северное сияние" обратилось в Главе администрации Ивановского сельского поселения с заявлением от 05.04.2016 исх. N 168 о внесении изменений в договор купли-продажи от 21.08.2015 в части выкупной стоимости долей в праве на земельный участок. На основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости N 129 от 26.01.2016 истец предлагал при расчете выкупной цены долей исходить из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 3,36 руб. за 1 кв.м.

Заявление ООО "Северное сияние" о внесении изменений в договор купли-продажи от 21.08.2015 получено ответчиком 12.04.2016. Однако в письме от 27.04.2016 Администрация Ивановского сельского поселения отказалась уменьшить стоимость земельных долей, установленную договором купли-продажи от 21.08.2015.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков; преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом Российской Федерации.

На момент заключения договора купли-продажи от 21.08.2015 цена долей в праве общей долевой собственности на земельный участок была определена в соответствии с пунктом 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", исходя из действующей кадастровой стоимости земельного участка 121538352 руб., утвержденной Постановлением Правительства Орловской области от 26.12.2014 N 436 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Орловской области". Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Исходя из пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

При исчислении выкупной стоимости земельного участка нормативно урегулированная цена ставится в зависимость от кадастровой стоимости. При этом условие о цене выкупа земельного участка предписано законом, то есть такая цена является нормативно регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным размером выкупной стоимости земель сельскохозяйственного назначения и не вправе по своей воле определять содержание условия договора в этой части отлично от императивного предписания.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В абзаце втором пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" также разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области истец обратился 30.12.2015 (вх.N 16/24110/1).

Следовательно, установленная решением комиссии от 26.01.2016 N 129 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 57:18:0000000:62 в размере его рыночной стоимости 15 971 991,42 руб. подлежит применению для расчета выкупной цены по договору купли-продажи от 21.08.2015.

Таким образом, в связи с изменением (уменьшением) кадастровой стоимости земельного участка, учитывая, что договор не исполнен, у общества возникло право на перерасчет выкупной стоимости, которое истец вправе добиваться, используя надлежащий способ защиты.

Вместе с тем, обстоятельства, на которые ссылается истец, заявляя данный иск, не обладают одновременно всеми условиями (статей 450, 451 Гражданского кодекса РФ), необходимыми для отнесения их к категории существенных и достаточных для изменения спорного договора.

С учетом вышеизложенного, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебная коллегия полагает необходимым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, истцом на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 22.09.2016 по делу N А48-2762/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северное сияние" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

А.И. Поротиков Е.Ю. Щербатых