Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2017 г. N 05АП-9745/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 мая 2017 г. N Ф03-1256/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

20 января 2017 г.

Дело N А51-27514/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 17 января 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания С.Г. Расторгуевым,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ",

апелляционное производство N 05АП-9745/2016

на решение от 24.10.2016

судьи Е.Г. Клёминой

по делу N А51-27514/2013 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир" (ИНН 2540091937, ОГРН 1032502257424)

к обществу с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ" (ИНН 2538040082, ОГРН 1032501898747)

о государственной регистрации перехода права собственности, обязании передать земельный участок, взыскании 2 958 652 руб. 92 коп.,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ"

к обществу с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир"

о взыскании 817 229 руб.,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Даль-Авто-Бир",

при участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску: Базылев Д.А. - представитель по доверенности от 12.01.2015 сроком действия на 3 года, удостоверение адвоката;

от ответчика по первоначальному иску: Савченкова Е.В. - представитель по доверенности 19.01.2014 сроком действия на 3 года, паспорт;

от третьего лица: Родин А.Л. - представитель по доверенности от 01.11.2013 года сроком действия на 5 лет, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Восток-Авто-Бир" (далее - ООО "ВАБ", истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Хозрасчетный участок производителя работ" (далее - ООО "ХУПР", ответчик) об обязании зарегистрировать переход права собственности в соответствии с условиями договора аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009 на нежилые помещения с кадастровыми (или условными) номерами объектов 25:28:00 0000:00:00000/1,2,3,4,5,6, находящиеся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, улица Снеговая, 11, и на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:581, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (ориентир столярный цех (лит. 3)); о передаче земельного участка с кадастровым (или условным) номером 25:28:040011:581; о взыскании 2 958 652 руб. 92 коп. неосновательного обогащения, составляющего излишне перечисленную плату по договору от 05.03.2009 за период с 05.03.2009 по 25.12.2012 (с учетом уточнений, принятых на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

До рассмотрения судом спора по существу ООО "ХУПР" предъявило к ООО "ВАБ" встречный иск о взыскании 817 229 руб., в том числе 785 905 руб. неосновательного обогащения в размере платы за фактическое использование спорного земельного участка за период с 01.01.2013 по 17.01.2014 и 31 324 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения за указанный период.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Даль-Авто-Бир" (далее - ООО "ДАБ").

Решением суда от 27.06.2014 первоначальные исковые требования ООО "ВАБ" удовлетворены частично: с ООО "ХУПР" взыскано 2 958 652 руб. 92 коп. неосновательного обогащения, в остальном первоначальные и встречные требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 решение суда от 27.06.2014 отменено в части отказа в удовлетворении требований по первоначальному иску, решено зарегистрировать переход права собственности от ООО "ХУПР" к ООО "ВАБ" на арендуемые нежилые помещения и на земельный участок с кадастровым номером объекта 25:28:040011:581, а также на ООО "ХУПР" возложена обязанность передать ООО "ВАБ" указанный участок.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.12.2014 постановление апелляционного суда от 16.09.2014 отменено с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.

При новом рассмотрении дела постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 решение суда от 27.06.2014 изменено: удовлетворены требования ООО "ВАБ" о регистрации перехода к нему права собственности на спорные арендуемые нежилые помещения, в остальной части требований по первоначальному и встречному искам - отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.07.2015 постановление апелляционного суда от 05.03.2015 оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2016 решение Арбитражного суда Приморского края от 27.06.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 и постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.07.2015 отменены в части, касающейся государственной регистрации перехода к истцу права на спорные нежилые здания (помещения) и на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:581, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции; в остальной части постановление апелляционного суда от 05.03.2015 и постановление суда округа от 14.07.2015 оставлены без изменения.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Приморского края от 24.10.2016 постановлено зарегистрировать переход права собственности от ООО "ХУПР" к ООО "ВАБ" на спорные нежилые здания (помещения) и на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:581; судом также возвращён встречный иск ООО "ХУПР" о взыскании с ООО "ВАБ" платы за пользование земельным участком в размере начисленного земельного налога в размере 51 985 рублей за период по 28.10.2014.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт отменить, в удовлетворении требований отказать. В обоснование жалобы оспаривает вывод суда о том, что истец надлежащим образом выполнил обязательство по оплате выкупной стоимости объектов недвижимости, учитывая, что в течение 2009, 2010, 2011 годов арендные платежи вносились со значительной просрочкой, в связи с чем истцу была начислена пеня, а в 2010 году был произведен зачёт требований по её уплате на сумму 1 010 235,60 рублей в счёт предусмотренного договором первого (обеспечительного) платежа. Со ссылкой на пункты 1.1, 1.5 договора аренды считает, что предметом договора аренды являются только здания, а выкупная стоимость установлена только на объекты недвижимости и включает в себя арендные платежи за пользование ими с учетом инфляции и вознаграждение риэлтора; при этом истцом неоднократно признавалось обстоятельство того, что стоимость земельного участка им не оплачивалась. Обращает внимание, что судом вопрос о ничтожности договора аренды с правом выкупа помещений в здании, расположенном на принадлежащем арендодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования земельном участке, не исследован; в то время как пункт 2.1.2 договора аренды определял лишь возможность получения ответчиком права на распоряжение земельным участком после оформления права собственности на него. Отмечает наличие у свидетеля Макарова Владимира Ивановича материальной заинтересованности в исходе дела в пользу ООО "ВАБ", в связи с чем его показания, а также выданную им справку от 13.05.2014 о рыночной стоимости объектов полагает недопустимыми доказательствами. Считает также, что определённая стоимость объектов представляет собой размер арендной платы за период с марта 2009 года по декабрь 2012 года без учета условия о выкупе объектов недвижимости, в то время как общая стоимость договора аренды с правом выкупа складывается из стоимости объектов недвижимости, арендной платы, удорожания цены за счет инфляции и неустойки. В этой связи не согласен с выводом суда о соблюдении принципа эквивалентности в хозяйственных взаимоотношениях сторон. Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) не содержит запрета на включение в договор аренды с правом выкупа условия о прекращении обязательств по соглашению сторон в случае неуплаты предусмотренных договором платежей арендатором, то полагает, что выкупная стоимость, причитающаяся арендодателю, в том числе и первый платеж, состояла только из арендных платежей, которые арендатор обязан был платить, поскольку не вернул имущество после прекращения действия договора (при наступлении отменительного условия, предусмотренного пунктом 8.3 договора аренды), и продолжал пользоваться объектами недвижимости.

В канцелярию суда от ООО "ВАБ" поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца возражал по апелляционной жалобе по доводам, изложенным в отзыве, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края счёл законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица поддержал позицию истца, на доводы апелляционной жалобы возражал.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между ООО "ВАБ" (арендатор) и ООО "ХУПР" (арендодатель) заключен договор аренды объектов недвижимости с правом выкупа от 05.03.2009, по условиям которого арендатору в возмездное владение и пользование с условием выкупа в собственность переданы объекты недвижимости: одноэтажное здание (литер 2) общей площадью 224,0 кв.м; одноэтажное здание (литер 3) общей площадью 147,7 кв.м; одноэтажное здание (литер 5) общей площадью 66,9 кв.м; двухэтажное здание (литер 6) общей площадью 18,7 кв.м и нежилые помещения - второй этаж административного здания (литер 1) общей площадью 120,2 кв.м, расположенные на земельном участке площадью 1640,0 кв.м с кадастровым номером 25:28:040011:111, предоставленном арендодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования для целей размещения производственной базы. Адрес арендуемых объектов: г. Владивосток, ул. Снеговая, 11.

По акту приема-передачи от 18.03.2009 спорное имущество передано арендатору.

Указанное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности (пункт 1.2 договора от 05.03.2009), что также подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), и участвующими в деле лицами не отрицается.

Договор аренды от 05.03.2009 зарегистрирован в ЕГРП в установленном законом порядке, о чем на нем проставлена соответствующая надпись от 12.05.2009 N 25-25-01/019/2009-401.

Согласно пункту 1.5 договора от 05.03.2009 выкупная стоимость объектов недвижимости определена сторонами в размере 20 800 000 руб., которая включает в себя арендные платежи за пользование объектами недвижимости в размере 20 285 000 рублей, подлежащие индексации в порядке пункта 5.2.4 данного договора, а также вознаграждение индивидуальному предпринимателю Макарову Владимиру Ивановичу за предоставление риелторских услуг в размере 515 000 руб.

При этом арендодателем принята на себя обязанность в течение срока аренды оформить право собственности на земельный участок площадью 1 640,0 кв.м и передать данный титул арендатору в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ и статьей 35 Земельного кодекса РФ (пункт 2.1.2 договора).

Пунктом 3.5 договора установлено, что арендатор, надлежащим образом и полностью исполнивший обязательства по выплате выкупной стоимости, имеет право на оформление объектов недвижимости в собственность.

В соответствии с пунктом 5.2.1 договора от 05.03.2009 первый платеж за пользование арендованным имуществом на сумму 4 150 000 руб. арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в следующем порядке: в течение пяти дней после подписания договора должна быть перечислена сумма в размере 1 560 000 руб., при этом платеж в размере 1 045 000 руб. должен быть перечислен на счет арендодателя, а платеж в размере 515 000 руб. - на счет ИП Макарова В.И. Оставшаяся сумма первого платежа в размере 2 590 000 руб. должна быть перечислена в течение семи последующих месяцев равными ежемесячными платежами на сумму 370 000 руб., которые выплачиваются одновременно с арендной платой, указанной в пункте 5.2.2 договора, и в срок, предусмотренный для выплаты арендной платы.

Далее, согласно пунктам 5.2.2, 5.2.3 договора первый год аренды (с момента заключения договора и по 31.12.2009) ежемесячная арендная плата составляет 350 000 рублей. Последующие четыре года аренды арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно равными частями пропорционально остатку невыплаченной стоимости.

Как предусмотрели стороны в пункте 5.2.4 договора, начиная с 01.01.2010 и все остальные годы неоплаченная сумма по договору на 01 января соответствующего года увеличивается на коэффициент официальной инфляции за предыдущий календарный год (один раз в год).

При этом стороны в разделе 7 договора установили, что он вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до 05.03.2014. Расторжение договора допускается по соглашению сторон либо по требованию арендодателя при наступлении указанных в нем условий (порча имущества, невнесение арендных платежей в течение трех месяцев, систематическое нарушение арендатором иных обязательств). Арендатору также предоставлено право заявить о досрочном расторжении договора, при условии заблаговременного (три месяца) уведомления арендодателя о предстоящем освобождении арендуемых объектов.

Кроме того, в пункте 8.3 договора стороны согласовали особое условие о том, что в случае нарушения арендатором пункта 5.2.1 договора (порядок и сроки внесения первоначального платежа) он считается незаключенным.

ООО "ВАБ", полагая, что им досрочно и надлежащим образом исполнены все предусмотренные договором аренды обязательства, связанные с перечислением выкупной стоимости арендуемых объектов, неоднократно обращалось к ООО "ХУПР" (письма и претензии от 28.01.2013, 11.03.2013, 01.04.2013, 12.04.2013, 15.05.2013) с просьбой зарегистрировать переход права собственности на арендуемые нежилые помещения, земельный участок, а также передать спорный земельный участок.

Уклонение арендодателя от исполнения указанных обязательств послужило основанием для обращения ООО "ВАБ" в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Сторонами при заключении договора аренды от 05.03.2009 согласованы взаимные обязательства, и предусмотрено право арендатора оформить переданные ему объекты в собственность при условии надлежащего исполнения обязанности по перечислению всей выкупной стоимости (пункт 3.5 договора).

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, когда предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации данного права, если иное не установлено законом.

Включение в договор условия о переходе права собственности на имущество к арендатору позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи одновременно.

Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета аренды возможно применение норм права, регулирующие правоотношения по купле-продаже.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.07.2011 N 17389/10.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом пунктом 3 данной статьи предусмотрено право покупателя требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае, когда продавец уклоняется от такой регистрации.

В соответствии с пунктом 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, при разрешении спора о регистрации права собственности к покупателю на объект недвижимости, применительно в том числе и к договору аренды с правом выкупа, выяснению подлежат следующие обстоятельства: исполнение обязательства продавца по передаче покупателю проданного имущества, встречное исполнение покупателем обязательства по оплате этого имущества, а также факт уклонения продавца от государственной регистрации.

Как установлено судом, спорные объекты недвижимости переданы во владение арендатора - ООО "ВАБ" в марте 2009 года и с указанного момента фактически используются им наряду с расположенным под этими объектами земельным участком площадью 1 640,0 кв.м.

С учетом имеющихся в деле справок РОССТАТа о показателе индекса потребительских цен в Приморском крае обязательство по внесению арендных (выкупных) платежей в размере 23 758 652 рублей 92 копеек, с учетом условия об их индексации было исполнено ООО "ВАБ" 25.12.2012, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. Данный факт при повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанцией, ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ достаточными и достоверными доказательствами не опровергнут.

При этом истец произвел оплату в размере 17 762 679 рублей, оставшаяся сумма в размере 5 488 652 рублей 92 копеек была оплачена за арендатора обществом "ДАБ" в порядке статьи 313 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о начислении арендатору пени в размере 1 010 235,60 рублей за просрочку внесения арендных платежей, которая была зачтена арендодателем в счёт предусмотренного договором первого (обеспечительного) платежа, а также о незаключённости (прекращении действия) договора аренды со ссылкой на его пункт 8.3 подлежат отклонению судебной коллегией.

На основании статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В рассматриваемой ситуации включение сторонами в пункт 8.3 договора от 05.03.2009 условия о незаключенности данной сделки в случае неисполнения арендатором обязательства по внесению первоначального платежа в установленный срок не противоречит общим положениям статей 421, 422 ГК РФ о пределах свободы договора и его соответствии обязательным правилам и требованиям закона (императивным нормам).

Действительно, гражданское законодательство не содержит запрета на включение подобного условия в договор аренды с правом выкупа, предусматривающего отсрочку платежа, влекущего по сути расторжение этого договора по соглашению сторон в случае неуплаты арендатором (покупателем) установленной сторонами цены, что является существенным нарушением со стороны последнего.

В то же время в силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Кроме того, по смыслу общих положений статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по взаимному соглашению сторон либо по требованию одной из сторон по решению суда в случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В разделе 7 договора от 05.03.2009 стороны также предусмотрели, что расторжение договора допускается по соглашению сторон либо по требованию арендодателя при невнесении арендных платежей в течение трех месяцев или ином систематическом нарушении арендатором иных обязательств.

Однако в данном случае буквальное содержание пункта 8.3 договора аренды от 05.03.2009 не свидетельствует о безусловном прекращении данного договора ввиду одностороннего отказа арендодателя от его исполнения при наступлении указанных в нем обстоятельств.

Материалами дела подтверждается, что, несмотря на допущенное арендатором нарушение условия о сроке внесения первоначального платежа, арендодатель не заявил об одностороннем отказе от исполнения договора, не предложил контрагенту расторгнуть его по соглашению сторон, не возражал против сохранения существующих правоотношений и не требовал возврата арендуемого имущества, и в результате этого впоследствии получил от арендатора соответствующую выкупную стоимость спорного имущества в общем размере 23 758 652 руб. 92 коп.

При таких обстоятельствах оснований считать договор аренды от 05.03.2009 незаключенным (статьи 425, 433 ГК РФ) или признавать данную сделку прекратившей свое действие в результате ее расторжения в одностороннем порядке (статья 450 ГК РФ) у арбитражного суда не имелось.

Доводы заявителя апелляционной жалобы со ссылкой на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.2012 N 7454/12 отклоняются апелляционной коллегией как необоснованные.

Каких-либо юридически значимых действий, направленных на прекращение правоотношений по договору от 05.03.2009, со стороны ООО "ХУПР" в данном случае совершено не было.

В этой связи подлежат отклонению также доводы апеллянта о том, что принятие им денежных средств от арендатора происходило за фактическое пользование арендуемыми объектами в порядке статьи 621 ГК РФ.

При этом в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 сформулирована правовая позиция о том, что для прекращения обязательства зачётом (статья 410 ГК РФ) заявление о зачёте должно быть получено соответствующей стороной.

Аналогичный подход содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 N 8364/11, а именно: сделка по зачету встречных однородных требований считается совершенной в момент получения контрагентом заявления о зачете несмотря на то, что обязательства прекращаются с иной даты.

В то же время доказательств уведомления арендатора о начислении договорной неустойки, которая зачтена (погашена) арендодателем за счёт первого платежа по договору, материалы настоящего дела не содержат, в связи с чем осуществлённый арендодателем зачёт встречных однородных требований следует признать несостоявшимся.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт исполнения арендатором обязательств по внесению арендных (выкупных) платежей в полном объёме на дату 25.12.2012.

Имеющейся в материалах дела перепиской сторон (письмами истца в адрес ответчика по первоначальному иску от 28.01.2013, 11.03.2013, 01.04.2013, 12.04.2013, оставленными арендодателем без ответа), отсутствием доказательств факта регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости в пользу арендатора подтверждается уклонение ответчика от исполнения договорных обязательств по регистрации перехода права собственности на спорные нежилые помещения.

С учётом изложенного, поскольку истцом выполнена обязанность по оплате всей суммы выкупных платежей за нежилые помещения, на основании пункта 2.1.3, 3.5, 5.1 договора от 05.03.2009, статей 450, 551, 624 ГК РФ, принимая во внимание разъяснения пункта 61 Постановления Пленумов N 10/22, требование ООО "ВАБ" о понуждении ответчика к регистрации перехода права собственности на спорные нежилые помещения правомерно удовлетворено судом.

Рассматривая требования истца о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:581, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пункт 4 указанной статьи Кодекса предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Кроме того статьёй 273 ГК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Как указано выше, последний выкупной платеж был внесен арендатором 25.12.2012, на указанную дату у арендодателя уже были полномочия по распоряжению спорным земельным участком, а у арендатора появилось право требовать от арендодателя осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на такой участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

В пункте 1.1 раздела 1 договора от 05.03.2009, поименованном "предмет договора", указано, что арендодатель передает принадлежащие ему на праве собственности пять нежилых объектов, расположенных на земельном участке площадью 1 640 кв.м с кадастровым номером 25:28:040011:581, находящемся у арендодателя на праве постоянного (бессрочного) пользования. Пунктом 2.1.2 договора предусмотрено обязательство арендодателя в течение срока аренды оформить на себя право собственности на указанный земельный участок и передать его арендатору в порядке, предусмотренном ГК РФ и статьей 35 Земельного кодекса РФ, а пунктом 2.1.3 обязательство арендодателя по истечении срока договора и внесения арендатором полной выкупной стоимости за объекты недвижимости либо в случае досрочной оплаты выкупной стоимости, определенной пунктом 1.5, передать в регистрирующий орган необходимую документацию для оформления права собственности арендатора в установленном законом порядке.

Так, выпиской из ЕГРП от 28.03.2013 N 01/003/2013-1768 подтверждается, что ООО "ХУПР" переоформило право бессрочного (постоянного) пользования в отношении спорного земельного участка на право собственности, о чём сделана запись регистрации от 13.12.2012 N 25-25-01/231/2012-183.

Таким образом, возлагая на арендодателя обязанность обеспечить приобретение права собственности на земельный участок, стороны преследовали цель обеспечить возможность распоряжения арендодателем земельным участком, расположенным под объектами недвижимости, и перехода прав на него к арендатору.

При этом для применения указанных норм права не имеет значения то обстоятельство, что на момент заключения договора аренды с правом выкупа арендодатель еще не был собственником земельного участка, поскольку на дату выкупа (внесения полной выкупной цены) он стал собственником этого участка.

В этой связи выводы апеллянта о ничтожности договора от 05.03.2009 признаются апелляционным судом несостоятельными.

Согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Оценив в совокупности и взаимосвязи вышеприведённые положения договора от 05.03.2009, учитывая отсутствие условия о необходимости после приобретения арендодателем права собственности на земельный участок внести изменения в договор и определить отдельно от объектов недвижимости выкупную стоимость земельного участка, принимая во внимание пояснения истца о том, что арендованные объекты недвижимости на момент заключения договора находились в аварийном состоянии, не имели коммуникаций, а их стоимость была значительно ниже 20 285 000 руб., в связи с чем данная цена включала стоимость земельного участка, который арендодатель обязался передать арендатору после переоформления права постоянного (бессрочного) пользования без каких-либо дополнительных условий, что подтверждается также свидетельскими показаниями лица, осуществляющего юридическое сопровождение сделки, - Макарова Владимира Ивановича, и ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не опровергнуто, суд первой инстанции верно установил действительную волю сторон договора, касающуюся выкупной цены спорных объектов с учётом условия, предусмотренного пунктом 2.1.3 договора, о включении в состав выкупной стоимости, указанной в пункте 1.5 договора, в том числе стоимости земли, обслуживающей арендуемые объекты.

Доводы апелляционной жалобы об обратном сделаны вопреки буквальному содержанию условий договора и противоречат принципу судьбы единства земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

По аналогичным основаниям подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о том, что общая стоимость договора аренды с правом выкупа складывается из стоимости объектов недвижимости, арендной платы за период с марта 2009 года по декабрь 2012 года, удорожания цены за счет инфляции и неустойки, и не включает в себя стоимость земельного участка, обслуживающего эти объекты.

Не могут быть признаны обоснованными и доводы заявителя жалобы о недопустимости свидетельских показаний Макарова В.И. ввиду наличия материальной зависимости указанного лица по отношению к истцу, так как вознаграждение риелтора совместно оговорено сторонами договора в качестве платы за предоставленные им услуги в составе выкупной стоимости объектов недвижимости. Тем самым оснований для вывода о том, что свидетель является представителем ООО "ВАБ", действующим в интересах последнего, не имеется.

Таким образом, исследовав обстоятельства дела и оценив в порядке статей 65, 68, 71 АПК РФ представленные доказательства, суд первой инстанции также правомерно удовлетворил заявленные требования в части понуждения ответчика к регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:040011:581, приобретённый истцом одновременно с арендуемыми объектами.

Между тем апелляционная инстанция находит излишними сделанные арбитражным судом выводы в части рыночной стоимости пяти спорных объектов недвижимости в размере 11 004 650 рублей, совокупной стоимости земельного участка и объектов недвижимого имущества в размере 16 203 200 рублей, основанной на кадастровой стоимости земли, и допущенной истцом в этой связи переплаты за приобретённое имущество, поскольку установление выкупной стоимости спорного имущества в предмет заявленных требований не входит, более того она определена по соглашению сторон при заключении договора от 05.03.2009, в связи с чем установлению в судебном порядке в рамках рассматриваемого спора не подлежит.

Как разъяснено в пункте 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Таким образом, апелляционный суд полагает необходимым исключить из мотивированной части обжалуемого решения вышеуказанные выводы арбитражного суда, сделанные за пределами заявленных требований.

Доводов о несогласии с выводами арбитражного суда в части возвращения встречного иска ООО "ХУПР" к ООО "ВАБ" апелляционная жалоба не содержит, поэтому в силу части 5 статьи 268 АПК РФ решение суда в данной части предметом апелляционного пересмотра являться не может.

С учётом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции счёл, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

При таких обстоятельствах оснований для изменения или отмены обжалуемого решения не имеется, апелляционная жалоба ООО "ХУПР" удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 24.10.2016 по делу N А51-27514/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев А.С. Шевченко