Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2017 г. N 10АП-9965/16

г. Москва

26 января 2017 г.

Дело N А41-6311/16

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Бархатова В.Ю., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания Сахаровой С.С.,

при участии в заседании:

от истца Администрации городского округа Котельники Московской области - Милосердова А.А. по доверенности от 11 января 2017 года N 4/1,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Диана-4" - Григорян В.А. по доверенности от 16 января 2016 года,

от третьих лиц Министерства имущественных отношений Московской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25 мая 2016 года по делу N А41-6311/16, принятое судьей Кузьминой О.А., по иску Администрации городского округа Котельники Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Диана-4" о признании сделки купли-продажи недействительной, третьи лица - Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области",

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Котельники Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Диана-4" (далее - ответчик), в котором просила:

- признать недействительным (ничтожным) договор от 20 декабря 2013 года N 205 купли-продажи земельного участка площадью 4854,0 кв.м., с кадастровым номером 50:22:0050203:1054, расположенного по адресу: Московская область, г. Котельники, Угрешский проезд, д. 6, заключенного между Администрацией городского округа Котельники Московской области и ООО "Диана-4";

- применить последствия ничтожности сделки и обязать ООО "Диана-4" возвратить Администрации городского округа Котельники Московской области земельный участок площадью 4854,0 кв.м., с кадастровым номером 50:22:0050203:1054, расположенный по адресу: Московская область, г. Котельники, Угрешский проезд, д. 6, по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 мая 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 122-123).

Не согласившись с данным судебным актом, Министерство имущественных отношений Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также выводы суда изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части, ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Котельники Московской области (арендодатель) и ООО "Диана-4" (арендатор) был заключен договор аренды N 403 от 20 января 2010 года земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050203:1054 площадью 4 854 кв.м. по адресу: Московская область, г. Котельники, микрорайон Силикат, промзона, рядом со строением 11, для строительства объектов производственного назначения.

Согласно сведениям из ЕГРП, на указанном участке было построено здание нежилого назначения общей площадью 1 322,7 кв.м., на которое 26 июля 2013 года зарегистрировано право собственности ответчика.

Общество, как собственник объекта недвижимости, обратилось в адрес администрации с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ.

Главой городского округа Котельники вынесено постановление от 20 декабря 2013 года N 98-ПГ "О продаже ООО "Диана-4" земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050203:1054, расположенного по адресу: Московская область, г.Котельники, мкр. Силикат, промзона, рядом со строением 11".

На основании указанного постановления 20 декабря 2013 года между Администрацией городского округа Котельники Московской области (продавец) и ООО "Диана-4" (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка N 205, согласно которому продавец передал, а покупатель приобрел земельный участок с кадастровым номером 50:22:0050203:1054 площадью 4 854 кв.м. по адресу: Московская область, г. Котельники, микрорайон Силикат, промзона, рядом со строением 11, для строительства объектов производственного назначения.

Министерством имущественных отношений Московской области издано предписание от 24 марта 2015 года N 4/15 по результатам проверки деятельности муниципального образования "Городской округ Котельники" Московской области в сфере земельных отношений, из которого следует, что при предоставлении спорного земельного участка были нарушены требования статей 33, 35, 36 ЗК РФ.

На основании данного предписания администрацией издано постановление N 330-ПА от 15 мая 2015 года о расторжении договора купли-продажи N 205 от 20 декабря 2013 года.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец обратился в суд с пропуском годичного срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Данный вывод суда первой инстанции является ошибочным по следующим основаниям.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно части 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В качестве основания для признания сделки недействительной в силу ничтожности истец и третье лицо указывают на то, что земельный участок был отчужден в собственность по статье 36 ЗК РФ, с нарушением требований о соразмерности площадей земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости.

Пунктом 5 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 года N 4275/11, по делу N А48-2067/2010, в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ (в редакции действующей на момент возникновения спорных правоотношений) не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

При этом предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, и необходимые для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 ЗК РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, с учетом положений, содержащихся в статьях 33, 35 ЗК РФ, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования, независимо от того, что ранее ему был предоставлен земельный участок иной площадью. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы статей 33 и 36 ЗК РФ не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Согласно статье 43 Градостроительного кодекса РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки указанных территорий, а также на основании проектов межевания жилых кварталов.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

Пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ определено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, приведенная норма права устанавливает необходимость определения площади земельного участка, фактически используемой именно для эксплуатации строения, что подтверждается также судебной практикой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 года N 13535/10).

На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка с КН 50:22:0050203:1054 на данном участке находилось одно строение, принадлежащее ответчику - здание нежилого назначения площадью 1 322,7 кв.м.

На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи площадь земельного участка с КН 50:22:0050203:1054 существенно (в несколько раз) превышала площадь находящихся на нем объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04 апреля 2014 года N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, суд неоднократно разъяснял сторонам право на обращение с ходатайством о проведении судебной экспертизы относительно соразмерности использования земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости.

Между тем, такое ходатайство сторонами заявлено не было.

Кроме того, стороны пояснили апелляционному суду, что таких ходатайств заявлять не намерены.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд пришел к выводу о том, что спорный земельный участок предоставлен в собственность ответчику неправомерно, с нарушением вышеуказанных норм статей 33, 35, 36 ЗК РФ.

Поскольку указанными и иными статьями законодательства не предписано, что такая сделка является оспоримой, она является ничтожной как нарушающая требования закона и посягающая на публичные интересы.

В связи с этим апелляционный суд отклоняет заявление ответчика о применении срока исковой давности, так как срок давности по применению последствий недействительности ничтожных сделок составляет три года.

Учитывая, что иск подан 03 февраля 2016 года, а оспариваемый договор заключен 20 декабря 2016 года, рассматриваемые требования предъявлены в пределах срока исковой давности.

При этом, апелляционный суд отмечает, что ответчик не лишен возможности реализовать свое исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором находятся принадлежащие ему объекты недвижимости, с соблюдением процедур, предусмотренных действующим законодательством.

Кроме того, суд не находит оснований для удовлетворения второго требования истца о применении последствий недействительности сделки путем обязания ответчика возвратить земельный участок с КН 50:22:0050203:1054, поскольку на нем находится принадлежащий ответчику на праве собственности объект недвижимости.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 05 декабря 2016 года по делу N А41-6312/16.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда представителем Администрации городского округа Котельники Московской области была представлена копия письма Министерства имущественных отношений Московской области, адресованное руководителю Администрации городского округа Котельники Московской области из содержания которого, следует, что по результатам совещания 07 октября 2016 года у Министра имущественных отношений Московской области, с учетом информационного письма Администрации г.о. Котельники Московской области об использовании земельных участком, в том числе ООО "Диана-4", а также представленных Администрацией г.о. Котельники Московской области актов предварительного обследования земельных участков от 02 июня 2016 N 125, N 126, N 127, Министерства имущественных отношений Московской области оставляет исполнение предписания от 24 марта 2015 года N 4/15 по результатам проверки деятельности муниципального образования "Городской округ Котельники" Московской области в сфере земельных отношений в части земельных участков вышеуказанных правообладателей, на усмотрение органа местного самоуправления.

Между тем, вышеуказанное письмо не имеет правового значения для настоящего спора, поскольку Администрацией городского округа Котельники, с учетом данного письма, соответствующего отказа от иска не заявлялось. Кроме того, в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлена его копия.

В силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными установлен размер государственной пошлины 6 000 рублей.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований, учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины и в соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход Федерального бюджета госпошлина в размере 6 000 руб. 00 коп., а также 1 500 рублей за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 мая 2016 года по делу N А41-6311/16 отменить.

Признать недействительным (ничтожным) договор от 20 декабря 2013 года N 205 купли-продажи земельного участка площадью 4854,0 кв.м., с кадастровым номером 50:22:0050203:1054, расположенного по адресу: Московская область, г. Котельники, Угрешский проезд, д. 6, заключенного между Администрацией городского округа Котельники Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Диана-4".

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Диана-4" в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. за подачу иска и 1 500 рублей за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

В.Ю. Бархатов С.В. Боровикова