Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2017 г. N 09АП-65437/16

г. Москва

30 января 2017 г.

Дело N А40-115899/16

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Солоповой А.А., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.11.2016,

по делу N А40-115899/16 (9-1003), принятое судьей Демьяновой О.И.,

по иску ООО "КАРЕЛ-ОПТ" (ОГРН 1037739249932, ИНН 7702298101)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423, 125009, Москва, Газетный пер. д.1/12)

о признании недействительным односторонний отказ от договора аренды земельного

участка и признании договора аренды действующим,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Шмелев П.В. по доверенности от 29.12.2016, Голубцов А.А. - ген. директор (выписка из ЕГРЮЛ);

от ответчика: Клоков Е.В. по доверенности от 29.12.2016;

от третьего лица: Клоков Е.В. по доверенности от 18.02.2016, Корчемагина Е.Н. по доверенности от 28.07.2016;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КАРЕЛ-ОПТ" (далее - ООО "КАРЕЛ-ОПТ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) по досрочному расторжению договора аренды земельного участка N М-06-030578 от 29.12.2008 года, с кадастровым номером 77:06:0007006:30 площадью 4400 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Генерала Тюленева, вл.4 для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра с комбинатом бытового обслуживания, оформленной уведомлениями N ДГИ-И-26970/15 от 15.06.2015 г. и N ДГИ-1-282749/15-1 от 07.08.2015 г.; о признании договора долгосрочной аренды земельного участка N М-06-030578 от 29.12.2008 года, с кадастровым номером 77:06:0007006:30 площадью 4400 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Генерала Тюленева, вл.4 для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгового центра с комбинатом бытового обслуживания действующим и заключенным на срок до 10.07.2050 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.11.2016 по делу N А40-115899/16 требования иска удовлетворены При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик и 3-е лицо обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска. Заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика и 3-го лица требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам. Просил отменить решение Арбитражного суда города Москвы и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 29.12.2008 г. между Департаментом (Москомземом, правопредшественником Департамента, арендодателем) и истцом (арендатором) был заключен договор аренды N М-06-030578 (далее - Договор) на основании Постановлений Правительства Москвы от 10.07.2001 г. N 631-ПП, от 21.09.2004 г. N 648-ПП, от 04.12.2007 г. N 1053-ПП., по условиям которого арендатору в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и последующей эксплуатации торгового Центра с комбинатом бытового обслуживания был предоставлен земельный участок площадью 4400 кв.м., с кадастровым номером 77:06:07006:030.

Согласно п. 2.1. Договора он заключен сроком на 49 лет.

Дополнительным соглашением от 18.06.2013 N М-06-030578 в Договор внесены изменения в части продления срока проектирования планируемого объекта, а также установления нового ежегодного размера арендной платы. А именно, п. 4.4 Договора изложен в следующей редакции: арендатору осуществить проектирование торгового центра с комбинатом бытового обслуживания в срок до 31.03.2014 со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь объекта - 8088,6 кв. м, в том числе: подземная - 1784,9 кв.м, наземная - 6303,7 кв.м.,

- предельное количество этажей - 4 этажа + подвал,

- верхняя отметка - 18,7 м,

- наземная автостоянка (1 этаж) - 31 м/мест, подземная автостоянка - 46 м/мест.

Арендатору установить срок исполнения обязательств по строительству в соответствии с ПОС, согласованным в установленном порядке в составе проектной документации с изменением условий договора аренды. В случае, если по окончании строительства технико-экономические показатели объекта увеличатся относительно вышеуказанных, Арендатор обязан произвести доплату права на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с полученным арендодателем в установленном порядке отчетом об оценке права на заключение договора аренды земельного участка.

15.06.2015 г. Департамент направил истцу уведомление N ДГИ-И-26970/15 о расторжении Договора в связи с тем, что в сроки, установленные Договором аренды, земельный участок арендатором не освоен, строительство не осуществлено, в нарушение п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) разрешение на строительство по истечение 5 лет со дня заключения договора аренды от 29.12.2008 г. N М-06-030578 не получено.

Департамент указал, что истец нарушил условия раздела Договора "Особые условия договора", согласно которым истец должен осуществить проектирование торгового центра с комбинатом бытового обслуживания в 2007-2008 гг. и строительство в 2009-2010 гг.

15.07.2015 г. истец направил Департаменту возражение на уведомление N ДГИ-И-26970/15, однако 07.08.2015 г. Департамент уведомлением N ДГИ-1-282749/15-1 подтвердил ранее принятое решение о расторжении Договора.

Удовлетворяя требования иска, суд первой инстанции принял во внимание, что Постановлением Правительства Москвы от 04.12.2007 г. N 1053-ПП утвержден Акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта от 05.02.2007 г. N А-3176/03 со следующими допустимыми технико-экономическими показателями объекта: площадь земельного участка - 0,44 га; максимальная общая площадь объекта - 6406 кв.м., этажность - 3 наземных, 1 подземный; показатели нормативного обеспечения местами хранения автотранспорта - 88 машиномест.

В период с июня 2011 г. по март 2012 г. истец оспаривал незаконный отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в государственной регистрации договора аренды от 29.12.2008 г. N М-06-030578.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.12.2011 г. по делу N А40-84263/11 признано незаконным решение Управления Росреестра по Москве об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды от 29.12.2008 г. N М-06-030578.

Государственная регистрация Договора осуществлена 16 августа 2012 г.

12 ноября 2012 года истец обращался в Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы с заявлением о подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

19 ноября 2013 года истец получил ГПЗУN RU77-205000-007285 (регистрационный N 45907000-08-121795 от 16.10.2013 г.), утвержденный приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 09.10.2013 года N2484, согласно которому в разрешенном использования земельных участков: указано на благоустройство и озеленение; вспомогательные виды разрешенного использования объектов капитального строительства не установлены. При этом также указано Предельное количество этажей - 0 или предельная высота зданий, строений, сооружений - 0 м., Максимальный процент застройки в границах земельного участка - предельная застроенность 0%, Иные показатели: плотность застройки - 0 тыс.кв.м/га

Истец оспорил действия Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы по выдаче ГПЗУ с такими показателями.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.06.2014 г. по делу N А40-182445/13 признан незаконным приказ Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы N 2484 от 09.10.2013 г. и ГПЗУ N RU77-205000-007285.

Как указано в ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенной нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных кодексом, другим законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд первой инстанции в данном случае посчитал, что истец с момента заключения Договора принял все меры для надлежащего исполнения обязательства и использует земельный участок надлежащим образом, в частности, после государственной регистрации Договора приступил к получению ГПЗУ.

Истец сослался на то, что не смог выполнить условия Договора в части выполнения сроков проектирования объекта и строительства по независящим от него обстоятельствам и причинам, так как на каждом этапе реализации проекта, государственные органы г.Москвы нарушали сроки выполнения своих встречных обязательств,

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меря для надлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ заключенный до 01.01.2011 г. для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления является:

-неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором или в срок на который выдано разрешение на строительство или реконструкцию этого объекта;

-отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено договором.

Поскольку суть нарушения состоит в неиспользовании земельного участка предназначенного для строительства, то отношения сторон не могут быть оценены без учета требований п. 4 ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому из времени неиспользования подлежит исключению время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение отсутствия своей вины в неисполнении обязательства по договору аренды, а также представленные им доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что действительно имели место обстоятельства, исключающие возможность использования земельного участка в соответствии со ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции посчитал подлежащим удовлетворению требования иска о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Департаментом по досрочному расторжению Договора и признании этого Договора действующим и заключенным на срок до 10.07.2050 г.

Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что пункт 6.1. Договора предоставляет Департаменту право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором его условий, а именно:

- неосвоения или неиспользования земельного участка течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией;

- неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4;

- а также по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации и города Москвы.

Так, истец до настоящего времени строительство торгового центра с комбинатом бытового обслуживания на земельном участке не осуществил, по истечении 5 дет со дня заключения Договора аренды отсутствует разрешение на строительство. Доказательства обратного истцом не представлены.

При принятии решения суд первой инстанции не учел, что истец еще 05.02.2007 получил Акт разрешенного использования земельного участка (далее - АРИ) N А-3176/03, который был утвержден постановлением правительства Москвы от 04.12.2007 N 1053-ПП.

В связи с вступлением в силу 03.08.2008 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), и, как следствие, неприменением АРИ с 2008 года, истец обратился за получением ГПЗУ, что существенно замедлило процесс получения разрешения на строительство.

Между тем, согласно п. 5.2. Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП "О порядке разработки, утверждения градостроительных планов земельных участков на территории города Москвы", утвержденные до вступления в силу Градостроительного кодекса Москвы правовыми актами Правительства Москвы АРИ, представленные застройщиком (заказчиком) не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, исходя из положений указанного Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП, после 30.09.2009 ГПЗУ не заполняется с учетом утвержденного АРИ земельного участка.

То есть, утвержденный в установленном порядке АРИ от 05.02.2007 N А-3176/03, был выпущен с указанием срока действия до 04.02.2008.

Следовательно, полученный истцом АРИ являлся основанием для обращения за разработкой проектной документации, последующей ее экспертизы и получением разрешения на строительство объекта недвижимости.

Однако истец не обращался за разработкой проектной документации на основании утвержденного в установленном порядке АРИ, что свидетельствует о бездействии истца.

Более того, действующим на тот момент законодательством города Москвы в области градостроительной деятельности, в частности, распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 23.10.2006 N 27 "О продлении срока действия актов разрешенного использования участков территорий градостроительных объектов для осуществления строительства, реконструкции", а также Постановлением Правительства Москвы от 28.09.2004 N 671-ПП "Об обеспечении реализации Закона города Москвы от 09.07.2003 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве", истцу была предоставлена возможность продления в установленном порядке срока действия выпущенного АРИ от 05.02.2007 NА-3176/03.

Однако такие действия истец также не содержал, доказательств обращения в Москомархитектуру за продлением срока действия указанного АРИ не представлено.

Истец не привел убедительных доказательств и причин, почему он не воспользовался предоставленным ему правом получения разрешения на строительство на основании утвержденного в установленном порядке АРИ и обратился в Москомархитектуру за выдачей ГПЗУ только 12.11.2012 (заявка N 001-ГПЗУ-3172/2-(0)-0), спустя 5 лет с момента истечения срока действия АРИ.

Кроме того, судебная коллегия соглашается в позицией ответчика о том. что обязательства сторон возникли с момента заключения, а не регистрации Договора, и что препятствий к использованию земельного участка для целей проектирования, строительства и последующей эксплуатации торгового центра с комбинатом бытового обслуживания с даты подписания договора (29.12.2008 г.) не имелось.

При этом государственная регистрация сделки, равно как и ее отсутствие или наличие судебного спора по данному вопросу, не препятствует надлежащему освоению земельного участка в соответствии с условиями Договора.

Так, истец не представил доказательств, которые бы свидетельствовали о взаимозависимости невозможности освоения земельного участка, в частности, невозможности получения разрешительной документации в связи с отсутствием регистрации Договора.

В материалы дела не представлены какие-либо отказы органов государственной власти в выдаче разрешительной документации, предусмотренной нормами ГрК РФ со ссылкой на отсутствие государственной регистрации договора аренды.

К тому же в силу п. 5.11. Договора на арендатора возложена обязанность обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве в течение 3-х дней с момента заключения договора.

Спорный Договор был заключен 29.12.2008, а отказ в его государственной регистрации датирован только 27.06.2011.

Истцом доказательств обращения в Управление Росреестра по городу Москве за государственной регистрацией спорного договора аренды в установленный п. 5.11. Договора срок не представлено.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, следует исходить из того, что соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

Таким образом, стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям Договора от 29.08.2008, в связи с чем с указанной даты арендатору следовало исполнять обязательство по строительству объекта торгового центра с комбинатом бытового обслуживания на арендованном им земельном участке.

Учитывая данные обстоятельства, судебная коллегия считает, что препятствий к использованию земельного участка для целей проектирования, строительства и последующей эксплуатации торгового центра с комбинатом бытового обслуживания с 29.12.2008 (заключение договора аренды) в отсутствие государственной регистрации спорного договора аренды не имелось.

Следовательно, досрочное одностороннее расторжение договора аренды соответствует как закону (п. 22 Закона N 137-ФЗ и п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации), так и Договору (п. п. 4.8, 6.1), в связи с чем оснований для удовлетворения требований у суда первой инстанции не имелось.

Девятый арбитражный апелляционный суд также принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27 декабря 2013 г. по делу N А40-117767/13 установлено, что ООО "КАРЕЛ-ОПТ" не представил доказательства невозможности использования спорного земельного участка с 2008 года.

Поскольку истцом были нарушены существенные условия Договора, по истечении пяти лет со дня заключения Договора не получено разрешение на строительство, то имеют место обстоятельства, перечисленные в п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Наличие указанных обстоятельств предоставляет Департаменту право на одностороннее расторжение Договора в соответствии с Закона N 137-ФЗ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.11.2016 по делу N А40-115899/16 - отменить. В удовлетворении иска - отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.А. Солопова Г.С. Александрова