Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2017 г. N 09АП-62390/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25 апреля 2017 г. N Ф05-20950/15 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

7 февраля 2017 г.

дело N А40-55047/15

Резолютивная часть постановления оглашена 19.01.2017.

Полный текст постановления изготовлен 07.02.2017.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марковой Т.Т.,

судей	Кочешковой М.В., Румянцева П.В.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Добыш Д.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.10.2016

по делу N А40-55047/15, принятое судьей Дружининой В.Г.

по заявлению ООО "Константа-М" (121615, Москва, Рублевское шоссе, дом 24, корп. 1, ОГРН 1057746012455)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (125009, Москва, улица Бахрушина, дом 20; 125009, Москва, Газетный переулок, дом 1/12; ОГРН 1037739510423)

о признании незаконными действия;

при участии:

от заявителя - Иванов Г.Г. по доверенности от 06.06.2016;

от заинтересованного лица - не явился, извещен;

установил: решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.08.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015, в удовлетворении заявления ООО "Константа-М" о признании незаконными действия Департамента городского имущества г. Москвы, выразившееся в принятии решения о приватизации имущества, расположенного по адресу: Москва, Кутузовский проспект, дом 33, подвал пом.V, комн. 1 - 6, 10 - 16, площадью 293, 7 кв.м., в нарушение требований п. 1, ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; об обязании Департамента городского имущества г. Москвы устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем заключения договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: Москва, Кутузовский проспект, дом 33, подвал пом.V, комн. 1 - 6, 10 - 16, площадью 293, 7 кв.м., на основании оценки указанного имущества, сделанной не позднее 18.12.2011, отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08.02.2016 решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.08.2015 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015 отменены в части отказа в удовлетворении требования ООО "Константа-М" об обязании Департамента городского имущества г. Москвы заключить договор купли-продажи нежилого помещения на основании оценки имущества не позднее 18.12.2011, в данной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы; в остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Судом кассационной инстанции указано на то, что между истцом и ответчиком в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества, при этом протокол разногласий был подписан истцом и направлен в адрес ответчика, однако извещение о результатах его рассмотрения ответчиком в установленный в законе срок истцом не получено, проект договора на предложенных истцом условиях в части цены договора ответчиком также не подписан, что свидетельствует об отсутствии воли департамента на заключение договора на предложенных истцом условиях. Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (ст. 446 ГК РФ). Требование истца фактически направлено на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости выкупаемого имущества в направленном истцу проекте договора и на обязание ответчика заключить договор по цене, определенной по состоянию на 18.12.2011.

Требование истца осталось не рассмотренным судами обеих инстанций по существу.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть изложенное, определить предмет доказывания по делу, установить бремя и определить средства доказывания фактических обстоятельств каждой из сторон по делу, рассмотреть вопрос о возможности и необходимости назначения по делу оценочной экспертизы с учетом требований п. 1 ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При новом рассмотрении, решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.10.2016 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, по адресу: Москва, Кутузовский проспект дом 33, подвал пом.V, комн. 1-6,10-16, площадью 293, 7 кв.м., путем внесения в проект договора изменения в следующей редакции: в преамбуле договора изменить текст "в лице генерального директора Д.А. Булкина" на текст "в лице генерального директора Семина Михаила Викторовича"; п. 3.1. договора "цена объекта определяется в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы проведенной по определению Арбитражного суда г. Москвы для установления рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, нежилого помещения, находящегося по адресу: Москва, Кутузовский проспект, дом 33, подвал пом. V, комн. 1-6,10-16, площадью 293, 7 кв.м. на 18.10.2011 и составляет 37.668.000 (тридцать семь миллионов шестьсот шестьдесят восемь тысяч) руб."; НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."; п. 3.2 договора: "оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения"; п. 3.4 договора:

"оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 627.800 (шестьсот двадцать семь тысяч восемьсот) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых по ставке рефинансирования ЦБ РФ на день оплаты) на остаток от основного долга."; подпись в ст. 9 договора изменить вместо "генеральный директор Д.А. Булкин" указать "генеральный директор Семин М.В.".

Департамент городского имущества г. Москвы не согласившись с судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по мотивам, изложенным в жалобе, представитель в судебное заседание не явился, извещены о времени и месте судебного заседания.

Представитель общества в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы, просит оставить решение суда без изменения.

Рассмотрев повторно материалы дела, в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что спор между сторонами возник из-за разногласий относительно величины рыночной оценки выкупаемого имущества и условий сроков оплаты.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно п. 5 ст. 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Пунктом 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании названной статьи, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

На основании положений ч. ч. 2, 3 ст. 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства, устанавливая обязанность органа местного самоуправления произвести в соответствии с Законом об оценочной деятельности оценку выкупаемого имущества не предполагает, что в основу цены имущества может быть положен отчет, заказанный другим лицом.

На основании ст. 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованным лицом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

При этом лицо, оспаривающее величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную оценщиком, должен доказать, что сведения, содержащиеся в отчете оценщика, не соответствуют требованиям действующего законодательства и вводят пользователей в заблуждение по стоимости объекта оценки.

В силу ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 выработан правовой подход к определению даты, на которую следует определять рыночную стоимость выкупаемого имущества независимым оценщиком, исходя из которого такая дата подлежит определению с учетом законодательно определенной процедуры и ее этапов для реализации субъектами малого и среднего предпринимательства своего преимущественного права, в том числе обеспечения проведения оценки рыночной стоимости объекта уполномоченным органом.

В случае, когда субъект малого или среднего предпринимательства по своей инициативе направляет в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.

Суд, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Для урегулирования разногласий по договору судом первой инстанции по делу назначена оценочная экспертиза объекта недвижимого имущества, нежилого помещения площадью 293, 7 кв.м., расположенного по адресу: Москва, Кутузовский проспект, дом 33, согласно выводам эксперта, которой стоимость выкупаемого объекта на 18.10.2011 составляет 37.668.000 руб. (том 2 л.д. 92).

В данном случае оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, у суда не имеется, в связи с чем определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения признается судом достоверной.

Согласно п. 1.2 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее 5 лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости в части п. п. 3.1., 3.2., 3.4 подлежат удовлетворению в редакции истца.

Доводы жалобы отклоняются, поскольку возражения Департамента по представленному экспертному заключению носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе, что приведенные им доводы повлияли на существо оценки и/или величину рыночной стоимости объекта. Доказательства недостоверности данного экспертного заключения в материалы дела не представлены, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.10.2016 по делу N А40-55047/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Т. Маркова

Судьи

М.В. Кочешкова П.В. Румянцев