Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2017 г. N 09АП-1106/17

г. Москва

15 февраля 2017 г.

Дело N А40-55618/16

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2017 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семикиной О.Н.,

судей: Алексеевой Е.Б., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Валежной Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, акционерного общества "Комплект",

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.11.2016

по делу N А40-55618/16, принятое судьей Демьяновой О.И. (шифр судьи: 9-473)

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, адрес: 125009, ГОРОД МОСКВА,ПЕРЕУЛОК ГАЗЕТНЫЙ,ДОМ 1/12)

к Акционерному обществу "Комплект" (ОГРН 1027739206131, адрес: 113114,ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА ЛЕТНИКОВСКАЯ,4)

о взыскании

при участии в судебном заседании:

от истца: Горчакова Ю.Н. по доверенности N 33-Д-1464/16 от 30.12.2016;

от ответчика: Солдатова И.В. по доверенности от 27.12.2016,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к акционерному обществу "Комплект" о взыскании задолженности в сумме 38.827.729 руб. 50 коп. за период с 1 квартала 2014 г. по 4 квартал 2015 г. по договору аренды земельного участка N М-01-513234 от 05.04.2006 г., а также пеней в сумме 30.560.884 руб. 06 коп. с учетом ходатайства об уменьшении исковых требований.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.11.16, с учетом определения от 29.11.16 об исправлении опечатки, удовлетворены требования о взыскании основного долга в размере 27.648.148 руб. 18 коп., пени в размере 2.961.225 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы 30.11.16, стороны обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, находит решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.16не подлежащим изменению или отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопреемник -Департамент городского имущества города Москвы) и ОАО "Комплект", на основании решения окружной конкурсной комиссии имущественно-земельного комплекса ЦАО города Москвы от 15.12.2005 N 38 п.53, утвержденным распоряжением префекта ЦАО от 30.12.2005 N 5617-р был заключен договор аренды от 05.04.2006 N М-01-513234 на земельный участок площадью 1,0857 га, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Летниковская, вл.4, стр. 1-4,12-14, вл.6 а, стр.6,8,9 (кадастровый номер N 77:01:06017:046).

Согласно п.1.1 договора, данный земельный участок был предоставлен в пользование на условиях аренды для эксплуатации зданий под складские, административные цели и благоустройство территории.

Пунктом договора установлено, что договор заключен сроком до 15 декабря 2010 года.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ и п.8.2 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, с учетом отсутствия возражений со стороны Департамента после истечения установленного в договоре срока аренды договор был возобновлен на неопределенный срок.

Согласно п. 3.2 договора, арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации договора и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца каждого квартала.

В обоснование исковых требований истец указывает, что в нарушение условий договора ответчик арендную плату по договору за период с 1 квартала 2014 года по 4 квартал 2015 года включительно своевременно и в полном объеме не вносил, в результате чего задолженность ответчика по оплате арендной платы, согласно представленному истцом расчету по делу, составляет 38.827.729 руб. 50 коп.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы по договору истцом была начислена неустойка за период просрочки оплаты с 06.04.2014 г. по 31.12. 2015 г. в размере 0,2 % за каждый день просрочки оплаты в сумме в сумме 30.560.884 руб. 06 коп. в соответствии с п. 7.2 договора.

Суд первой инстанции признал обоснованными требования истца частично, в части взыскания основного долга отказано, поскольку ошибочно произведен расчет задолженность по арендной плате, что также привело к ошибочному расчету пени.

Согласно п. 1 ст.20 Закона г.Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в г.Москве", порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы;

Пунктом 2 и 5 ст.20 которого установлено, что при определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города. Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В п.1 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставки арендной платы за землю в г.Москве", утверждены ставки арендной платы за землю в г.Москве согласно приложению 1, а именно, в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, в п.2 постановления установлено, что эти ставки применяются при заключении договоров аренды и дополнительных соглашений к ним с 01.07.2006 г.

Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2014 г. N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в г. Москве по состоянию на 01.01.2013 г.

Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 г. N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в г. Москве по состоянию на 01.01.2014 г.

На основании Постановления Правительства N 751-ПП от 26.11.2014 г. кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере 1.359.420.495 руб. 51 коп., годовая арендная плата на 2014 г. составила 20.391.307 руб. 43 коп., что составляет 1,5% от кадастровой стоимости.

На основании о Постановления Правительства кадастровая N 687-ПП от 21.11.2014 г., стоимость земельного участка была установлена в размере 1.229.094.804 руб. 63 коп., годовая арендная плата на 2015 г. составила 18.436.422 руб.07 коп., что составляет 1,5% от кадастровой стоимости.

Истцом в адрес ответчика были направлены соответствующие уведомления об изменении( введении ) ставки арендной платы на 2014 и 2015 г.г.

Истцом размер арендной платы был исчислен и предъявлен ко взысканию в размере 38.827.729 руб. 50 коп. за период с 1 кв. 2014 г. по 4 кв. 2015 г., исходя из утвержденной указанными постановлениями кадастровой стоимости земельного участка.

В тоже время, 24.05.2016 г. состоялось заседание Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее -Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 26.10.2012 г. N П/481 в городе Москве при территориальном органе в городе Москве, по результатам рассмотрения которой на основании отчета независимой оценки ЗАО Аудиторская компания "ХОЛД-ИНВЕСТ-АУДИТ" от 14.12.2015 г. N О-1156 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006017:46, общей площадью 10.857 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Летниковская, вл. 4, стр. 1-4, 12-14, вл. 6А, стр. 6, 8, 9" было установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере 1.229.094.804 руб. 63 коп. по состоянию на 01.01.2014 г., утвержденной Постановлением Правительства N 687-ПП.

Комиссия установила превышение кадастровой стоимости земельного участка над рыночной на 745.305.421,63 руб., т.е. превышение на 61 %. В результате существенного превышения кадастровой стоимости земельного участка над рыночной Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24.05.2016 г. N 51-2945/2016 кадастровая стоимость земельного участка была снижена на 61 процент, и установлена в размере рыночной стоимости 483.789.383 руб.

В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с п. 7 Приложения N 1 к Постановлению Правительства г. Москвы от 25.04.20106 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" (далее - "Постановление 273-ПП") в отношении земельного участка АО "Комплект" установлена арендная плата в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Как указано выше, согласно Решению Комиссии, основанному на оценке земельного участка, отраженного в отчете, реальная рыночная стоимость земельного участка составляет 483.789.383 руб.

В своих возражения ответчик указывает, что исходя из рыночной стоимости земельного участка 483.789.383 руб., с учетом установленного процента для исчисления арендной платы по п. 7 Приложения N 1 к Постановлению 273-ПП, размер арендных платежей с 01.01.2014 г. по 31.12.2015 г. должен составлять: за четыре квартала 2014 г. - 7 124 390,84 руб.; за четыре квартала 2015 г. - 7 124 390,84 руб., и соответственно, всего за взыскиваемый период с 01.01.2014 г. по 31.12.2015 г. арендная плата составляет 14.248.781 руб. 68 коп.

Вместе с тем, суд первой инстанции не усмотрел оснований для уменьшения арендной платы за 2014 год не имеется.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Таким образом, в связи с вступлением в силу с 01.01.2014 г. результатов государственной кадастровой оценки земель г.Москвы, утвержденной постановлением Правительства Москвы N 751-ПП, годовая арендная плата ответчика на 2014 г. составила 20.391.307 руб. 43 коп., о чем ответчик был проинформирован истцом.

Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 г. N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы", но никак не утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2014 г. N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы".

Таким образом, решение об изменении кадастровой (рыночной) стоимости объекта недвижимости на 2014 г. Комиссией не было принято, соответственно основания для уменьшения размера арендной платы на 2014 г., по сравненью с арендной платой, рассчитанной истцом, не имеется.

Суд первой инстанции, оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства в силу положений ст.71 АПК РФ, правильно установил, что требования истца о взыскании арендной платы за 2014 г. подлежат удовлетворению в размере 20.391.307 руб. 43 коп.

Истец начислил пени на сумму неоплаченной арендной платы за 2014 г. за период с 06.04.2014 г. по 31.12. 2015 г. в сумме 30.560.884 руб. 06 коп., исходя из размера пени 0, 2% за каждый день просрочки.

Суд первой инстанции с учетом заявления ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ снизил размер неустойки исходя из следующего.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Аналогичное положение содержится в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Из смысла основных положений гражданского законодательства следует, что назначением института ответственности за нарушение обязательств является восстановление имущественного положения потерпевшего вследствие несвоевременного исполнения обязательств, а не его неосновательное обогащение за счет нарушителя. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и др.

Истцом заявлена к взысканию сумма пеней из расчета 0,2% от размера платежа в день, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, за каждый день просрочки по день уплаты включительно, то есть 72 % годовых, что не соответствует критериям соразмерности.

Суд первой инстанции также отметил, что истец является государственным органом, кредитуемым у государства по ставкам рефинансирования (ключевой ставки ЦБ РФ), соответственно, взыскание неустойки по ставкам во много раз превышающим установленную ключевую ставку ЦБ РФ приведет к неосновательному обогащению за счет ответчика.

Пленум ВАС РФ в п.2 Постановления от 22 декабря 2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разъясняет, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Суд первой инстанции при расчете величины неустойки признал обоснованным снижение суммы неустойки до величины однократной учетной ставки Банка России, существовавшей в период начисления пеней( 8,25%). Таким образом, подлежащая взысканию неустойка за период с 06.01.2014 г. по 31.12.2014 г. составит 928.599 руб. 75 коп.

Применяя однократную учетную ставку банковского процента в отношении неустойки, начисленной за просрочку оплаты арендой платы за 2014 г., суд первой инстанции исходил из того, что убытки Департамента фактически компенсируются за счет того, что фактическая рыночная стоимость земельного участка была чрезмерно завышена.

Хотя факт завышения кадастровой стоимости, утвержденной на 2014 г. не был предметом рассмотрения Комиссии ( Комиссия снизила размер кадастровой стоимости, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2014 г. N 751-ПП, на 2015 г.), суд считает, что, исходя из принципа разумности и экономической обоснованности, рыночная стоимость земельного участка никак не могла быть в 2014 году на 65 % больше, чем в 2015 г. ( 483 789 383 руб.- в 2015 г., 1 359.420.495, 51 руб. в 2014 г.). Поскольку в рамках настоящего дела кадастровая стоимость, применяемая для расчета арендной платы на 2014 г., судом не может быть пересмотрена, суд первой инстанции снизил неустойку до указанной выше суммы.

Суд первой инстанции признал необоснованными доводы ответчика об ошибочном расчете арендной платы за 2015 г., поскольку решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, основанному на оценке земельного участка, отраженного в отчете, реальная рыночная стоимость земельного участка составляет 483 789 383,00 руб. При этом Комиссия установила превышение кадастровой стоимости земельного участка над рыночной на 745 305 421,63 руб. (на 61 %).

При этом Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости именно от кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 г. N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы, то есть кадастровой стоимости на 2015 год.

Исходя из рыночной стоимости земельного участка 483.789.383 руб., с учетом установленного процента для исчисления арендной платы по п. 7 Приложения N 1 к Постановлению 273-ПП, размер арендных платежей должен составлять за четыре квартала 2015 года 7.256.840 руб. 75 коп., а не 18.436.422 руб., как рассчитал Департамент.

С учетом изложенного сумма, подлежащая взысканию с ответчика составляет 7.256.840 руб. 75 коп.

Департамент городского имущества, в суде первой инстанции возражал против доводов ответчика со ссылкой на п.5 ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ ( ред. от 13.07.2015 г.) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.". Поскольку ответчиком заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано 11.05.2016 г., то установленная Комиссией кадастровая стоимость, по мнению Департамента, должна применяться с 01.01.2016 г.

Суд первой инстанции правильно установил, что Департамент исчислял ставку арендной платы исходя из кадастровой стоимости арендованного земельного участка, которая составляла 1.229.094.804, 60 руб.

При этом суд первой инстанции правильно отметил обоснованное применение установленной Комиссией кадастровой стоимости 483 789 383 руб. при расчете арендной платы за 2015 г. исходя из следующих обстоятельств.

Как следует из представленных ответчиком документов ( в том числе переписки с истцом), ответчик с указанным размером кадастровой стоимости земельного участка был не согласен, о чем неоднократно информировал Департамент. Выяснить действительную кадастровую стоимость удалось только в 2016 году.

Ответчик указывает, что первоначально при одном из обращении к Департаменту городского имущества города Москвы был утерян оригинал, договора, который требует комиссия-истец, в связи с чем последовал отказ Департамента (истца) в принятии копии договора аренды (при этом у истца имеется указанный договор, его экземпляр) и длительный процесс получения дубликата договора. Фактически с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ответчик обратился 25.12.2015 г. исх. 067/2015. При обращении ответчика о пересмотре кадастровой стоимости 11.05.2016 г. у ответчика фактически не изменился пакет документов ( подлинник, как и ранее у ответчика отсутствовал ввиду его утраты, вместо него был представлен дубликат, полученный у истца).

Из материалов дела видно, что изначально кадастровая стоимость земельного участка была завышена как минимум в два раза, что привело к необоснованному завышению размера арендной платы и лишь после многократных обращений ответчика Решением Комиссии истца от 24.05.2016 г. N 51-2945/2016 кадастровая стоимость земельного участка была снижена на 61 % и составила 483.789.383 руб.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены ряд основополагающих принципов при определении размера арендной платы.

Одним из таких принципов, исходя из которого определяется арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Применение указанного закона и установленных им принципов прямо соотносятся с положениями ст. 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Так, согласно ч. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1, 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно ч. 2 ст. 6 ГК РФ при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Уполномоченный орган Правительства Москвы не просто пересмотрел кадастровую стоимость и уточнил ее, а фактически признал наличие ошибки в определении стоимости земельного участка ( стоимость завышена на 61%). При таких обстоятельствах арендатор не должен отвечать за ошибки арендодателя, допущенные при определении рыночной стоимости земельного участка, и стороны не должны быть лишены возможности отнести кадастровую стоимость, установленную Решением Комиссии от 24.05.2016 г. N 51-2945/2016 на правоотношения, возникшие в 2015 г, а внесение арендной платы не должно ставить арендатора в кабальные условия.

Поскольку при установлении кадастровой стоимости земельного участка уполномоченным органом был нарушен принцип экономической обоснованности, суд первой инстанции, с учетом Решения Комиссии, правильно указала, что за 2015 г. с ответчика подлежит взысканию арендная плата, рассчитанная исходя из объективной кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка, которая составляет 483.789.383 руб. на весь спорный период.

С учетом изложенного, подлежащая взысканию с ответчика арендная плата за 2015 г. составляет 7.256.840 руб. 75 коп.( 1,5% от кадастровой стоимости).

С учетом уменьшения суммы арендной платы, неустойка, начисленная по п.7.2 Договора в размере 0,2% составляет 8.780.872 руб. 50 коп.

Поскольку суд признает обоснованным заявление ответчика о применении

ст.333 ГК РФ, суд уменьшает размер неустойки до суммы 1.984.477, 20 коп. исходя при этом из двукратной учетной ставки Банка России ( 8,25% х 2), существующей в указанный период.

При этом суд учитывает компенсационный характер неустойки и указанные выше обстоятельства, считая, что начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Суд первой инстанции правильно установил наличие задолженности по договору и нарушение сроков оплаты документально подтверждены, исковые требования Департамента городского имущества города Москвы в части взыскания задолженности подлежат удовлетворению в сумме 27 648 148 руб. 18 коп. ( 20 391 307,43 + 7 256 840 руб. 75 коп.), а в части взыскания неустойки в сумме 2 913 076 руб. 95 коп.( 928599 руб. 75 коп.+ 1 984 477 руб. 20 коп.) в соответствии со ст.ст. 309, 310, 330,333, 606, 614. ГК РФ.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к АО "Комплект" о взыскании 38 895 793, 51 руб. задолженности, 30 662 645, 31 руб. пени по договору аренды земельного участка N М-01-513234 от 05.04.2006 г. площадью 19 857 кв.м. (задолженность и пени за период с 1 кв. 2014 г. по 4 кв. 2015 г.)

В обоснование исковых требований Департамент указал, что арендная плата за землю в г. Москве исчисляется исключительно по ставкам, установленным в приложении 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП, т.е. исходя из кадастровой стоимости земельного участка вне зависимости от того, когда был заключен договор аренды. Истцом в адрес ответчика были направлены соответствующие уведомления об изменении ставки арендной платы на 2014 и 2015 года.

Департамент исчислял арендную плату за 2015 год исходя из кадастровой стоимости арендованного земельного участка, которая составляла 1.229.094.804, 60 руб.

Решением Комиссии от 24.05.2016 г. N 51-2945/2016 кадастровая стоимость земельного участка была снижена на 61 % и составила 483.789.383 руб., т.е. более чем вдвое.

Комиссия при Росреестре, является, государственным органом, уполномоченным на рассмотрение споров о размере кадастровой стоимости.

Для разрешения данного спора ответчик не обращался в суд, поскольку ошибка при определении кадастровой стоимости земельного участка является очевидной.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28 июня 2011 г. N 913/11 установлен критерий существенности превышения кадастровой стоимости над рыночной. Президиум указал, что существенным является превышение кадастровой стоимости над рыночной более чем на 30 процентов. В настоящем случае этот показатель увеличен вдвое.

Наличие явной ошибки не может необоснованно налагать на арендатора земельного участка дополнительного бремени несения расходов по уплате арендной платы, и вести к необоснованному обогащению, а также стоимость земельного участка в 2014 и 2015 году не может отличаться от стоимости земельного участка в 2016 году на 61 %, поскольку отсутствуют какие-либо экономические предпосылки для этого.

Таким образом, при первоначальном установлении кадастровой стоимости земельного участка уполномоченный орган допустил существенный просчет при определении правильной кадастровой стоимости.

В настоящее кадастровая стоимость земельного участка существенно изменилась и стала равна его рыночной стоимости.

Более того, постановлением правительства Москвы от 29.11.2016 N 791-1111 утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка, которая на 122 миллиона рублей меньше, чем установленная на 2015-2016 годы. Указанное свидетельствует о тенденции снижения кадастровой стоимости земельного участка, а не о повышении. Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка, определенная для 2016 года не может быть больше, чем кадастровая стоимость, определенная для 2014-2015 годов, т.е. не может быть выше, чем 483.789.383 руб.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены ряд основополагающих принципов при определении размера арендной платы.

Так, в соответствии с указанным постановлением, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Указанные принципы прямо соотносятся с положениями ст. 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - "ГК РФ").

Согласно ч. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1, 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно ч. 2 ст. 6 ГК РФ при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Арендатор, как субъект арендных правоотношений, использующий для своих нужд объект аренды и извлекающий из объекта аренды определенные блага, обязан уплачивать арендодателю арендную плату. Существуют видимо только исключительные случаи, когда арендодатель может освободить арендатора от этой обязанности.

Вместе с тем, внесение арендной платы не должно ставить арендатора в кабальные условия, когда все блага, которые он может извлечь из владения объектом аренды, полностью переходят арендодателю. У арендатора в этом случае пропадает экономический интерес во владении объектом аренды.

Очевидно, что при установлении кадастровой стоимости земельного участка в 1,2 млрд. руб. уполномоченным органом был нарушен в первую очередь принцип экономической обоснованности.

В случае, когда существует явная ошибка при определении государством кадастровой стоимости земельного участка, при том, что независимым оценщиком была определена реальная рыночная стоимость земельного участка, с которой государственная Комиссия согласилась, не имеет значения, какими конкретно постановлениями определялась кадастровая стоимость, 687-ПП или 751-ГШ. Выявленное расхождение означает, что кадастровая стоимость земельного участка как в 2015, так и в 2014 году была определена не верно.

Довод истца о том, что ответчик по своей вине не смог подать в 2015 году заявление в Комиссию при Росреестре по рассмотрению споров, суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

Комиссия по рассмотрению споров по кадастровой стоимости создана при Росреестре. Именно Росреестр является хранителем экземпляра договора аренды земельного участка. Заявитель обращается с заявлением в данную комиссию, и, государственный орган имеет возможность подготовиться к заседанию комиссии, запросив из своего же архива имеющиеся в его распоряжении документы.

Однако в разрез с этим заявителям отказывают при обращении в комиссию и даже не приступают к рассмотрению заявления, если к заявлению не приложен договор аренды земельного участка.

Действительно, ответчик обратился в комиссию 11.05.2016.

Однако, в 2015 году им был утерян оригинал договор аренды земли. Снять нотариальную копию с договора аренды земли, чтобы приложить к заявлению не представлялось возможным. Ответчик запросил дубликат у истца, однако в 2015 году департаментом городского имущества было введено обязательное обращение только посредством электронных средств связи через электронный портал (ПГУ). Портал в 2015 году работал с техническими сбоями.

В декабре ответчик попытался подать документы в комиссию, приложив цветную копию договора (все, что было в наличие на тот момент), полагая, что этого будет достаточно, учитывая, что оригинал договора хранится в архиве Росреестра. Но комиссия вернула документы без рассмотрения. И только в 2016 году ответчику удалось получить дубликат договора, снять с него нотариальную копию и подать документы надлежащим образом.

Из всего вышеизложенного усматривается как минимум намеренное создание государственными органами препятствия для оспаривания кадастровой стоимости, что приводит к понесению землепользователями, в т.ч. и ответчиком значительных убытков.

Довод истца о снижении неустойки также подлежит отклонению исходя из следующего.

Неустойка должна носить компенсационный, а не карательный характер и не должна приводить к неосновательному обогащению стороны по договору. В силу закона, компенсационный размер неустойки, который действует для всех государственных органов, определяется ЦБ РФ в качестве ставки рефинансирования (учетной, ключевой ставки). Иного истцом не доказано.

Согласно положениям п.73-75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 об уменьшении неустойки судом (ст. 333 ГК РФ), указано, что возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор вправе представлять суду доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.)

В указанном постановлении Пленума N 7 суд разъясняет, что доказательствами обоснованности размера неустойки, которые вправе был предоставить истец, могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период

нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Истец имел возможность представить такие сведения суду, но не воспользовался своим правом.

При снижении судом неустойки был применен принцип соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Суд учел, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика, при этом когда истцом является государственный орган, единственной возможностью ответчику обосновать несоразмерность, это предоставить сведения о том, под какой процент вынужден брать кредиты данный госорган, чтобы покрыть период неоплаты ответчиком земельных платежей. Ответчик обоснованно сослался на опубликованный размер ставки рефинансирования Центрального Банка РФ. Размер неустойки, установленный п. 7.2 договора аренды земли составляет 73 % годовых, в то время как ставка рефинансирования в разные периоды составляла от 8 до 10,5 % годовых, т.е. неустойка превышает ставку более чем в семь раз.

В постановлении Пленума N 7 указано, что установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Исходя из изложенного доводы истца о неправомерном снижении судом неустойки, подлежит отклонению.

Довод истца о неправомерном снижении судом неустойки ниже однократной учетной ставки не может быт принят во внимание, поскольку судом неустойка не снижена менее чем однократная учетная ставка Банка России (присуждено из размера 17 % годовых). В период с 14 сентября 2012 г. подлежала применению ставка рефинансирования в размере 8,25 % годовых (Указание Банка России от 13.09.2012 N 2873-у).

При таких обстоятельствах, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы сторон, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда от 30.11.2016.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2016 по делу N А40-55618/16 оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы, акционерного общества "Комплект" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.Н. Семикина

Судьи

Е.Б. Алексеева Т.Ю. Левина