Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 г. N 13АП-34312/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 мая 2017 г. N Ф07-2679/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

13 февраля 2017 г.

Дело N А56-38819/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.

при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.А.,

при участии:

от истца (заявителя): Говорушин И.А. (доверенность от 11.08.2016 г.), Филиппова Д.А. (доверенность от 11.08.2016 г.)

от ответчика (должника): Розова Е.Ю. (доверенность от 10.10.2016 г.), Фомин А.С. (доверенность от 21.11.2016 г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-34312/2016) ООО "МегаФитнес" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2016 по делу N А56-38819/2016 (судья Г.В. Лебедев), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "МегаФитнес"

к обществу с ограниченной ответственностью "Развитие здоровья и спорта"

о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения предварительного договора аренды нежилого помещения, обязании не чинить препятствия в доступе к нежилому помещению,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "МегаФитнес" (далее - ООО "МегаФитнес") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Развитие здоровья и спорта" (далее - ООО "Развитие здоровья и спорта") о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения предварительного договора аренды нежилого помещения от N 01/13-ФОК от 07.11.2013, обязании ответчика не чинить препятствий в доступе к нежилому помещению ориентировочной площадью 6 550 кв.м, расположенному на цокольном, первом, втором и третьем этажах, в том числе: на цокольном этаже - в осях 1-11/А-М, площадью 2 998 кв.м, на первом этаже - в осях 1-11/А-М, площадью 1 951 кв.м, на втором этаже - в осях 1-11/А-Е, площадью 1 320 кв.м, на третьем этаже - в осях 1-11/А-Б, площадью 281 кв.м, в здании крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей, общей площадью 15 550 кв.м, строящегося на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Кировский район, ул. Солдата Корзуна, участок 1 (северо-западнее пересечения с проспектом Ветеранов), кадастровый номер 78:15:8434А:16.

Решением от 30.11.2016 г. в иске отказано.

Не согласившись решением, ООО "МегаФитнес" обратилось в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы указано на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонил.

В судебном заседании представители истца апелляционную жалобу поддержали, представители ответчика возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07 ноября 2013 года между ООО "Академия 1" (право предшественник истца) и ООО "Развитие здоровья и спорта" заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N 01/13-ФОК (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1 Договора стороны обязались в будущем заключить договор аренды нежилого помещения ориентировочной площадью 6550 кв.м, расположенного на цокольном, первом, втором и третьем этажах (далее - Помещение) в том числе:

- на цокольном этаже - в осях 1-11/А-М, площадью 2 998 кв.м,

- на первом этаже - в осях 1-11/А-М, площадью 1951 кв.м,

- на втором этаже - в осях 1-11/А-Е, площадью 1320 кв.м,

- на третьем этаже - в осях 1-11/А-Б, площадью 281 кв.м,

в границах согласно приложению N 1 к Договору, в здании крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс, далее - ФОК) общей площадью 15550 кв.м, строящегося на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Кировский район, ул. Солдата Корзуна, участок 1 (северо-западнее пересечения с проспектом Ветеранов), кадастровый номер 78:15:8434А: 16 на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга N 1411 от 29 декабря 2012 года.

10 сентября 2015 года в силу соглашения о переуступке прав по Договору права и обязанности по Договору были переуступлены ООО "Академия 1" в пользу ООО "МегаФитнес".

В соответствии с соглашением о переуступке прав и обязанностей по предварительному договору от 10.09.2015 ответчик (арендодатель), общество с ограниченной ответственностью "Академия 1" (арендатор) и истец (новый арендатор) определили, что арендатор с согласия арендодателя уступает, а новый арендатор принимает на себя все права и обязанности арендатора по предварительному договору. Все права и обязанности передаются арендатором новому арендатору в полном объеме, существовавшем на момент заключения соглашения.

Согласно пункту 1.5 предварительного договора помещение планируется для передачи арендатору в целях осуществления в нем следующей деятельности арендатора: размещение фитнес-клуба (далее - разрешенное использование).

В соответствии с пунктом 1.1 договора срок заключения долгосрочного (основного) договора - в течение 6 месяцев с момента получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права частной собственности на ФОК или на его часть, но не позднее 30 июня 2017 года.

Согласно условиям пункта 4.1 предварительного договора если на дату за 30 дней до даты открытия арендодатель не получит свидетельства о праве собственности на ФОК или его часть, необходимую и достаточную для заключения основного договора, то стороны в срок не позднее 5 дней до точной даты открытия, о которой арендатор был уведомлен в соответствии с пунктом 1.6 договора, в порядке, аналогичном порядку подписания основного договора, обязуются заключить краткосрочный договор аренды помещения (краткосрочный договор).

Исходя из пункта 2.6.4. Предварительного договора, стороны согласовали, что работы по подготовке помещения к разрешенному использованию, должны начаться не позднее 8 месяцев до даты открытия ФОК.

В соответствии с пунктом 2.6.5 предварительного договора арендатор принял на себя обязательство за счет собственных средств выполнить работы по подготовке помещения к разрешенному использованию в соответствии с приложением N 4 к договору. Выполнить эти работы в строгом соответствии с требованиями проекта ФОК, Госпожнадзора, Госсанэпидемнадзора, Энергонадзора, а также иными требованиями, установленными для данных видов работ, при этом не нанося вреда имуществу арендодателя или других арендаторов. Завершить все работы в срок до даты открытия.

Дополнительным соглашением от 30.04.2015 года дата открытия была установлена 03.04.2016 (п. 1), дата передачи помещения арендодателем арендатору - 12 мая 2015 года (п.2).

Положениями пункта 6.2 предварительного договора установлено право Арендодателя досрочно в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае отказа/уклонения арендатора от заключения основного/краткосрочного договора на срок более 20 рабочих дней, в том числе нарушения арендатором любого из обязательств, предусмотренных пунктами 2.6.1, 2.6.2, 2.6.4, 2.6.5, 4.1 или 4.2 договора на срок более 20 рабочих дней.

Уведомлением исх. N 38 от 25.03.2016 года (л.д. 8, Том 5) ответчик направил в адрес истца письмо с предложением заключить краткосрочный договор аренды спорного помещения.

Письмом N 90/2016 от 05.04.2016 года (л.д. 9, Том 5) истец выразил готовность заключить указанный договор.

15.04.2016 ответчиком в адрес истца направлено письмо N 53, в котором указано, что по состоянию на 14.04.2016 фактически выполненные объемы работ не соответствуют утвержденному графику; согласно протоколу N 22 оперативного совещания от 10.02.2016 общество "МегаФитнес" было обязано направить строительные бригады и приступить к работам по доведению помещения по разрешенного использования, что не было выполнено, в срок до 24.02.2016 общество "МегаФитнес" должно было поставить на ФОК оборудование водоподготовки бассейна и приступить к монтажу данного оборудования; проектная документация должна была быть представлена 26.06.2015, фактически представлена 15.02.2016.

На основании изложенного, в связи с систематическим неисполнением истцом условий предварительного договора и дополнительных соглашений к нему, в соответствии с пунктом 6.2 предварительного договора Ответчик сообщил об отказе в одностороннем внесудебном порядке от исполнения предварительного договора с 15.04.2016, а также об удержании обеспечительного платежа в соответствии с пунктом 2.6.2 предварительного договора в качестве штрафа.

Полагая указанный отказ недействительным, истец обратился с соответствующим исковым заявлением в арбитражный суд.Суд первой инстанции в иске отказал, поскольку посчитал, что совокупность приведенных обстоятельств и имеющийся опыт взаимодействия в рамках предварительного договора свидетельствуют об обоснованности сомнений ответчика в реальной возможности истца исполнить договорные условия в срок.

Апелляционный суд полагает, что требования ООО "Мегафитнес" подлежат частичному удовлетворению на основании следующего.

Согласно положениям статей 153, 154, 155 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами. Волеизъявление ответчика, направленное на отказ от предварительного договора, является односторонней сделкой, для удовлетворения требований о признании которой незаконной (недействительной) подлежат оценке ее соответствие требованиям договора и закона.

Оценивая допустимость отказа ответчиком от исполнения договора в связи с нарушением сроков выполнения работ в помещении, судом первой инстанции не было учтено следующее.

Согласно п.2.4 предварительного договора арендодатель обязуется допустить арендатора в Помещение для осуществления работ по подготовке Помещения к разрешенному использованию в срок не менее чем за 8 месяцев до даты открытия ФОК для посетителей.

В соответствии с п.1.6 предварительного договора в редакции дополнительного соглашения от 30 апреля 2015 года точной датой открытия является 03 апреля 2016 г. Следовательно, Арендатору должно было быть передано Помещение для осуществления работ по подготовке Помещения к разрешенному использованию в срок не позднее 03 августа 2015 г.Более того, пунктом 2 указанного соглашения к Предварительному договору, установлено, чтоАрендодатель обязан передать помещение арендатору не позднее 12 мая 2015 года.

В соответствии с пунктом 5.8. Предварительного договора в случае нарушения Арендодателем срока передачи помещения арендатору, срок подготовки помещения к разрешенному использованию продлевается на соответствующее количество дней просрочки.

Данные положения Предварительного договора соответствуют положениям статей 405 и 406 ГК РФ, согласно которым должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. При этом кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно материалам дела единственным документом, подтверждающим передачу помещения ответчиком истцу для проведения работ, является акт передачи от 16.02.2016 года, исходя из текста которого помещение площадью 6 550 кв.м. в осях 1-11/А-М для производства работ по доведению до разрешенного использования было передано 16 февраля 2016. Указанный акт скреплен печатями сторон и подписан уполномоченными лицами.

Доказательств передачи помещения ранее 16 февраля 2016 года Ответчик не представил.

Доводы ответчика о том, что истец не обращался с требованием о передаче ему помещения и не просил продлить сроки выполнения работ по доведению помещения до разрешенного использования, противоречат условиям договора и представленным в материалы дела документам.

Так, истец в письме 11.01.2016 года просил Ответчика согласовать график выполнения работ, обязанность проведения которых возложены на ООО "Мегафитнес" (л.д.49, Том 3), 19.01.2016 года истцом в адрес ответчика направлена претензия, в которой истец требовал передать помещение, напоминал ответчику о наличии просрочки с его стороны по передаче помещения (л.д. 48, Том 3).

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в соответствии с условиями Предварительного договора обязанность по передаче помещения не поставлена в зависимость от наличия требования о его передаче, указанная обязанность у Арендодателя возникла с момента подписания Предварительного договора. Срок открытия 03.04.2016 г. стороны согласовали в дополнительном соглашении от 30.04.2015 г., при этом согласно указанному соглашению арендодатель обязался передать арендатору помещение для проведения работ 12 мая 2015 года.

Таким образом, учитывая положения пункта 5.8. предварительного договора, и принимая во внимание, что помещение было передано арендодателем лишь 16.02.2016 года, то сроком окончания работ и открытия ФОК является 16 октября 2016 года.

Вывод суда первой инстанции о наличии просрочки в выполнении работ со стороны истца является необоснованным и противоречит материалам дела.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что истцом была выполнена большая часть работ в помещении. Так, из заключения специалиста ООО "Европейский центр судебных экспертов" следует, что по состоянию на 15 апреля 2016 г. истцом выполнены работы в объеме 60%-80%, большая часть оставшегося объема невозможно выполнить, так как Арендодателем не выполнены в полном объеме работы, предусмотренные Дополнительным соглашением от 09.06.2015 года

Выводы заключения ответчиком не опровергнуты.

Довод ответчика о недопустимости заключения специалиста в качестве доказательства отклоняется, та как в соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Таким образом, истцом представлены доказательства выполнения обязательств по производству работ в помещении, в то время как ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлены документы, опровергающие эти обстоятельства.

Ответчиком также не представлены доказательства, свидетельствующие о невозможности выполнения истцом работ по доведению помещения до разрешенного использования в срок, указанный ответчиком в Протоколе оперативного совещания N 22 от 10.02.2016 года, а именно до 01 июня 2016 года.

Между тем суд апелляционный инстанции соглашается с выводом Истца о том, что протоколы оперативных совещаний и, в частности, протокол N 22 от 10.02.2016 года, не могут изменять условия спорного предварительного договора, поскольку по своему содержанию решают оперативные организационные вопросы совместной деятельности не только стороны, но и других арендаторов, а также генерального подрядчика. Фактически протоколы носят информативный характер, а подпись представителя истца в протоколе свидетельствует о факте участия в совещании и факте ознакомления с его содержанием.

Протоколы, представленные сторонами в материалы дела, не содержат указания на какие-либо изменения, вносимые в спорный предварительный договор. Кроме того, предварительный договор не содержит положений, указывающих на возможность изменения условий договора путем подписания протоколов совещаний.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает необоснованным и не подтвержденным материалами дела и вывод суда первой инстанции о том, что у ответчика имелись основания сомневаться в том, что работы по доведению помещения до разрешенного использования будут окончены в согласованный сторонами срок.

В нарушение п.4 ст. 450.1 ГК РФ действия Ответчика по отказу от исполнения предварительного договора не отвечают критерию добросовестности и разумности. ответчик отказался от исполнения договора 15 апреля 2016 г., в то время как определенный срок окончания строительно-монтажных и отделочных работ в зоне Фитнес-клуба "Скульпторс" в осях 1-11/М-А силами ООО "Мегафитнес" не истек.

В соответствии со статьей 426 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела, спорное помещение принадлежит ответчику на праве собственности и в соответствии со статьей 209 ГК РФ ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В судебном заседании представитель ответчика указал, что на данный момент между ООО "Дефис" и третьим лицом заключен долгосрочный договор аренды. В материалы дела представлены распечатки с сайта ответчика, а также с сайта нового арендатора "Fitness24", подтверждающие, что помещение сдано в аренду другому лицу, а сам ФОК был открыт 30 сентября 2016 года. С учетом данных обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает требования об обязании обеспечить доступ в помещение и не чинить препятствий в проведении работ в спорном помещении не подлежащими удовлетворению, в связи с чем решение суда первой инстанции в указанной части отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2016 г. по делу N А56-38819/2016 в части признания недействительным одностороннего отказа от исполнения предварительного договора аренды нежилого помещения N 01/13-ФОК от 07.11.2013 г. отменить.

Признать недействительным односторонний отказ ООО "Развитие здоровья и спорта" от исполнения предварительного договора аренды нежилого помещения N 01/13-ФОК от 07.11.2013 г.

В остальной части решение отставить без изменения.

Взыскать с ООО "Развитие здоровья и спорта" в пользу ООО "Мегафитнес" 3000 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине по иску и 1500 руб. 00 коп. по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик Т.А. Кашина