Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 г. N 09АП-54573/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 26 апреля 2017 г. N Ф05-3638/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

13 февраля 2017 г.

Дело N А40-109086/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06.02. 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13.02. 2017 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей Лящевского И.С., Барановской Е.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Северо-Крылатский торговый дом"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 сентября 2016 года

по делу N А40-109086/16, принятое судьей Скачковой Ю.А.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ООО "Северо-Крылатский торговый дом"

о взыскании 73 529 362,03 руб., о расторжении договора аренды и выселении

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Шахназарян Е.К. по доверенности от 30.12.2016,

от ответчиков: Голосной А.А. по доверенности от 17.11.2016,

Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, дата регистрации 08.02.2003 г., место нахождения: 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СЕВЕРО-КРЫЛАТСКИЙ ТОРГОВЫЙ ДОМ" (ООО "СКТД") (ОГРН 1027700306303, ИНН 7731188801, дата регистрации 11.10.2002 г., место нахождения: 121614, г. Москва, ул. Крылатская, д. 33, корп. 3) о взыскании 73 529 362 руб. 03 коп., из которых 67 071 028 руб. 45 коп. задолженность по арендной плате за период с июля 2014 г. по апрель 2016 г., 6 458 333 руб. 58 коп. пени за период с 06.07.2014 г. по 30.04.2016 г.; расторжении договора от 14.02.2008 N 08-00046/08; выселении ответчика из нежилого помещения площадью 3 052,0 кв.м. (1 этаж, помещение I, комнаты 2-81, а, 1 этаж, помещение II, комната 1, антресоль 1 этажа, помещение 1, комнаты 1-16, 16а, 17-38), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, д. 33, корп. 3 и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.10.2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С решением суда первой инстанции не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы полностью поддержал ее доводы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время Департаментом городского имущества города Москвы) и ООО "СЕВЕРО-КРЫЛАТСКИЙ ТОРГОВЫЙ ДОМ" был заключен типовой договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы N 08-46/08 от 14.02.2008 г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (ст. 651 ГК РФ) Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве.

Согласно п. 1.1. договора, в редакции дополнительного соглашения от 14.05.2010 г., на основании договора аренды N 08-27/00 от 12.01.2000 г. арендодатель (истец) сдает, а арендатор (ответчик) принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 3 052,0 кв.м. (этаж 1, помещение I, комнаты 2-81, а, помещение II, комната 1, антресоль 1-го этажа, помещение 1, комнаты 1-16, 16а, 17-38), расположенный по адресу: г. Москва, ЗАО, ул. Крылатская, д. 33, корп. 3, для использования под магазин, кафе-пиццерия, общественное питание.

Срок действия договора аренды установлен п. 2.1. и с учетом дополнительного соглашения от 14.05.2010 г. составляет период с 31.05.2007 г. по 01.07.2015 г.

Согласно ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с ч.2. ст.610 Гражданского кодекса РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

После истечения срока действия договора N 08-27/00 от 12.01.2000 г. ответчик продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны истца, в связи с чем, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ и п. 2.5 договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 6.1. договора за объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения договора и не может быть снижена.

За указанный в разделе 1 договора объект аренды величина арендной платы устанавливается в размере 7 323 957,97 руб. с НДС. В течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения договора нормативов, в последующие годы оплата корректируется на уровень инфляции. Коэффициент (дефлятор) определяется Минэкономразвития России ежегодно и публикуется не позднее 20 ноября в "Российской газете".

Арендодатель сообщает арендатору о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размера и сроков платежа (п. 6.2. договора).

Арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в порядке и в сроки, установленные договором. При получении уведомления о корректировке арендной платы арендатор обязан производить оплату за арендованный объект в размере и в сроки, указанные в уведомлении (п. 5.4.2. договора).

В соответствии с расчетом арендной платы от 18.02.2008 г., размер арендной платы на 2008 год был установлен в размере 620 674 руб. 40 коп. без НДС в месяц (2 438 руб. 40 коп. за кв.м. в год). При этом, применена льгота по ППМ N 1097-ПП от 28.12.05г. Дополнительным соглашением от 04.03.2009 г. арендная плата на 2009 год была установлена в размере 254 541 руб. 67 коп. в месяц без НДС. Льгота по ППМ N 1218-ПП от 30.12.2008 г.

Дополнительным соглашением от 19.01.2010 г., в связи с уточнением площади помещений, арендная плата на 2010 год была установлена в размере 305 450 руб. 00 коп. в месяц без НДС. Льгота по ППМ N 1016-ПП от 22.09.2009 г. Дополнительным соглашением от 20.05.2010 г. арендная плата с 14.05.2010 года была установлена в размере 305 200 руб. 00 коп. в месяц без НДС. Льгота по ППМ N 1016-ПП от 22.09.2009 г.

Дополнительным соглашением от 17.05.2011 г. арендная плата с 01.06.2011 г. по 31.12.2011 г. была установлена в размере 457 800 руб. 00 коп. в месяц без НДС. С 01.06.2011 по 31.12.2011 г. льгота по ППМ N 1218-ПП от 30.12.2008 г.

Ответчиком в адрес истца были направлены предложения от 01.02.2013 г. N 08-

00046/08/13/и, от 12.12.2013 г. N 33-А-177521/13-(0)-0 о подписании дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы на 2013 и на 2014 год соответственно.

Согласно дополнительному соглашению от 23.12.2013 г. в период с 01.01.2014 г. по 30.06.2014 г. действует ставка в размере 890 166 руб. 67 коп. в месяц без НДС (3 500 руб. кв.м. в год), с 01.07.2014 г. - 3 029 618 руб. 67 коп. в месяц (11 912 руб. кв.м. в год).

Арендная ставка была установлена истцом в соответствии с постановлениями Правительства от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" и N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы".

При этом, дополнительные соглашения об установлении ставки арендной платы на 2013 и на 2014 год со стороны арендатора подписаны не были, что Департаментом не оспаривается.

Уведомлением от 22.01.2015 г. N 33-и-666/15 Департамент известил ответчика об изменении ставки арендной платы на 2015 год, которая составила 13 103 руб. 20 коп. кв.м. в год (39 990 966 руб. 40 коп. в год) из расчета: предыдущая рыночная ставка арендной платы (11 912 руб. кв.м. в год) с учетом коэффициента дефлятора в 2015 году.

Уведомлением от 27.11.2015 г. N 33-А-203695/15-(0)-0 и N 33-А-200958/15-(0)-0 Департамент известил ответчика об изменении ставки арендной платы на 2016 год, которая составила 14 413 руб. 52 коп. кв.м. в год (43 990 063 руб. 04 коп. в год) из расчета: предыдущая рыночная ставка арендной платы (13 103 руб. 20 коп. кв.м. в год) с учетом коэффициента дефлятора в 2016 году.

Факт направления Департаментом в адрес ответчика уведомлений об изменении

ставок арендной платы ответчиком не оспаривается.

Согласно упомянутым нормативным актам субъектам малого предпринимательства с 1 января 2014 предусмотрена имущественная поддержка в виде установления минимальной ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв. м на объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов (п. 1.1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП).

Ответчик является арендатором помещений общей площадью 3 052 кв.м.

Решение о наличии или отсутствии оснований для предоставления имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв. м, принимает Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (постановление Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП "О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы").

Решения Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства о предоставлении такой поддержки

ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП (в редакции постановления от 01.07.2013 N 424-ПП) ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку, устанавливается на основании Отчета об оценке независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

В соответствии с 2.4. (в редакции постановления от 01.07.2013 N 424- ПП) ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы с даты, указанной в соответствующем уведомлении Департамента городского имущества города Москвы, но не ранее чем через два месяца с даты направления такого уведомления.

Отчетом от 04.10.2013 N 880-14/2013-Ар об оценке рыночной стоимости права пользования нежилым помещением на условиях договора аренды и положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков, выполненными в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная арендная плата на 2014 год по договору аренды от 14.02.2008 г. N 08-00046/08 составляет 11 912,00 руб. за 1 кв.м в год.

Департамент направил в адрес ответчика предложение от 12.12.2013 г. N 33-А-

177521/13-(0)-0 об изменении ставки арендной платы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.03.2015 г. по делу N А40-181536/14, вступившим в законную силу, установлено, что письмом от 05.03.2014 г. N ДГИ-1-14473/14-1 в адрес ответчика Департамент известил арендатора, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 809-ПП, правовые основания для сохранения льготной ставки арендной платы на 2014 г. по договору аренды от 14.02.2008 г. N 08-00046/08 в отношении ООО "СКТД" отсутствуют, установлена рыночная ставка арендной платы, определенная на основании заключения независимого оценщика в размере 11912,00 руб. за 1 кв.м.

В связи с чем, с 01.07.2014 г., подлежит применению новый размер арендной платы. Уведомления N 33- А-177522/13-(0)-0 и N 33-А-177521/13-(0)-0 о расчете ставки арендной платы были направлены в адрес общества заказными письмами с уведомлениями о вручении.

Пунктом 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 809-ПП установлено, что при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применять коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10.

То есть, определенная Департаментом рыночная ставка арендной платы по спорному договору в размере 11 912 руб. 00 коп. за 1 кв.м. в год с 01.07.2014 г., в размере 13 103 руб. 20 коп. за 1 кв.м. в год с 01.01.2015 г., в размере 14 413 руб. 52 коп. за 1 кв.м. в год с 01.01.2016 г. соответствует требованиям указанных постановлений.

При этом, отчет от 04.10.2013 N 880-14/2013-Ар об оценке рыночной стоимости права пользования нежилым помещением на условиях договора аренды, в части стоимости по спорному договору, ответчиком не оспорен.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о несогласии с выводами оценщика не могут быть приняты в качестве основания для отмены решения суда. Установление арендной ставки на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы, выданного по заказу арендатора, действующим законодательством не предусмотрено.

Доводы апелляционной жалобы относительно неверности расчета Департамента размера задолженности проверены судом апелляционной инстанции, согласно представленного истцом расчета все платежные поручения арендатора, указанные в апелляционной жалобе, учтены Департаментом при составлении расчета задолженности.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно взыскана с ответчика 67 071 028 руб. 45 коп. задолженности по арендным платежам с июля 2014 по апрель 2016 года и 6 458 333 руб. 58 коп. пени за просрочку оплаты арендной платы, начисленной на основании п.7.1 договора за период с 06.07.2014 г. по 30.04.2016 г.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора

другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом,

другими законами или договором.

Согласно условиям договора (п. 8.3.), договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающей размер арендной платы за два срока оплаты.

Согласно п. 2. ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его

отсутствии - в тридцатидневный срок.

Претензией от 25.01.2016 г. истец предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность и оплатить начисленные пени за просрочку арендных платежей, а также предложил в случае неисполнения принятого на себя обязательства в части оплаты арендных платежей, на основании ст. 450, 619 ГК РФ досрочно расторгнуть договор на аренду нежилого помещения по адресу: ул. Крылатская, д. 33, корп. 3, освободить занимаемое помещение и сдать его по акту приема-передачи.

Таким образом, решение суда о расторжении договора аренды законно и обоснованно. В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Доказательств освобождения ответчиком и возврата истцу нежилого помещения суду не представлено.

С учетом указанного, решение о выселении ответчика из занимаемых помещений также соответствует обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение изменению не подлежит.

Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 сентября 2016 года по делу N А40-109086/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

И.С. Лящевский Е.Н. Барановская