Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2017 г. N 10АП-16211/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 6 июня 2017 г. N Ф05-17348/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

21 февраля 2017 г.

Дело N А41-59010/14

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Диаковской Н.В., Иевлева П.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "Форпост-Л" - Хромова С.А. (представителя по доверенности от 01.12.2016),

от администрации Люберецкого муниципального района Московской области - Шалуба Н.П. (представителя по доверенности от 29.08.2016),

от администрации городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области - извещена, представитель не явился,

от Министерства имущественных отношений Московской области - Кругловой М.С. (представителя по доверенности от 09.01.2017),

от Правительства Московской области - извещено, представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 24.04.2015 по делу N А41-59010/14, принятое судьей Федуловой Л.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Форпост-Л" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области (далее - администрация района), в котором просило:

- признать незаконным отказ администрации от 17.09.2014 N 5880/1-1-14, выраженный в непринятии решения о предоставлении земельного участка обществу в собственность за плату и ненаправлении в адрес последнего проекта договора купли-продажи земельного участка площадью 4 260 кв.м. с кадастровым номером 50:22:0010203:0012, расположенного по адресу: Московская область, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2;

- обязать администрацию принять решение о предоставлении обществу в собственность данного земельного участка с выкупной ценой в размере, равном пятнадцати процентам кадастровой стоимости земельного участка;

- обязать администрацию в месячный с момента вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи этого земельного участка с выкупной ценой в том же размере.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют администрация муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области (далее - администрация городского поселения), Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство), Правительство Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.04.2015 требования удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2015 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением от 21.01.2016 Арбитражный суд Московского округа данные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Арбитражный суд Московского округа указал, что судом к участию в деле были привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Правительство Московской области. Однако после их привлечения судебные заседания проведены без указания на участие представителей Министерства имущественных отношений Московской области, Правительства Московской области в отсутствие сведений о надлежащем извещении о дате и месте проведения судебных заседаний.

Также Арбитражный суд Московского округа указал на отсутствие в материалах дела доказательств, в соответствии с которыми суд пришел к выводу, что принадлежащие обществу объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, являются единым имущественным комплексом, зарегистрированы как имущественный комплекс и, соответственно, что у общества возникает исключительное право на выкуп земельного участка под имущественным комплексом. Признание, либо отказ в признании объектов заявителя единым имущественным комплексом влечет за собой последствия, связанные с определением необходимой для использования объектов площади испрашиваемого земельного участка. Поскольку судом не исследовался вопрос, являются ли объекты, принадлежащие обществу, единым имущественным комплексом или не являются, вывод суда о незаконности отказа администрации района по основаниям несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка, который в тринадцать раз превышает площадь расположенных на нем строений, является преждевременным.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.04.2015 в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления. Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель администрации района в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель министерства в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей администрации городского поселения, Правительства Московской области.

Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителей явившихся в судебное заседание лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Между администрацией района и обществом заключен договор аренды от 14.06.2006 N 66/06 земельного участка площадью 4 260 кв.м. с кадастровым номером 50:22:0010203:12, местоположение: Московская область, Люберецкий район, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А, категории земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: "под торговый центр". Срок договора с 27.02.2006 по 31.12.2014.

Также общество является собственником земельного участка площадью 6 000 кв.м. с кадастровым номером 50:22:0010203:9.

Обществу принадлежат на праве собственности:

- здание нежилого назначения, общей площадью 157,4 кв. м., инвентарный номер N 124:039-2899, лит. П, местоположение: Московская область, Люберецкий район, городское поселение Люберцы, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2а;

- здание нежилого назначения, общей площадью 24,4 кв. м., инвентарный номер N 124:039-2899, лит. Н, местоположение: Московская область, Люберецкий район, городское поселение Люберцы, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2а;

- здание нежилого назначения, общей площадью 50,6 кв. м., инвентарный номер N 124:039-2899, лит. О, местоположение: Московская область, Люберецкий район, городское поселение Люберцы, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2а;

- здание нежилого назначения, общей площадью 105,3 кв. м., инвентарный номер N 124:039-2899, лит. Р, местоположение: Московская область, Люберецкий район, городское поселение Люберцы, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2а;

- здание нежилого назначения, общей площадью 183,5 кв. м., инвентарный номер N 124:039-2899, лит. М., местоположение: Московская область, Люберецкий район, городское поселение Люберцы, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2а;

- здание нежилого назначения, общей площадью 115,5 кв. м., инвентарный номер N 124:039-2899, лит. Л., местоположение: Московская область, Люберецкий район, городское поселение Люберцы, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2а;

- здание нежилого назначения, общей площадью 14 кв. м., инвентарный номер N 124:039-2899, лит. К., местоположение: Московская область, Люберецкий район, городское поселение Люберцы, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2а;

- здание нежилого назначения, общей площадью 440,6 кв. м., инвентарный номер N 124:039-2899, лит. И., местоположение: Московская область, Люберецкий район, городское поселение Люберцы, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2а;

- здание нежилого назначения, общей площадью 215 кв. м., инвентарный номер N 124:039-2899, лит. Б., местоположение: Московская область, Люберецкий район, городское поселение Люберцы, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2а;

- здание нежилого назначения, общей площадью 621,5 кв. м., инвентарный номер N 124:039-2899, лит. З., местоположение: Московская область, Люберецкий район, городское поселение Люберцы, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2а;

- здание нежилого назначения, общей площадью 276,2 кв. м., инвентарный номер N 124:039-2899, лит. В., местоположение: Московская область, Люберецкий район, городское поселение Люберцы, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2а;

- здание нежилого назначения, общей площадью 213,7 кв. м., инвентарный номер N 124:039-2899, лит. Д., местоположение: Московская область, Люберецкий район, городское поселение Люберцы, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2а;

- здание нежилого назначения, общей площадью 202,1 кв. м., инвентарный номер N 124:039-2899, лит. Ж., местоположение: Московская область, Люберецкий район, городское поселение Люберцы, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2а;

- здание нежилого назначения, общей площадью 281 кв. м., инвентарный номер N 124:039-2899, лит. Е., местоположение: Московская область, Люберецкий район, городское поселение Люберцы, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2а.

Полагая, что для эксплуатации указанных объектов необходим не только земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010203:9 площадью 6 000 кв.м., принадлежащий обществу на праве собственности, но и земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010203:12 площадью 4 260 кв.м. (местоположение: Московская область, Люберецкий район, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А), которым общество владело и пользовалось на основании договора аренды с назначением - эксплуатация торгового центра с обслуживающей инфраструктурой согласно СНИП, общество обратилось в администрацию района с заявлением о выкупе данного земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Письмом от 17.09.2014 N 5880/1-1-14 администрация района сообщила обществу об отказе в удовлетворении заявления о выкупе данного земельного участка, мотивировав свой отказ несоразмерностью площади испрашиваемого земельного участка площади находящихся на нем объектов недвижимости.

Не согласившись с данным отказом от 17.09.2014, общество 23.09.2014 оспорило его в судебном порядке.

Принимая по результатам повторного рассмотрения дела решение об отказе в удовлетворении заявления, суд первой инстанции признал необоснованным.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса в ранее действовавшей редакции граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Из норм пункта 1 статьи 36, пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса.

Из положений пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

При повторном рассмотрении с дела, с учетом выводов Арбитражного суда Московского округа с целью выяснения, являются ли принадлежащие обществу объекты единым имущественным комплексом, судом первой инстанции по делу назначена строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертной организации ООО "Бюро архитектурно-строительных исследований" (адрес: 117042, город Москва, улица Адмирала Лазарева, 52, 3, ОГРН 1127746029487; ИНН 7727770460), эксперту Ларионову Сергею Александровичу.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

Являются ли четырнадцать отдельно стоящих зданий:

- здание нежилого назначения, общая площадь 24,40 кв. м, инв. N 39-2899, лит.Н, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А, условный номер: 50-50-22/062/2005-452;

- здание нежилого назначения (торговый павильон), кадастровый номер 50:22:0010203:0009:006, 1-этажное, общая площадь 215 кв. м, инв. N 39-2899, лит.Б, кроме того холодные пристройки лит.б-б3, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А;

- здание нежилого назначения (торговый павильон), кадастровый номер 50:22:0010203:0009:001, 1-этажное, общая площадь 281 кв. м, инв. N 39-2899, лит.Е, кроме того холодные пристройки лит.е-е5, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А;

- здание нежилого назначения (торговый зал), 1-этажное, общая площадь 105,30 кв. м, инв. N 39-2899, лит.Р, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А, условный номер: 50-50-22/062/2005-448;

- здание нежилого назначения (торговый зал), 1-этажный, общая площадь 157,40 кв. м, инв. N 39-2899, лит.П, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А, условный номер: 50-50-22/062/2005-449;

- здание нежилого назначения (торговый павильон), кадастровый номер 50:22:0010203:0009:002, 1-этажное, общая площадь 202,10 кв. м, инв. N 39-2899, лит.Ж, кроме того холодные пристройки лит.ж-ж4, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А;

- здание нежилого назначения (торговый павильон), кадастровый номер 50:22:0010203:0009:005, 1-этажное, общая площадь 276,20 кв. м, инв. N 39-2899, лит.В, кроме того холодные пристройки лит.в-в4, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А;

- здание нежилого назначения (торговый павильон), кадастровый номер 50:22:0010203:0009:003, 1-этажное, общая площадь 213,70 кв. м, инв. N 39-2899, лит.Д, кроме того холодные пристройки лит.д-д3, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А;

- здание нежилого назначения (торговый зал), общая площадь 50,60 кв. м, инв. N 39-2899, лит.О, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А, условный номер: 50-50-22/062/2005-445;

- здание нежилого назначения (основное), кадастровый номер 50:22:0010203:0009:007, 2-этажное, общая площадь 440,60 кв. м, инв. N 39-2899, лит.И, кроме того холодные пристройки лит.и-и2, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А;

- здание нежилого назначения (торговый зал), 1-этажное, общая площадь 115,50 кв. м, инв. N 39-2899, лит.Л, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А, условный номер: 50-50-22/062/2005-450;

- здание нежилого назначения (котельная), кадастровый номер 50:22:0010203:0009:008, 1-этажное, общая площадь 14 кв. м, инв. N 39-2899, лит.К, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А;

- здание нежилого назначения (торговый зал), 1-этажный, общая площадь 183,50 кв. м, инв. N 39-2899, лит.М, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А, условный номер: 50-50-22/062/2005-451;

- здание нежилого назначения (торговый павильон), кадастровый номер 50:22:0010203:009:004, 1-этажное, общая площадь 621,50 кв. м, инв. N 39-2899, лит.З, кроме того холодные пристройки лит.з-з10, которые расположены на двух земельных участках с кадастровыми номерами 50:22:0010203:0009, 50:22:0010203:0012 по адресу: Московская обл., Люберецкий р-н, г.п. Люберцы, г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А, единым функциональным (имущественным) комплексом?

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта от 22.08.2016 N 2208-1-16, все 14 зданий (лит. Б, б-б3, В, в-в4, Д, д-д3, Е, е-е5, Ж, ж-ж4, З, з-з10, И, и-и2, К, Л, М, Н, О, П, Р), указанные в вопросе суда объекты с учетом архитектурных, градостроительных и конструктивных особенностей являются единым функциональным (имущественным) комплексом на основании статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Не согласившись с выводами, изложенными в экспертном заключении от 22.08.2016 N 2208-1-16, администрация представила в материалы дела мнение специалиста (рецензию) эксперта ООО "Областное Бюро Экспертизы и Оценки" Веригиной С.М. от 14.09.2016, выполненное в письменном виде.

На основании положений части 2 статьи 64 АПК РФ (в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы) данное мнение специалиста (рецензию) эксперта ООО "Областное Бюро Экспертизы и Оценки" Веригиной С.М. принимается в качестве доказательства по делу.

Как отмечает специалист-эксперт ООО "Областное Бюро Экспертизы и Оценки" Веригина С.М. в названной рецензии, в экспертном заключении от 22.08.2016 N 2208-1-16 эксперт ссылается на то, что объекты общества являются единым имущественных комплексом, так как все здания запроектированы и выполнены как единый торговый комплекс с собственными объектами энергоснабжения, централизованным водоснабжением и водоотведением, единой системой пожарно-охранной сигнализации, единой системой оповещения о пожаре и о ситуациях, мероприятиях ГО и ЧС, однако в экспертном заключении отсутствуют ссылки на материалы, согласно которым эксперт пришел к такому выводу, что свидетельствует о предположительном характере вывода эксперта, не подтвержденного документально.

Указанные четырнадцать объектов общества располагаются на двух земельных участках: с кадастровым номером: 50:22:0010203:0009 (зарегистрирован за обществом на праве собственности); с кадастровым номером 50:22:0010203:0012 передан обществу в аренду.

Согласно ситуационному плану, представленному в исследуемом заключении (лист 16): восемь зданий (первая очередь строительства) и два здания (вторая очередь строительства) размещаются на земельном участке кадастровым номером 50:22:0010203:0009 (собственность общества, включая котельную). И четыре здания (вторая очередь строительства) размещаются на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0010203:0012 арендуемом обществом.

При этом отсутствуют доказательств того, что эти четыре здания, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0010203:0012, неразрывно связаны физически или технологически с остальными десятью зданиями, размешенными на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0010203:0009.

Отсутствуют и доказательства того, что отдельно стоящие здания литера Б/В, литера Ж, литера Е, литера Д, литера 3 (первая очередь строительства), литера Л/М, литера О, литера П, литера Р (вторая очередь строительства) - связаны между собой технологически. Физическая связь между ними отсутствует, за исключением строений литера Б/В, литера Л/М, имеющих общие стены. Не представлено доказательств отсутствия в каждом из перечисленных зданий автономной внутренней инженерной инфраструктуры.

То, что эксперт приводит как доводы их схоную архитектурную форму, а также схожие проектные решения, примененные при строительстве данных сооружений (цитата из экспертного заключения, стр. 17: "Все 14 зданий... выполнены в одном архитектурном стиле, имеют заглубленные фундаменты, прочно связаны с землей, имеют фасады, облицованные пластиковой вагонкой, окна и двери из профиля ПВХ, кровли плоские с внутренними водостоками") не говорит о том, что 14 рассматриваемых зданий являются единым имущественным комплексом. Существует огромное количество типовых строений, никак не связанных между собой.

По утверждению эксперта о том, что "все здания имеют централизованное отопление от собственной котельной общую систему канализации и водоснабжения... Электроснабжение зданий производится по единой схеме электроснабжения от собственной трансформаторной подстанции..., все здания имеют общую систему оповещения о пожаре и систему пожарно-охранной сигнализации..., общую систему оповещения ГО и ЧС": если рассматривать любое из строений (литера Б/В, литера Ж, литера Е, литера Д, литера 3, литера К, литера JI/M, литера Н, литера О, литера П, литера Р) размещенных на земельных участках с кадастровыми номерами 50:22:0010203:0012 и 50:22:0010203:0009, то нельзя говорить о том, что обособление сооружения приведет к его разрушению, повреждению или изменению назначения. Общие коммуникации (магистральные, квартальные инженерные сети) для отдельных сооружений практикуются в строительстве и эксплуатации повсеместно.

Раздел предполагаемого комплекса в целях продажи или иных также возможен, без каких-либо существенных последствий. Для коммуникаций могут быть определенны общие правила пользования в случае раздела.

Кроме того, признание 14 зданий единым функциональным комплексом подразумевает наличие между ними единого производственного цикла. В данном случае здания используются в качестве отдельных торговых павильонов, отдельно стоящей котельной, иных зданий, позволяющих их использование независимо друг от друга. Единое архитектурное решение при строительстве зданий, а также наличие единых для всех указанных зданий сетей водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения, отопления, оповещения о пожаре и системы пожарно-охранной сигнализации, системы оповещения ГО и ЧС не является достаточным основанием для признания зданий, принадлежащих заявителю (лит. Б, б-б3, В, в-в4, Д, д-д3, Е, е-е5, Ж, ж-ж4, З, з-з10, И, и-и2, К, Л, М, Н, О, П, Р) единым недвижимым функциональным (имущественным) комплексом.

Оценив с учетом статьи 71 АПК в качестве доказательств экспертное заключение от 22.08.2016 N 2208-1-16, мнение специалиста (рецензию) эксперта ООО "Областное Бюро Экспертизы и Оценки" Веригиной С.М. от 14.09.2016, а также иные документы, имеющиеся в материалах дела, апелляционный суд признает, что оснований считать, что все заявленные обществом объекты, строения и сооружения (в том числе четыре из которых расположены на испрашиваемом в собственность земельном участке) образуют имущественный комплекс, для эксплуатации которого необходим этот земельный участок, не имеется.

При этом апелляционный суд принимает также во внимание следующие обстоятельства, указания Верховного Суда Российской Федерации и положения законодательства.

Как указано в пункте 39 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права собственности общества на четырнадцать зданий как на самостоятельные объекты недвижимости (т. 4 л.д. 64-77). При этом государственная регистрация регистрации указанных объектов как единого недвижимого комплекса не производилась.

Из материалов дела следует, что на испрашиваемом обществом в собственность земельном участке с кадастровым номером 50:22:0010203:12 расположены:

- здание нежилого назначения, общая площадь 24,40 кв. м, инв. N 39-2899, лит.Н, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А, условный номер: 50-50-22/062/2005-452;

- здание нежилого назначения (торговый зал), 1-этажное, общая площадь 105,30 кв. м, инв. N 39-2899, лит.Р, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А, условный номер: 50-50-22/062/2005-448;

- здание нежилого назначения (торговый зал), 1-этажный, общая площадь 157,40 кв. м, инв. N 39-2899, лит.П, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А, условный номер: 50-50-22/062/2005-449;

- здание нежилого назначения (торговый зал), общая площадь 50,60 кв. м, инв. N 39-2899, лит.О, адрес объекта: Московская обл., г. Люберцы, ул. Волковская, д. 2А, условный номер: 50-50-22/062/2005-445.

Общая площадь указанных объектов составляет 337,40 кв.м., при этом испрашиваемый земельный участок имеет площадь 4 260 кв.м., что в 12 раз превышает суммарную площадь объектов.

В связи с изложенным суд первой инстанции при рассмотрении дела ставил перед сторонами вопрос о назначении по делу землеустроительной экспертизы с целью определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов, принадлежащих обществу. Общество отказалось от проведения экспертизы по делу.

Довод общества о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010203:0012 арендуется им по договору аренды, по условиям которого с учетом внесенных в него изменений соглашением N 592/05 (т. 4 л.д. 56) целевым назначением этого земельного участка выступает эксплуатация торговых помещений, отклоняется ввиду того, что подобное формулирование условий договора аренды не исключает фактической несоразмерности площади данного участка площади расположенных на нем строений, соответственно, само по себе не подтверждает, что для эксплуатации названных сооружений необходим участок именно такой, а не меньшей площади, утверждение обратного может быть опровергнуто.

Довод общества о том, что разрешенное использование испрашиваемого земельного участка по сведениям государственного кадастра недвижимости - под торговый центр, отклоняется исходя из того же обоснования.

Кроме того, испрашиваемый земельный участок изначально формировался, предоставлялся обществу в аренду по договору аренды в 2000 году (т. 4 л.д. 51) под реконструкцию второй очереди торговой зоны Южной привокзальной площади.

При этом общество признало, что большую часть этого участка в настоящий период занимает автостоянка, и не оспорило утверждение администрации района о том, что эта автостоянка используется для парковки автомобилей не только посетителями торгового центра общества, но и иными лицам, приезжающими в другие организации, объекты которых расположены рядом с этой автостоянкой на упомянутой площади.

Ссылка общества в обоснование довода о необходимости обществу всего земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010203:12 для эксплуатации принадлежащих ему 14-ти объектов недвижимости на то, что на этом земельном участке помимо данных объектов располагается стоянка для транспортных средств, отклоняется также исходя из следующего.

Постановлением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 4777/08 разъяснено, что объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Эта правовая позиция поддерживается Верховным Судом Российской Федерации.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Поэтому при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Аналогичный вывод сделан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520 по делу N А51-12453/14.

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному постановлением Комитета Российской Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации от 26.12.1994 N 359, площадки и замощения относятся к вспомогательным элементам сооружений (площадка для плотины, мостовое полотно для моста, настил для эстакады, верхнее покрытие автомобильной дороги).

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений.

При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу.

Тем самым, площадки, покрытые асфальтом и обустроенные тротуарным покрытием из бетонной брусчатки, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня), в том числе для прохода, проезда или стоянки автомобилей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка (несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка) и является лишь элементом благоустройства участка.

Сама по себе укладка на части земельного участка определенного покрытия (из асфальта или иного строительного материала) для целей складирования, удобства разгрузки, стоянки транспортных средств, его благоустройства или иных подобных целей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором выполнено такое замощением.

Таким образом, "автостоянка" как объект (сооружение) не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и не может в силу статей 128, 130 Гражданского кодекса относиться к недвижимому имуществу, в силу чего не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, поскольку данное асфальтовое замощение является обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью данного земельного участка.

Поскольку обществом не представлено доказательств, обосновывающих необходимость использования земельного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела с учетом указаний Арбитражного суда Московской округа правомерно отказал обществу в удовлетворении заявления.

Из доводов общества, материалов дела оснований для отмены решения суда не усматривается.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 22.09.2016 по делу N А41-59010/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

Н.В. Диаковская П.А. Иевлев