Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2017 г. N 11АП-437/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 31 мая 2017 г. N Ф06-20461/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

21 февраля 2017 г.

Дело N А55-23348/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 февраля 2017 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 февраля 2017 года в зале N 6 Администрации городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 13 декабря 2016 года, по делу N А55-23348/2016 (судья Рысаева С.Г.),

по иску исполняющего обязанности прокурора Самарской области

к Администрации городского округа Самара (ОГРН 1026300967417), г. Самара,

обществу с ограниченной ответственностью "Рось" (ОГРН 102301697212), г. Самара,

о признании договора недействительным,

с участием в судебном заседании:

от истца - Амбарцумян А.Г., удостоверение сер. ТО N 183246,

от ответчика-1 - представитель Агапова О.С. по доверенности от 30.12.2016,

от ответчитка-2 - представитель Семенова Н.Н. по доверенности от 29.09.2016,

УСТАНОВИЛ:

исполняющий обязанности прокурора Самарской области обратился в суд с иском к Администрации городского округа Самара и обществу с ограниченной ответственностью "Рось" о признании недействительным пункта 8.3 договора N 21а аренды земельного участка от 20.11.2015 в части слов: "Арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от настоящего договора, предупредив арендатора не менее чем за один месяц до дня отказа, в случаях: неиспользования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, предусмотренным пунктом 1.2 настоящего договора; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.12.2016 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Самара обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что не имеется оснований для признания п.8.3 договора аренды недействительным, поскольку он заключен с учетом ст.421 ГК РФ правомерно без нарушений норм действующего законодательства.

Представитель администрации в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Представители истца и общества с ограниченной ответственностью "Рось" в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзывах, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 20.11.2015 между Администрацией городского округа Самара (далее - Арендодатель) и ООО "Рось" (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 21а, относящегося к категории "земли населенных пунктов", государственная собственность на который не разграничена, имеющий кадастровый номер 63:01:0217002:8734, находящийся по адресу: г. Самара, Московское шоссе, в границах улицы Георгия Димитрова и улицы Ташкентской, площадью 41454,0 кв.м. Указанный участок предоставлен на срок 6 лет, исчисляемый со дня подписания акта приема-передачи к договору аренды земельного участка. Земельный участок предоставлен для строительства.

Акт приема-передачи указанного участка подписан сторонами 20.11.2015.

Согласно п. 8.3 договора Арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от настоящего договора, предупредив арендатора не менее чем за один месяц до дня отказа, в случаях: неиспользования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, предусмотренным пунктом 1.2 настоящего договора; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату.

Между тем в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, закрепленное в п. 8.3 договора положение об одностороннем расторжении договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке противоречит Земельному кодексу Российской Федерации.

В связи с изложенным, истец полагает, что включение данного условия в договор аренды земельного участка нарушило публичные интересы, поскольку одностороннее расторжение договора повлечет нарушение прав неопределенного круга лиц, осуществляющих инвестирование в строительство объекта и право муниципального образования на владение, пользование и распоряжение объектами недвижимости.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 180 ГК РФ установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей.

Возражения ответчика в апелляционной жалобе о том, что при заключении договора аренды у арендатора не возникло разногласий не является основанием для отмены судебного акта и отказе в иске, поскольку при заключении данного договора были допущены нарушения норм действующего законодательства,

Доводы Администрации в апелляционной жалобе о том, что прокурором не указано в чем именно состоит нарушение прав лиц, в защиту которых он обратился, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

На основании статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Нарушение норм федерального законодательства - нормативных правовых актов, существенными признаками которых являются: издание его в установленном порядке управомоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления или должностным лицом, наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение, направленных на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений (п.9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.11.2007 N 48 "О практике рассмотрении судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части") само по себе является нарушением интересов общества и государства, нарушением публичных интересов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 ФЗ "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Одними из задач судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Прокурор, обращаясь с настоящим иском, указал, что оспариваемый договор аренды содержит условие, противоречащее законодательству.

В этой связи, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условие, указанное прокурором как противоречащее законодательству, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земельного участка, прокурор действовал в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства.

Доводы Администрации в апелляционной жалобе о том, что при заключении договора аренды не были допущены нарушения норм действующего законодательства судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.

Согласно п. 8.3 договора Арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от настоящего договора, предупредив арендатора не менее чем за один месяц до дня отказа, в случаях: неиспользования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, предусмотренным пунктом 1.2 настоящего договора; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таким образом, в п.8.3 договора предусмотрено право арендодателя отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке.

Вместе с этим, согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из названных норм права, при заключении и исполнении оспариваемого договора стороны спора обязаны соблюдать требования существовавших на день заключения договора императивных норм.

Согласно ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данное положение, как указано в п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды, предусмотренных ст.46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ. (Данная позиция также следует из Определения Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 310-ЭС15-8452).

Таким образом, закрепленное в п. 8.3 договора положение об одностороннем расторжении договора аренды противоречит Земельному кодексу Российской Федерации.

В связи с изложенным, включение данного условия в договор аренды земельного участка нарушило публичные интересы, поскольку одностороннее расторжение договора повлечет нарушение прав неопределенного круга лиц, осуществляющих инвестирование в строительство объекта и право муниципального образования на владение, пользование и распоряжение объектами недвижимости.

Ссылка администрации в апелляционной жалобе на п.16 ст.1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ" не применима к спорным правоотношениям, поскольку земельный участок, являющейся предметом договора аренды N 21а от 20.11.2015, не относится к земельным участкам, зарезервированным для государственным или муниципальных нужд.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются в соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 13.12.2016 года по делу N А55-23348/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев