Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2017 г. N 16АП-5278/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 июня 2017 г. N Ф08-3042/17 настоящее постановление изменено

г. Ессентуки

21 февраля 2017 г.

Дело N А63-2270/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2017 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сулейманова З.М.,

судей: Луговой Ю.Б., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал - Сервис" и федерального государственного унитарного предприятия "Реконструкция" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.10.2016 по делу N А63-2270/2016 (судья Безлепко В.В.)

по иску индивидуального предпринимателя Прозорова Виктора Анатольевича (ОГРНИП 308263519200055, г. Ставрополь)

к федеральному государственному унитарному предприятию "Реконструкция" (ОГРН 1032300668245, г. Ставрополь),

к обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал - Сервис" (),

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (ОГРН 1102635006462, г. Ставрополь)

о признании недостоверным отчета об определении стоимости годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями N 36, 38, 39, 40, 41, 132, литера А, общей площадью 144,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, проспект К. Маркса, д. 68, об обязании в 14-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить договор аренды нежилых помещений N 36, 38, 39, 40, 41, 132, литера А, общей площадью 144,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, проспект К. Маркса, д. 68, на условиях проекта договора аренды недвижимого имущества, изложив пункт 6.1 в следующей редакции: "6.1. Сумма арендной платы составляет 123 943,33 руб. в месяц, НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения" (уточнения от 11.10.2016),

при участии в судебном заседании: от федерального государственного унитарного предприятия "Реконструкция" - Швец Е.И. (по доверенности от 26.07.2016), от общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал - Сервис" - Малько Т.В. (по доверенности от 09.01.2017), индивидуального предпринимателя Прозорова В.А (лично),

в отсутствие иных, участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Прозоров Виктор Анатольевич (далее - истец, предприниматель, Прозоров В.А.) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к федеральному государственному унитарному предприятию "Реконструкция" (далее - предприятие), к обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал - Сервис" (далее - общество) о признании недостоверным отчета об определении стоимости годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями N 36, 38, 39, 40, 41, 132, литера А, общей площадью 144,4 кв.м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, проспект К. Маркса, д. 68, об обязании в 14-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить договор аренды нежилых помещений N 36, 38, 39, 40, 41, 132, литера А, общей площадью 144,4 кв.м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, проспект К. Маркса, д. 68, на условиях проекта договора аренды недвижимого имущества, изложив пункт 6.1 в следующей редакции: "6.1. Сумма арендной платы составляет 123 943,33 рубля в месяц, НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения" (уточнения от 11.10.2016).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.10.2016 исковые требования индивидуального предпринимателя удовлетворены частично. Суд признал недостоверным отчет от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 об определении стоимости годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями N 36, 38, 39, 40, 41, 132 и обязал предприятие в 14-дневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с предпринимателем договор аренды нежилых помещений N 36, 38, 39, 40, 41, 132 на условиях проекта договора аренды недвижимого имущества, изложив пункт 6.1 в следующей редакции: "6.1. Сумма арендной платы составляет 123 943,33 рубля в месяц, НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения". В иске к обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал - Сервис" отказано. Судом принято заключение эксперта в качестве достоверного подтверждения рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование спорными помещениями. Суд указал, что условие об арендной плате устанавливается на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 Постановления N 73), то есть на 05.02.2016, в связи с чем в иске к обществу следует отказать.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней предприятие и общество просят отменить решение суда от 25.10.2016 и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителей апелляционных жалоб, проведенная в рамках рассмотрения дела судебная экспертиза содержит нарушения законодательства, а потому не подлежит применению. Кроме того, суд, определяя размер арендной платы на момент истечения срока предыдущею договора аренды, не учел, что в соответствии с пунктом 26 Федерального стандарта оценки N 1 отчет об оценке имущества актуален в течение шести месяцев от даты составления отчета, т.е. отчет от 18.01.2016 N О0ОО03Ю/2016, составленный обществом подлежал применению при заключении договора аренды. Фактически договор аренды был подписан предпринимателем и направлен в адрес предприятия, что свидетельствует о согласовании сторонами всех существенных условий сделки. По мнению заявителей жалобы, в действиях предпринимателя усматриваются признаки злоупотребления правом.

В отзыве на апелляционную жалобу истец возражает на апелляционные жалобы, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представители предприятия и общества поддержали доводы апелляционных жалоб, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы - удовлетворить.

Истец против доводов апелляционных жалоб возражал, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, однако в заседание суда не явились, что в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Как видно из материалов дела, между предприятием (арендодатель) и предпринимателем заключен договор от 11.02.2010 N 5/10 аренды нежилых помещений общей площадью 144,4 кв.м, литера А N36, 38, 39, 40, 41, 132 (торговое, складское), расположенных по адресу: г. Ставрополь, проспект К. Маркса, 68. Помещения переданы арендатором арендатору по акту приема-передачи от 15.02.2010.

Указанный договор аренды заключен на срок по 05.02.2016 (с учетом условий дополнительного соглашения от 07.02.2015).

Предприниматель обратился к предприятию с заявлением о заключении договора аренды указанного имущества на новый срок на основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Письмом от 04.02.2016 предприятие направило предпринимателю проект договора аренды недвижимого имущества на новый срок - 3 года.

В пункте 6.1 указанного проекта договора предусмотрено, что сумма арендной платы составляет 176 053 руб. в месяц, НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Размер арендной платы определен предприятием на основании отчета об определении стоимости годовой арендной платы ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал - Сервис" от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 по состоянию на 13.01.2016.

17.02.2016, рассмотрев проект договора аренды, истец направил в адрес ответчика 3 экземпляра проекта договора аренды, протокол разногласий и справку ООО "Ставропольская фондовая корпорация", предложив изменить условия пункта 6.1 договора, снизив ежемесячную арендную плату с 176 053 руб. до 104 690 руб. В качестве основания для внесения изменений в условия проекта договора об арендной плате предприниматель указал на невозможность применения положений отчета об определении стоимости годовой арендной платы обществом от 18.01.20016 N 00000310/2016, поскольку в нем рекомендуемая итоговая величина стоимости годовой арендной платы определена по состоянию на 13.01.2016, тогда как срок действия предыдущего договора арены истек 05.02.2016 и именно на эту дату (на момент истечения срока предыдущего договора аренды) следовало определять стоимость арендной платы.

Письмом от 19.02.2016 N 48 предприятие отклонило представленный предпринимателем протокол разногласий, указало, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. В отчете оценщика указывается дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки, которая может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Полагая, что отчет об определении стоимости годовой арендной платы ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал - Сервис" от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 недостоверен в части определения стоимости годовой арендной платы на 05.02.2016, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 17.1 Закона N 135-ФЗ, заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключением из данного правила является, в частности, наличие у арендатора государственного или муниципального имущества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Частями 9, 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ о конкуренции предусмотрены условия, на которых заключается договор аренды государственного имущества на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по договору аренды, срок которого истек, без проведения конкурса, а также обязанность арендодателя заключить с таким арендатором договор аренды в порядке и на условиях, установленных данным законом.

Согласно пункту 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Пунктом 4.3 постановления N 73 предусмотрено, что в случае, когда при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия 6 относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Суд первой инстанции правомерно рассмотрел спор в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с учетом того, что между сторонами отсутствует спор о наличии преимущественного права истца на заключение договора аренды на новый срок, однако, сторонами не достигнуто соглашения о размере арендной платы.

Исходя из положениямй статьи 13 Закона N 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание то, что у сторон возникли разногласия по размеру ежемесячной арендой платы, суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца и назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Северо - Кавказский экспертно - консультативный центр" г. Ставрополь.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) соответствует ли отчет об определении стоимости годовой арендной платы от 18.01.2016 N 00000310/2016, выполненный ООО "МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал - Сервис" по состоянию 13.01.2016, требованиям ФСО 1-3 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"?

2) в случае наличия нарушений, влияют ли они на величину стоимости арендной платы?

3) какова величина рыночной стоимости годовой (ежемесячной) арендной платы за пользование нежилыми помещениями в литере А N 36, 38, 39, 40, 41, 132 (торговое, складское), общей площадью 144,4 кв.м, расположенными по адресу: г. Ставрополь, проспект К. Маркса, 68, по состоянию на 05.02.2016?

По результатам судебной экспертизы представлено заключение N 11/2016, согласно которому отчет об определении стоимости годовой арендной платы от 18.01.2016 N 00000310/2016, выполненный обществом по состоянию на 13.01.2016, имеет несоответствия требованиям ФСО 1-3 и Закона N 135-ФЗ. В частности, п. 5, 8И, 9, 14 ФСО N 3; п. 25, 26 ФСО N 1,ст. 11 Закона N 135-ФЗ.

Однако имеющиеся несоответствия требованиям ФСО 1-3 и Закона N 135-ФЗ касаются только отсутствия обоснования выбора подходов и методов в применяемых подходах оценщиком. Таким образом, имеющиеся нарушения не влияют на величину стоимости арендной платы.

Согласно заключению эксперта N 11/2016 величина рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями в литере А N 36,38,39,40,41,132 общей площадью 144,4 кв.м, расположенными по адресу: г. Ставрополь, пр. К. Маркса, 68, по состоянию на 05.02.2016 составляет 10 300 руб./кв.м./год.

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы пришел к выводу о том, что отчет от 18.01.2016 N 000003Ю/2016, в силу того, что он составлен на дату, которая предшествует сроку истечения действия предыдущего договора аренды, ввиду чего не отражает реальной рыночной стоимости аренды спорных помещений, следовательно, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены договора аренды.

Согласно статье 64 АПК РФ относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Проанализировав заключение, суд апелляционной инстанции считает, что оно соответствует требованиями Закона N 135-ФЗ и является допустимым доказательством по делу.

Неясностей, исключающих однозначное толкование выводов экспертов, заключение не содержит. Оснований сомневаться в достоверности выводов, указанных в заключении, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Не согласившись с экспертным заключением, акционерное общество имело возможность ходатайствовать о назначении повторной экспертизы.

Однако таким правом апеллянт не воспользовался, ходатайство о назначении повторной экспертизы, либо вызове эксперта для дачи пояснений, ответчиком заявлено не было. Доказательств, объективно опровергающих выводы экспертов, изложенные в заключении N 11/2016, апеллянтом в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, данное экспертное заключение правомерно принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

При этом, суд первой инстанции правомерно принял во внимание, что отчет от 18.01.2016 N 000003Ю/2016 составлен обществом по состоянию на 13.01.2016 на основании контракта от 13.01.2016 N 3, заключенного предприятием. Однако условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 Постановления N 73), то есть на 05.02.2016.

Руководствуясь вышеизложенным, суд первой инстанции правомерно отказал в иске к обществу.

На основании пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод об удовлетворении исковых требований в части обязания предприятия заключить договор аренды по цене, определенной на 05.02.2016 на основании судебной оценочной экспертизы N 11/2016 (с учетом уточнений).

Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что проведенная в рамках рассмотрения дела судебная экспертиза содержит нарушения законодательства, а потому не подлежит применению, подлежат отклонению. Указанным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка, которая нашла свое отражение в обжалуемом решении. Кроме того, ответчики, приводя доводы о недостоверности заключения N 11/2016, о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли.

Доводы о том, что спор не является преддоговорным, так как заключение договор подписан истцом, в редакции, представленной ответчиком, также несостоятелен ввиду следующего. У сторон отсутствуют разногласия по поводу преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, предприятие в ответ на предложение предпринимателя направило ему предложение о заключении договора. Таким образом, усматриваются намерения сторон по продолжению арендных отношений, заключению договора на новый срок. Однако при подписании договора на новый срок между сторонами договора аренды возникли разногласия относительно величины стоимости годовой арендной платы. При этом протокол разногласий, направленный в адрес ответчика сопроводительным письмом от 17.02.2016 получен последним одновременно с подписанными проектами договора аренды, что не отрицается предприятием.

Довод апеллянтов о том, что отчет от 18.01.2016 N ОООООЗЮ/2016, составлений обществом подлежал применению при заключении договора аренды, поскольку в соответствии с пунктом 26 Федеральною стандарта оценки N1 отчет об оценке имущества актуален в течение шести месяцев от даты составления отчета, также является несостоятельным.

В рассматриваемом случае закон связывает правило об определении арендной платы не с продолжительностью действия отчета, а с определенным моментом - моментом истечения срока предыдущею договора аренды (пункт 4.3 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В отчете, составленном обществом, величина стоимости арендной платы определена по состоянию на 13.01.2016, тогда как срок действия предыдущего договора арены истек 05.02.2016 и именно на эту дату (на момент истечения срока предыдущего договора аренды) следовало определять стоимость арендной платы (пункт 4.3. постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Иные доводы заявителей апелляционных жалоб проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, апелляционные жалобы по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на подателей жалобы.

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.10.2016 по делу N А63-2270/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональное универсальное предприятие по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал - Сервис" ОГРН 1102635005440, г. Ставрополь из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 рублей, уплаченную по неправильным реквизитам по платежному поручению N 557 от 21.11.2016

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

З.М. Сулейманов

Судьи

Ю.Б. Луговая Г.В. Казакова