Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2017 г. N 15АП-1442/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 июня 2017 г. N Ф08-3059/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

01 марта 2017 г.

дело N А32-29007/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 марта 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,

при участии:

от истца - Парицкого Д.М. по доверенности от 01.01.2017;

от ответчика - Юренева В.Ю. по доверенности от 23.09.2016;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу непубличного акционерного общества "Красная поляна"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2016 по делу N А32-29007/2016,

принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.,

по иску непубличного акционерного общества "Красная поляна" (ОГРН 1022302937062/ ИНН 2320102816)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЛСБ-14" (ОГРН 1142367000181/ ИНН 2317072079)

при участии третьего лица: Государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)"

о признании недействительным договора аренды, об обязании освободить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

НАО "Красная Поляна" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО "ЛСБ-14" с требованиями о признании недействительным договора аренды N КДА-Е2-02 от 10.12.2014 г., об обязании освободить нежилое помещение.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2016 в иске отказано.

НАО "Красная Поляна" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что договор аренды заключен в отсутствие согласия залогодержателя, имеются признаки злоупотребления правом и недобросовестного осуществления гражданских прав другой стороной сделки, что подпадает под признаки недействительности сделки по статьям 10, 168 ГК РФ. Суд не принял во внимание письмо Внешэкономбанка от 10.08.2016 N 1647/110300, в котором указано, что договор заключен в нарушение п. 6.2.8 кредитного соглашения от 29.09.2013 N 110100/1398-ДИ без предварительного согласования. Отсутствие возможности подтвердить достоверность предоставляемых отчетов по товарообороту позволяет арендатору сознательно занижать свои финансовые показатели, например, ручной ввод, ошибки персонала, намеренное или случайное уменьшение данных по товарообороту, предоставление данных без НДС и т.д. Размер арендной платы, производимой ответчиком в несколько раз меньше размера рыночной арендной ставки помещения, что явно указывает на то, что договором были установлены крайне невыгодные для НАО "Красная Поляна" условиях.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика апелляционную жалобу не признал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между НАО "Красная поляна" (арендодатель) и ООО "ЛСБ-14" (арендатор) заключен договор аренды N КДА-Е2-02 от 10.12.2014 г. в соответствии которым арендодатель передает арендатору за плату, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, являющееся частью здания торгово-развлекательного центра "Горки Город Мол", расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, ул. Горная карусель, д. 3. Площадь арендуемого помещения, границы которого отмечены на копии поэтажного пана, являющегося Приложением N 1 к договору, составляет 791,1 кв. м.

Арендуемое помещение расположено: 2-й этаж, помещения N 202, 203, 203/3, 215, 223, 223/1, 261, 261/1-261/5, площадью 791,1 кв. м.

Согласно п. 1.3 договора, арендуемое помещение предоставляется арендатору для ведения коммерческой деятельности в целях организации семейного развлекательного центра с боулингом и кафе под товарным знаком "LuckuStrikе". Обязанность арендатора по организации в арендуемом помещении семейного развлекательного центра с боулингом и кафе под товарным знаком "LuckuStrikе" является существенным условием настоящего договора о использованию арендуемого помещения по его целевому назначению.

Пунктом 1.5 договора арендодатель гарантировал, что помещение не является предметом судебного разбирательства, свободно от вещных и иных имущественных прав на него третьих лиц, не арестовано и на него не наложено взыскание.

В соответствии с п. 3.1 договора, арендная плата состоит из двух частей: переменной части арендной платы и арендной платы по проценту от товарооборота, и является платой арендатора за пользование арендуемым помещением.

Арендная плата по проценту товарооборота - плата, рассчитываемая как произведение между товарооборотом арендатора, умноженным на величину процента от товарооборота (в размере, установленном в п. 3.1.2.5 договора), увеличенным на размер НДС 18% (п. 3.1.2.1 договора).

В соответствии с п. 7.1 договора, договор считается заключенным с момента его подписания уполномоченными представителями сторон и скрепляется оттисками печатей сторон и действует в течение 13 месяцев, а в части неисполненных обязательств до полного и надлежащего исполнения таких обязательств.

Автоматическая пролонгация настоящего договора возможна не более трех раз и в любом случае ограничена наступлением календарной даты 10 декабря 2017 года (включительно).

Факт передачи помещения истцом ответчику и факт принятия арендных платежей за него сторонами не оспаривается.

Переданное в аренду по указанному договору помещение является предметом ипотеки по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 110200/1398-ДИ от 24.03.2014, заключенному между акционерным обществом "Красная поляна" и государственной корпорацией "Банк развития и внешнеэкономической деятельности".

Согласно пункту 2.4.13 договора ипотеки залогодатель обязуется не продавать, не отчуждать иным способом и не передавать предмет ипотеки во владение и пользование третьим лицам, включая аренду (субаренду), доверительное управление без письменного согласия залогодержателя.

Между тем, как указано выше, пунктом 1.5 договора аренды N КДА-Е2-02 от 10.12.2014 г., арендодатель гарантировал, что помещение не является предметом судебного разбирательства, свободно от вещных и иных имущественных прав на него третьих лиц, не арестовано и на него не наложено взыскание.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 10.03.2015.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В свою очередь, пункт 2 статьи 168 Кодекса предусматривает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правилами статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, а имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Таким образом, закон не относит требование о получении согласия залогодателя на передачу предмета залога в аренду к императивным, а нарушение соответствующего договорного условия не влечет возможности заявить о недействительности сделки (поскольку основания недействительности сделки могут быть установлены только законом, но не договором).

Пунктом 2.4.13 договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 110200/1398-ДИ от 24.03.2014 г., заключенного между ГК "Банк развития и внешнеэкономической деятельности" (залогодержатель) и ОАО "Красная поляна" (залогодатель, заемщик) установлена обязанность истца (залогодателя) не продавать, не отчуждать иным способом и не передавать предмет ипотеки во владение и пользование третьим лицам, включая аренду (субаренду), доверительное управление без письменного согласия залогодателя (Банка).

Согласно пункту 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Истец является стороной оспариваемой сделки, и не является лицом, указанным в п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, в связи с чем, истцу законом не предоставлено право на оспаривание договора аренды по данному основанию (отсутствие согласия третьего лица), Кроме того, ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, представил в материалы дела письмо Государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности" N 1927/110300 от 20.12.2014 г. в ответ на обращение НАО "Красная поляна" от 16.12.2014 г. N 956, согласно которому, Банк считает возможным заключение Заемщиком сделок аренды на срок до 13 месяцев с их последующей регистрацией (в случае такой необходимости) без согласования с Банком.

Ссылка на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно отклонена судом первой инстанции.

В силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Доводы апелляционной жалобы свидетельствуют о том, что договор не оправдал ожиданий истца в части размера арендной платы.

Между тем, указанное условие договора согласовано сторонами в порядке статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 3.1.2.1 договора, арендная плата рассчитывается по проценту товарооборота - плата, рассчитываемая как произведение между товарооборотом арендатора, умноженным на величину процента от товарооборота (в размере, установленном в п. 3.1.2.5 договора), увеличенным на размер НДС 18%.

Как видно, арендная плата не была установлена в твердом размере, но определялась в процентах от товарооборота, в связи с чем ответчик не может быть уличен в недобросовестном намерении получить объект в аренду по цене, заведомо ниже существующих среднерыночных цен. Содержание договора не позволяет установить злоупотребления правом со стороны арендатора.

Поскольку судом первой инстанции правомерно отклонены доводы о незаключенности и недействительности договора аренды, основания для возвращения имущества арендодателю отсутствуют. Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2016 по делу N А32-29007/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов