Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2017 г. N 02АП-10926/16

г. Киров

16 февраля 2017 г.

Дело N А17-7584/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2017 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дьяконовой Т.М.,

судей Пуртовой Т.Е., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Калининым А.Ю.,

при участии в судебном заседании:

представителя конкурсного управляющего - Алексеевой А.А., действующей на основании доверенности от 27.07.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магистраль-Строй"

на определение Арбитражного суда Ивановской области от 09.11.2016 по делу N А17-7584/2014, принятое судом в составе судьи Рябцевой Н.А.,

по заявлению конкурсного управляющего ООО "Литолия" Баевой М.В.

к обществу с ограниченной ответственностью "Магистраль-Строй"

о признании недействительной сделок должника - договора аренды от 01.06.2015 и договора аренды от 01.10.2015,

с участием в деле третьего лица: ПАО "Сбербанк России",

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Литолия" (ОГРН 1063703012075, ИНН 3703017980),

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Литолия" (далее - ООО "Литолия", должник) конкурсный управляющий должника Баева М.В. обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о признании недействительными договоров аренды от 01.06.2015 и от 01.10.2015, заключенных между ООО "Литолия" и обществом с ограниченной ответственностью "Магистраль-Строй" (далее - ООО "Магистраль-Строй"), в соответствии с которым в аренду передано следующее недвижимое имущество должника: первый, второй (за минусом арендной площади автозапчастей) и третий этажи нежилого здания цеха N 3 кирпичной части, расположенные по адресу: Ивановская обл., г. Кинешма, ул. Вичугская, д. 102В.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции конкурсный управляющий в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования уточнила, просила признать недействительными взаимосвязанные сделки - договор аренды от 01.06.2015 и договор аренды от 01.10.2015, заключенные между ООО "Литолия" и ООО "Магистраль-Строй"; признать отсутствующим обременение в виде аренды по договору аренды нежилого помещения б/н от 01.10.2015, заключенному между ООО "Литолия" и ООО "Магистраль-Строй" на следующее имущество: первый, второй (за минусом арендной площади автозапчастей) и третий этажи нежилого здания цеха N 3 кирпичной части, расположенные по адресу: Ивановская обл., г. Кинешма, ул. Вичугская, д. 102В.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 09.11.2016 требования конкурсного управляющего удовлетворены.

Не согласившись с принятым определением, ООО "Магистраль-Строй" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить определение суда и направить дело на новое рассмотрение в новом составе суда.

Как указывает заявитель жалобы, ООО "Литолия" не ставила в известность ООО "Магистраль-Строй" о наличии обременения данного здания в пользу ПАО "Сбербанк", поэтому ООО "Магистраль-Строй" не знало и не могло знать о наличии обременения здания в пользу ПАО "Сбербанк". Судом так же не было принято во внимание, что ООО "Магистраль-Строй" самостоятельно производило улучшения арендованной площади, производило охрану арендованных площадей в связи с нахождением на данных площадях товароматериальных ценностей на сумму около шести миллионов рублей. Судом не учтено, что задолженность по кредитным обязательствам ООО "Литолия" перед ПАО "Сбербанк" по настоящее время ежемесячно погашалась и у ПАО "Сбербанк" не было оснований для реализации залогового имущества, принадлежащего ООО "Литолия", таким образом, сделкой в виде заключения договора аренды не причинен вред имущественным интересам залогового кредитора. Судом так же не учтен и тот факт, что отсутствовали арендаторы, желающие взять в аренду площади, арендуемые ООО "Магистраль-Строй", в случае отсутствия арендаторов конкурсному управляющему пришлось бы нанять охрану и тем самым увеличить расходы конкурсной массы должника. Предположение суда о заключении договора аренды от 01.10.2015 "задним числом" является не основанным на анализе собранных и исследованных в судебном заседании доказательств. Судом так же не учтен тот факт, что при расторжении договора аренды от 01.10.2015 и соответственно вывоза товароматериальных ценностей ООО "Магистраль-Строй" (в арендованных площадях располагался магазин ООО "Магистраль-Строй") на сумму около шести миллионов рублей арендатору потребуется не один месяц для разборки и сборки мебели в целях сохранения ее качества, поэтому договор аренды от 01.10.2016 предусматривает свое прекращение по истечении 180 дней с момента получения отказа от дальнейшей пролонгации. В действительности арендуемая ООО "Магистраль-Строй" площадь меньше указанной судом более чем 2,5 раза.

Конкурсный управляющий должника в отзыве доводы жалобы считает необоснованными, просит обжалуемое определение оставить без изменения.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание 01.02.2017 откладывалось до 13.02.2017.

ООО "Магистраль-Строй" явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ООО "Магистраль-Строй".

Законность определения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя конкурсного управляющего, суд апелляционной инстанции установил.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ивановской области от 18.12.2014 к производству суда принято заявление ОАО КИБ "ЕВРОАЛЬЯНС" о признании ООО "Литолия" несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 07.05.2015 в отношении ООО "Литолия" введено наблюдение. Временным управляющим должником утверждена Баева Мария Вячеславовна.

01.06.2015 между ООО "Литолия" в лице директора Словохотова В.Б. (арендодатель) и ООО "Магистраль-Строй" (арендатор) заключен договор аренды нежилого строения (т.1 л.д.14).

По условиям договора арендодатель сдает в аренду нежилое четырехэтажное кирпичное здание цеха N 3 с подвалом, расположенное по адресу: Ивановская обл., г. Кинешма, ул. Вичугская, д. 102 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды установлен сторонами с 01.06.2015 по 28.05.2016.

Согласно пункту 1.3 договора в случае, если за 30 дней до окончания срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит возражений, договор считается пролонгированным на тех же условиях на тот же срок.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата составляет 270000 рублей в год, коммунальные расходы, связанные с содержанием и использованием здания несет арендатор (пункт 2.6 договора).

Арендная плата вносится арендатором на условиях предоплаты (пункт 3.2 договора).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2015 (т.1 л.д.15).

30.09.2015 между сторонами подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды нежилого четырехэтажного кирпичного здания цеха N 3 от 01.06.2015 (т.1 л.д.17).

Согласно пункту 3 указанного соглашения последнее вступает в силу с момента его подписания.

01.10.2015 между ООО "Литолия" в лице директора Словохотова В.Б. (арендодатель) и ООО "Магистраль-Строй" (арендатор) заключен договор аренды нежилого строения (т.1 л.д.19-20).

По условиям договора арендодатель сдает в аренду первый, второй (за минусом арендной площади автозапчастей) и третий этажи нежилого здания цеха N 3 кирпичной части, расположенные по адресу: Ивановская обл., г. Кинешма, ул. Вичугская, д. 102 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды установлен сторонами с 01.10.2015 по 28.09.2016.

В соответствии с пунктом 1.4 договора в случае, если за 180 дней до окончания срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит возражений, договор считается пролонгированным на тех же условиях на тот же срок.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата составляет 150000 рублей в год. Арендатор оплачивает арендную плату на основе предоплаты за весь срок пользования (пункт 3.2 договора).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2015 (т.1 л.д.21).

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 03.11.2015 ООО "Литолия" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утверждена Баева М.В.

Считая, что указанные договоры являются подозрительными сделками, заключенными при неравноценном встречном исполнении обязательств и с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, а договор от 01.10.2015, кроме того, обладает признаками ничтожности, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В качестве правового обоснования заявления конкурсный управляющий сослался на пункты 1 и 2 статьи 61.2 закона о банкротстве и статьи 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признании сделок недействительными по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем признал недействительными договоры аренды от 01.06.2015 и от 01.10.2016, а также с учетом положений статьи 40 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" признал отсутствующим обременение в виде аренды по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2015.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции и не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Материалами рассматриваемого дела подтверждено, что оспариваемые сделки (договоры аренды от 01.06.2015 и от 01.10.2015) заключены после принятия заявления о признании должника банкротом (18.12.2014).

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

В рассматриваемом случае в обоснование неравноценности встречного предоставления по сделкам конкурсный управляющий указала, что установленная договорами арендная плата в размере 270000 руб. по договору от 01.06.2015 и 150000 руб. по договору от 01.10.2015 является ниже рыночной.

В материалы дела представлен отчет независимого оценщика ООО "Авангард" N 6 от 18.01.2016 (т.1 л.д.92-153).

Согласно данному отчету оценщиком, в том числе, исследованы предложения аренды объектов недвижимости коммерческого назначения Ивановской области (т.1 л.д.117-118). Так, согласно выводу эксперта диапазон арендных ставок для объектов коммерческого назначения составляет от 100 до 182 руб. за 1 кв.м. в месяц, средняя цена 116 руб. за 1 кв.м.

Согласно справке ООО "Авангард" исх. N 43 от 18.07.2016 об ориентировочной средней рыночной величине годовой арендной ставки здания цеха N 3, последняя по состоянию на 18.07.2016 составляет от 840 руб. до 1080 руб. за кв.м. (т.2 л.д.51).

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Ивановской области от 20.10.2016, принятому по жалобе Руссковой Светланы Григорьевны на действия конкурсного управляющего ООО "Литолия", установлено, что фактическая площадь здания цеха N 3 с подвалом составляет 2845,9 кв.м.

В рамках договора аренды от 01.06.2015 объектом аренды является нежилое четырехэтажное кирпичное здание цеха N 3 с подвалом, расположенное по адресу: Ивановская обл., г. Кинешма, ул. Вичугская, д. 102, в связи с чем расчетная площадь помещения правомерно принята судом в размере 2845,9 кв.м.

В рамках договора аренды от 01.10.2015 объектом аренды является первый, второй (за минусом арендной площади автозапчастей) и третий этажи нежилого здания цеха N 3 кирпичной части, расположенные по адресу: Ивановская обл., г. Кинешма, ул. Вичугская, д. 102, в связи с чем расчетная площадь помещения правомерно принята судом с учетом технической документации в отношении сдаваемых помещений в размере 2289,5 кв.м.

Исходя из выше указанной площади сданных в аренду помещений установленная договором аренды от 01.06.2015 арендная плата в размере 270000 руб. в год составляет 7 руб. 91 коп. за 1 кв. м. в месяц, а установленная договором аренды от 01.10.2015 арендная плата в размере 150000 руб. в год составляет 5 руб. 46 коп. за 1 кв.м. в месяц, что значительно ниже рыночной стоимости арендной платы.

Данные обстоятельствах свидетельствуют о том, что оспариваемые сделки совершены при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, поскольку арендная плата, установленная оспариваемыми договорами существенно в худшую для должника сторону отличается от размеров арендной платы, по которым в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Таким образом, наличие оснований для признания договоров от 01.06.2015 и 01.10.2015 недействительными по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, подтверждено материалами дела, поэтому суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявление конкурсного управляющего.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Рассмотренное и удовлетворенное судом первой инстанции требование конкурсного управляющего о признании отсутствующим обременения в виде аренды по договору аренды нежилого помещения б/н от 01.10.2015, заключенному между ООО "Литолия" и ООО "Магистраль-Строй" на следующее имущество: первый, второй (за минусом арендной площади автозапчастей) и третий этажи нежилого здания цеха N 3 кирпичной части, расположенные по адресу: Ивановская обл., г. Кинешма, ул. Вичугская, д. 102В, суд апелляционной инстанции считает правомерным.

Обстоятельства прекращения прав аренды и иных прав в отношении залогового имущества, предоставленных залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке определены ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Так, согласно пункту 2 статьи 40 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Обстоятельства обращения взыскания залогодержателем (ПАО "Сбербанк России") на заложенное и переданное в аренду имущество должника (цех N 3) подтверждены материалами дела и сторонами не оспариваются.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 40 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обоснованно признал отсутствующим обременение в виде аренды по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2015.

Таким образом, обжалуемый судебный акт принят судом первой инстанции при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом конкретных обстоятельств дела, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Доводы жалобы судом апелляционной инстанции проверены, вместе с тем, доказательств опровергающих наличие оснований для признания договоров недействительными на основании специальных норм Закона о банкротстве и обстоятельств, объективно свидетельствующих об отсутствии оснований снятия обременения в отношении залогового имущества, не содержат, в связи с чем не могут быть признаны обоснованными.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ивановской области от 09.11.2016 по делу N А17-7584/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магистраль-Строй" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Т.М. Дьяконова

Судьи

Т.Е. Пуртова В.Г. Сандалов